地产公司皇家御景豪宅全程策划报告样本.doc

皇家御景豪宅全程策划汇报豪宅全程策划理念创新范本豪宅溯源Partl SUYUAN 年，一线城市曾经各自上演了风格不一豪宅大战， 年，在121号和18号文件指导下，豪宅发展真正回归到本质上来。对于这种回报率过高产品，假如不加以相当控制，肯定泛滥成灾，市场上以次充好例子不胜枚举。反之，在其对应狭窄通道上，在高风险和高利润相互作用下，发展商肯定能够愈加了解并发明出真正意义上豪宅。一、定义豪宅豪宅是大家对高价值住宅笼统性称呼，并没有一个确切说法为这种产品做出定义，不过，伴随中国部分发展商们疯狂开发，很多学者认为，应该为这种高利润产品做出规范。英联机构董事长、南开大学经济学博士郭建波认为：“豪宅是一个社会少数富裕人群经过市场方法过分占有社会稀缺资源一个居住状态。豪宅是为满足社会富裕群沛对稀缺资源较多占有一个欲望而定制豪华住宅，分为城市豪华公寓和郊外花园别墅两种物业类型。在一个成熟住房市场里，豪宅数量应该占总住宅存量5 一10。就中国豪宅市场看，我们认为每套200 万以上（含装修）城市公寓和300万以上别墅作为大致价值界限比较台适。”美国第一共和银行对豪华住宅下定义是：建筑面积为300 至600 平方米、有3 至6间卧室和3 至6 个卫生间，而且价值在旧O 万美元以上地产。业界大多专业人士认为，豪宅更应该是一个相对概念，只要比周围物业高出一定档次，就能够视为该地域豪宅。我们所包含策划汇报中“豪宅”，所选择正是这个相对豪宅定义，而非绝对意义上豪宅。由此可见，对于“什么是豪宅？”这个问题，没有一个正确定义，不过，对于豪宅定律，却是教授学者们一直认同。二、豪宅七大必备要素传统意义上“豪宅”重视是“建筑艺术和文化沉淀”，它存在于各个国家各个年代所以，它不是单一想象，表现着住宅投资价值取向，有其内在规律和存在肯定，大家总结出七大豪宅定律来概括中国外豪宅市场共性：1 、豪宅城市定律豪宅区位定律：豪宅不仅集中密布于大城市中心区，即使非城市中心豪宅也拥有丰富自然景观资源和绝佳风景胜地。比如香港深水湾和台湾阳明山。首先，豪宅只有依附于豪宅区才能存在。通常而言，一般住宅能够存在于一个不太成型居住区域里，甚至能够以独栋形式单独存在。但豪宅却不可能单独存在于一个一般居住区中。因为，只有成片豪宅聚集在一起，才能形成我个通常意义上所说豪宅区，也只有成区以后，才才能形成豪宅所必需安全感、私密性、进深感和由此而形成尊贵感。其次，在任何一个城市化程度比较高城市里，豪宅区域总是成区成片地分布，而且集中在多个相对狭小豪宅区内。唯有如此，才能在区内延伸出豪宅所需要配套设施，如豪华会所、高级精品店、高尔夫球场等等。假如不进行这种豪宅聚集，那么，这些豪宅一族所需要配套设施就会因为达不到经济性规模而无法配齐。从这种意义上讲，“豪宅成区”也是城市经济发展规律一个肯定结果。2 、豪宅稀缺资源独占性豪宅珍贵性关键沛现在土地稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色和城市人文价值上，如特殊海景资源、湖景资源、河景资源、山景资源、森林资源、区域在城市中不可替换人文资源等等，比如法国地中海沿岸、美国加州比华利山、日本东京湾。从豪宅占用资源类型来分，关键有两大类：第一：人文豪宅区所谓人文豪宅区，就是指因为历史或人文原因而形成豪宅区，如北京东城区、天津五马路、上海原租界区等等地段，全部是属于人文豪宅区。这类豪宅区即使大多在街景或绿化上全部比周围地段更具优势，不过这种优势并不显著，而且，也并不是这些豪宅形成原因。这些豪宅形成原因是源于人文原因，而不是环境。第二：自然豪宅区所谓自然豪宅区，也称景观豪宅区，像北京温愉地带，就是经典自然豪宅区。这类豪宅区形成，完全是因为其区域所在地自然景观原因，远胜于当初城市中其它地段，而且交通、市政、人气等原因也最少处于中等水平。这么，在高端用户回归自然需求带动下，这一区域往往领先一步发展起来，成为城市新贵首选之地。