项目可行性研究报告-(2)样本.doc

应元路项目

可行性研究汇报

广州颐和集团
广州润荣房地产开发

1月
一、 总则
1、项目背景：广州颐和集团下六个月采取收购项目企业方法整体收购在应元路项目（以下称为“应元路项目”）。

2、可行性分析结论：应元路项目地理位置优越，前期手续齐备，市场需求旺盛，且计划设计关键点符合国家政策，是颐和集团在广州中心城区关键优质开发项目。

二、 项目企业情况及投资者背景
1、项目企业情况
企业名称： 广州润荣房地产开发
法定地址： 广州环市东路416号远洋商务大厦29层
经营范围：房地产开发、经营（持资质证经营）

2、投资者背景：
广州颐和集团于8月正式成立，前身为广州远洋投资发展，成立于1992年。经过10 年发展，颐和集团现在已成为有9间控股企业、3间参股企业和2间间接持股企业中型企业集团，包含房地产、酒店和教育等投资，总资产价值超出10亿人民币，净资产超出3亿人民币，职员超出600人，创建“颐和”品牌也取得广大用户及业界认可。取得荣誉包含：三届蝉联广东地产资信20强、广东房地产企业竞争力30强、广州最具诚信度企业8强、广州最具竞争力房地产企业10强，
颐和集团已建成关键项目包含：
（1）、“广州颐和园”颐和山庄，该盘销售总额超出9亿人民币，销售率超出99.9%，已售房屋入住率超出93%。
（2）、广州首家四星级产权式商务酒店—远洋商务大厦，现在该酒店是环市路上条件最好、入住率最高酒店之一，平均入住率为80%，每个月营业额超出150万人民币。
（3）、5星级生态园林酒店—颐和大酒店，该酒店耗资1.5亿元人民币，8月18日正式开业，现在酒店平均入住率已经达成80%，每个月营业额超出300万人民币。
（4）“颐和”品牌输出项目--沈阳颐和丽园，总建筑面积20万平方米,颐和集团和香港上市企业中远国际等企业合作，使用“颐和”品牌，并由颐和集团委派总经理和关键管理人员，并提供物业管理服务。
（5） 体育馆特区，享受型豪宅-颐和上院，该楼盘计划设计独特，开创了颐和建设中心城区项目标先河，住宅每平方米销售均价超出8500元人民币，受到购房者追捧，成为白云区城区豪宅楼盘代表项目。

三、 市场基础概况
1、基础情况
广州商品房市场自以来投资、需求连续高速增加，中心区供需出现平衡现象，价格成几何上升；土地招投标活跃且火爆；高品质二手房市场交易旺盛。底《南方城市报》年底盘点楼市，综合整理底了至今广州主流在售楼盘价格四次统计数据后发觉， 在此次统计170余个楼盘中，有63个楼盘在两年时间中，价格增幅超出50％，有12个楼盘价格增幅超出100％，16个楼盘价格增加在5000元/平方米以上，价格最高一个楼盘竟然在两年多时间内涨了13000多元/平方米。在3月、8月、11月所作三次广州房价统计中，一个显著改变是，均价6000元/平方米房价越来越少。而且需要注意是，在不少均价6000元/平方米以下楼盘中，实际售价超出6000元/平方米单位是大多数，所以6000元/平方米以下均价并不能代表楼盘实际价格。假如房价明年仍然以现在增速递增，那么明年此时，均价6000元/平方米以下楼盘数量将可能是个位数。 在6000元/平方米楼盘数量萎缩同时，7000－8000元/平方米房价却大面积出现，成为现在在售楼盘主流价格。依据南方城市报此次纳入统计且已正式公开发售160多个楼盘中，7000－8000多元楼盘靠近半数。在海珠、天河、白云、番禺等区域，这一价位楼盘分布较多。
而越秀区只有保利地产在麓苑路保利麓苑项目 在售，该项目销售占地近6000平方米，总建筑面积4万多平方米，为一幢33层高层公寓，主力户型面积在80-110平方米之间，以二、三房中小单位为主，均价已达11000元/㎡以上。
越秀区面积32.82平方公里,总人口106.91万人,现为广东省和广州市人民政府驻地，属广州传统主城区,紧邻广东省政府北门。越秀区之名始于1950年6月，因区内有越秀山故名越秀。5月，广州市调整行政区划，将原东山区行政区域，白云区矿泉街道，天河区登峰街道、天河南街道杨箕和中山一2个居委会、沙东街道部分区域划归越秀区管辖。按户籍人口和现行汇率初步测算,越秀区人均生产总值达成9700美元,达成中等发达国家平均水平。“十一五”末期,按常住人口和现行汇率测算,越秀区人均生产总值将达成1.5万美元。，越秀城区生产总值达889.38亿元，占全市总量17.39%，居全市各区之首，同比增加10.00％，全区职员年平均工资达成48834元，城市居民家庭人均可支配收入18528元。

