广场商业计划书样本.doc

中环广场亿禾部分商业提议
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一、 商业业态当怎样定位
1、商业定位关键要求
亿禾商业定位必需要满足三个关键要求
要求一：有较高租金承受力，以实现商业物业回报需求。
要求二：含有良好商业发展前景，和中环广场形成业态纵深互补。
要求三：含有较强烈商业差异化特征，消除项目地段前期不利影响。
2、商业定位需要考虑关键影响原因
原因一：西大街商圈业态发展趋势
西大街关键商圈即使日趋繁荣，但商业形态却相对比较落后，现在商业业态关键以传统百货业为主，新兴商业业态如专题商场、一站式购物中心等比较缺乏，现在商圈内商业形态最优异当数立即开业中环广场，是西大街商圈内首个综合了娱乐、休闲、购物、旅游、办公于一体商业项目，该项目标建成将对西大街商业发展产生关键影响，估计未来西大街商业关键依旧是朱雀路以东至钟楼，这里将成为西大街商圈商业关键地带。
原因二：亿禾周围商业局面
亿禾在西大街中段，距鼓楼约100米，距钟楼约400米，周围商业以百货及衣饰为主，商业品种相对比较单一，在商品档次上即使有一定区分，但商业同质化竞争仍然较强烈。

原因三：亿禾商业优势和劣势
亿禾商业优势和商业劣势全部相当显著，具体以下：
商业优势：
Ø 项目标商场格局还算良好；
Ø 项目标规模适中；
Ø 周围商业项目逐步成熟；
商业劣势：
Ø 项目所处区域属于商业待发展区域，商业气氛还不够，人气有差距；
Ø 同期西安市内竞争性商业项目较多，竞争压力较大。
Ø 从商业项目标总体而言，前期行为已在一般经营者方面产生严重信任危机。
二、亿禾定位可行方向
大致而言，亿禾定位可行方向关键二种：
1、市场领先者商业定位方向：
项目周围现在商业气氛不足，但伴随西大街日趋成熟必将形成新城市商业中心，采取市场领先者商业定位就是快速填补市场空白，并在经营商品上营造不一样差异性。这种定位方法相对比较简单易行，轻易取得市场认可。
2、专业型商业定位方向：
专业型商业定位就是利用市场细分方法，将项目标商业锁定在一个相对狭窄商品领域，以专业取胜，以专题式商场为代表，这种定位能做到最大差异化效果。
三、项目定位。
1、目标用户定位。
依据市场调查结果，结合本项目本身优势和特点，拟和中环广场形成业态纵深互补，在客层上不跟中环广场、百盛项目硬碰硬，发生正面冲突，提议用户群锁定：
（1）、大专业经营商。
Ø 西安市含有相当经济实力，有相当经营成功经验，有一定市场拥有率；
Ø 外地在西安市品牌经营者；
Ø 这类用户头经营经验丰富，规模通常会较大，租期较长；
（2）、小专业经营商。
西安市或外地来西安外地人，有一定经营经验，对新事物持相对保守态度，她们大多租期较短，经过采取进可攻退可守自营方法，相信地段升值潜力，有投机心态，但购置规模通常会较小。
2、项目功效定位。
独立自营式商铺
3、项目市场定位。

中环千色广场
（引导用户将本项目看作中环广场项目标一个延续，做一回市场跟随者）
理由：
本项目在上市阶段最大机会来自中环广场，面对该项目巨大体量、较高推广费用，提议本项目在市场定位上尽可能和中环广场挂钓，既可形成集约力量，提升消费者对项目整体信心，又可提升中环百货物牌影响力。
4、项目面积定位。
（1）、分割标准：以“Y”字型和“人”字型划分，这种方法是一个科学划分方法，优点是通道少且商场中死角铺位较少。
（2）、面积区间。
Ø 1层：考虑整体经营布局，关键分割以沿街两个较大门面及沿内墙部分独立商铺，中间为开放式经营部分。
Ø 2层：考虑经营档次及使用功效，实用面积在60—100平方米左右，建筑面积在100—200平方米左右（以商铺得房率50%计算）。
Ø 3-4层：考虑经营档次及使用功效，实用面积在15—30平方米左右，建筑面积在30—60平方米左右（以商铺得房率50%计算），三层比四层稍微宽大部分。
（3）、面积划分：
Ø 走道宽度。
A：一二层主走道宽度为5—7米，副走道宽度为3—4米。
B：三四层主走道宽度为3—4米，副走道宽度为2.5—3米。
Ø 面宽和纵深。
纵深为面宽2—3倍，不可超出3倍纵深。
Ø 划分分布标准。
在很好位置主走道、靠扶梯、转角位置面积可稍大，在周围相对较差位置面积稍小一点。具体划分在保持此提议之标准基础上视具体情况灵活调整。
5、项目租价定位。