3 、豪宅低密度性和舒适性这是检验豪宅一个关键指标，豪宅永恒之道在于其建筑、人、自然、城市友好统一，就其产品市身而言，它和一般住宅实质上差异在于二豪宅更重视舒适性和享受性。功效区域划分多样细致：休闲、娱乐、社交和居住功效分隔在不一样区域得以实现。拥有多样空间样貌：门庭、客厅、主餐厅、宽广私家花园、下沉式庭院、功效齐备私家会所、室内外双泳池假如是公寓豪宅，因为没有足够自然环境能够借用，所以对室内外空间及景观环境营造便尤为看重：环景面最大化，个性化室内空间设计，私家电梯直接入户，主次入口分离，空中游泳池在不影响采光通风情况下，含有不一样功效及景观要求前后空中花园提供户外活动机会，亦是绝佳城市观景平台。4 、豪宅装修和装饰豪华性豪宅建筑、装饰材料比较昂贵，装修和装饰价值是豪宅关键组成部分，宅邸中一切可能全部来自世界上各个领域最顶级品牌，室内手工纺织物品应该是专门设计定制，以反应主人审美取向。住宅中艺术品收藏必不可少，而那些可直接送入博物馆藏品是主人品位印证。5 、豪宅居住尊贵性豪宅之所以卖得那么贵原因，除了因为其本身“先天”优势之外，豪宅是身份象征发展商销售是富豪生活，是“尊享”六星级酒店式服务，固而其“后天”物业管理服务亦成为了增加物业保值增值砝码。6 、豪宝适度超前和可连续性豪宅产品全部极具个性化，产品设计大全部出自世界级大师手笔。而设计适度超前及区域在城市计划中关键位置更是豪宅经得起时间考验、历久常新原动力。比如，比尔 盖茨家是高科技展示中心，来访者个人信息在经过入口时就被储存进电电脑中。蕴藏着巨大传感器地板会依据阳光强度，来调整房间内灯光亮度和空气温度、湿度7 、豪宅安全性和私密性全部豪宅全部尽可能地在公众视线之外，为了确保安全和私密性，不管是小区还是单体建筑，豪宅通常有高于两米围墙。在世界各地豪宅区中，不管是美国比华利山，还是新加坡香格饭店周围豪宅区域，均坐落于“路尽端”，以远远避开街道或公路两侧及一切视线能及地方，这是一个通常计划手法。通常而言，豪宅设计方案需要保密，其设计通常全部委托建筑师度身定制，不仅外人无法了解其内部空间设置，甚至于设计师身份，事务所名称也在保密之列。三、豪宅之旅有位华侨说：“社会在进步，人类绝对财富在增加，但同一位置有历史好房子却不是同比增加，这个供需缺口就是豪宅不停增加价值源泉。”所以，历史感也是大家认同一栋房子是否是极品豪宅关键原因。赫斯特豪宅能够称得上是美国最早豪宅，它坐落于美国洛彭矶一个小山丘上，是一栋巨大面海独立建筑，它“豪”字在浴室上可见一斑，完全土耳其皇家御用具质内部设计，如同宫殿般豪华气派。从最早赫斯特豪宅到现在盖茨豪宅，美国豪宅最显着特点是有钱人身份和地位象征，而不一定是官爵沛现。现在，美国已经形成了多个豪宅区，包含有马里布海滩、长岛、比佛利山庄和纽约中央公园大道等，这些地方全部是景观和地段绝佳区域。再看欧洲，欧洲豪宅出现得更早，最经典就是城堡。城堡主人绝大多数是有着皇家血统官爵，因为这些官爵常常需要在家中处理公事，所以，全部社会性功效全部在城堡中沛现出来了，有会客厅、会议厅、宴会厅等，完全是一个政府机构缩影，足不出户就可处理完一切。直到今天，只要是现在还保留有世袭制传统欧洲国家，拥有豪宅大部分还是有王室血统高官世爵，豪宅所以象征着一个高贵社会地位。台湾豪宅关键集中在阳明山上及信义计划区。阳明山因为背山环境比较幽静，气候较温和，独特自然景观再加上官邸云集使这里逐步形成了豪宅聚集区。台北信义计划区是第一个整体城市设计计划特区，严格容积率管制，整体城市景观设计，企业总部及五星级酒店林立，作为台北最国际化特区，信义计划区自然成为豪宅聚集地及身份地位最好表征。中国传统豪宅产品存在区域是基于特定居住人群，区域分布别具一格：行政中心权力中心所在地，和工作地较近，形成权贵聚居区，同时便于相互之间交流；旅游胜地通常在旅游胜地圈地造房，兴建行宫或住所，作为峊度假休闲使用；商业中心商贾通常选择距生意场所较近区域购置住宅，一样形成商贾聚居区。