地产全程策划报告样本.doc

海景中心全程策划汇报前 言11.市场分析211区域市场分析212定向市场分析413项目分析514竞争对手资料分析715项目周围配套情况151.6.项目企划思绪152项目市场定位2021市场定位2022项目形象定位2223目标用户定位2424目标市场细分2825目标用户313销售策略提议3231市场气氛培养3232促销手段提议3433付款方法提议394宣传策略4041.媒体选择提议4142.宣传专题4343广告创意及诉求4744广告宣传推广策略4845、媒介组合策略49结 束 语51前 言经和贵司就海景中心销售代理进行了初步接触。就此，敝司对贵司能给机会发挥深表谢意，并诚恳地预祝合作愉快，成功地将项目推出市场，为贵司获取最大经济效益和社会效益。就本项目标重新策划包装和销售代理，敝司成立专题小组，以专业市场调研为基础，依据整体市场现实状况和区域市场特征，发掘项目标优点加以专业发挥，配合贵司立即完成项目标销售目标。1.市场分析11区域市场分析 天河区在广州市东部，东和黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地域要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条关键干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点在区内。天河区是广州著名科研高教区，有超出22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼稚园。区内社会保障事业发展较快。因为城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，关键分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心集中区域。伴随城市向东移计划现实状况日渐成熟，相关新城市中心利好信息不停展示在大家眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线新城市中心，依据其发展特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围宽广等负面特点，使得此带区域向现代化城市计划前进受到一定程度阻碍。12定向市场分析 员村在天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。周围工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。伴随多年发展，该外来人口越来越多，逐步发展成了外来人口聚居地，因为天河区政府搬迁和落成，使该区环境和市政设施得到了逐步完善和健全，加速了区域房地产业发展，吸引不少在城东工作人士在此置业安居。因为房地产业发展不成熟，和管理制不完善原因，致使该区城内开发了不少不一样性质房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分猛烈。员村，作为新城市中心一部分，在计划发展或房地产发展全部有其特殊一面，正如该区域楼盘价格和一路之隔对面区域相差甚远，原因不明而喻。但因为临近天河区政府，员村有特殊优越性，而天河区政府搬迁则大大有利于带动东部地域计划发展和经济繁荣。所以，在天河区政府门前员村，还是能够借助天河区新政府落成这一东风，使在计划、配套、环境等方面得到更大改善。13项目分析1.项目名称：海景中心2.项目规模：由2幢28层组成3.推售情况：现推全部景轩，海全部轩728层4.宣传专题：只交一成，即做业主5.价 格：40765598元/m2，均价4708元/m2 （复式）42287289元/m2，均价6255元/m26.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）7.优劣势分析优势分析1、 本项目由海景企业开发，发展商实力雄厚，能给买家充足信心。2、 在广州新城市中轴线，发展潜力巨大。3、 临近珠江新城，可尽享区内成熟配套。4、 地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利；5、 项目以准现楼发售，增强买家信心。 