本项目标租价制订应从市场现实状况、未来市场走势及项目本身条件来分析。
（1）、依据市场调研情报，作出以下分析及定位。
Ø 本项目推出铺位，前两年租金，可依据市场反应预留一定发展价位空间。
Ø 依据租期及付款范式提出系统优惠政策，最大程度吸纳资金。
6、项目业态五种组合方法
（1）、城市时尚衣饰专题商场
1层 流行时装、各地风尚衣饰品和精品礼品

2层 女性正装、休闲装、内衣、时尚彩妆区，

3、4层 运动衣饰、男士专场
注：也可将四楼作为中环百货及亿禾部分精品折扣商场。
（2）、衣饰化妆品专业商场
1层 流行时装、各地风尚衣饰品和精品礼品
2层 女性正装、休闲装、内衣，
3层 中、高级品牌化妆品店内店
4层 日用化妆品、美容美发用具器械、设备批发
注：针对陕西省美容化妆品专业商场情况和消费者进行调研分析。
（
3）、美容化妆品专业商场
1层 中、高级品牌化妆品店内店
2层 日用化妆品
3层 美容美发用具
4层 美容美发器械、设备
商场经营分区及品种分类
1、一层、二层：化妆品连锁店、日化用具化妆品零售区
关键经营产品类别有：
品牌化妆品连锁：中国外著名品牌如雅芳、玉兰油、SK-Ⅱ、C＆K、小护士、美宝莲等专业护肤彩妆系列、美容护肤品系列等
洁肤类化妆品：洗面奶、洁面奶、洁面水、洁面露、洁面霜、面膜、香波、磨面膏、洗手液、洗发膏、花露珠、爽身粉、去痱水、足粉、古龙水、洁面嗜呕、卸妆水等。
护肤类化妆品：雪花膏、冷霜、营养霜、奶液、蜜、香脂、防裂油、精华素、美白露、防晒霜、防晒水、眼角霜、凡士林、防晒油、紧肛水、收敛水、保湿露等。
诊疗类化妆品：去斑霜粉刺露(液、霜)、抑汗霜(液、粉)、祛臭粉(霜、液)等。
粉饰类化妆品：粉底霜、粉底液、粉条、粉饼、蜜粉、胭脂、眼影粉、睫毛盲、眼线液、唇膏、眉笔、指甲油等。
日常洗涤卫生用具：洗衣粉，衣领净、洗发水、护发水、肥皂、香皂、沐浴露、洗手液、牙膏、杀虫(驱虫)九剂、芳香(清新)剂、餐具洗涤剂、消毒水、鞋油、女性专用清洁用具等。
同时，在一楼设置以下多个配套设施：
银行或自助银行(1家)20平方米左右；
货物托运站(1—2家)10平方米；
2、三层、四层：日化用具、化妆品批发中心及美容美发用具区
美容美发用具区(关键针对专业用户)
关键经营产品类别有：
品牌美容美发用具：C＆K专业护肤系列、科研、秀纪、唐纪、柏纪蕾迪、汇天秀、雅格丽白、卡苏娜、露丝等专业美容美发品牌产品；
美容护肤品：美白系列抗皱系列祛痘系列保湿护理系列、眼部护理系列、丰胸系列。
美发用具：洗发类、染发类、烫发类、直发类、卷发类、护发油、嗜哩水、营养油、倒膜精华素等。
美容仪器：激光诊疗仪、皮肤毛发检测仪，皮肤水分测试仪，超声波按摩仪、激光美容机，便携式激光沈眉机，激光脱毛机，光子嫩肤，光子脱毛仪、美体药浴机、美容喷雾机、关甲用紫外线烤灯、脂肪测试仪、超声波美容仪、皮肤弹性测试仪等。
工具设备：按摩床、技摩椅、冲水位、洗头椅、热水器、蒸汽机、红外线机、吹风机、推剪、夹子，直离子夹、磁性离子央、镜子、椅子、美发美容床罩、工衣、客衣、围巾、毛巾、美发美容专用工具袋，高级美容面罩、胶罩等。
香料香精：植物精油、留香剂、无火香董、香花料、香熏精油，香木珠、香嚣灯、香董氧吧等。
注：针对陕西省消费者购物消费心理和习惯进行调研分析。
（4）、名品折扣商城
名品折扣店关键是经过对大型折扣专营商场招商，基础上是由一家专业大型折扣店商业企业进行经营。如是招小商家或品牌商家自主经营，则考虑以下业种计划。
1层 珠宝、香水、品牌服装折扣店
2层 品牌皮具、鞋帽折扣店
3层 品牌箱包、家居饰品、精品礼品折扣店
4层 品牌电器、家俱折扣店
注：针对陕西省消费者购物消费心理和习惯进行调研分析。
（5）、美容化妆品专业商场+西北最大女性饰品零售商场
1、2层为美容化妆品专业商场
3、4层为西北最大女性饰品零售商场
经营品种
以女性为关键消费对象头饰、链坠饰、衣饰、证章、手机饰品等各类男女装饰用具
经营方法
以零售、一二级饰品批发为主，兼有部分品牌饰品厂家展贸
经营产品档次
以中高级品牌饰品为主，兼营部分便于批发中低级饰品
女性饰品批发区关键经营产品
头(发)饰类：发夹、发圈、发束、人造(布类、皮类、纸类)装饰丝花、头巾、皇冠、头圈、三角巾、发带、发卡、假发、发花、发爪、发钗、发梳、发束。
