青岛景园物业管理方案样本.doc

青岛玺景园物业管理方案(金地)
目 录

合作前景………………………………………………………………………1
第一节 企业基础情况………………………………………………………3
第二节 浅析玺景园…………………………………………………………15
第三节 玺景园物业管理顾问服务定位……………………………………17
第四节 玺景园物业管理顾问服务…………………………………………23
第五节 玺景园机制建设指导………………………………………………28
第六节 玺景园人员培训指导………………………………………………32
第七节 管理规章制度建设指导……………………………………………33
第八节 智能化系统管理、维护指导……………………………………39
第九节 物业管理部分步骤展示……………………………………………41
第十节 双方合作优势………………………………………………………45
附：企业执照、资质等彩页

合作前景

首先由衷感谢青岛广业房地产开发企业给这次参与青岛玺景园物业管理事宜洽商机会。
金地物业自93年始创，隶属于深圳福田区相对控股金地集团，金地集团前身－深圳市上步工业村建设服务企业早于1988年便成立运行。一直以来我们秉承“服务发明价值、合作孕育辉煌”合作理念，以“业主好管家，开发商好帮手”为职业目标，成功发展成为中国首批一级物业管理资质单位，对社会签约三十三个大中城市、124个签约项目、签约面积达成1734万平方米。在全国，我们管理着如深圳城市山谷、深圳金海湾、深圳熙园、北京金地国际花园、苏州湖左岸、苏州白领公寓等众多高级物业。我们写字楼管理从深圳创维数码研究中心、万基大厦、罗湖商务中心到北京金地国际花园再至青岛晚报社等，对各类型物业管理全部沉淀积累相当成功经验。“服务发明价值、合作孕育辉煌”是我们永恒经营追求，我们真诚期望和青岛广业房地产开发企业强强合作，选择金地物业，意味服务品质确保，因为我们将以百倍精力、十多年经验来打造青岛玺景园超品质物业管理。
玺景园在青岛市芝泉路，其后靠太平山，前望太平湾，更和太平植物园相邻，自然环境十分卓越。广业地产企业倾力建造玺景园是青岛首屈一指豪宅，利用地块卓越自然资源，依山而建，以联排别墅、多层公寓相结合，能够肯定玺景园是青岛市起点高、品质佳精品豪宅项目，所以它物业管理也更显关键，一、优异物业管理企业是销售或招租中又一亮点，因为“物业好不好、服务更关键”意识已深入成熟用户心理，品牌物业管理企业进驻能够增加她们信心；二、优异物业管理企业经验既能赢得业主信赖和美誉，更是能成为发展商鼎力助手，处理好前期到接管期到入伙期到正常期各项事宜，这意味着发展商将会在物业管理方面很省心省力。
金地物业在十年发展过程中，市场上美誉已是有口皆碑，用户对金地认同和信赖也是和日俱增。在销售配合方面，我们有大量成功案例，积累了相当丰富经验，也是物业企业中对销售配合研究最早企业，如创维数码研究中心物业管理进驻三个月内，出租率达85%以上，金地翠园在十二个月内实现建设、销售、入伙佳绩，城市山谷别墅一期中10%用户来自金地已管物业，金海湾在建设、销售时物业管理即已全方面进驻……，而碧海云天二期、熙园等销售配合均在进行中，能够随时欢迎发展商赴深圳现场参观和指导。
金地对管理水平和管理理念追求是永无止境，青岛玺景园合作将会给我们一个展示高管理水平、新管理理念舞台，我们将把握这次合作机会，将积累十多年优异经验融入玺景园物业管理当中，派出物业管理教授提供专业物业管理服务，把青岛玺景园塑造成青岛市乃至山东省物业管理优异典范。

第一节 企业基础情况

一、 金地物业管理企业摘要及个性特征

（一）金地物业管理述要
1993年成立，注册资本650万元，总资产2100万元

职员1500名，管理人员大专以上占90%

管理物业总面积1734万M2

ISO9002中国国际双重质量认证

国家建设部首批物业管理一级资质

深圳市首批甲级物业管理企业

深圳市安全文明小区标兵

全国城市物业管理优异示范小区
名牌物业管理企业

超前管理理念，规范化管理体系
综合实力
管理特色

对外顾问和委托管理面积1387.2万M2
雄厚
显著

（二）金地物业管理个性特征
1、人性化物业管理：关注职员不一样需求、关注业主生活质量、关注环境温馨友好、关注小区整体气氛；实现了规范化管理和人性化管理统一，重视了外在环境和内在情感统一，表现了企业发展和个人成长统一。