6、小区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、 赛马场等； 7、户型可供选择多； 8、有停车场，物业收费合理。（2）劣势分析1、 珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。2、 近期周围物业市场销售情况不活跃。3、 竞争对手广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。4、 因为项目档次和周围物业无区隔，其销售对象竞争猛烈。5、 项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。6、 外来人员多，治安问题多，影响买家心理；7 紧邻主干道旁，噪音大，空气污染严重；8 缺乏商业气氛，小区配套不成熟；9周围楼盘较多，竞争猛烈，影响销售；10无小区花园，缺乏生活大自然气氛。11 三房单元无主人套房，成为其关键抗拒点14竞争对手资料分析对手一1.项目名称：侨颖苑2.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成3.推售情况：现推C栋C1C4梯312层，B2栋212层4.宣传专题：新天河、新市民、新文化5.价 格：44815145元/m2，均价4655元/m2 （复式）56686195元/m2，均价5861元/m2 （最新价格）6.装修标准：一级二类装修7.优劣势分析优势分析该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；价格较同区域其它楼盘为低，有竞争优势；在内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定升值潜力；发展商著名度较高，能够给买家一定信心支持；劣势分析周围外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购置心理；楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；户型设计通常，凸柱位较多，影响使用率；外立面缺乏特色；建筑密度较大，楼距较密，私密性较差对手二1.项目名称：紫林居2.项目规模：由3幢连体9层组成3.推售情况：现推CH座39层4.宣传专题：品味家在公园旁舒适和休闲5.价 格：45116208元/m2，均价5320元/m26.装修标准：一级二类装修7.优劣势分析优势分析该楼盘是员村一带为数不多小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购置；邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次提升有莫大帮助；建筑设计为无电梯低层住宅，且物业收费低廉，对买家有极大吸引力；小区缺乏中庭花园，吸引力欠佳。劣势分析该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；周围外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；该楼盘周围生活配套设施不齐全，且多为装饰材料店铺，影响楼盘档次；户型设计上有一定不足，有凸柱现象；规模小，难上档次。对手三1.项目名称：天一庄2.项目规模：由12幢高层组成3.推售情况：现推玲珑阁、锦茵阁718层 4.宣传专题：天然高台全封闭绿色小区5.价 格：50195802元/m2，均价5393元/m26.装修标准：毛坯房7.优劣势分析：优势分析为同区域少有大型住宅小区，易于吸引买家购置；小区计划内有大型绿化建设，且内部配套设施齐全，楼盘棕合质素高，升值潜力大；能巧妙地利用岗顶地势抬高之特点，因应采取独特设计，令本楼盘拥有鲜明卖点；邻近主干道，但又有一定距离，且有小区路围绕小区四面，令住户在享受平静环境同时又可享受便利之交通。劣势分析周围同档次对手楼盘多，竞争压力大；本小区外部建有一幢高层建筑，有碍整体建筑美感；周围外来人员多，治安管理有隐患；周围生活配套设施不完善，难以满足住户日常生活需求。对手四1.项目名称：恒安大厦2.项目规模：1幢连体30层3.推售情况：现推恒乐轩525层4.宣传专题：一点一滴令为生活细节设想5.