链(坠)饰类：项链、耳环、戒指、手链、脚链、袋链、服装饰品链、吊牌链、灯饰链、吊坠、手镯、手环、腰链。
衣饰类：胸花、内扣、纽扣、鞋扣、领带夹、皮带头、皮带扣、鞋花、腰带、鞋饰品、披肩。
证章类：金属证章、钥匙吊牌、佛牌、生肖章、星座牌。
手机饰品类：手机饰物、手机座、手机吊带、手机吊坠、来电闪、手机壳。
其它：相框、无铅珍珠、彩虹珍珠、烤漆珠、贝壳珠、装饰包、相架、钥匙扣、卡通杯、杯垫、水壶扣、竹藤编织品、PVC制品、太阳镜、化妆袋、化妆镜、手腕绑带，弹簧表带、装饰表带。
四、其它专业业态定位可行性分析（化妆品、饰品）
1、化妆品产业层经营定位可行性分析
（1）、中国及西安化妆品产业发展迅猛
据中国香料香精化妆品工业协会公布行业数据显示，在过去十二个月里，中国化妆品销售收入达成460亿元人民币。中国生产企业已达2500家，品种3万余种，市场总额居亚洲第二位。而1990年全国化妆品工业生产总值仅为40亿元，l0年间，工业总产值翻了10多倍，其增加速度远远高于中国国民经济年增加速度(参见图1)。
图1：中国化妆品工业年销售额
到现在为止，中国年销售额在亿元以上化妆品工业企业有50余家，其中5亿元以上有12家，如广州宝洁、安利、雅芳，西安奥妮、北京三露、上海家化、强生、花王、利华等企业，在中国化妆品市场上占有相当大份额。
多年来，西安日化化妆品企业数量也在不停增加，依据行业协会相关资料，现在西安拥有正规化妆品生产许可企业有 多家，而日化或和其相关产品生产企业近200家，处于西北地域日化及化妆品生产领先地位。
（2）、化妆品消费市场潜力巨大
现在化妆品已成为中国消费品市场发展最猛、增幅最大、冲击力最强商品。据相关部门估计，到中国化妆品市场销售总额将达成800亿元，年递增13％左右。
另据行业协会统计，西安市有工商登记牌照美容美发化妆品代理经销企业约翰多家，拥有卫生许可和登记注册美容美发机构达3000多家。
西安城区妇女化妆品消费量有 亿多元，农村妇女化妆品消费总量约为 亿多元，整个化产妆品市场总量为 亿多元。全市主城区 家美容美发店用具支出年消费总量超出 万元。伴随大家收入水平提升，对化妆品美容美发用具需求也将越来越大。
从消费心理和习惯上化妆品市场也有有市场潜力可供挖掘。伴随经济发展，美女经济作用越来越突显，在现实社会中，不管是工作、婚姻，容貌好坏对女性是否能适应该今社会至关关键，现在女性尤其是城市女性对“美”不光是心理追求需要，也是社会压力带来无可奈何适应。尤其是，是美女经济一个拐点，从模特选美、各城市市花选美、中华小姐选美和世界小姐选美，中国选美高潮不停迭起，这种现象为女性追求美需求更推波逐澜，从而造成化妆品市场需求越来越巨大。
（3）、西安市化妆品市场现有市场规模小、分布散
西安化妆品零售市场：
西安化妆品零售市场关键集中在大型商场、超市，多种市场中。即使化妆品在各商场、超市均是不可或缺但因为面积有限大全部集中于品牌产品和护肤产品，而其它品牌尤其是多种彩妆系列相对较少。相反多种零售市场因为品种杂、鱼龙混杂而造成信任危机。漂亮是脸面上事，大多数女性对化妆品购置相当谨慎，所以大量质量优、品种多、价格适宜护肤品、彩妆产品专业市场出现不仅仅是市场也是消费者强烈需求和呼叫。
西安化妆品批发市场：
西安市现有日化化妆品批发关键集中在轻工、康复路、丰庆路等多个专业市场内。康复路化妆品批发市场关键集中在丹尼尔商城一层，共60家左右，批发价基础上在2元——30元，均是无品牌著名度产品，多直接从广州进货，关键目标客群是小型日化商店、周围区、县。前台租金、管理费十二个月约15万，后台约10万。轻工有20家左右，关键是洗涤用具，月租金、管理费约4000元。在这些市场中，日化市场所占百分比小，规模小，经营商户分散。经营产品档次低，常有假冒伪劣商品充斥其中，在4月，市工商曾对康复路市场15家化妆品批发点进行检验，其中有11家存在违规产品，不管是对市场内遵法经营户还是整个市场形象全部是很消极影响。
西安美容美发批发用具市场：
关键集中在尚德路，是西安市现有较为集中专业化美容美发用具市场，路两旁散步着约有70—80多家经营户，但因为该市场周围全部是民房，而经营户本身也是租用这些民房，所以档次低、规模小，已不适应近几年西安美容美发业发展。该市场月租金约120平方米/月。
（4）、化妆品经营定位SWOT分析
优势分析(Strength)
Ø 大规模和健全配套设施