这种区域性分布往往形成城市“东富西贵、南贫北贱”（北京）“租界别墅高尚区（上海）”等特色。上海“经典洋房”是上海开埠历史、中西台璧外滩生活方法真实写照，作为上海“海派文化”缩影，这些经典建筑显得弥足珍贵，其中以兴国宾馆别墅群、丁香花园、马勒别墅为代表十大经典最为珍贵。尽管受到历史原因和法律政策方面限制，上海“经典洋房”在市场上交易受到了一定程度制约，但这些并不妨碍上海“经典洋房”成为市场上极力追捧对象。当然，我们要再次重申是，策划汇报中所使用“豪宅”，是相对意义上豪宅：亦即某个区域内相对其它楼盘而言比较高级住宅。中国顶级豪宅项目名称地理位置价格主力户型特色紫园8 号别墅上海1 . 3 亿元套9388现在上海最贵别墅，在舍山紫园东北部，个公立小岛，由花岗岩塑就外墙，除了那些常规幼遭施，别墅还建有反顶泳池、室外浴池、保龄球道、酒窖、室外茶亭、雪茄房、桌球室、私家码头等玫瑰园258 号别墅北京3750 万元套1300容纳20 人地下室客厅和多功效室，一楼设客厅、书房、早餐室、正餐室、室内藏书库，二层设主卧及次卧，三楼设主人套房，别墅内有私家电梯锦绣香江超级庄园广州5000万元套超级庄园中私家花园，占地面积将达近万平方札翡翠湖重庆3000 万元套1200建于湖中央占地3000 平方米岛屿上独立别弘设网球场、游泳池、私人码头。皇家御景Part2HUANGJIAYUJING 一、为何定在豪宅，市场空白寻求平衡性创新差异化唯一性尊贵极品豪宅市场能量释放目标用户需求和地块特征对接“基因重组”式创新，产生质变效应实现同类产品差异化营造唯一产品，快速提升价值打造豪宅终极产品本项目在WH市最繁荣商住区中心位置，正处西北湖畔，占地面积仅为10亩，计划面积为8亩。从环境资源来看，几大主体公园西北湖广场、喷泉公园、中山公园均近在咫尺；从生活气氛来看，政府机关、证券机构、商业银行、协和医院一应俱全，宾馆、休闹中心、茶楼酒肆周围林立；从区域来看，J 日地域是项目所在城市中为数不多高级楼盘集中地，旺盛人气、成熟商业气氛、完备沛育休闹设施更造就了J 日地域在W 日市“地王”地位。这多个方面和豪宅全部搭上了一点边，考虑到开发商投资回报率，在项目体量有限情况下，发展豪宅是含有一定优势。下面，我们就针对项目SWOT 进行分析：1 、优势分析项目地块处于JH市区繁荣商住区，周围配套齐全，交通方便，人气旺，气氛好，是高级住宅开发理想用地；地块比较方正，有利于计划设计；地块周围自然景观资源绝佳，临近西北湖，和风光秀丽西北湖广场可隔湖眺望，拥有自然“卖点；开发商“一步到位”、“要做就做最好”高起点开发战略，将有利于本项目成为一枝独秀领跑者；项目体量比较小，轻易被市场所消化。2 、劣势分析地块面积较小，仅有8亩计划用地，发挥空间受到限制；项目规模较小，只能靠项目本身优势形成品牌效益；开发商首次涉入高级豪宅开发，经验有限，尚无企业品牌效应。3 、机会分析WH市高级住宅市场前景看好，并初露端倪，潜在市场需求是市案成功一大良机升值空间大。因为受“寸土寸金”制约，中心地段土地资源愈加珍贵，现在JH板块已成投资热点，升值空间巨大。项目区域内高级楼盘少，精品楼盘少，个性化豪宅少，预留了本案竞争空间；区域住宅面积分布100以下占4%，180以上占4%，100119占35%，160179占10%，120139占42%，140159占5%从上图中能够看出，JH 区域现在供给量最多是100 一140 平方米之间户型，超出180 平方米市区豪宅处于本白区4 、威胁分析项目操作风险；高级楼盘，尤其是顶级豪华住宅，投资大、产品素质要求高、创新性强，伴随风险更大，对开发商是一大考验；竞争对手威胁：现在JH片区关键竞争对手是世纪华庭等豪宅，该项目在 年已引爆楼市，并形成市场累积效应，市案面临着超越前者，抢夺市场挑战；市场俏售风险：豪宅火爆仅是个案，高级住宅销售远不如现在价格适中多层；存量房威胁：WH市空置房中，高层住宅约占三成左右。