四、项目情况
1、项目概况：
应元路项目地块在广州越秀区应元路，东邻洪桂新街，西靠由旧三层厂房改造叠石酒吧，南侧为大石三巷旁广东省统计局、广东省粮食局为9层两栋宿舍，北侧为22层明达大厦及应元路。
项目总占地面积3416㎡，其中计划道路用地491㎡，净用地面积为2925平方米。计划用途为住宅、商业用地，容积率为8.49。

2、选址情况：
应元路项目所属老越秀区在总体计划上定在 “一级城市中心”和“负担主城职能”，本项目在广州越秀区应元路70号之洪桂新街旁，该区域属省、市政府机关和宿舍较集中区域，已形成高品质住宅区气氛，是广州中心区自然生态环境最好区域之一，也是广州政治、文化、教育腹地之一，更为广州历史中轴线，人文、历史、教育、体育、气氛浓厚，是省、市政府传统后花园。
应元路项目用地在元路南约60米、洪桂新街东侧,南距省政府范围档案馆仅一墙之隔。宗地在西北角，北距越秀山体育场100米。西距小北路、越秀公园东门1公里。项目用地周围均为已开发5至多层、高层住宅，生活配套完善。用地南侧为9层楼政府宿舍两栋、省政府档案馆等；用地西侧为约20年6层楼政府宿舍、2层楼叠石会；用北侧为23层住宅楼；用地东侧洪桂新街为5层楼宿舍等。周围已无其它可开发地块。