价 格：42185980元/m2，均价5102元/m26.装修标准：毛坯房7.优劣势分析：优势分析在主干道旁，交通方便，出入市区方便，有一定升值潜力；户型设计方正实用，间隔采取隐梁隐柱设计，方便住户日常生活；虽为单体楼，但内部配套设施齐全，有助吸引买家购置；南向单位可享受一定绿化景观及平静环境，有利于销售。劣势分析在主干道旁，受噪音影响及空气污染严重，影响买家购置意欲；楼盘门前外来人员较多，出入欠缺安全感；楼盘周围相同类型对手楼盘较多，销售上有不小压力。15项目周围配套情况1.小区配套大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校中学：四十四中学、华师大附中、天华中学小学：昌乐小学银行：中国建设银行饮食：云景酒家、中意食庄、食神等。康体：天河体育中心、羽毛球馆公园：天河公园医院：华侨医院、市六医院2.交通情况23路车 陂梅花路504路西 洲白云路39路员 村豪贤路518路棠 下广园西瑶台53路员 村宝岗大道540路怡景新村瑶 台177路员 村广州东站542路怡景新村瑞宝村221路保 税 区江南新村550路绢麻厂广州火车站243路员 村文化公园813路员 村火车站245路保 税 区农林下路882路保税区彩虹桥脚284路员 村广园新村886路员村生活区机场生活区296路员 村南湖游乐园1.6.项目企划思绪因为项目为广电成熟生活区物业，拥有优良先天条件。但日前区域外部条件劣势较为显著，故怎样做好项目标销售企划工作，将是项目能否取得成功关键。从以上对市场和项目标了解，我们初步得出以下企划思绪：1.充足利用先天优越交通环境项目标交通环境较为优越，故可利用含有先天优越条件来谛造一个“天河中心区宜商宜住精品公寓典范”，塑造独特品牌形象。2.改善现存计划中不足项目作为单体楼在市场上竞争力不足，必需做好一切细致计划，和现有广电成熟小区结合起来成为整体，使现有资源得以充足合理利用，提升项目标综合素质，树立大型生活区形象，在市场上立于不败之地。3.把握市场需求，迎合买家心理伴随房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临严峻问题就是，产品消费是否迎适用户需求。所以，充足把握市场，迎合消费者需求心理，提倡新现代生活居住概念，才能更有效地促进销售。4.加强区域性宣传，吸引人流因为项目周围同档次商品房项目不是市场热点，客流量低，故怎样吸引更多用户到场，是项目成败基础条件。故此，在户外媒体、销售网点、单张派发方面应加强区域性宣传，增强传送项目信息路径，以吸引大量人流。更关键一点是宣传区域唯一至大型小区概念，因为小区概念是现在消费者首选,这也项目是否成功关键。5.营造现场舒适环境，引发用户购置冲动在吸引大量客流后，现场环境好坏便是销售能否成功关健。项目应该在计划设计、园林绿化、现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一个很舒适内部环境，配以销售策略上营造热烈买卖气氛，努力争取快速打动用户心，促进用户成交。6.在宣传及销售上表现项目标计划前景因为员村一直以来给外界形象是环境较为杂乱。怎样消除这一不利原因，把计划中利好原因尤其是新区府落成等，展现在消费者面前，需要在宣传及销售上关键把握，并在软性宣传、宣传资料、人员培训等方面关键加强。7.表现“以人为本”经营理念面对多元化目标用户，我们必需抓住人特点，计划设计愈加“人性化”。项目不仅应在计划中努力争取细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境要求，还可在企划营销中表现以客为尊诚意和“以人为本”理念。经过融合项目“以人为本”经营理念，能够把握更多潜在用户，打动她们心，促进成交。8.找出项目“个性化”形象用户对品牌认知程度往往取决于品牌个性，没有个性商品品牌极易在市场中流失。经过对项目标分析和了解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼“个性化”项目形象，能够大大提升项目标著名度，提升项目标附加值，从而促进销售业绩提升。从以上几点企划思绪出发，我们将对项目标市场定位，计划设计销售策略等方面一一作出提议，期望做出一个有特色、成功精品项目。2项目市场定位 21市场定位员村周围楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，能够说“一路之隔，楼价翻一番”。