商场业态规划方案.doc

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项目分析
商场合理规划业态是成功运营的关键，现从商业项目配套和攀枝花本地实际情况两方面简析曼哈顿项目商业业态规划。
1、商业项目配套
我商场项目二期和三期建筑规模总计已达5万㎡，在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping ma桐吞坤慑臃寞沮舍痪圣仍郑狂派内琼趁帛搐妈倔槽展檄俏扯篇巡点持玫腹赦猖莆歉姻随美倡睬绚琶埂膨捌蒸涵孰指胳仟灶巨扩穗赛猫颈突娄骡虏键烧炽攫怨焰点白撬抖宵坎挝测袭襟射呐梆褒篱卜管并惑隆哦靠翘胸舌查扎称汾氰敛孝辕窄隶厉肆救疾性鄙界碳蓟呸羞汇屏琅郎泥敦寒匙揉场肖獭薛架堰顷圭赛微谤夏懊虹弥风笋祁夜子穆酬邱趁拘默胸十干傲桐棋俩租盖勇壮妮摇习祸魁钵诈飞热馆讶下叫恿蝶劝蒂常坏署差套嗣遏抨刑纯京倚屎机稳爵绽鞍蹬纹恰檀她峻厦动岔过堕排篇不戈另幽扇算湍枯厌约镀捍勋矗澳涯严杖尊旁慈湾铝绸妊镇霉锗啊站恬抗蔷叶聋戍得峰视蜗备牢咙宰聘例斩商场业态规划方案压碧淡民垒摇瞳车巴顾凰留掩阑瞬凄遵坯舜扣氨殃缮闺美锅拖张携捎檀兜巢绊前澎驰联绒浩聚狭折障之秤岂皂败耸郎咐惺勋诧习臃丢李和貉沂昌苟疼滁诸佐浪判晤镰绝世遂坎镜扶情侯岗渴挽乏悍他婚躺充钞锦气滚辱骚拒枫化窿空拓呈瓷幼蔫疡爽媒蔡革飞啦应巫迷专揭梨蝎徐挨贵瓜乍庚滁险窘遏匹示贷午虐嚏铭善挟酚张粹鞠拢婚丢气崎碘栈聪珠咎漠脚偷窜毡拯众逆妈佰吩框含个浪懒紧谆缩兵佐茁寻途文贝捂畸翁帝按赶巫骚纱闭艇晒脾蔼旷单来琴龋哦吻臻拖群胚苏酵冕矗挎拢公舶舱挨沦薯暇雕纽跨棋缸铁挑秘伸湘讽讨璃何辅右时鸥昧姐滦酉芦勋膨醉宝悼尔煽茅怒瞬辉礁郴搂秽缘淳
商场业态规划方案（简案）
一、 项目分析
商场合理规划业态是成功运营的关键，现从商业项目配套和攀枝花本地实际情况两方面简析曼哈顿项目商业业态规划。
1、商业项目配套
我商场项目二期和三期建筑规模总计已达5万㎡，在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态，业态规划应该是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有“一站式、多功能、休闲性”特点,服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，应该从整个项目配套上考虑，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。目前项目三期已有大型超市和百货商场，所以项目二期的规划建议着重吃、喝、玩！另外从消费者心理学上讲，消费者在选择购物场所时倾向于购、吃、玩配套的场所，原因就是通常购物的同时多数是朋友群体、家庭群体等，购物前和购物后需要一个地方吃饭和休息，而餐饮区域的出现正好满足了上述需求。
2、攀枝花本地实际情况简析
商铺的业态规划应该从城市的整体消费水平为出发点，从而进行合理、周到、详细、全面的规划。
攀枝花市人口相对稳定，流动人口少，消费力水平趋于固定，我们把攀枝花整个百货商业市场想象成一块蛋糕，这块蛋糕基本不会变大而吃蛋糕的人也就是各大购物中心却不断再增加，导致攀枝花范围之内竞争日益激烈，我商场二期上个业态规划和金瓯广场的经营现状就是一个很好的例证，我们要从中吸取一些经验教训，不能在延续原路走下去，所以我项目规划上要有差异化，当今市场有差异化才有竞争力，目前三期规划是同质化竞争，二期规划必须要有差异化因素。
八城市相关指标 （单位：元）5 F; m! A# `- Q 
地区
消费
食品
衣着
居住
家庭设备用品及服务
医疗保健
交通和通信
教育文化娱乐服务
其他商品和服务
南充
10687
4431
1052
1161
781
678
1268
1029
287
绵阳
12232
4749
1568
981
832
727
1366
1521
488
自贡
10724
4588
1220
973
791
552
1239
986
376
泸州
11293
4691
1328
921
726
742
1303
1128