3、 SWOT分析
（1） 优势
A、 区域优势：和荔湾区、天河区、白云区等区域相比，越秀区拥有很好教育及人文环境，作为行政和居住区发展为住宅开发奠定了扎实基础，升值潜力深厚，越秀区竞争优势显著；
B、 该地块所在区域为传统高品质居住区域，周围为省、市政府部门及宿舍集中之地；
C、 优质教育资源：和颐和应元路项目一路之隔就是广州第二中学，周围还有第二十七中学、小北路小学、天秀小学等众多优质教育资源，将吸引重视儿女教育家长购置该地域物业；
D、 应元路所处中心区地段，交通便利，有十数条公交车接驳连接广州各地，且地铁二号线也有越秀公园站距离项目所在地也只有百米之遥；
E、应元路项目用地周围已含有完善生活配套，项目地块周围已经有多个连锁便利店，包含银行、邮政、酒楼、肉菜市场、军队医院、快餐店、便利店、药店等基础生活配套关键在小北路段，大型商场、公立医院等大型配套关键分布在东风路及以南地段。广东大厦、中海酒店、越秀天安酒店等也在周围。另外越秀山、越秀公园、越秀山体育场和项目地块距离全部在1公里之内。
F、 该地域最近公开销售项目全部已是在4月开盘，市场上已超出2年无一手楼推出，给颐和应元路项目奠定了很好市场基础。
G、 颐和品牌优势带来忠实用户：颐和开发物业关键用户群集中在中高收入政府官员、企业高级管理人员、私营企业责任人和专业技术人员，该部分人员重视儿女教育、重视居住环境，所以和应元路项目标市场定位很吻合。
（2） 劣势
A、 该地块总占地面积3491平方米，除去道路计划退缩后，净用地面积为2925平方米，地块呈L型，给计划设计带来困难，只能作为单体楼。难以营造小区环境，难以表现颐和营造景观绿化特点。
B、 该项目不和越秀山景直接相邻，项目周围已经有项目遮挡部分越秀山景观。
C、 该项目地块和省政府档案馆一墙之隔且地块狭小，在施工时间上受到限制较多，所以工期较郊区项目相对延长及成本增加。
D、 该项目因为所处位置紧邻省政府，所以政府对购房用户有限制，不许可港澳台及外籍人员购置，缩小了用户群。
（3） 机会
A、 因为老城区可开发地块少，市场供给量长久不足，且该项目本身地处传统高品质居住区域，周围集中了较多优质教育资源，市场需求量大。
B、 应元路总长约900米，周围2公里范围内无一手在售楼盘，二手物业中靠近越秀山价格高。商铺以住宅底层改商业为主，大型购物中心、餐饮中心较少。高级住宅月租金为60-90元/平方米，地块南10000米（广州大厦周围），在建物业有合声越华物业（45层，商业、办公、公寓）、广州瑞安中心（46层，商业、办公、公寓、酒店）。
（4）威胁：
应元路项目在所属区域竞争关键来自2个层面：一是越秀区和周围其它城区市场竞争：因为该区域土地成本高，且房屋价格一直保持比较高水平，部分有意购置用户可能转向白云区、番禺、金沙洲等地购置有完善配套大盘；二是应元路项目和越秀区内其它楼盘市场竞争：颐和集团含有品牌优势、较强专业能力、开发高级住宅经验、户型创新等有利条件，有利于应元路项目从越秀区中已“同质化”楼房中脱颖而出，同时越秀区土地稀缺原因，含有较强产品独占优势。

4、 项目区域内二手楼交易情况：
分类
楼盘名称
原一手楼单价（元/平方米）
二手单价（元/平方米）
现市场有没有二手
备注
较新二手楼
嘉洲翠庭
7300
13000
有
仅少许
新城市玥秀（4月开盘）
8000
1
无
总户数仅80套，包含四种户型，分别为112、127三房单位，和143、154平方米四房单位
颐秀华庭（4月开盘）
8500
1
有
2-14层户型以中等户型为主，大户型集中在16-24层全部是120平方米户型，8月均价达成10000元/平方米。
方凯华庭（4月开盘）
7800（小单位）；9500（大单位）
11000
无
带豪华装修发售，主力户型为大户型，其中有60-90平方米两房、三房单位，和160平方米、200平方米三房到五房单位。
较旧二手楼
应元大厦

8000-10000
有

富宏花园

8000-9500
有

三眼井小区

6000-8000
有

其它老多层房屋

5000-7000
有

5、项目市场定位：该项目所在区域特点是传统中心老城区高品质居住区，含有优质教育资源和便捷生活配套，所以项目定位为高级住宅，配以少部分临街商铺精品小规模小区。用户群体关键为：
（1） 该区域传统住户；
（2） 重视儿女教育人员；
（3） 以出租房屋收租金长久投资用户；
用户年纪分布关键在30-50岁，职业多为外企及民企高收入经理人、国营企机关高级管理人员，私营业主，专业技术人员，高级公务员，辅以部分离退休人员。

6、 项目计划：
该区域内较新二手楼物业户型及面积均以3房及以上大户型居多，单价也全部在万元以上，所以该区域内房屋总价偏高，缩小了用户范围。
考虑到项目地块占地面积小，部分景观被遮挡缺点，颐和应元路项目中将以精装修中小户型为主，再依据楼层和朝向计划部分3房大户型，使整个项目满足国家政策90平方米以下户型所占面积达成开发面积70%要求，这么计划设计方案首先降低在计划报建上困难，同时满足用户购房目标：
（1）以儿女教育、投资出租为目标用户需要面积不大物业，不过多考虑房屋朝向和景观，她们能够接收房屋单价较高，但需要购房总价不高；
（2）以长久居住为目标用户需要面积大、景观和朝向好中大户型，她们能够接收较高房屋总价