在项目北边黄埔大道上及中山大道上高级楼盘较多，规模较大，计划有致。如翠湖山庄、东晖花园、新世界东逸花园、福金莲花园及天河公园一带大大小小楼盘在97年、98年卖得尤其红火，恰是跟上了广州城市中心东移利好炒作，政府投资一个多亿资金全方面建整天河公园及天河区政府迁至天府路新址，令这带楼盘销售如虎添翼。但伴随广州城市快速发展，房地产市场展现出多方位热点，如地铁热、山景热、江景热、市政配套热等，所以98年以后上马项目已没有了当初风光，区域市场热点已被淡化，再加上高架桥对住宅环境直接影响，如天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项目标销售进度全部所以变得相当缓慢。所以，本项目标区域划归应和珠江新城未来新城市小区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜前提。细分析项目相邻楼盘，其中关键有天一庄、恒安大厦等全部是单体商住楼，缺乏园林绿化，且临近黄埔大道交通干线，噪音污染无法回避。而本项目和她们相同，故此，项目能不能够在区域中独树一帜，决定其能否在市场竞争中脱颖而出。唯此，结合区域市场情况和本身特点，敝司提议塑造独特品牌形象-“天河中心区宜商宜住精品公寓典范”以此定位入市，充足迎合市场，进而突破市场，形成本区域最大热点，当然，要达成这么目标，必需需要适宜计划及硬件配合。在下述项目提议中会逐一叙述。 22项目形象定位 项目所处区域，居民文化质素较高，而且设有多项公建配套，生活便利。但项目标外围环境较差，如华南干线及黄埔大道立交破坏了整体环境静美感，周围商品房小区全部缺乏大型园林绿化，这些原因严重阻碍了区域市场发展，甚至造成了区域客源不停流失。故此，在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好绿化小区心态，带给用户一个“既享受成熟小区环境，又座拥未来新城中心”双重“抵买”价值。项目形象定位可从小区住宅、园林绿化、生活质素高等方面关键诉求。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区宜商宜住精品公寓典范 最终一期精品经过上述形象定位，给本案给予现代高质素生活实质内涵，使项目从低沉环境气氛中摆脱出来，从而表现项目内外环境优越。23目标用户定位作为广州新城区之一天河区员村，其购房用户群有较为特殊一面。因为天河属于新计划区，居住人口多以外地或外区移民为主，尤其是员村，外来人口集居地，而且当地工厂及小型商铺群较多，营造了一大批工薪阶层及个体商户。伴随地铁一号线开通，交通网络已将新老城区一线贯通，相互距离将拉得越来越近。外区及外地人士选择天河置业将会越来越多，关键是要选择价钱合理，有升值潜力楼盘，以此概念，整个新地域（从东山黄埔）用户全部是本项目用户。依据实际情况，我们又可将这部分用户群定向细分以下：1.区内买家分析：员村周围区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境买家及家中有安度晚年老人家用户，本案住宅是她们置业首选。2.区域居民子辈分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人前提下，在同区就近购房，既能愈加好照料老人，又能享受独立居住自由便利。3.区域居民亲属、好友分析：这类用户受该区域亲属、好友口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、好友进行充足沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。4.外来人口在该地置业分析：这类在该区域中占主流，她们重视本案综合素质，周围自然环境和周围配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。另外，对于外来人士而言，群居意识是影响她们选择居住地点关键原因之一，如广东潮汕地域人士在这方面表现尤为突出。5.在城东工作工薪一族人士分析：周围繁荣金融中心，商业网点，和该区工厂聚集，造就了一批在该区工作工薪一族，这类阶层人士对置业概念重视经济实惠，环境优雅，交通方便，同时享受现代生活居所，改善生活素质。