五洲商业广场开盘阶段营销策划方案样本.doc

五洲商业广场
开盘阶段营销策划方案

前 言

五洲商业广场开盘阶段营销策划方案，是根据五洲商业广场总体战略思想，结合项目关键概念和市场竞争态势而制订营销计划方案。本方案关键围绕营销目标，明确各个阶段事项及具体工作安排；使得整个推广活动有计划、步骤开展。
本方案意在为五洲商业广场全程营销推广提供一个科学合理操作思绪、指导营销推广工作顺利开展，实现发展商预期目标。

第一部分：开盘期营销策略关键思索
一、相关项目定位思索
项目定位：全天候时尚休闲购物公园
叙述：
全天候：五洲商业广场实现了沈阳首个公园式室内商业步行街，尤其适宜东北地域气候情况，严寒冬季也能够尽情地逛街、购物，再也不用担心风吹雨打、日晒雨淋，真正实现了全天候一站式时尚休闲购物。
时尚休闲购物公园：五洲商业广场设计有大量景观设施和大量娱乐休闲设施，全新业态组合，时尚体验消费模式，能够让消费者在发觉中体验逛街乐趣，这就是五洲商业广场出色所在。

“全天候时尚休闲购物公园”定位是项目标关键竞争优势所在，是项目领先市场、区隔竞争对手、提升增值潜力关键支持点，对项目定位推广应该贯穿于整个营销阶段。

二、相关目标用户群细分思索
目标用户细分是项目不停发掘新市场机会有效手段，分析不一样消费者不一样需求程度，进而能够发觉更多市场机会和对策。
l 成熟大投资客：
她们是专业投资者，最为关注就是地块升值潜力和长久回报机会;她们通常含有一定社会地位和身份，需要特殊接待和洽谈服务。在项目开盘营销过程中，充足挖掘这类用户群是实现销售目标关键；
l 中小投资者：
轻易受大投资客和项目销售情况影响，因为手头资金有限，所以她们要考虑更多问题，如商铺总价和回报率。在早期，这一批投资者大多会处于观望情况，等候适宜自己价位和付款方法、促销机会等。
l 投资经营者：
她们需要一个经营理想平台。对于经营者最终目标是要促成销售获取利润，她们关键会考虑：区域消费能力、商业位置、交通、优异硬件设施及经营管理等几方面。

对用户进行有效分类，依据不一样用户关键需求，细分用户，才能有放矢，充足挖掘目标用户潜力和立即调整项目标营销策略。

另外，因为本项目标业态形式决定用户范围广，所以在销控方面，应针对多种不一样类型用户推出多种不一样类型商铺，但必需分区域整体做好销控，所售商铺不能过于分散，以免影响以后统一开业经营。

三、VIP用户营销策略思索
就五洲商业广场大致量销售面积而言，积累一定数额大用户，对拉动和影响其它中小投资者购置商铺和加紧销售速度全部有主动作用，所以有必需对大用户采取针对性营销策略。

1、用户分级
Ø 一次性购铺累计金额达1000万以上----超级大用户；
Ø 一次性购铺累计金额达200--1000万----大用户；
Ø 一次性购铺累计金额达200万以下----一般级用户；

2、VIP用户优先待遇
为了充足挖掘大用户投资潜力，提议五洲商业广场将有意向一次性购铺金额达200万元以上者，设为VIP用户并发放VIP贵宾卡。VIP用户将享受优先选铺权和价格优惠待遇； 特殊大用户可安排企业总监级以上领导接待洽谈。
提议VIP用户额外折扣：依据购铺总金额不一样，给除任何公开折扣以外92—95折不等额外折扣，如：一次性购铺累计金额达1000万以上—92折；一次性购铺累计金额达200--1000万—依据购置总金额从93—95折不等。

四、相关泛销售方法思索
凭借本企业过往经验，“人脉传输”是一个行之有效销售推广形式。每个人全部有自己活动圈子，其中一部分好友或是用户有可能就有投资或经营商铺想法，经过好友介绍好友，并表现一定百分比薪酬，不仅能够加紧项目相关信息传输，还能够直接促进项目标销售速度，低成本高效率地实现销售目标。所以，本企业提议五洲商业广场招聘兼职人员来实施这一“泛销售”手法，招聘人员关键考虑沈阳在职住宅项目标售楼人员、从事保险业务人员等。
具体操作思绪：
1、关键媒体公布全版招聘广告，以项目标前景和直销人员收入，吸引业内人士；
2、直销人员由进行培训考评，并建立严格管理和考评制度，优胜劣汰；
3、进行人员贮备，吸纳其中优异者加入正式销售人员队伍；
4、直销人员数量依据需要调整；
5、直销业务分成奖励额度设置高于现场销售，如成交分成百分比为3‰以上，分成额上不封顶，以提升其主动性。