2、个性化服务：从满足于用户群体需求、通常需求提升到最大可能地满足个性需求、特殊需要高度，提供不一样层次、不一样类型关心心灵、关注人性深层服务。

3、管理处主任职业化：已制订出一整套职业管理处主任选拔、培训、预用、成才到发展较系统方案并实施。

4、“隐性管理” 模式探索：充足尊重业户私密空间，业户需要帮助时即时出现，不需要时不去打搅，其做法一是调查业户需求，二是成立“业户应急反应分队”，三是部分和业户接触较多岗位一律穿便装，上下班高峰期尽可能回避。

二、 金地物业管理体系关键点

（一）强有力目标计划管理
1、完整计划体系

2、目标和方法相结合

3、计划和检验考评相结合

4、强调培训和职员个人职业发展

5、全员重视计划管理

（二）全过程质量控制(ISO9002质量确保体系)
1、配置专职制度建设人员
一套完整管理体系

2、健全制度体系
高效
特色

3、严谨制度建设过程

4、重视制度宣传、培训、检验和考评

（三）物业管理处主任职业化塑造-金地用人选人观
1998年提出并推行“职业管理处主任年”管理专题。

“职业管理处主任年”提出并不仅仅是人力资源开发概念，而是经过建立一个机制，从管理处主任选拔、培训、预用、成才到发展整个过程探索一套实施措施。

重视职业管理处主任选拔、培训和发展三个步骤，经过培训和高级研修实现职业管理处主任在金地可连续发展。

三、 金地物业文化内涵

金地信念
发明机遇，挑战常规

金地风格
立足现实，追求完美

金地宗旨
以人为本，服务社会

金地文化

金地职业道德观
用心做事，诚信为人

金地干部队伍建设
高速公路，快速干道

金地使命
成就一番事业，塑造一代英才

金地意识
创新、精品、管理

四、金地物业企业具体介绍
（一）金地物业发展
深圳市金地物业管理始创于1993年，是金地（集团）股份（金地集团于4月12日在上海证交所上市，成为1994年以来房地产企业上市解冻后上市三家房地产企业之一，股票代码600383）全资子企业。现在企业有各类专业技术及服务人员逾1500人，管理层及专业技术人员中大专以上文化程度占90%，部分中层人员含有硕士以上学历，其中包含新加坡、英国等国归国留学生在内一大批高级人才。金地物业是首批荣获深圳市甲级物业管理资质证书企业，也是中国物业管理行业最早经过ISO9002质量管理体系国际、中国双重认证企业，同时也是建设部颁发全国一级资质物业管理企业。金地物业以规范化管理立足市场，又率先在行业里施行了ISO9002质量认证体系换版工作。优质服务取得了丰厚回报，金地物业现在管理各类物业面积已超出1734万平方米，其中对外接管物业面积逾1387.2万平方米，由金地物业管理“金地花园”、“金地海景花园”、“金地工业区”、“金海湾花园”等多个物业被评为了国优物业管理示范物业。
经过探索和实践，金地物业凭借超前管理理念、规范化管理、富有特色服务及善于吸纳多种人才优势而著名业界，并发展成为全国颇负盛名品牌企业。金地物业在行业里首倡了“人性化物业管理”，并广泛引入“个性化服务”、“隐性管理”、“小区环境文化”、“绿色生态家园”、“管理处主任职业化”等一系列物业管理新理念，最终形成了金地特有“人性化物业管理模式”。
金地物业重视企业经营以人为本，大力加强人力资源管理，深化、完善了独具特色管理处主任职业化制度，经过选拔、培养、利用职业化管理处主任，每十二个月全部有合格职业化管理处主任在金地脱颖而出。管理处主任职业化制度实施不仅为金地物业规范化管理提供了人才保障，满足了金地物业规模扩张需要，同时，也给物业管理行业和从业人员带来了深远影响。
金地物业自成立伊始，就一直秉承“人本、诚信、规范、创新”经营理念，大踏步地前进。在立足深圳同时，金地物业主动拓展内地市场，实现了物业管理跨地域发展，现在金地已和深圳、北京、上海、长春、宝安区、武汉、重庆、青岛、南昌、东莞、沈阳、大连、苏州、石堰、西安、贵阳、桂林、合肥、福州、哈尔滨等三十个城市一百余家地产开发商达成合作。华南区域：深圳—金地工业区、沙尾工业区、金地花园、金地海景花园、恒乐海景花园、富通苑、金地食街、福涛东园、金地翠园、银泉花园、金海丽名居、富瑰园、碧华庭居、碧星苑、金海湾花园、西海岸花园、雅云轩、苏豪名厦、嘉多利花园、学林雅院、芳邻大厦、翠盈家园、蔚蓝海岸、嘉湖新全部、城市山谷、彩世界、金地大厦、太阳新城、鸿景湾名苑、天欣花园、加州地带、榭丽花园、西海湾花园、翠堤湾、朗晴新洲、碧海云天、碧桐湾、金港豪庭、创维数码研究中心、罗湖商务中心、豪城馨庭居、万基大厦、漾日湾畔、熙园、海语东园、阳光·经典、书香门第、绿海名全部，其它城市—金域名苑（东莞）、怡景丽苑（佛山）；
华东区域：宝安区—湖滨世纪花园、一品嘉园、瑞景·文华、东城水岸、清新家园、翠屏清华园，其它城市—澳洲阳光（昆山）、湖左岸（苏州）、白领公寓（苏州）、上青佳园（上海）、文景花园（合肥）、金色池塘（合肥）、江南春天（宜兴）、三水现代SOHO商务城（烟台）、怡和·星国际（潍坊）；
华北区域：北京—亚运豪庭、玲珑花园、嘉铭园、时代庄园、玺盟苑、格林小镇、诚品建筑、，其它城市—名人.国际（保定）、五环-高尔夫家园（长春）、青云林海（大连）、弘基·书香院（大连）、诗波特花园（沈阳）、皇嘉名苑（沈阳）、金源花园（哈尔滨）；
华中区域：武汉—丽岛花园、徐东欧洲花园、航天花园、金色港湾、东风阳光城、樱花大厦、东湖明珠、２００８新长江、华城新全部、华城广场、福星城市花园，长沙—颐美园、长沙晚报社、创远景园、亚华花园、沁园春、水云间，其它城市—翔龙世纪花园（十堰）、美景良城（福州）、福田花园（南昌）、香榭·丰源（南昌）、金域·名全部、同亨大厦（厦门）；
西北西南区域：重庆—溯源居、海棠晓月、皇冠东和花园、阳光水城、翡翠湖、长安华全部、蔚蓝世纪、御景江山、学府大道69号，其它城市—兴进商贸大厦（桂林）、通信器材大厦（桂林）、金绿洲如意花园（柳州）、银海嘉怡花园（贵阳）、常青藤（贵阳）、高山流水（西安）。
金地物业企业成立了两家区域性子企业北京金地物业管理企业和宝安区金地物业管理企业，成立了上海金地物业管理企业，同时形成了上海（华东）、北京（华北）、深圳（华南）、重庆（华西）、武汉-长沙（华中）、长春-沈阳-大连（东北）六个区域发展中心，在周围地域市场拓展也正在紧锣密鼓地进行，基础形成了以深圳、北京、上海为中心、辐射全国战略发展态势。
金地物业把握住企业规模扩张节奏，以“质量第一，速度第二”拓展思绪，奉信“高级物业+精心服务=美好家园”管理理念，立志将服务每一个楼盘全部打造成精品。