6.在天河区及周围区域经商小商户分析：她们拥有一定经济实力，愿意在经营范围周围置物业，既方便居住，亦能随时照料生意，一举两得。优质生活环境有利于改变她们不定向居住习惯。7.其它区域人士进驻分析：其它区域如东山区、白云区、黄埔区人士，欲改换生活环境，选择新计划东部城市中心作为置业对象，同时享拥新计划带来新设施新配套。8.因拆迁而不得不迁移广州人分析：因为不满现时拆迁安置区域，想经过拆迁重新别寻居所地方，新计划区域为这类人之首选。9.经济充裕，已购楼宇投资者分析：这部分人可能在天河区购过楼，伴随多年来购楼经验丰富，她们也可能看中项现在景好，含有较大升值潜力，买来自住或投资以求大回报。 当然，一个项目标目标用户可能永远不只以上几项分析用户，然而针对该项目标特点来说，敝司认为上述分析基础已囊括了近八成目标买家，只要能抓住这批用户购置心理，再辅以必需销售策略，就必能取得销售成功。24目标市场细分 针对目标用户情况，敝司将目标市场细分以下：1、 购置阶层1)自用：大众市民（含拆迁户），有能力而又确实期望置业。2)安居保值：高薪收入阶层（含个体户及现时租屋人士）。因为楼宇价值会随通涨而上升，而租屋租金则如流水般而去，住宅置业既能保值又可安居。3)换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋人士，房改房原居者。4)投资客：投资者是每个有潜力楼盘目标买家群，针对本项目，被吸引多是中小型投资者。2、 年纪层次：中青年人为主（3050岁）3、 家庭结构： 三五口之家为主4、 收入区分 中高等级 5、经济结构：现有存款10万元以上 6、消费等级10万50万元 7、消费水准 精品型消费 8、购屋心态1）环境偏好治安良好，相对恬静，且有安全保障之住家。2）休闲享受各项休闲娱乐设施近在800米半径以内之理想住家。3）商品偏好喜爱家居户数少，出入人员较单纯。4）地段偏好交通网络四通八达，方便快捷。5）旧屋换新屋。（含房改房用户） 9、购屋动机： 自住为主，投资为辅。25目标用户市场仿如金字塔，不仅要瞄准金字塔顶部，而更关键是应瞄准金字塔中部以下（即对准大多数消费群体）就敝司合作市场调查企业对广州楼市调查分析，天河区大部份消费者，最可接收房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接收房价为45万到60万，能够接收60万元以上消费者就是金字塔顶部了，本案目标用户为1560万元这一阶段，图示： 60万以上 45万60万 3045万 1530万 1015万 10万以下本案目标客层 3销售策略提议31市场气氛培养 敝司提议在现阶段利用项目一切条件，营造浓烈市场气氛，吸引买家关注，为项目推出时销售打下良好市场基础，具体操作内容包含： 1.硬件塑造 通知性工地展示 应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可经过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。户外广告设置 户外广告设置能增强项目标认知能力，能够有效提升项目标著名度。在广告牌设置上能够考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。设置精美示范单位和样板房 经过对示范单位和样板房包装设计，可有效掩饰平面中弱点，引发用户购置冲动，促进成交。2.软性宣传 为区域造势 经过报纸软性文章，详述天河区府搬迁后为区域带来种种优越之处，以完善小区配套、熟悉生活环境打动买家心，挽回不停外流区域客源。为本案住宅造势目标：把市场注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利优点吸引买家。为楼盘造势形式一：软性广告宣传；把区府搬迁，城市东移，城市新中轴线成型、九运会举行等所带来利好原因向市场传达。形式二：置业调查问卷，以抽奖形式向中奖买家提供额外折扣或现金奖励。同时，留住部分准备置业买家。32促销手段提议1.增加销售点 敝司提议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在宏城广场、设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点联合促销力。