五、“先招商、后销售”策略思索
主力商户进驻，是提升项目投资信心有效手段。在项目标开发前期，关键是经过对主力商户和大型品牌店招商，蓄积用户，树立项目良好品牌形象，吸引更多投资用户，带动项目标销售。
招商先行，是开发商实力和信心表现，经过良好招商造势，表现开发商连续经营、做旺市场责任心，带动销售火热进行；由招商先行能够带来“未开先旺”、“永续经营”市场效应，能够刺激观望型投资客购置欲望，增强其投资信心。

六、推出永续经营工程，提倡理性投资
经过“沈阳万达”开业经营失败事件以后，首先投资者愈加理性，首先对大型商业项目标后续经营关键性有了更深认识。
万达项目标现实状况对于五洲商业广场来说，是机遇也是挑战。我们必需要正面面对万达事件，以事实说话，提倡永续经营和理性投资是针对万达事件，恢复市场信心关键。
永续经营之道关键是为投资者、经营户搭建一个很好经营平台，经过项目标连续经营形成良好口碑，不停提升项目标商业价值以寻求更宽广商业发展空间,建立起沈阳商业项目标新典范。

² 五洲商业广场“永续经营工程”关键关键点：
（1）会员俱乐部计划
拥有一批固定高质量消费者是商场旺场确保，实施会员制购物计划，甚至能够招商经营用户同时，实施消费招商，也就是在开业之前发行消费者会员金卡，为招商顺利进行提供炒作机会。
（2）统一招商、统一经营计划
实施全国招商推广计划，招商能力是影响商场经营能否持久经营关键原因，全国招商，引入含有强大影响力品牌店经营，确保旺场。由专业商业管理企业和物业管理企业担任管理顾问，组织统一经营。
（3）品牌经营，名店经营计划
从大型品牌店到百货主力店，从实力经营到品牌经营，五洲商业广场将代表沈阳商业最高形象，以开发商品牌，项目品牌，经营商家品牌，塑造沈阳商业新形象。
（4）购物：休闲：餐饮为5：3：2合理经营百分比计划
依据中国外商场经营经验，大型综合性购物中心购物、休闲、餐饮合理百分比为5：3：2，该百分比能够合理处理商场中不一样目标消费人群分布，最大程度获取商场效益。五洲商业广场经营百分比，提议在此百分比基础上，依据招商实际情况，合理调整，以适应沈阳市场实际情况。
（5）业主委员会管理计划
成立商场管理委员会，邀请业主代表参与，含有一定管理权和商场监督权力，确保商场管理合理有序进行。
（6）“百城万店无假货”计划
申请加入“百城万店无假货”协会，树立五洲商业广场无假货社会现象，实施“假一罚十”购物政策。
（7）商业培训计划
组织商场经营户和投资者进行专业商业培训，丰富她们商业知识，加强投资意识；文明经营，树立五洲商业广场良好商业作风。
（8）规模化推广计划
在商场营销阶段，常常性组织营销推广活动，统一进行促销，展示，公益活动等，投放一定量活动，吸引人流。
七、卖点不可一次推完，保持连续推广热点
开盘是项目营销关键节点，但过分依靠开盘，毕其功于一役想法是不太现实。所以应全盘考虑项目标营销全过程，项目卖点不可一次或某一阶段推完，确保在每个阶段全部有热点和刺激点，保持营销连续性。开盘前卖点很多，怎样计划和保留应作为策略思索关键，如主力店进驻可考虑在开盘陆续推出，增加开盘后项目标销售能量。