（二）金地物业管理个性特征
金地物业管理有其鲜明个性特征，除了规范化管理和人才优势外。金地最为人称道就是管理理念超前，曾在行业内率先提出“人性化物业管理”、“个性化服务”、“管理处主任职业化”、“隐性管理”等创新管理理念并付诸实践。
1、人性化物业管理
金地物业从1996年起，借鉴国外物业管理经验，广泛引入人性化物业管理理念，以关注职员不一样需求、关注业户生活质量、关注环境温馨友好、关注小区整体气氛为特征人性化管理，使金地物业在竞争日趋猛烈物业管理行业中快速崛起，并实现了多个统一。对企业来说，实现了规范化管理和人性化管理统一；对业户来说，重视了外在环境和内在情感统一；对职员来说，表现了企业发展和个人成长统一。
2、个性化服务
作为服务性行业，金地物业在服务创新上做文章，即从过去着眼于满足业户群体需求、通常需求，提升到在满足业户上述需求基础上，最大可能地满足业户个性需求、特殊需求高度；尽可能多地为业户提供关心心灵、关注人性深层次服务。所以，金地物业在管理多种类型物业中依据各类业户不一样需求，提供不一样层次、不一样类型个性化服务内容。
3、管理处主任职业化
管理处主任职业化塑造是金地物业于1998年提出并推行管理专题，企业已制订出一整套职业管理处主任选拔、培训、预用、成才到发展较系统方案，并逐步实施。金地物业管理处主任职业化将确保金地物业可连续性发展（本部分具体内容见本节“金地管理”部分）。
4、“隐性管理”模式探索
“隐性管理”是金地物业在长久物业管理实践中探索出一个管理方法，其主旨是充足尊重业户私密空间；其关键内容是在业户需要帮助时即时出现，业户不需要帮助时不去打搅她们；其做法一是对业户群做深入细致调查了解，对她们需求了如指掌，做到有放矢；二是成立“业户应急反应分队”，一旦业户需要帮助，“业户应急反应分队”及对应岗位人员会即时提供支援；三是部分和业户接触较多岗位一律穿便装，在业户上下班高峰期，各岗位人员应尽可能不出现在业户面前。