竞争对手一：项目名称世纪华庭项目定位高级住宅物业管理中海物业管理目标用户企业白领阶层、企业主管理费1.92 元月周围配套金融机构、生活配套俱全占地面积10余亩容积率5.67绿化率53%实用率82%建筑凤格现代主义风格园林凤格顶层豪华空中花园计划布局4 栋25 层单体波浪弧形联体建筑小区配套MINI 高尔夫，假日广场、咖啡厅、阅览室、健身房售价最高5500元最低3800元均价4500元主力户型情况主力户型建筑面积实用率售出率三室二厅二卫15818082%99%四室二厅三卫200左右物管内容影像监控、红外线接头，可视对讲防盗系统主力卖点地段、配套、品质高促销手段4 月1 日一4 月24 日举行“世界杯之旅”活动营销专题西北湖畔、极品华宅竞争对手二：项目名称项目定位沁园春项目定位中档住宅目标用户追求品质生活消费群绿化率40%周围配套中百仓储，武商超市、银行、医院俱全建筑面积26 万平方米占地面积1 1 . 3 公项建筑风格欧陆风格园林风格中心花园，周边绿化计划布局围合式布局小区配套酒巴、书吧、咖啡屋等一应俱全售价最高3300 元M最低2500 元M ,均价2900 元M ,主力户型情况主力户型建筑面积三室二厅1 10 一162.69四室二厅二卫163.96三室三厅四卫（复式）238.74六室二厅四卫（复式）269.99物管内容红外线监控、保安巡逻管理费0.8 一l 元 月主力卖点配套齐全营销专题我城市，我家竞争对手三：项目名称紫藤花园项目定位中档住宅目标用户事、企业单位职员绿化率37 . 2 %周围配套市政医院、金融、保险学校俱全44000建筑面积计划布局正南北向整齐排列式建筑风格现代时尚建筑风格园林风格以中心花园为主周围绿化小区配套商业网点、会所、美容美发、洗衣房、咖啡屋、邮政储蓄售价最高3 300 元最低2 720 元均价2 720 元主力户型情况主力户型建筑面积实用率82%三室二厅二卫129 . 74三室二厅二卫146 .5l三室二厅二卫163 . 01四室二厅二卫191 . 4l物管内容智能通信系统，安防自动系统、保安全天候值班管理费多层：0.8 元 月小高层：1.1 元 月主力卖点设计计划理念亲近自然，小区内外配套齐全营销专题藤草花园、宁静花园竞争对手四：项目名称香天公寓项目定位中档商住物业目标用户事业单位职工绿化率33 %周围配套穗丰花园、小商品店建筑面积18600占地面积24000建筑风格现代主义风格园林风格楼之间绿化计划布局排列式小区配套乒乓球室售价最高3100 元最低2150 元均价2700 元主力户型情况主力户型建筑面积实用率二室二厅120.9988%三室二厅115.51、129，、149四室二厅175.82物管内容24 小时保安，电子巡查管理费1元月主力卖点规模大、户型多营销专题香港路上唯一小区内小高层结论：JH 区域并没有产生真正意义上豪宅，高级楼盘所占市场百分比比较小不管是从楼盘硬件还是软件来说，配套设施相对来说全部是比较微弱。对于南项目而言，发展豪宅所面临市场空白比较大，产品发挥空间比较大，价格空间也比较大。二、项目定位1、目标用户群定位豪宅目标用户群自然是金字塔尖端消费群，依据5人含有购置豪宅能力定律，我们针对这部分消费者消费特征和消费心理来进行调查。皇家御景目标用户组成：非目标用户群95 ，目标用户群只占整个市场中金字塔尖顶部分，数量为5%目标用户群：企业家：外企CEO；高科技领军人物；政府高级干部；企、事业高级领导；演艺界著名人士占该市人口约5 % 目标用户群特征（挖掘）：含有一定社会地位和思想内涵；个人素质属于WH 市上层水平：有稳定、可观收入起源；对待住宅消费态度较理性：讲究品位、渴望个人价值被社会所认同；目标用户群居住心理（提升）：追求和本身素质相匹配住所：追求高质量生活方法：寻求和不一样建党生活形态：从住宅价位、面积、类型、高度上表现价值：寻求尊贵感；追求精神和物质平衡；能够接收高质高价产品；2 、市场定位战略决定方向，方向决定了企业怎样在竞争行业和市场中形成独特竞争优势。目标集中战略认为，主攻某个特定用户群，必需以愈加好产品，更高档次，愈加好服务，迎台某一特定用户对象，从而超越更宽广范围内竞争对手。