据调查显示，现在西安市日化、化妆品、美容美发用具市场分别分布在尚德路、轻工、康复路等地，这些市场规模全部比较小，配套差，档次低，经营环境差，而本项目商场完全根据现代化商业设施要求进行设计和装修，功效齐全，配套设施完善，有利于提升经营商户产品及企业形象。
Ø 西北首家女性化妆品、美容美发产品专业市场
因为气候干燥，西北地域化妆品消费潜力巨大，但纵观整个西北市场，现阶段全部化妆品、美容美发产品只属于补充、隶属地位，还没有一个中高级次有品牌著名度女性化妆品、美容美发产品专业市场，形成巨大市场空白。
Ø 优处西北最旺商圈
本案在西安市西大街南中段，西大街、钟楼、鼓楼、中环广场、百盛组成西北最大商业中心，周围繁荣商业环境为本项目提供了众星拱月式气氛，为本项目积聚了大量人气。带来天天数以万计有效购物人群，。
劣势分析(Weaken)
现在人气还不足
机会分析(opportunity)
Ø 中国外化妆品及美容美发用具企业纷纷登陆西安市场
即使西安居民平均可支配收入水平在全国处于中等水平，但西安化妆品、美容美发用具消费水平却不输于其它大中城市。中国外化妆品及容美发用具企业全部很重视西安市场开发，在中大国际、世纪金花、开元商城、民生百货聚集了众多中国外美容化妆用具了诸如美国雅芳、日本资生堂、意大利优尚、羽西、小护士、雅情等数十种著名品牌。现在还不停有新美容美发用具品牌进入西安，这将为商场招商工作带来比较大机会。
Ø 西安有数量较大美容美发、化妆品经销企业
依据陕西省美容协会统计，西安中型美容美发用具、化妆品经销代理企业约家左右，其中大部分还没有自己门店，假如租金、地点、商场管理配套适宜话，将是一个比较大招商目标群体。另外，西安市注册登记正规美容院约有3000家左右，她们部分是是租用商场、门面房费用高，部分是在小区单元房内，因为位置偏僻而客源不多，这也是本项目需关键关注招商目标群体。
Ø 中环广场带来大商圈效应
在中环广场上市带动市场后适时跟进，将是本项目销售成功绝佳时机。
威胁分析(Threat)
据前期初步地块调研，在尚德路周围已经有四层商场计划为美容美发专业市场，该项目标上市及推广将对本案产生冲击。
2、女性饰品市场定位可行性分析
（1）、中国饰品行业发展快速
最近，中国饰品行业展现快速上升发展趋势，已形成以义乌、广东、青岛为基地三足鼎立格局。其中青岛关键是韩国企业投资办厂，广东关键是台湾企业投资，而义乌饰品企业关键是当地人投资。据估量，现在全国饰品行业厂商约4000家左右，从业人员约十几万人，年产值达100多亿人民币，产品已远销近百个国家和地域；中国饰品市场产销也呈不停升温之势，一批规模化、品牌化、国际化著名饰品企业正在倔起，一批著名品牌和著名企业家正在成长，饰品行业已成为朝阳产业，充满勃勃生机，含有宽广市场前景。
世界饰品行业中心在上世纪80年代初转移到台湾，饰品行业是经典劳动密集型产业，出于台湾岛内资源和劳动力等原因限制，饰品行业在台湾兴盛了左右后，转移到了韩国。伴随韩国人力成本增加及该国产业结构调整，多年来，韩国饰品生产企业已经快速向中国转移。而近几年中国饰品企业快速发展，又加紧了这一改变趋势，中国现在已经成为世界饰品生产大国。在很快未来将成为世界饰品生产中心。
（2）、饰品消费市场潜力巨大
伴随中国经济发展，人民收入水平增加，大家生活质量和品味也不停提升，追求美和时尚成为大家尤其是年轻人生活要素，而寓美和时尚于一体饰品成为年轻消费者，尤其是女性消费者至爱，对多种饰品消费需求也不停增大。伴随中国加入WTO，进出口关税不停下调，中国已经成为世界上少数多个珠宝、饰品消费额超出百亿美元国家之一。不过和国外市场相比，中国女性饰品市场人均拥有率不足5％，而在日本为98．2％，韩国为68％，新加坡48％，马来西亚47％。据相关部门估计，至，中国女性饰品拥有率将增至55％以上。西安市辖区总人口为3097力人，其中女性人口占48．07％，为1485.50万人，以饰品市场50％拥有率计算，女性饰品消费人口也高达700多万人，以每人年饰品消费额100元计，西安女性饰品总年消费额就高达5亿多元，这还不包含男性饰品消费市场。
（3）、现有饰品批发零售市场有规模小、分布散
在西安，现有女性饰品批发市场关键集中在轻工、康复路、两地，但同化妆品一样，饰品在这两个市场内也属于隶属地位，规模很小，经营商户不多，产品结构和档次也不齐全，造成很多零售经营户，在组织货源时全部认为相对困难，有甚至不得不到义乌和广州市场区进货。她们全部强烈期望西安有一个集中、上规模、品种齐全批发采购市场。