三、金地圣经——《金地之道》
当一个企业经历艰辛创业、曲折，最终走向阶段性成功时候，它企业文化也慢慢地形成了，而这一无形却约定俗成规则体系，将决定企业是否还能走向更高层次辉煌。
金地在发展过程中，积淀了属于金地人自己文化， ，金地人把自己企业文化提炼成为《金地之道》，它越来越深地影响着我们行为和思想。
第一篇 金地使命
　　第一条 发明生活新空间
　　我们经过提供高品质、高附加值地产作品、高质量服务，为用户发明新生活空间；我们经过和职员共同发展，为职员发明新成长空间；我们经过理性经营、连续增加，为股东发明新赢利空间；我们经过贡献物质财富和精神财富，为社会发明新城市空间。

第二篇 金地愿景
　　第二条 以品质提升价值，做中国最受信赖地产企业
　　以卓越品质提升产品价值、职员价值和企业价值，从而赢得社会信赖，既是我们坚守信条，也是我们事业目标。卓越品质，不仅仅是地产作品优异质量，还包含到位服务、高尚生活品位。
　　我们为职员提供实现自我价值舞台，对用户信守承诺，为股东提供稳定连续投资回报，对社会尽职尽责。

第三篇 金地精神
第三条 用心做事，诚信为人
　　用心做事，指用负责、务实精神，去做好每一天中每一件事。用心做事，就是比过去做得愈加好，比她人做得愈加好。
　　诚信即真诚、正直、守信。诚信是立身立企之本。
　　第四条 以人为本，创新为魂
　　惟有不停创新，企业才有旺盛生命力。创新起点和终点是满足人需要。产品创新，要以满足用户深层需求为出发点；管理创新，要以满足职员潜在需要，充足发挥智慧和才能为关键点；经营创新，要以提升产品市场价值为目标。
　　第五条 专业之道，惟精惟一
　　秉持专业精神，专注关键优势。精益求精，一以贯之。
　　第六条 坚韧内省，超越自我
　　一直保持忧患意识、反省意识、学习意识，百折不挠，坚忍不拔，在超越自我过程中超越她人。

第四篇 人才理念
第七条 职员是企业金矿
　　人才是金地第一资本，职员智力资源是企业宝藏。我们致力于开发每位职员潜能，挖掘人才、培养人才、用好人才。
　　人才就在我们身边。我们缺乏不是人才，而是发觉人才慧眼。
　　企业既要善于用人所长，又要容人所短；职员要善于抓住机会，展示自我。
　　第八条 崇尚业绩，重视能力
　　企业要靠业绩生存，职员要靠业绩发展。崇尚业绩但不唯业绩，同时重视能力考量。业绩取得酬劳，能力决定岗位。
　　第九条 赛马知能，相马识德
　　选拔人才标准是任人唯贤，德才并重。单靠相马不客观，单靠赛马不可行，二者结合才是选拔人才最好方法。
　　金地经过考评考绩、甲A甲B、内部人才市场等制度发觉人才、培养人才、选拔人才。
　　第十条 造就最有价值专业行家
　　给个性以空间，给事业以平台，让职员在企业发展中实现自我价值。为此，企业要培养职员关键能力，让职员成为专业行家，让管理者成为最有价值经理人。

第五篇 组织行为理念
第十一条 企业利益高于一切
　　当个人利益、局部利益和整体利益发生冲突时，必需无条件地把整体利益放在首位。
　　第十二条 永葆创业激情
　　激情是投入，是热爱，是义无反顾，是不息原创冲动，是强者生存方法。
　　第十三条 勤于思，敏于行，乐于言
　　勤思令人睿智，敏行能捕捉先机，乐言让智慧共享。
　　第十四条 议则百家争鸣，行则步调一致
　　以开放心态广开言路，博采众长；一旦形成决议，则步调一致，行动果决。
　　第十五条 成就源于团体，团体成就自我
　　个人成就离不开团体，团体是我们力量源泉。孤雁飞咫尺，群雁翔万里。
　　第十六条 速度发明财富
　　竞争焦点，表现在行动力度和速度上。效率发明商机，速度发明财富。
　　第十七条 立足现实，追求完美
　　我们提倡现实完美主义，反对不计代价完美。
　　第十八条 学习工作化，工作学习化
　　学习提供发明未来能量，学习力是生命力之根。我们要向书本学习，向她人学习，向实践学习，学习是组织成长捷径。
　　第十九条 平等沟通，相互了解
　　开放思维，平等心态，是沟通前提；相互了解，达成共识，是沟通目标。
　　第二十条 用户服务无小事
　　用户任何小事，全部是我们大事。思索要换位，服务要到位。让用户满意是我们不懈追求。
　　第二十一条 做负责任企业
　　金地是勇于负担并忠实推行自己责任企业，对用户、股东、职员和社会责任是我们神圣使命。