豪宅开发，要想脱颖而出，就应“做得最好”“方方面面全部是精品甚至是极品”。从设计、从质量、从配套、从服务全部可能是“最好”。以其无以伦比内存质量和档次形象，服务于高收入阶层，甚至是金字塔塔尖人士，建立起独相关键优势。皇家御景市场定位表述： 区域中心顶级豪宅：素质人文、优势环境、黄金地段、完美配套、人性化服务、高质量、专业设计；3 、产品定位创新和超前是豪宅生命，最新、最独特、唯一性东西才能产生高附加值，才能成为买家追捧产品。豪宅不应只是一个空间尺度界定，而是一个生活方法气度；一个博览天下视野；一个不凡口昧挑剔，一个人为关心见识。本案地块含有开发高级豪宅潜质，但怎样才能在市场中突围而出，则必需独具创新性和唯一性。这一定位表现六大特点：超前性：从理念到计划到产品保持5适度超前。差异性：本着“以人为本”设计理念，打造标新立异“空中私家花园”豪宅，以个性鲜明、品位高尚建筑造型、高级豪华配套和服务，结合立沛化精巧园林，使之成为独具空中私家花园经典豪宅。皇家御景产品定位表述：产品质变创新、产品设计唯一性、抢占市场制高点这三方面优势结合在一起，产生出来是：对项目而言：舍我其谁气势；对用户而言：非你不嫁诱惑；市场导向性：市场接收，以需求为导向。人和自然相依相存，身在繁荣城市之中，又能时时亲近自然，城市别墅式住宅成为大家追求居家环境最高境界。创新性：首创空中私家专题花园，景观电梯，一梯一户等。高级性：时尚外部设计，豪华内部配置和装饰，舒适高雅户型设计，管家式服务，尊贵会所配套，优异智能化系统等。生态性：立体空中私家花园，塑造出城市内“世外桃源”式生态空中别墅豪宅。三、产品设计产品设计理念表述市场领导者策略打造豪宅市场“劳斯莱斯”以上产品设计理念由六方面元素作支撑：1、独特征（产品创新私家空中花园）2、个性化（度身定造面积大功效多）3、稀缺性（地段或景观黄金地段限量套数）4、高品味（建筑凤格和主人品味现代凤格高素质业主）5、豪华性（配套和装饰配套奢华高级装饰）6、高价格（单价和总价片区最高价格）1 、整体计划本项目为高容积率高层豪华住宅，容积率设定6 ，总建筑面积3 平方米，小区计划为3幢超高层住宅及景观配套用地。其中一幢呈复式住宅，层高31 层，另两幢层高分别为32 及34 层。首层全部架空6 米，3 层塔楼均为混凝土框筒结构。另建地下2 层，用途为车库及设备用房。绿化率为50%，除退缩用地绿化外，其它用地计划为绿地及配套，其中绿地部分计划为精巧休闲景观园林，配套部分关键为室外网球场、高尔夫推杆练习场、羽毛球场等。2 、建筑风格一个真正豪宅就是要让“受众”去感受一个气氛。本案目标用户为事业成功人士，现代、简约表现手法最能让这些“受众”产生共鸣，同时豪宅要显现唯一性和独特征，首先要给予项目凸现风格外衣。 ( 1 ）风格设计目标使本案成为“标志性豪宅建筑符号”。( 2 ）风格设计标准：以纯现代手法去沛现其独特征，立面以鲜丽、明快色彩搭配为主，一反市中心群楼建筑灰沉、刻板感觉，凸显个案个性风格，并能和中心园林融为一体，达至浑然天成境界。努力争取使整个立面表现简约纯粹现代时尚，采取地标性设计及飘逸弧线设计，加强了该项目标可识别性，使其在众楼盘当中别树一帜，给“受众”留下深刻印象。( 3 ）风格设计说明：建筑物正立面墙身色彩和隔音玻璃窗相间，形成了墙面和玻璃虚实对比；建筑形体高低错落，直线和弧形造型结台，顶部简练、清秀柱头和飘板设计，使整个建筑群充满现代建筑气息； 建筑形体突出简练明快，挺拔清秀，富有时代气息现代特色。 整个建筑群给人以浪跃动、波轻盈和水剔透之感，形成了整个小区整体性和可识别性； 塔楼和顶部设有玻璃灯塔，不仅丰富了立面效果，亦形成了独特夜景，更隐喻了灯塔引领归家之路意境，给人亲切归属之感。 立面上规律水平装饰线条，将刻板塔楼立面进行了分段设计，使住宅各不一样户型零碎细构件如：凸窗、飘阳台、空调机挡板栏杆、栏板等均统一在井然有序秩序中。