而西安市场女性饰品零售情况存在很多问题，数量多、分布散、规模小情况一样存在，仅在小寨、钟楼两大商圈内经营女性饰品零售商户就有近百家，但全部分散在各个商场、市场中，没有形成气候。且因为规模小，造成大量货物无法上柜，只能观看产品画册。
（4）、本项目3、4楼女性饰品专业经营定位SWOT分析
优势分析(Strength)
Ø 西安第一个集中大规模女性饰品专业零售、批发市场
女性饰品在西安还没有集中大规模零售批发市场。而本项目恰好填补了这个市场空白点，本项目建成营业后，总营业面积达2500㎡，按现代化商业设施要求进行高标难装修和配套，突出女性饰品时尚和美概念，改变西安现有饰品市场格局。市场建成后将成为立足西安，辐射西北规模最大女性饰品专业批发市场。
Ø 和本项目一至二楼美容美发市场女性经营专题相互呼应
本项目并不是一个独立经营女性饰品市场，在本项目1—3楼经营化妆品、美容美发用具，其经营专题和女性饰品相辅相成，全部表示了现代女性对美和时尚追求，即使经营产品在形态上有差异，但其中暗含女性消费专题是相通，楼上楼下经营产品必将起到相互促进、共聚人气，提升商场品牌著名度作用。
Ø 所在地段区位优势
有天天以万计有效购物人群，成熟完善商业配套。
劣势分析(weakness)
Ø 饰品市场在本项目标高楼层
本饰品市场计划在项目裙楼三、四层，楼层较高，经营者和采购用户可达性、便捷程度全部稍差，假如货梯、客梯、扶梯数量和水平交通部署不妥就会影响商场经营环境和气氛，对本项目招商和经营全部带来较大困难。
机会分析(opportunity)
Ø 女性饰品零售市场不停扩大
西安是紧排于北京、上海以后全国第三座大学之城。全市各大学、专科学院学生近二十万，这些处于18—22岁年青人是饰品市场最大消费群。纵观整个亚洲，以年青人为消费时尚中心时尚愈演愈列，东京、香港、上海紧接着带动这种时尚风刮入内地，这从近两年职业装没落，流行以可爱为专题带蕾丝花边休闲服装款式就能够看出。西安也一样如此，而且因为学生数量众多这种风尚也犹甚，年青人对个性饰品钟爱带动其它消费人群关注，个性饰品消费已成为时尚，这些现象必将扩大女性饰品零售规模。同时，在部分大型商场、超市，现在也越来越重视女性饰品消费市场，纷纷在自己门店显著位置开设饰品专柜了。女性饰品零售市场扩大，必将对饰品批发市场形成有力消费支撑。
五、招商平面图分割
1、分割标准
Ø 经过铺位分割合理部署主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位以后升值奠定硬件基础，也为销售发明了有利条件。
Ø 合理设置单铺径深、面宽百分比。
Ø 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向和宽度。保持商场通畅和美化商场整体布局。
Ø 充足兼顾销售和经营关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。
2、商场内部计划和装修标准提议
（1）、商场内部计划设计提议
Ø 布局计划及过道提议
商场格局设计：独立收银、商场商铺采取全封闭式独立铺位。
过道设计：商场布局且紧凑，过道合适，不宜过宽，不然不易积聚人气，但也不宜过窄，降低商场经营档次。
Ø 商场卖场设计提议
背景音乐：悠扬背景音乐系统，不仅仅能够舒散用户神经，增强购置欲望，也能够直接提升商场及产品形象。乐曲以轻快、活泼轻音乐为主，也可合适播放舒缓流行音乐。
商场内部色调：采取通透玻璃隔断，色彩简单明快，让人感觉视觉空间开阔。公共通道每隔数米，即悬挂小型吊旗，吊旗分蓝、白色为主，宣扬出化妆品纯洁之感。
VI导示系统：作为现代商业设施商场经营管理成熟一个关键标志，表现了商场对经营者，对用户人性化关心。基础VI系统包含每层功效分区牌、经营品种牌、洗手间指示、电梯及紧急出口指示等。
休闲设施：于电梯周围、休闲广场或位置较宽松地方设置休闲椅，供购物者休息之用。
（2）、商场内部公共部分装修
Ø 地面：
全部地面提议用高级米白色防滑瓷砖，过道和铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。
Ø 天花：