第六篇 金地职员操守
第二十二条 忠诚对企业，坦诚待同事
　　有损企业事不做，有益企业事多做。对待同事，坦率真诚，光明磊落。
　　第二十三条 助人者自助
　　工作需协作，成事靠大家。职责内工作，必需做好，绝不推托；职责不明工作，主动负担；职责外工作，乐于帮助。
　　第二十四条 善于发觉问题，勇于处理问题
　　不能发觉问题是企业最大问题。我们激励职员提出问题，提倡以建设性态度寻求处理之道。
　　第二十五条 找方法不找借口
　　面对困难，失败者找借口，成功者找方法。
　　第二十六条 相互尊重，相互欣赏
　　敬人者，人恒敬之。送人玫瑰，手有余香。
　　第二十七条 常怀感激之心
　　感激，使我们内心充盈。
　　感激，让我们充实，满足，幸福。
　　我们感激用户，给我们提供劳动回报；我们感激企业，给我们提供成就自我平台；我们感激股东，给我们提供创业条件；我们感激同事，给我们提供工作帮助；我们感激社会，给我们提供发展环境。
　　第二十八条 健康生活，幸福人生
　　健康身心、愉快工作、美满家庭，三者平衡才是出色人生。

第七篇 金地管理者操守
第二十九条 成就部属就是提升自己
　　培养下属是对管理者基础要求，不能培养下属领导，自己也得不到培养。管理者既要给自己机会，更要给下属发明机会。
　　第三十条 公平公正，立德立信
　　公生明，正生威。公平待人，公正处事，取信于人，予信于人，是管理者立身之本。
　　第三十一条 做指导者，做支持者
　　管理者要善于授权，言传身教，指导下属正确地做事，并提供必需资源支持，保障下属做成事。
　　第三十二条 时刻不忘激励
　　奖赏是激励，关爱是激励，倾听是激励，信任是激励……
　　激励，永远是最好礼品！
　　第三十三条 赏罚立即，对事对人
　　赏罚贵在立即，误了最好时机，效果就会大打折扣。事情是人做，所以赏要对人，罚也要对人。
　　第三十四条 有胆有识，敢做敢当
　　富有远见，勇于做事，勇于负担责任，才能发明非凡绩效。不求有功，但求无过，必将扼杀企业生机和活力。
　　第三十五条 志存高远，心怀淡泊
　　要放开眼界，胸怀大志，把事情做实，把事业做大；要襟怀宽广，得意不忘形，失意不失志，永怀日常心。