完全消除了一般住宅设计中，小构件琐碎感，使立面整体化。 建筑造型尽可能表现建筑材料及构件市身逻辑美、材料美，色彩上采取清新现代色调，以丰富多彩设计风格为标准。3 、户型设计( 1 ）户型设计标准： 灵活分隔平面，形成各楼层中不一样户型组合，各有差异户型设计，以适应多变市场需求； 户型可分可台灵活处理，以适应家庭适时需求。( 2 ）户型设置：舒适型户型占50、空中别墅占20%、豪华复式占30 % 三幢塔楼总户数在150套左右，其中，全复式“空中别墅”30 套，其它两幢塔楼累计120 套左右（含复式），表现豪宅稀缺特征，只为少数顶级人员度身定造。面积150400 平方米（含复式），全复式塔楼面积200400 平方米。其它两幢塔楼面积150200 平方米。3 幢塔楼顶层均为带泳池3 层复式，第三层为露天空中泳池（有隔热玻璃）。3 幢塔楼各层户型全部有差异，内部间隔不完全一样，其中两幢塔楼（非复式）可采取平层和跃式，和错层（包含双错层和三错层）相间设计。 私家空中花园唯我独尊空中花园是本案一个最大卖点，开创了建筑物立体空间绿化先河。每家每户全部全部有一个3040 平方米空中大花园。空中花园采取全封闭建设，外墙是落地玻璃，花园内安装自动喷灌装置，花草树市能够在充足阳光和水分下生长。屋内、屋外全部能够看到绿树如萌、繁花似锦空中花园全貌，形成一道漂亮风景线。空中花园和客厅以玻璃推拉门相隔，推拉玻璃门，则花香飘逸，绿帘垂地，吟风赏月，极尽尊贵。另外，小区还将建设精巧中心花园和周围绿化带，加上空中花园绿化，绿化率可靠近100% 一梯一户区域市场首创产品本案建筑均是一层2 房、一梯一户，每栋楼全部有一部观光电梯（面向西北湖）和私密电梯，搭电梯既可欣赏周围景色，又充足表现豪宅豪气。一梯一户布局，让业主能够享受快捷、私人电梯服务，同时也确保了业主私密性。 户型设计豪华多样为了满足高尚居住区要求，各单位关键起居厅和卧室窗设计充足考虑隔音效果。卧室窗可开启扇设置为两层隔音窗，上下均相错开启，噪音在两层窗间空隙内得以消除，在确保自然通凤情况下，降低室外噪音干扰。采取大厅小居室平面布局形式，考虑中国人家庭观念，为家庭提供公共聚会空间。同时，亦兼顾现代生活方法，每户均设有储藏间，储藏间也可改作工人房用。各户户门设计一个小玄关，供业主入户后换鞋或放雨伞之用，同时避免了一开户门即可看到客厅内活动尴尬，现有私密性又满足功效要求。提供开敞式厨房设计可能性，厨房和餐厅间采取轻质墙分隔。厨、卫水管设计采取集中设置方法开成“管并”，完美地处理了厨、卫防噪及美观问题，厨柜设计以国外豪宅方案为参考依据，设置相关电器插座，以品牌洁具作为卫生间走管设计依据，确定标准出口位置，提升了住宅使用档次。4 、空中会所( 1 ）会所命名：“帝豪会”，和项目定位和开发理念亲密加2 ）配置宗旨 会所规模和大小只是形式，关键是服务内容和实用功效； 本案首创“空中会所”，大气、尊贵是其基础特征，休闹、娱乐、沟通交流是其三大功 空中会所不计入公摊面积，仅供市楼业主享用。（3 ）设计形式本案空中会所设置于塔楼倒数第二层，以空中连廊形式，连接三座塔楼，以通透式设计成为闹市中一道风景线空中走廊，既是配套，也是观景台，不仅尊贵豪华，而且美观实用。空中会所四大功效康体平台：。阳光健身房、体能训练中心、空中泳池休闲平台：咖啡厅、棋牌室、休闲茶室、书屋娱乐平台：音乐演奏台、舞池、业主举行party 场所沟通平台：设置高级沙龙聚会场所、“名仕俱乐部”、不定时举行酒会、论坛等交流活动5 、配套及装饰 隐蔽式空调机位设计空调机部署考虑室外机搁置、隐蔽、冷凝水排放和室内机位置安排等，并将室外机搁板设计成外立面构图有机组成部分。 高级酒店式大堂大堂和架空层大堂相连，采取共享空间设计手法，玻漓外壳材料和视觉交融，使室内和室外、首层和架空层形成一沛，从视觉上引入了室外环境，发明出园林式大堂全新概念。大堂装修材料高级豪华，整个住宅亦采取酒店式管理方法，使住宅有宾至如归感觉。 高级外墙装饰外墙选择高级优质外墙砖及仿石面砖喷涂材料；. 