第二部分：开盘期阶段性营销推广策略
一、开盘期销售目标
3月1日—5月31日实现总销售额达3—5亿元。
目标分解：
Ø 5月1日前交纳诚意金用户累计达500—800个
Ø 5月21日前交纳诚意金用户累计达1000个
Ø 至5月22日开盘前消化VIP用户，购置金额累计2-3亿元
Ø 5月22日开盘后至5月31日完成销售目标2-3亿元
二、开盘时机选择和营销阶段划分
1、开盘时机选择——5月22日正式开盘
项目开盘成功，一炮而红，需要相当成熟条件，基于此考虑，本企业提议于5月22日进行公开发售：
Ø 各项销售准备工作全方面就绪，包含人员、场地等；
Ø 前期预热和蓄客充足，拥有相当数量准用户，确保成交额；
Ø 项目标主力店及品牌商家招商进度和商场可售商铺相关手续进度影响；
Ø 承接在房交会期间势能，促进开盘成交，吸引用户注意。
2、开盘期营销阶段划分
² 形象导入期/蓄客期（3月1日—3月31日）
该阶段目标营销关键是经过项目市场前期形象宣传推广和招商，让市场对项目地段、定位、经营优势等多方面全方面认知。
本企业提议前期以软文和新闻形式切入市场，开启全球招商，并经过举行高规格活动和适量报纸硬广，和户外、现场包装、电台广告等建立项目标高端形象，以此引发政府、媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。同时，先行进行整体地块外围包装，进行销售中心环境建设，接收市场买家咨询和预先登记。
² 投资引导期/优先认购期（4月1日—5月21日）
开盘期营销推广关键阶段。经过更为深入推广及针对本项目标系统性炒作，以产品推介说明会和投资论坛、房交会为契机，从投资角度引导潜在用户，结合项目标优势诉求项目投资增值潜力、投资回报、促销手段等，现场开始接收优先登记认购，用户交纳诚意金，享受开盘购铺；VIP用户能够优先选铺和办理购铺手续。
² 公开发售期（5月22日—5月31日）
延续前期销售强势，采取集中式销售选铺大会形式，展开全方面销售，确保项目标“开门红”；并经过成功销售为后续阶段造势，增强用户信心，形成旺销势头。
² 强销延续期（6月）
承接公开发售势能，以旺销带动对犹疑型用户诉求，并开拓更广用户层次，用全新卖点、全新营销手段确保项目连续旺销，在推出商铺选择上，应总结开盘阶段经验和不足，进行必需调整。
三、各阶段营销推广计划
1、形象导入期/蓄客期 3月1日—3月31日
1）推广目标：
本阶段关键以招商为主(尤其是主力店招商），以强势品牌打造沈阳商业地产典范，树立项目定位鲜明市场形象和著名度，唤起市场对本项目标关注度；同时开始接收购铺者进行意向登记，为开盘储蓄客源。
2）销售目标：
累计意向用户达500个以上
3）卖点策略：
关键卖点
市场推广语
优越地段优势；绝佳投资前景；良好商业前景；
五洲商业广场引领太原街商业全方面升级
全天候、一站式时尚休闲购物
全天候时尚休闲购物公园
全新业态组合，时尚体验消费模式
体验消费，最大程度延长用户停留时间，刺激消费欲望
4）营销推广策略
经过全球招商开启，“先招商、后销售”经营模式建立投资者信心，（该阶段不公布主力品牌店，待到时机成熟时再适时举行主力店进驻签约仪式）；经过广告和事件行销在全社会建立项目标高端形象。从3月初开始接收意向登记，积蓄前批用户；对登记用户进行分类，着重对VIP用户进行一对一关键营销。
经过炒作五洲商业广场形象品牌，拉开五洲商业广场销售序幕。在项目标形象宣传方面侧重于经营保障举措，目标：让政府、媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。另外，要让市民了解五洲商业广场和和以往项目标差异性，充足领会五洲商业广场多种优势。
5）销售手段
Ø 完成现场销售现场包装，继续对销售人员进行实战培训；组建直销团体，完善相关销售管理和奖励制度；
Ø 在辽宁省其它目标区域（如周围富裕县市）设分销点，进行巡回展销；首先可选择鞍山等一两个城市进行试点，探索出一套成熟经验，再进行大规模推广；