（四）金地物业管理体系
金地从1994年起，以企业改制为契机，在内部管理上形成了一套有特色高效运作较完整体系。
1、强有力目标计划管理
金地物业十分重视计划管理，并在实践中不停发展和完善。到现在为止，已经形了一个中长久发展计划、年度计划、月度计划相互衔接、相互促进、较完整计划管理模式。
2、完整计划体系
金地计划从所覆盖范围来看，有企业计划、部门计划，小组计划和个人计划；从计划时间长短来看，有中长久发展计划、年度计划、月度计划、周计划；从计划内容来看，有经营项目计划、成本费用计划、利润计划、人事计划、财务预算计划、职员培训计划等。
3、目标和方法相结合
金地领导在要求下级编制计划时，必需做到现有明确目标又有强有力方法，以确保计划可行性和有效性。
4、计划和检验考评相结合
金地因为推行了严格、完整计划管理步骤，对目标估计、计划编制、审批、实施、检验、跟踪、反馈、总结考评、奖罚等实施全过程、制度化控制，从根本上消除了形式主义计划管理。同时定时检验工作计划完成情况,出现问题时立即采取补救方法，确保计划按时保质完成。
5、强调培训和职员个人职业发展
在各级管理者制订计划时，同时制订职员个人长远职业发展计划，促进职员和企业一同发展和进步。
6、全员重视计划管理
经过长久推行严格计划管理，经过不停总结计划管理经验，从而使之不停完善和提升，各级职员全部尝到了计划管理甜头，全部很自觉地利用计划这一关键工具，来推进自己部门和小组工作，同时全体职员也全部把认真推行计划作为应尽义务。
7、全过程质量控制—实施ISO9001（）质量确保体系
管理标准化、制度化程度是一家企业管理深度和水准标志。金地一向重视内部管理标准化、制度化、规范化。到现在已形成较为完整制度体系和规范化制度运作机制。
8、配置专职制度建设人员
为了对企业制度建设进行统一管理和规范，做到有计划、系统地推行企业制度建设，企业设有专职制度建设岗位，负责制度建设计划、制度统一审核、修改、传输、送批、颁发、宣传、培训、检验和考评。
9、建立健全制度体系
经过不停补充、修改、完善，金地已形成比较完备制度体系。现在正在运行制度就有近八十个，包含组织管理、人事管理、行政后勤管理、财务管理、档案信息管理、物业管理运作等各方面程序和规范。另外还建立了各部门、各岗位工作指导书、工作规范。
10、严谨制度建设过程
很多企业即使制订了不少制度，但制度上要求和实际运作往往相互脱离。这即使有制度实施不力影响，但同时制度本身质量不高、不便操作也是一个关键原因。金地因为对制度本身建立了一套严格管理措施，制度系统性、规范性、可操作性和质量有了保障，从而避免这一现象出现。
11、重视制度宣传、培训、检验和考评
良好制度假如没有对制度实施运行情况系统跟踪管理，其效果将会大打折扣。金地十分重视制度颁布以后宣传教育、培训、检验和考评。企业考评小组和制度建设专职人员常常对制度实施情况进行跟踪检验，并将检验结果纳入每个月部门和职员个人考评系统，促进制度得到认真推行。
12、物业管理处主任职业化塑造——金地用人选人观
物业管理处主任是物业管理运作中至关关键一个角色，是物业管理企业所倚重主力，物业管理处主任人力资源开发成为物业管理企业经营者必需要研究课题。
金地物业经过九七创优及拓展，企业形象快速提升，企业规模不停扩大，企业生存、扩张所必需人力资源开发所以提上日程。
“管理处主任职业化”提出并不仅仅是人力资源开发概念，而是经过建立一个机制，从管理处主任选拔、培训、预用、成才到发展整个过程探索一套实施措施，经过培训和高级研修实现职业管理处主任在金地物业可连续应用和发展，其中职业管理处主任选拔、培训和发展是三个十分关键步骤。
职业管理处主任产生；我们重视从基层管理员中选拔，经过职员自荐和推荐、自我判定、多级评议、综合评议等，在企业年度考评排名前三十位职员中选拔产生五至八名预备管理处主任（预备期十二个月），到小区管理处培训锻炼。
预备主任培训则重视实际操演，一是请教授和有经验管理处主任现身说法；二是进行大量案例分析；三是参与多种研讨会、赴外考察和访问竞争对手等。
经过职业生涯计划为职业管理处主任提供充足发展空间，其做法是着眼于人需要复合结构，多层面、多角度地激励职员，关注职员自我价值实现，使职员和企业同时发展。
第二节 浅析玺景园

玺景园在青岛芝泉路，是青岛广业地产企业于以“地王”价格拍得，最高楼面地价、业界称呼“地王”等背景，使得玺景园从一开始就成为业界关注焦点。
玺景园地块资源十分卓越，项目在太平山东南，南临太平湾，北依太平山植物园，毗领古刹湛山寺、动物园、植物园、电视观光塔等旅游、休闲场所，处于天然氧吧中心位置，堪称青岛绝佳位置。
玺景园占地22454.4平方米，建筑总面积35634.77平方米，容积率小于0.8，建筑密度小于20%，共105户，地下停车位189个，中心会所平方米，建设以联排别墅、多层公寓相结合花园洋房式半山豪宅，基础售价在15000元/平方米，利用周围环境资源、人文资源和独特地形地貌，建成一个值得永久居住、世代相传并足以显示主人富贵世家尊贵身份，彰显主人独特品位有青岛建筑传统神韵半山豪宅。
玺景园开发商青岛广业房地产开发企业是青岛市十大城市运行商之一，有丰富地产开发经验，其独立开发建设西山花苑、滨河花园，参与开发百通花园等项目全部取得了不俗成绩，并以拍得“青岛地王”—芝泉路地块一鸣惊人。
据网载，玺景园问世，给青岛市房地产业带来关键影响，它部分运作方法既是青岛地产界首次有益尝试，也表现出广业地产精益求精专业精神。首先，开放式操作引领房地产开发新时尚。所谓开放式操作，就是吸引广泛社会力量来主动参与这个项目标运作，尊敬业主开发模式，就是说尽可能地发明条件让未来业主或社会精英参与到该项目标建设中来。因为业主是未来该项目标真正主人，满足她们要求才是项目成功关键标志。作为开放式操作第一步，广业地产诚邀社会各界为该项目征名，而且取得了意料之中成功。其次，青岛“地王”成就玺景园项目高度。在在去年9月份举行青岛市贮备国有土地使用权拍卖会上，广业地产经过猛烈竞争，最终以楼面地价每平方米5500元价格拿下了芝泉路地块，发明了迄今为止最高楼面地价纪录，被青岛业界称之为“青岛地王”。
广业地产在开发这么一个高端项目时，一直坚持为城市高度负责任态度，前后到深圳、广州、上海、北京等城市考察高端项目，并聘用德国、香港和青岛不一样专业设计大师进行创意设计，努力争取在该项目上达成青岛房地产业界高峰，要突出项目标文化特色。因为该项目临近湛山寺、植物公园，人杰地灵，风景优美，是市区内最好居住区域之一，所以未来楼盘要表示建筑文化既要和当地文化协调一致，又要有时代特色，要让建成楼盘成为青岛景观，为青岛建筑文化、历史文脉注入新鲜活力。同时要突出居住舒适性，充足考虑现代人对居住要求，要让房子符合环境保护要求，更要给业主更多人文关心。
玺景园是青岛市顶端豪宅项目，玺景园独一无二产品特色、计划理念，吸引着深圳市金地物业管理企业，我们期待和广业地产强强合作，期待打造含有青岛顶级豪宅酒店式物业管理服务。