7、 开发进度：项目地块完成拆迁、已达成三通一平并取得国有土地使用权证，只要计划取得同意后取得施工证后即可开工建设。具体时间安排以下：
项目时间安排
内容
1月至5月底
设计及计划报建手续
5月至8月底
完成地下室，设计样板房
11月30日
完成到地上10-12层，完成样板房，取得预售证
9月-6月
销售期（住宅、商铺、车位分批销售）
9-12月
完成验收，交房，开始办理房产证

8、项目已获批文情况：

文件名称
编号
建设用地计划许可证
（1996）穗城规北片地字24号
国有土地使用证
穗国用（）第319号
土地使用年限为70年，自11月24日起算。

五、财务分析
1、经济指标
（1） 占地面积：项目总占地面积3416平方米，计划道路退缩491平方米，净用地面积2925平方米，容积率8.49。

（2） 可销售面积及销售价格：
项目
金额(万元人民币)
备注
可销售面积

住宅
19,800.00
平方米
商铺
3,761.00
平方米
车位
100.00
个

平均销售价格

住宅(毛坯)
13,000.00

住宅(精装修)
14,000.00

商铺
20,000.00

车位
180,000.00

总体销售额
360,520,000.00
元人民币

2、开发成本：
（1） 计算标准：考虑应元路一手楼价格、现在二手楼实际成交价格、该区域市场需求情况和广州市房地产市场走向，应元路项目标销售均价为每平方米14000元，其中部分1房和2房小户型采取精装修发售。

(2)开发成本及损益估计：
销售收入
360,520,000.00

减： 营业税及预提税
24,623,516.00
根据销售额5.83%计算营业税，另外计提1%土地增值税
销售净额
335,896,484.00

开发成本
208,900,000.00

土地成本
110,000,000.00

开发成本
83,900,000.00
包含前期\土建安装\公建配套\间接费用等（3500元/平方）
精装修费用
15,000,000.00
部分小户型精装修，每平方米1000元。
销售毛利
126,996,484.00

销售和管理费用
18,026,000.00
根据销售额5%计算
财务费用
11,200,000.00
根据贷款额8000万，2年期计算。
销售利润
97,770,484.00

税前收益率
27.12%

企业所得税
32,264,259.72
根据33%计算。
净利润
65,506,224.28

税后净利润率
18.17%

（2） 现金流量估计：
应元路项目5月取得四证正式动工，底正式对外发售，完成全部销售并收回全部销售款，12月交楼。
项目

累计
住宅销售收入
-
267,300,000.00
267,300,000.00
商铺租售收入
-
75,220,000.00
75,220,000.00
车位销售收入
-
18,000,000.00
18,000,000.00
现金流入
-
360,520,000.00
360,520,000.00
地价支出
110,000,000.00
-
110,000,000.00
工程建设支出
60,000,000.00
38,900,000.00
98,900,000.00
销售税费
-
55,963,775.72
55,963,775.72
销售管理费用
10,815,600.00
7,210,400.00
18,026,000.00
财务费用
5,600,000.00
8,400,000.00
14,000,000.00
现金流出
186,415,600.00
110,474,175.72
296,889,775.72
税前净现金流量
(186,415,600.00)
250,045,824.28
63,630,224.28
税前NPV（i=10%）
(186,415,600.00)
227,314,385.71
40,898,785.71

（4）可行性
该项目开发期限为2年，包含开发成本、销售管理财务费用在内总投资额为2.37亿元人民币，销售收入达成3.36亿人民币，税后净利润达成5100万，是一个投资适宜，回收期快优质项目。

六、综述：颐和应元路项目地理位置优越，结合区域内优质教育资源、颐和品牌优势和计划设计特点，将在07、发明出一个市场追捧优质项目，达成开发商和用户双重满意。
（以下无正文）