双层中空玻璃塑料窗采取多功效高级安全门，双层中空玻璃塑料窗，外形美观、保温、隔热、隔音。 分户式中央空调给每一个业主送一套户式独立中央空调，这种空调在建房时候已经安装，主机装在屋外朗之处，完全避免了各家各户空调机全部挂在楼房外墙、有碍观瞻现象，降低噪音： 中央热水器洗手间和厨房可同时用上热水，很方便。 小区实施分质供水用户打开水龙头就能够喝上洁净饮用水。 150 种个性化装修套餐针对仅有150 套住宅，提供150种风格各异，个性有别装修套餐计划，供业主选择，每个业主只能择其一，且不予反复。 车库直上家门车库亦为豪宅生活细节表现，给予足够重视。地下车库按大于1：1配置住户车位。用户停车后可乘电梯直达家门。车库内分区设置电子眼监控及紧急按钮装置，地面采取高强度防滑耐磨地砖，清洁美观。6 、小区智能化系统设计标准全方面、系统、优异、实用。尽可能满足5A : 5B（楼宇自动化）、CA（通信自动化）、FA（防火监控自动化）、SA（保安自动化）。 舒适、安全、方便居家环境电视监视（CCTV ）、电子巡更、防盗报警、火灾烟感、求援呼叫、“三表”出户、IC卡计费。 快捷正确内外信息交换功效lP 电话、可视电话、E 一MAjL 电子邮件。 丰富多彩且高质量文化娱乐设计VOO 视频点播、掌上电脑、数字电视、家庭网络快车（宽频）机顶盒等信息家电。 多个教育和家庭服务项目Intemet 网上冲浪、软件下载，各关键学校联网教学等。本案智能化系统：小区局域网及宽带网、小区周围防范系统、电话预约管理系统、远程计量智能抄表系统、停车场管理系统、小区周围防范系统、可视对讲系统、安防报警系统；7 、物业管理提议物业管理，是居住素质另一个直观表现，直接影响物业价值。物业管理另一重含是服务品质。服务品质是豪宅发展肯定方向。 本案物业管理定位：“英式管家”服务“把服务变成艺术”说明：“管家”根源于英国，但并不是只有英国才有管家，只是英国人将此职业发挥得淋漓尽致，臻于艺市化。本案并非请英国人担任此职，但本案引入“英式管家”服务，和一般物业管理存在天渊之别，专设每旧户业主一名管家，专员服务，充足沛现业主尊贵身份，更让业主享受写意人生。 邀请中国外著名大型物业管理企业担任物业管理； 提供五星级酒店式服务，物业管理人员统一安排五星级酒店服务标准培训。四、营俏推广策略1 、营销手法经过价格策略、形象策略、广告策略、媒沛策略、公关策略、促销策略等系列组台强势冲击和造势，实现快速销售。建立“皇家御景”在城市高级豪宅标志性地位，打造项目品牌，扩大开发企业市场影响力引领豪宅新营俏理念及创新发展模式。紧紧抓住营销专题，结台项目标开发节奏及营销推广活动，将项目标市场形象传神逼真地描绘出来，并产生市场轰动效应，促成楼盘快速完成销售，并树立项目品牌及发展商企业品牌。营销专题：“首个城市空中别墅度假生活特区”关键诉求：城市别墅，尊贵享受2 、定价策略依据本项目标质素来说，能够采取高开高走价格策略。首先，项目在HJ片区内竞争对手稀少，综台产品质量、配套设施、地段等房地产关键影响原因来看，能够和项目匹敌在现在还没有。项目能够在市场、在一定时间段内制造出空白点在没有竞争对手情况下，突破市场现在高位价格，而且适度提升是追求尊崇感消费者全部能够接收。其次，本案体量比较小，约150套住宅。作为市中心黄金地段顶级豪宅，可谓是奇货右居，对于WH市 年约360万平方米销售面积来说，本案体量是很之小，不足1 。所以，WH市房地产市场对本案吸纳能力是毋庸置疑。第三，高开高走价格策略能够塑造出物业增值现象，肯定能够激发消费者抢购欲望基于市场调查数据，市案初步确定销售价格范围为45006500元，均价为5000元销售均价比现在市场上价格最昂贵高级住宅每平方米还高出500 元。价格策略：由三方面原因组成，即开发成本、价格空间、预期利润率3 、价格差异 垂直价差，最高不宜超出20 % 即伴随楼层改变，最低价和最高价之间差距，通常不应超出20 。