第三节 玺景园物业管理顾问服务定位

针对玺景园具体技术指标，借鉴金地物业“以物业管理为依靠，以业主服务为中心”管理理念和“基础职能标准化、业主服务个性化”管理模式，使玺景园物业管理从一开始就是高起点、高标准服务，同时在吸收了金地物业丰富管理经验，引入金地物业优异运作机制，利用金地物业人才、经验、管理模式、制度，结合玺景园业主需求，指导玺景园管理处物业管理全方面运作，使它物业管理愈加专业化、规范化，并在管理上努力争取创新和突破。

一、服务定位
在双方合作过程中，对玺景园物业管理进行全方面、综合、系统顾问指导，同时在管理方面进行实地结合创新，使玺景园物业管理在小区环境、安全保障、文化气氛、管理水平等方面成为青岛市物业管理典范，树立起独树一帜品牌物业形象。我们将经过专业化、规范化物业管理顾问服务，将玺景园管理队伍培养成现有理论知识、又有实践经验高素质物业管理专才，成为发展商物业人才基地，满足发展商对物业管理人才需求。
（一）指导玺景园小区品牌创建
塑造品牌对于地产项目标开发至关关键，并关乎到项目开发成败。金地物业是全国最具活力和竞争能力物业管理企业之一，是物业管理行业品牌管理范例。作为一家成功企业，金地物业最鲜明特色是勇于创新，现有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念创新。金地物业在内部管理上率先实施“内部职员持股”和“职员考评考评科学体系”，并在长久物业管理实践中，提出了很多鲜明见解，如最早全方面分析叙述了“开发商、物业管理人、业主三者关系”，提出了“现代物业管理人性化趋势”和“物业管理处主任职业化塑造”等理论，金地物业还在物业管理行业率先提出“小区环境文化塑造”和“个性化服务”概念并在管理中进行了悉心实践并取得了成功。经过九年发展，金地物业已探索出一套和物业管理行业相适应行之有效科学营运机制，创建了有特色企业品牌。
金地物业经过十年历炼，积淀了丰富企业文化，贮备了大批优异人才，拥有了成熟物业管理经验。最可贵是有一个“海纳百川，有容乃大”良好企业机制，这种机制使全部能为我所用新思维、新观念源源不停地注入到我们管理中去，这就确保了企业品牌含金量不停增加，企业不停调整提升，也确保了金地物业在市场中越来越具竞争力。金地物业和建龙房地产开发合作后，我们将借鉴金地物业品牌创建成功经验，全力推进玺景园品牌创建。我们将指导玺景园品牌塑造全过程，指导玺景园在管理中充足融入金地物业品牌管理，从而全方面提升玺景园在物业管理方面品牌形象。

（二）指导职员队伍建设
在实施玺景园物业管理顾问过程中，我们将指导玺景园建设一支和玺景园实际情况全方面结合专业、规范物业管理人员队伍。我们将指导玺景园推行“物业管理人员职业化”管理专题，指导物业管理企业有计划地选拔、培养管理人才，为玺景园物业管理连续发展和提升培养、贮备人才，为玺景园开发提供管理上人才保障。金地物业一向重视职员培训工作，并建立了一套和物业管理相适应理论学习和实际演练相结合人员培训机制和方法。在双方合作期间里，我们将指导物业管理企业职员全方面培训，并将派出最好培训人员到合肥玺景园进行现场培训，同时提供物业管理企业和建龙房地产开发相关人员来深圳进行实地考察调研和实地学习机会。我们有信心在双方合作期内，能够指导、帮助玺景园培育一支现有理论知识、又有实践经验高素质物业管理专职员队伍。