Ø 针对关键区域，用DM、夹报形式定点投放和派发（如服装、皮具等专业市场）；
Ø 联络相关专业行业协会，有目标寻求高端用户群体；
6）事件行销
活动一：东北商业大会暨项目推介说明会和全球同时招商公布会
Ø 活动目标：
由政府相关部门牵头，五洲商业广场和《经济观察报》、《辽沈晚报》联合主办“东北商业大会”，组织邀请东北地域著名企业、品牌商户、著名商业教授、东北商业巨头、投资者和媒介举行一次高标准、高规格东北商业高峰论坛。在分析东北商业发展前景、沈阳商业及太原街商业发展地位同时，推介五洲商业广场，宣告全球招商正式展开。
Ø 活动时间：3月底或4月初
Ø 活动地点：沈阳某星级酒店会议中心
Ø 操作关键点：
（1）和《经济观察报》等全国著名经济类报社和沈阳市相关政府机构、《辽沈晚报》社合作举行，确保论坛公信力和影响力；
（2）重视会前新闻和广告宣传，加强会后媒体相关项目标宣传报道力度；
（3）邀请政界、商界和中国著名教授参与，以提升活动规格；（省市高层领导2名以上），教授学者如萧灼基、厉以宁等著名经济界人士，以增加社会影响力；
（4）把握好活动和项目标关系，无须太强化活动商业性。
活动二：辽宁巡展会、东北巡展会和关键城市房展会
活动目标：
五洲商业广场作为沈阳一个体量相当大商业项目，仅仅是依靠当地消化，销售量一直有限，而且难以确保较快销售速度。所以，有必需有效地组织销售人员走出去，到关键外地市场进行巡展，参与当地房展会，进行定点展示和销售（可和当地优异销售代理企业或报社合作），消化当地有效客源。
活动时间：3—4月
操作关键点：
（1）联络当地销售代理企业负责销售，给分成奖励；
事先前往当地，搜集代理企业名目，并向当地媒体等联络，了解当地著名代理企业，和其联络，共同讨论合作意向。
（2）设点作展示
在当地含有著名度酒店或购物中心，设临时展场，利用小模型、易拉宝展板、现场播放影视宣传片等形式进行展示和推介；
（3）在当地媒体投放广告
在当地关键媒体，以软性新闻和硬性广告相结合形式推广，吸引当地用户群关注；
（4）组织当地有意向用户来沈阳参观
当达成一定数目标用户时，组织她们前往沈阳，来到项目所在地参观，并组织专门恳谈会，向其传输项目标各项竞争优势。
（5）参与关键意向城市房展会，拟在4月13日—4月19日参与“温州房地产博览会”吸纳意向投资者。（详见内部认购期活动安排计划）
2、投资引导期/内部认购期 4月1日—5月21日
1）推广目标：
本阶段前期关键侧重于从投资角度引导潜在理性用户作出投资抉择，后期关键侧重于快速消化VIP用户，并经过一系列活动快速提升项目著名度，以带动新用户为开盘蓄势。
2）销售目标：
Ø 累计交纳诚意金意向用户达800--1000个以上；
Ø 至5月22日开盘前消化VIP用户，购置金额累计2-3亿元；
3）卖点策略
关键卖点
市场推广语
投资回报高、稳、快！
投资太原街，首选五洲铺
升值潜力、投资回报、投资时机、促销优惠等
品牌商家圈地运动
中小投资者提款机
4）营销手段
Ø 接收意向用户优先认购登记，交纳诚意金1万元者在开盘购铺时可取得额外99折优惠；
Ø 利用投资论坛等活动，深化和拓展用户，为项目积蓄客源；
Ø 经过房展会活动，快速提升项目著名度，吸纳大量意向购置力；
Ø 深化项目宣传，令市场认知和接收“全天候时尚休闲购物公园”优势定位和由此带来投资潜力；
Ø 制造价格悬念，形成市场热点话题，引发更大范围内关注；
Ø 继续进行巡展，总结经验，大规模推广。
5）事件行销
活动一：推出永续经营工程
Ø 活动目标：沈阳投资者在沈阳万达商业广场经营不善等事件影响下，开始逐步趋于理性化消费。五洲商业广场举行此次永续经营工程，首先是为了让投资者充足认识到本项目区分于万达商业广场很多优势；其次也坚定了她们投资信念，形成项目良好人际传输，带动更多意向用户。
Ø 活动时间：4月
Ø 活动地点：商贸饭店招开新闻公布会
Ø 操作关键点：