2.大型展销会 选择合适时间和地点，经过适量广告投放，营造销售高潮。3.潜在用户开发 利用敝司原有宽广一手及二手用户资料，经过主动联络推销方法，增加项目标用户起源。同时，应发感谢信给首期业主，并采取方法对旧业主成功介绍买家（以签契约为准）给奖励，从而开发旧客资源。4.入户单张宣传 向区域内尤其是立即拆迁居民派发入户单张，使其对本项目有较理性认识，并吸引其到场购置。5.单张夹报 针对项目标潜在用户以区域性为主，可关键加强区域性宣传以节省广告投入。单张夹报形式能够是经过邮政订报系统或报纸摊档派发。6.提供额外优惠展销会期间提供额外折扣及优惠，能够促进用户立即交易，降低成交风险。依据项目标实际情况，提议以下：赠予十二个月管理费 针对工薪族置业心态，既加强她们对物业管理信心，又能给用户一个实惠感觉，有效促进成交赠予十二个月天河公园门票 提醒潜在买家项目邻近天河公园，生活环境舒适。此举将置业大事和生活中小节有机地联络在一起，令用户联想起项目周围康体配套优势。7.提供住宅质量确保书和住宅使用说明书在用户购置前提供住宅质量确保书和使用说明书。一则能够表现发展商实力，二则能够使买家体会发展商以客为尊诚意及细致优良服务。若发展商对自己工程质量充满信心，可将保修期限定至三年，即提供市场上罕有“三年房屋质量无偿维护”，可大大增强用户信心。 住宅质量确保书和住宅使用说明书内容以下，以供参考：住宅质量确保书保修内容保修年限保修责任地基和主体结构50年1. 地基沉降或不均衡沉降造成楼宇偏斜或裂缝2. 砼框剪结构柱、梁、剪力墙出现偏移、弯曲断裂、裂缝3. 楼板出现弯曲、断裂4. 砼因标号不够出现风化脱落屋面防水3年1. 屋面开裂、起鼓2. 屋面渗漏3. 女儿墙、天沟、檐口、变裂缝渗漏墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年1. 墙面渗漏2. 厨房、卫生间地面渗漏3. 地下室墙面、地面渗漏4. 管道及管道穿墙（地）部位渗漏墙面、顶棚抹灰层脱落1年1. 墙面批荡抹灰层出现空鼓、开裂、脱落2. 顶棚批荡抹灰层出现空鼓、开裂、脱落地面空鼓开裂、大面积起砂1年1. 地面空鼓、开裂、面层裂缝2. 地面大面积起砂门窗翘裂、五金件损坏1年门窗翘裂、五金件弯曲、松动、损坏管道堵塞1年1. 排水管堵塞2. 给水管堵塞3. 地下泛水防盗系统1年防盗对讲机保修灯具、电器开关1年卫生洁具1年房地产开发企业承诺其它保修项目如：电梯维修（厂家应已提供该项保修内容）保修期内，因不可抗力原因，或其它非发展商原因造成损坏，发展商无须负担责任，但可帮助维修，维修费用由业主负担。房地产开发企业住宅使用说明书开发单位名称地址电话邮编设计单位名称地址电话邮编施工单位名称地址电话邮编监理单位名称地址电话邮编住宅部位使用说明和注意事项结构和装修装饰上水、下水供电设施、配电负荷通讯煤气燃气消防门、门窗承重墙防水层阳台其它33付款方法提议 针对区域内楼盘付款方法过于单一，应向买家提供较轻松付款方法以扩展买家层面，增加其超前入市可能性。同时，依据最新广东省商品房预售管理条例提议项目标付款方法提议以下：付款方法手续一次付款特惠按揭优惠按揭付款超轻松按揭付款折扣88折9折91折93折签认购书时付定金10000签认购书七天内（扣除定金）30%10%即办理最高七成三十年银行按揭10%即办理最高七成三十年银行按揭30%(扣除定金)发展商提供24个月免息分期即办理最高七成三十年银行按揭30天35%20%10%二个月30%三个月10%办好房地产证七天内5% 4宣传策略提议在本项目推出前投放一定量软性广告，向市场营造一个“我们推出不仅是一幢高尚住宅，更是一个高端生活模式和身份象征”概念，待项目推出市场后更以这一概念，经过强有力立体广告效应，发明浓烈市场气氛，以达成理想销售业绩。41.媒体选择提议 广州日报 广州及珠江三角洲地域最大型报纸之一，发行量50万份/日以上，销售网点密布，拥有固定读者群，是广州首选地产广告媒体。 羊城晚报 全国十大报业之一，发行量80万份/日以上，读者稳定，以家庭读者为主，和广州日报配合能够形成极佳广告效果。 广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。 价格低，听众广，能以高频率传输来提升受众对项目标认识度。