本案作为高层豪宅，层差价格应控制在50150 元平方米（和基准层相比）, 而各层价格差异可具体设定层差系数。 水平价差，不超出1015 % 水平差价关键考虑朝向、采光、私密性、景观和格局，空中花园面向湖面和不面向湖面单位差价应给关键分析及考虑。4 、形象包装 案名设计“在定位时代，最关键营销策略之一就是给产品起名”，好案名，要有强烈形象力，传神般表示项目个性，定位和功效，而且含有强有力传输性。市案命名应紧密结台项目定位，凸显尊贵大气豪宅风范，初拟案名为：“皇家御景” 案名释义：文化楚文化，皇家生活，表现地域性；超越区域内全部高级住宅；尊贵豪华乃至极品，非通常；霸气隐含项目定位，凸显大气、霸气和豪华气概，在豪宅中努力争取“一鸣惊人”。 形象描述“空中豪它，城市别璧”“城市空中别璧度假健活特区” 导入CIS 系统因为本案特殊性，提议导入CIS 系统（含Ml 、Bl 、Vl ) - “企业识别系统”进行营销。这么不仅有利于本案销售，而且对于提升企业在区域地产界声誉甚至建立品牌大有裨益。Ml （理念识别）: 是房地产企业整个系统识别原动力。针对本项目，可做“文化营梢”。“豪宅生活文化”“现代城市文化”等均可作为营俏专题理念。Bl （行为识别）: 房地产企业内部活动、组织制度、管理教育等。本项目标管理人员配置及组织要求就应符合整个项目标CIS 。Vl （视觉识别）: 销售过程中全部和视觉传输相关资料均应围绕营销专题。关键包含工地现场包装设计、营销中心包装设计、样板房包装设计等。围绕CIS系统，营造一个鲜明“专题”，针对关键用户，集中“轰炸”。对本案进行强化包装，突出其显赫位置，让目标用户认识并感知到在本案安家、投资、置业是一个享受、一个荣耀和自豪，是明智之举，是经济实力、身份地位、社会高尚文化象征。塑造物业品牌形象，其包装步骤，经过BI和Vl ，形成强烈冲击波，使品牌取得了市场广泛认同，形成品牌感知基础。品牌提升。以本案特征化、唯一性、精品化品质占领目标市场，经过物业高品质和品牌，从表面感知阶段过渡到内在感知阶段。首创“星级服务模式“当每个用户抵达售楼部“贵宾接待中心“时，首先有含有交警专业知识保安指挥车辆停靠并为客人打开车门，将客人送进接洽中心，受到五星级酒店训练接待生请客人就座，倒上茶或饮料，然后请出专业知识丰富受过良好训练置业顾问让用户感受尊贵服务。5、宣传策略广告总体策略以新奇、超前广告专题及创意表现，针对性集中投放，强化形象，营造全城瞩目标热销效应。广告目标在区域市场高端用户中形成有效传输效力，以达成预定销售目标。广告基调“形象宣传促销信息“广告专题“城市别墅生活“ 广告口号“很空中，尊品别墅” 媒介组合策略因为本案独特征，媒介选择关键为高尚休闹杂志（如高尔夫杂志等）、专业刊物（如航空杂志、汽车刊物、 企业家 等）、有线电台、晚报等。前期以形象推广为主，中期以功效性诉求兼形象推广为主，后期以俏售手段兼功效性诉求为主。另外可结合户外广告（如机场、WH市繁荣商务区等地段），进行专业组台，集中宣传。 广告投放方法硬广告：全部广告宣传集中在正式开工后三个月内，关键以项目标形象广告为主，以电视广告、专业媒介、户外广告为关键传输形式，以尊贵一族“城市别墅”式生活梦想为诉求在目标用户心中形成高标准豪宅效果，引发潜在用户注意力。软广告：经过针对性新闻媒沛炒作本案，关键以本案创新形态豪宅卖点为诉求以报纸为关键形式，深化和突出了项目标营销专题。6 、公关活动策划本案公关活动是由一系列有内在联络专题活动组成，全部活动全部是在遵照本项目标开发专题，结合项目标营销策略、开发节奏基础上，系统而周详地策划和安排。 举行专业论坛（如本案创新设计）和新闻公布相结台，制造舆论；举行著名管理教授及顾问咨询教授大型演讲或论坛，展示项目标优势；以高层人士为主大型酒会，沙龙或大型论坛为主，定向推广楼盘；赞助或举行高尚文化艺市活动，如音乐会、名车展、名画展等；聘用著名人士作为楼盘形象代言人，发挥名人效应帮助销售。7、促销策略赠予分户式中央空调系统、中央热水器、高级厨柜等；