（1） 定“永续经营工程”具体内容，并做出承诺；
（2） 召开新闻公布会推出《五洲商业广场永续经营宣言》；
（3） 媒体全方位炒作，在媒体上引发全社会讨论；
（4） 设置“五洲商业广场提议抵万金”配套奖励活动，引发市民广泛参与，形成强势传输；
（5） 将活动过程和关键点制作成宣传资料，延续活动效果。
活动二：金饭碗计划----金饭碗竞猜活动
Ø 活动目标：
以“买五洲商业广场商铺就等于是买了一个金饭碗”创意，制造轰动效应；首先能够吸引大量人气，全部参观用户，全部能够参与竞猜，形成项目标快速有效传输；其次也促成更多意向用户买铺。
Ø 活动时间： 5月12—22日
Ø 活动地点：现场售楼部、春季房交会现场
Ø 操作关键点：
（1） 5月12日房交会正式公布活动开始，开盘后公布中奖者；
（2） 制作一只超级金饭碗（重量10千克以上），在活动现场进行展示，并由专员看管；在四面建立黄线区，参观者不得超越黄线区。到晚上下班后由武警押送至安全地方，媒介跟踪报道，进行连续性话题；
（3） “金饭碗”重量竞猜活动，只要来现场者填妥个人资料后均可参与竞猜，将其猜想重量写在表格上投入竞猜箱中，每一个身份证号码只可有一次竞猜机会，在公开发售日由当地公证部门评选出最靠近重量10位用户，优胜者可获1000元左右袖珍版“金饭碗”一只。
（4） 买铺买家均可获袖珍版“金饭碗”一只，可依据用户要求在碗底刻上用户名字或内容；
（5） 开盘日工作任务比较重，提议在开盘后一周左右公布中奖名单和颁奖，掀起开盘后又一高潮。
活动三：“提倡理性投资”专题论坛会暨主力店进驻签约仪式
Ø 活动目标：
组织项目标意向用户举行投资论坛暨主力店进驻签约仪式，经过邀请教授讲解项目相关投资和经营内容、事项，全方面引导投资和煽动投资热情，为公开发售预热。这对坚定意向用户投资信心相关键作用。
Ø 活动时间：4月下旬
Ø 活动地点：待定
Ø 操作关键点：
（1）温州购铺投资团包机参与
温州投资客已成为不可忽略一股投资力量，有着惊人投资潜力和经济实力，五洲商业广场有必需针对温州购房团展开攻势，充足挖掘温州购房团投资潜力。提议五洲商业广场在4月13日—4月19日参与“温州房地产博览会”吸纳意向投资者。并组织温州购房团或相关协会、商会代表参与此次投资论坛暨主力店进驻签约仪式，如认数众多，可采取包机来五洲商业广场考察形式。
相关信息：“温州房地产博览会”现已经开始招商。
时间：4月13日—4月19日
地点：温州科技馆
主办单位：中国房地产业协会、温州市房地产业协会
联络方法：0577—88832671 88833559 卓先生、杨先生、施女士
（2）拟进驻主力店签约仪式准备工作；
（3）邀请中国或国际上成功人士、商业巨头进行商业演讲，增加投资者投资信心，拓展项目著名度；
（4）媒体全方位系列化炒作，树立项目标美誉度和著名度，激发投资者投资热情；
活动四：沈阳春季房展会
Ø 活动目标：组织参与沈阳春季房展会，增加项目标著名度，吸引更多潜在投资用户和经营户。
Ø 活动时间： 5月12日—16日
Ø 活动地点：沈阳春季房展会现场
Ø 操作关键点：
（1）参展物料充足准备，项目对外形象和品牌包装；
（2）销售物料充足准备，包含促销礼品；
（3）金饭碗计划----猜金饭碗活动正式开启。
3、公开发售期 5月22日—5月31日
1）推广目标：
一炮而红打开市场，达成短期快速大量成交。
2）销售目标：
5月22日开盘后至5月31日完成销售目标2-3亿元
3）卖点策略：
关键卖点
市场推广语
开盘盛况、升值潜力
百年等一铺，机会仅一次！
买到就是抢到
开盘必特价，特价必升值！
4）营销手段
经过集中式认购选铺热销，来实现销售目标。
5）事件行销
活动一：选铺大会
Ø 活动目标：制造项目热销场面，促成用户快速购置，集中快速消化部分单位，并经过新闻炒作可提升项目标形象及宣传，增强品牌效应。
Ø 活动时间：5月22日
Ø 活动地点：现场销售中心
Ø 操作关键点：