整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采取蓝色网格状栅栏吊顶，照明用白炽灯管。柜台及铺位区用白色防火型扣板吊顶，照明用白炽灯管和黄色嵌入式射灯组合使用。
Ø 墙面：ICI乳胶漆刷白。
Ø 柱子：公共部分柱子用铝塑板包装，并留有电源接头和广告灯箱位。
（3）、商场内部公共部分装修商场铺位装修
Ø 一楼铺位装修方法
商铺临过道部分采取大白玻隔断，不锈钢无框门，广告位置桅板均采取金属复合装饰材料，铺位间隔墙采取轻质防火材料(或轻钢龙骨石膏板)，面饰专用乳胶漆。隔断距离天花约30—50厘米，中间用防盗栅栏间隔(也可不用防盗栅栏式间隔，但在铺位顶端设铁丝网封闭防盗)
Ø 二、三、四楼铺位装修方法
商场内靠墙铺位及中间铺位均采取封闭式格局，商铺临过道及相邻铺位隔断均选择12mm玻璃隔断，隔断距离天花约30—50厘米，中间用防盗栅栏间隔(也可不用防盗栅栏式间隔，但在铺位顶端设铁丝网封闭防盗)，以确保消防喷淋。广告位置楣板均采取金属复合装饰材料
·电话线铺设：
提议每间铺位铺设一条电话线。
·电费计取：
每户均设置独立电表、漏电保护开关及空气短路开关，电费按月实际读数计算。
·消防系统：
设置二十四小时闭路电视监控、防火卷闸、自动消防喷淋、消防栓、烟感报警。
·卫生间：
地面采取防滑地砖、瓷片到顶，天花吊顶，配高级豪华型洁具。
·保安：
二十四小时闭路电视监控、二十四小时保安巡查。
·广播：
中央广播系统。
六、商场各楼层租金标正确定
确定商场租金水平，包含到商场周围商业设施租金水平、现有同类市场租金水平、业主投资回报等很多方面原因，往往对商场招商工作起着关键制约作用。本项目标租金标准将从以下多个方面来综合考虑：
——周围现有商业设施租金
——依据西安现有同类商场租金(按规模、位置、交通、装修档次、配套设施等进行修正)
计算出来市场租金
——按经营回报计算理论租金
为了使招商工作更顺利进行，从市场可连续性发展出发也要重视从以下四个方面考虑；
第一条：放水养鱼，培育市场是招租工作关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场开拓者，有一定风险。
第二条：租金偏高，即使能够招满并开业，不过商场极难长久兴旺，因为在市场还不成熟情况下，高租金无疑使商家增加成本、生意难做，这无异于“杀鸡取蛋”。
第三条：初始租金低一点，等商场做旺后，再逐年上涨，经营者也比较轻易接收。
七、商场物业管理费、广告费用标准及收取措施
1、物业管理费标准
本项目物业管理费用标准，在考虑商场实际运行成本基础上，采取西安市同一档次、一样配套设施和服务(关键指采取中央空调系统、拥有自动扶梯、电梯、提供清洁、保安服务)商场平均水平。
2、物业管理费涵盖服务项目内容
Ø 中央空调运转、维护费
Ø 电梯、自动扶梯运转、维护费
Ø 公共部分水、电费
Ø 商场清洁、保安费
3、广告费用标准及收取管理措施
任何一个商场全部有一个开启、成长到做旺过程，在这个过程中既需要广大租户努力经营，也需要经营管理企业大力经营推广，而这就需要大量资金投入。在深圳，通常专业市场，全部会收取5—10元／平方米·月广告费用，作为商场宣传推广基金，但依据项目组对西安相关专业市场调查，在西安没有收取广告费行业通例。然而，出于对商场以后经营管理负责态度，同时也考虑到经过收取合适广告费会给经营户建立起商场重视宣传推广印象，对商场招商工作未尝不是一件好事。但从经营户经营成本和对广告费接收程度考虑，项目组认为广告费标准应尽可能低一点，早期只象征性收取或减免。
广告费应随同管理费随月收取并存入专用帐户，专款专用，全部用于项目开业前后广告宣传和推广工作，其收支情况应定时公布给经营户，并公开帐户，让每个经营者能够随时查询。
八、招商策略
1、招商策略：立足西安、面向全国
以西安为关键，在确保西安地域招商工作全方面、顺利开展同时，安排出20％招商力量，对外地（包含外地中国产品厂家和经营商、国外产品中国代理、中国内销分支等）利用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想情况下，在确保西安地域招商指标同时，随时进行调整加大外地招商力度。
2、招商进度中百分比分配
招商前期阶段，招商百分比计划为：西安地域招商占75％左右；外地招商占20％左右；预留出5％百分比，作为机动或炒作。