二、顾问服务关键
我企业对玺景园顾问服务范围将覆盖物业管理方方面面，服务深度是数个服务阶段，十余项服务内容，并在此基础上，依据玺景园特色，我们考虑突出以下关键，使我们顾问服务更上一个台阶。

（一） 销售期间展示物业管理服务,表现物业风采
销售开盘是楼盘建设过程中重头戏，即使这个时期唱主角是代理、销售等单位，不过假如能将配角角色唱好，树立优异物业管理形象，会增加购房用户买房信心。销售期间我们将组建培训一支精干队伍，对售楼大厅及样板房进行无微不至管理服务，展示“以业主为中心“物业管理，表现发展商诚信和细致。

（二） 对在建玺景园计划设计从物业管理角度进行完善

（三） 加强职员专业化培训

（四） 全力帮助玺景园物业管理财务分析，全方面展开个性化服务
好服务背后是需要有一定财力进行支撑，故怎样平衡好财务收支，对物业管理对开发商全部很关键。
玺景园未来业主，层次和需求高，我们将以资深经验关键进行个性化服务指导，并以个性化、适合特约服务打造精品物业管理，让业主居住不便安心、适心更感到贴心。

（五） 精挑细选优异职业经理为驻场顾问
在顾问合作中，驻场顾问很关键，她不仅担负实地物管指导、监督职责，同时以自己多年专业经验手把手帮助及培养发展商物业管理骨干。

（六） 顾问管理部加大质量监督和服务回访
我们专设顾问管理部，专职负责顾问项目标品质确保和效果达成，她们既定时到项目现场进行专业指导考察以确保顾问服务品质，又会随时服务回访发展商，确保发展商意见和其它服务需求，不会在合作中被忽略，在互动过程中，顾问服务精益求精。

（七） 指导玺景园全方面导入酒店式物业管理
酒店式物业管理是介于物业管理和酒店管理之间一个新型服务提供方法 ，我们将多年在酒店式物业管理丰富经验，指导玺景园在管理服务中推行“以业主为中心”酒店式管理服务模式，提倡“以人为本”全方位个性化业主服务。
（1）玺景园酒店式物业管理行为标准：
Smile（微笑）：每一位职员必需对全部服务对象（业主）保持真诚微笑；
Excellent（杰出）：要将每一项微小服务工作全部要求完善，做得出色。
Ready（准备）：主动，要求能随时为服务对象（业主）提供专业、规范服务；
Viewing（看待）：要把每一位服务对象（业主）全部看作需要特殊照料贵宾。
Inviting & creating（发明）：要精心发明出使服务对象（业主）能感受到热情气氛和关心体贴服务；
Eye（关注）：一直要用热情友好关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，立即提供服务，使之时刻有令人重视感受；
国际酒店业认为，Service（服务）概念含义可用上述每一英文每头一字母所包含内容来了解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务行为标准要求。
（2）玺景园酒店式物业管理服务满足个性服务需求标准：
要满足服务对象个性服务需求，具体要注意下列两点：
· 要事前了解服务对象多种不一样需求：
不一样类型业主含有不一样个性服务需求。通常而言，业主追求便利、快速、安全、舒适、文明商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业主归属需要方面，应尤其重视业主对管理项目和服务水平不一样感受，满足其自我实现需要方面需求；这么，必需事前了解各类型业主“个性”归类集中，确定服务实施计划。
· 按物质性需求差异和心理性需求差异来分别满足服务对象（业主）需要：
物质性需求差异是指服务对象对具体物质产品（物业管理职能实施效果）不一样需求。心理性需求差异是指其对具体物质产品需求是相同，但对产品形式和表象（即物业管理职能实施过程）有不一样要求。
在提供服务时，不仅对物业管理职能实施效果有一致性要求，尤其应重视实施过程中业主感受差异，在物业管理范围中，尽所能满足其差异服务。由此，应凭“以物业管理为依靠、以业主服务为中心”理念，推行充足表现酒店式“隐性管理”管理模式。

（八）指导实施ISO9001：质量确保体系
实施ISO9001质量确保体系是进行小区规范化管理确保，金地物业作为率先经过国际中国双重质量体系认证物业管理企业，在质量管理和质量控制上有独到之处。我们将指导玺景园在管理中全方面导入ISO9001管理体系，确保小区管理规范化、制度化。

（九）指导建立治安快速反应系统
安全防范是物业管理第一要素。我们将依据金地物业多年安全管理经验，全方面指导玺景园在治安工作中加强安全防范，实施中央监控中心统一指挥调度制度，并建立起战斗力强治安快速反应系统。该系统既强调快速快捷，又强调多重结合，快速快捷即要求