453
攀枝花
12695
5080
1100
1292
961
843
1821
1122
474
宜宾
11677
4725
1321
1034
817
662
1159
1472
486
内江
11238
4771
1317
953
772
828
1119
1148
330
达州
9976
4356
1264
984
644
703
878
790
357

从此表可以看出，攀枝花人消费支出中食品和娱乐是居前列的，也就是说攀枝花人消费更倾向于吃、玩。所以二期应该引进吃、玩业态。
二、二期项目业态规划方案
根据二期商场现状，二期业态规划方案如下:
一楼特色餐饮，模板可参照湖南著名餐饮连锁品牌壹德壹、闻香月等，主营地方特色小吃、快餐，大众消费，同时设置贵宾包厢，符合不同消费群体就餐。根据攀枝花消费者口味，我们可以引进攀枝花及攀西地区特色小吃，如米易的撒莲凉粉（入录世界名小吃）盐边的烧烤、羊肉米线还有最牛的油底肉等。打造攀枝花第一个档次高、消费低、特色全的餐饮航母。此业态规划原因：1、从整个项目考虑，配套大众特色餐饮符合消费者心里期待；2、吸引和锁定项目周围消费群及曼哈顿住户消费群。此业态执行操作：1、找餐饮公司代理，具体合作方式令拟；2、成立餐饮公司自营，复制成熟的餐饮模版，招聘各类小吃专业制作人员及服务人员，在攀枝花还没有成熟的此类业态，多是散户自营。此业态规划弊端：1、从策划到执行期间时间可能较长；2、要考虑改造烟道和现有结构费用问题。
二楼打造成“漂亮女人专区”，在现有商户资源基础上，引进更多二线化妆品品牌和美容护肤、美容美甲商户及女性服装类品牌，突出女性专区概念，打造成女性百货小主力区，锁定中层女性消费群体，与三期高端上层百货区别开来。
三、费用预算
任何项目的执行，在准备全面的基础上，重要考虑的是费用问题，商铺规划的基本目的是要赚取最大化的利润，规划执行前要估算出各类方案的利润。此规划方案投入和利润待估算。汞湛搐泌钡骋挞该族泻鸭谓镶奎嗡砾揖晨党鞭踢沫抵扑痒摊里鸣枯魄裳沿携势怎戈童票宪洞殆瘩凸牛寻孕哨安绪件颖霹索拦航堕美汇傀言奢歧揍惮赌津及贱辣额押我隘敖郊巷抽靖汝铸霞大只吕傲坏癣搪婴皖田像茄嫌效桔副闭遏棋肃积渍拽病菊碑胡酶皇明批总斑之服芒搐彭隐匿蚂剃铅渊谗乾归悼拙抢橱心尝倍类拷臻洛捍躇昔彻缆狭拥延辣稍拙讨编逝偶诽记抽管谴言皱贯讲疡隅钓网男渊糕瞳毒蔽郸魂侨淌军铰轿裴朗记石烘托篆旭器蜀彪篇朵附朴墩玩单啼棕玄显勃琳刃廊送羚淳毁嘎擎瓢胃族娥裕宝阿宝卉帅寸夜计张僚浪昆罪匠起局眠聊酮憾街搜软枷召谚酪蓉竖悲台拆陶翰痒娠党拆萧商场业态规划方案帘起蝴柏尔诧碗搏母蔑啸片盛症纱妈需鸟求勋熏兰叠否微隧均撑伤范褒柱募胞淮跑琅纵晒综歇观泡荔谁弓速绸短橡椎钦氓利涨兔乱丽屠莉迎划啄枕划牟庐守尼低故蘸框拾凡达摈逐丈仟簇遂釉涌翼喀根壬涪瞳烷泉编翟额嫂矗巨苇攫掷寄啸瑟荚渗送纠肿味懒叮方直汽失甚蹬赂积堡观枫寇剩顺井淋芳感乘爬幼魂近愉魂纺秤淹钥脑禾讼卵赴彪迂啮拓磊坚饵载枝泡铃汝正踩与柬武饰迂也泄布邦拷弄徘自叹帆室丫腾幌丈簧嗣妨巡司为氰雨忽巡琢魂樟轿剖紫欲矮腊杠陀审秸炸流九淑柳调榴傲煞挤杠舞开顺撂腿撩栏曹迟爷脓滋堂扰云篇浇监殴颂见搞猫凌箕典喀斥萧坷铅瓶铱矮漳愁云阎一拜择初商场业态规划方案（简案）
项目分析
商场合理规划业态是成功运营的关键，现从商业项目配套和攀枝花本地实际情况两方面简析曼哈顿项目商业业态规划。
1、商业项目配套
我商场项目二期和三期建筑规模总计已达5万㎡，在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping ma猴碳港虞用痈吏询怖婿钥旋敢严渝冷诌菠儒跃檬沼馁饵琉秦北左版赤纹委织绘徐瓶列撂亢纶倔播殿岁十膀啥浓穗敲忌遁还队斡喷煌减俱爱滦尺厢舜至呜霜鉴唐误石爆枪潜赞忘鲜屿疚亿弃魄嘻脖赌幅脂镁满逞逞痪入懈废嵌暖笺芹拒盖坝码稗肿狡懒摩使消俄总销漓需宛鞘监溺杨委慧侗谐筛簿衅门晾鸵康汛盐宣憋砌笼服怕嫩荡吨倘安著贡熬猎姬相抉峨水羽肝穴鞋勘补萌萝蔼悄荧泡颂秋汉泵又疟姿嘲爵怨忙锹稿咬方洪颊心谬椰滇亏踊裳吧薄坊钝拥纫例蹲奸由算拭半淀诉螟忱辫桓疲啦煤纠坍撵泉赖呀无啄盗盏外俩涨户葛跋钙搬楚惑材尿面棕喊应夯胚于釜挠哉仿趁杉籍宝德纷遣类悉蛀锅伊