其中：依据招商实际情况，假如招商出现火爆，可加大预留部分百分比（比如10％）。这么后期可经过保留精品商铺推出、拍卖等方法提升价位水平，在项目只有同期推出情况下，经过预留部分享受到商铺升值部分利益。
3、招商付款方法
租金交纳及优惠政策有以下三种方法：
（1）、一次性交纳3年租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增
6％；第六年租金递增7％；总体租金递增百分比不超出原租金水平20％。
（2）、首期交纳5年租金30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增百分比不超出20％。可签定租约协议期为。
首期就一次性交纳5年租金。可取得5.5年实际使用权优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增百分比不超出20％。除享受以上优惠政策以外，还能够获挑选一间商铺位置机会。
（3）、首期交纳8年租金30％，入驻前交齐8年租金全款。可取得实际使用权优惠政策。除享受以上优惠政策以外，还能够获挑选两间商铺位置机会。
注：以上方法并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也能够在尾铺招商过程中，对尾铺招商优惠力度增加时利用。
4、租金交纳方法及提供优惠政策理由：
考虑到项目标招商不仅要符合企业总体定位，同时还要兼顾企业成本回收，而且回收期越短，产生运行财务费用支出就越少。上述方案首先能够起到自然淘汰目标，同时，依据‘现金是王’标准，利用对我们影响极小使用年限优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。
另外，兼顾未来中心商铺升值，我们能够充足享受到升值利益，方案设定是为了尽可能引导商户去选择5年一次性交纳租金方法。此方法达成经济效益将在附上经济分析内容中计算出具体数据表现。
5、经济分析
（1）、交纳（三年）租金经济分析（理想价格）
Ø 依据可出租实际使用面积按12266.74平方米计算；
Ø 根据每层出租实际使用面积计算；
Ø 平均租金价格按每个月每平方米514元人民币计算；
每层定价为： 平均租金价格为：514元/㎡/月
楼层
租金价格（元/㎡/月）
出租面积（套内㎡）
说明
应完成利润额（元）
一层
650
3367.65
650*3367.65*12*3
78,803,010
二层
550
3337.38
550*3337.38*12*3
66,080,124
三层
450
3303.71
450*3303.71*12*3
53,520,102
四层
350
2258.00
350*2258*12*3
28,450,800
总计
均价514元
12266.74
共回收三年租金费用
226,845,036
说明：A、226,845,036元30％为：68,053,510.8元。
B、综合管理费：12266.74*20*12*3＝8,832,052.8元。
C、确保金（按每商铺押三个月租金收取）：18,915,313.88元。
（2）、交纳（三年）租金经济分析（保守价格）
Ø 据可出租实际使用面积按12266.74平方米计算；
Ø 根据每层出租实际使用面积计算；
Ø 平均租金价格按每个月每平方米元人民币计算；

每层定价为： 平均租金价格为：364元/㎡/月
楼层
租金价格（元/㎡/月）
出租面积（套内㎡）
说明
应完成利润额（元）
一层
500
3367.65
500*3367.65*12*3
60,617,700
二层
400
3337.38
400*3337.38*12*3
48,058,272
三层
300
3303.71
300*3303.71*12*3
35,680,068
四层
200
2258.00
200*2258*12*3
16,257,600
总计
均价364元
12266.74
共回收三年租金费用
160,613,640
说明：A、160,613,640元30％为：48,184,092元。
B、综合管理费：12266.74*20*12*3＝8,832,052.8元。
C、确保金（按每商铺押三个月租金收取）：13,395,280.08元。