户外广告和指示路牌在楼盘周围做指示路牌巴士车身广告楼盘工地周围围墙广告地铁口、公交车站灯箱广告利用户外广告长久效应为项目营造市场效应和区域气氛。DM（Direct Mail）入户单张 价格低，目标市场细分明确，宣传有侧关键，适合区域性宣传。 42.宣传专题 此次广告提案将表现敝司对海景中心了解和广告提议，意在正确表现本项目标整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目标品牌形象，扩大其著名度。并经过一系列新奇而有创意广告策划，激起消费者对本项目标强烈关注，促进消费者产生购置行动。竞争对手分析 高质素物业在现今广州房地产市场当中，竞争日趋猛烈：从风格独特设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等多种营销手段利用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。海景中心所在黄埔大道中，其市场竞争早已于早年开始。关键竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，因为上述楼盘宣传力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目组成压力。广告目标 短期内建立含有独特个性项目品牌形象，锁定目标用户群，引发消费者注视，促进消费者作出购置行动。广 告 定 位 句“新城市中心区宜商宜住精品公寓典范”广 告 创 作 台 阶新城市中心精英家园宜商宜住精英住宅做出色自由新城市人在新城市中轴线，具发展潜力临近珠江新城，尽享成熟小区配套临近天河公园，远景优美道路网络完善，交通便利教育设施齐全时尚户型设计，4293m2，采取智能化设计，时尚高科技享受海景企业实力品牌出色外在经典内涵高效工作尽情休闲智能化配套，SOHO一族多种娱乐、休闲场所林立临近天河公园，白天运动，黄昏散步优越地利，出行方便43广告创意及诉求1、 广告创意“海景中心”广告创意是以“新城市中心区宜商宜住精品公寓典范”，此广告句统领项目整体广告宣传，强调大全部会内丰富多彩高品味生活，表现楼盘独特个性，以令到引发城市精英人士注意。2、 广告诉求在前期以理性和感性相结合，中期则以理性诉求为主，后期广告宣传则侧重于感性宣传。3、 表现手法结合不一样时期推广策略，在项目整体品牌形象塑造、项目卖点宣传等方面，以现代城市感平面表现手法，围绕项目广告专题，在色彩、构图、标题、内容等方面统一完整地表现“海景中心”“新城市中心区宜商宜住精品公寓典范”，从而塑造项目标品牌形象和亲和力，引发大众共鸣。44广告宣传推广策略1、 项目在第一阶段，将以树立品牌形象为主。敝司现将楼盘目标用户定位为城市中精英一族，所以广告将以鲜明城市风格和出色城市生活，树立起“海景中心新城市中心升起一颗璀璨新星，精巧全部会生活一颗新星”鲜明形象。以此取得目标消费群认可，带动销售。2、 第二阶段延续第一阶段广告策略，仍以高品味城市生活为关键诉求点，以渲染出色城市生活为关键出发点。但配合了具体卖点演绎，比如：新城市中心地理位置演绎、计划、网络时代个性、会所休闲情趣、高品味城市生活一点点如同揭开面纱般将楼盘大城市形象塑造于买家面前，以引发买家共鸣。3、 第三个阶段将著力配合销售高潮期进行促销活动。45、媒介组合策略以报纸、电视、电台为主，户外广告、杂志为辅。并配合相关公关活动，在新闻媒介上作合适报道。媒介选择1、 报纸广州日报、羊城晚报2、 电视以省有线、市有线翡翠台和本港台为主，广州电视台为辅3、 电台广州二台、羊城交通台方 案 说 明此次策划提案提供了本项目广告宣传推广总体思绪及意图全部只是一个大框架，很多细节部分还有待和发展商沟通，加以深入充实完善，其中关键有：1、 报纸、楼书等重新创作设计2、 公关活动专题活动提案3、 各媒介投入广告具体时间及版位结 束 语 就项目本身现存计划设计而言，结适宜当价格定位，理应能够保持一定销售业绩。而对于上述项目提议，敝司认为势必能够较大程度地提升项目标综合素质，提升项目著名度，既成功推出市场，又能为项目以后各期销售推广打下坚实基础，并使项目成为区域指标性物业。基于敝司对项目介入度不足，本策划方案提议尚属探讨阶段，待贵司认可本策划整体思绪后，敝司将和贵司具体商讨后再另案补充实操性更强方案，望贵司见谅。伴随对本案计划提议不停深化，敝司有信心将贵司项目做整天河区精品楼盘。 基信地产