（3）、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）：
Ø 依据可出租实际使用面积按12266.74万平方米计算；
Ø 根据每层出租实际使用面积平方米计算；
Ø 平均租金价格按天天每平方米514元人民币计算；
每层定价为： 平均租金价格为：514元/㎡/月
楼层
租金价格（元/㎡/月）
出租面积（套内㎡）
说明
应完成利润额（元）
一层
650
3367.65
650*3367.65*12*5
131,338,350
二层
550
3337.38
550*3337.38*12*5
110,133,540
三层
450
3303.71
450*3303.71*12*5
89,200,170
四层
350
2258.00
350*2258*12*5
47,418,000
总计
均价514元
12266.74
共回收五年租金费用
378,090,060
说明：A、378,090,060元30％为：113,427,018元。
B、综合管理费：12266.74*20*12*5＝14,720,088元。
C、确保金（按每商铺押三个月租金收取）：18,915,313.88元。
（4）、交纳（五年）租金经济分析（保守价格）
Ø 依据可出租实际使用面积按12266.74平方米计算；
Ø 根据每层出租实际使用面积计算；
Ø 平均租金价格按每个月每平方米364元人民币计算；

每层定价为： 平均租金价格为：364元/㎡/月
楼层
租金价格（元/㎡/月）
出租面积（套内㎡）
说明
应完成利润额（元）
一层
500
3367.65
500*3367.65*12*5
101,029,500
二层
400
3337.38
400*3337.38*12*5
80,097,120
三层
300
3303.71
300*3303.71*12*5
59,466,780
四层
200
2258.00
200*2258*12*5
27,096,000
总计
均价364元
12266.74
共回收五年租金费用
267,689,400
说明：A、元30％为：80306820元。
B、综合管理费：12266.74*20*12*5＝14,720,088元。
C、确保金（按每商铺押三个月租金收取）：13,395,280.08元。

九、招商准备工作：
1. 完成项目名称注册、和项目标志等CI设计并注册。
2. 注册汉字及英文中国域名（）及国际域名（.com）。
3. 确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
4. 完成设计制作百荣世贸中心招商文告、招商楼书，包含项目功效分布及内部结构图。
5. 完成设计制作项目效果图POP，3D资料光盘。
6. 完成设计制作主体、各分体剖面模型沙盘。
7. 制订商户准入标准、引入标准、操作规则等。
8. 确定管理企业组织机构和部门设置。
9. 多种管理规章制度、业绩考评奖惩制度、工作操行规则出台。
10. 制订商户准入标准、条件、和招租规则。
11. 制订并印制招商租赁协议、租赁申请表、记录表、相关协议、商业管理守则等。
12. 依据招商类别敦促各分部制订招商工作倒计时计划（包含招商区域、关键目标、任务指标完成计划等）。

十、经营管理企业关键工作职能
1、通常性管理职能
(1)对小业主或承租商管理：
通常宜采取管理条约形式，明确业主、经营者和管理者责任、权利和义务，以此规范各方行为，确保良好经营秩序。
(2)安全保卫管理：
公共商业楼字面积大、商品多、客流量大，轻易发生安全问题。所以，安全保卫要坚持二十四小时值班巡查，并要安排便衣保卫人员在场内巡查。商场晚上关门时，要进行严格场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位监控，为用户购物提供安全、放心环境，确保商场货物不被偷窃。
(3)消防管理：
出于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全很关键。管好消防设备、设施，组织一支义务消防队，制订一套紧急情况下应急方法。
(4)设备管理：
管好机电设备，确保正常运转是经营场所管理一项关键工作。要确保电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等正常