（1）意向用户按事前规则开始认购选铺；
（2）正式选铺前公布商铺真实价格；
（3）媒体造势，引发社会强烈关注；
（4）在开盘前对VIP用户进行提前消化，开盘前依据情况制订推铺计划；具体标准是：开盘推出商铺种类（各价格区间、商铺位置）比较齐全，能满足到各不一样用户层面要求；保留部分“铺王”用于后期拍卖、部分特色铺（如小面积商铺）作为后期热点；具体情况在完成铺位划分后再进行专题讨论。
6）集中式开盘选铺两种方法及选择
（1）集中式选铺：开盘前进行登记，集中在开盘期进行统一选铺。
（2）两种方法
l 第一个方法：集中时间内一次消化
优先登记用户不按前后次序，在开盘当日统一进行选铺，选铺后办理认购手续；采取这种方法要求有足够场地和销售接待人员，不然可能因为用户等候时间过场造成流失；处理路径：增加销售人员，设置数十个销控，将可售部分分区域销售；用电脑快捷选铺。
操作关键点：
A、分区域销售、增加销控。
在销售大厅内将可售商铺根据一定要求，将其划分为若干个区域进行销售控制。每一个区域设置一个销控人员，便于加紧销售速度和管理。
B、用电脑快捷选铺。
发展商和公证处先用电脑软件设置选铺程序，用户按要求交纳10000元/铺定金后，由销售人员带到选铺处，只要用手指一按选择按钮，即可快速选中自己需要商铺，再由销售人员带到财务处办理相关手续。
l 第二种方法：分时段选铺
买家是按优先登记认购次序分若干天进行选铺，所以买家会依据筹号次序而确定各自入场时间，开售日之人流会比较平均，用户之购置紧迫感因为有充足时间考虑，而变得较为冷静，尤其是筹号排在后面买家，因为未必能选购到心仪单位，且没有现场气氛推进，购置热情由此而降低，甚至会放弃即场购置决定。
但此方法操作起来比较轻易控制，对人员、场地也要求不高。
比较上述两种方法，各有优缺点，假如销售人员数量足够、素质较高，组织得力，可采取第一个方法；假如人员较少，时间紧迫，准备不足，可考虑采取第二种方法。
4、销售延续期 6月
1）推广目标：
强化品牌著名度，建立品牌美誉度；利用前期热卖，再次抛起销售高潮。
2）销售目标：
消化新推单位（具体目标依据开盘成绩确定）
3）卖点策略：
关键卖点
市场推广语
好商铺，不愁卖
五洲商业广场开盘创销售奇迹
全新商铺推出
错过一次不可再错第二次！
4）推广策略：
延续公开发售热销口
5）事件行销
活动一：铺王拍卖会
Ø 活动目标：
选择10套左右位置很好（如首层内街）商铺，进行现场拍卖，邀请全国最著名拍卖师亲自主拍，以拍卖带动商铺不停升值势头，加紧理智型用户入场决议。
销售推广，是一个不停提升用户心理价格过程，在项目开盘旺销后，举行铺王拍卖会将更提升项目售价期望值，通常来说买商铺是买涨不买跌，经过举行铺王拍卖会预示商铺良好升值空间，从而形成销售势能，达成项目标旺销。
Ø 活动时间：6月
Ø 活动地点：待定。
Ø 操作关键点：
（1） 媒体前期宣传炒作预热；
（2） 铺王拍卖会步骤确实定；
（3） 全国最著名拍卖师聘用；
活动二、超级名模秀
Ø 活动目标：让沈阳市民亲身体验时尚生活，深入深化项目标体验休闲、时尚购物关键定位，促成剩下单位销售。
Ø 活动时间：6 月
Ø 活动地点：项目现场
Ø 操作关键点：
（1）邀请超级名模；
（2）在超级名模演出同时，穿插超级名模模拟有奖秀。
五洲商业广场开盘阶段营销推广关键一览表
阶段和时间
准备工作进度
推广策略
推广目标
事件行销
形象导入期/蓄客期
（3月1日—3月31日）
n 启用销售中心；
n 销售资料印刷完成；
n 制作VIP贵宾卡；
n 销售人员招聘及培训
n 建立五洲商业广场领导者形象，拉开全方面推广序幕；
n 接收意向登记，积蓄用户；
n 经过政界、业界和新闻媒介进行渗透式推广；
n 开启全球招商，为销售作铺垫。
n 建立项目鲜明有力形象和著名度；
n 建立市场对项目标认识；
n 开始接收购铺者进行意向登记；
n 东北商业大会暨项目推介说明会和全球同时招商公布会；
n 开启辽宁巡展会、东北巡展会、关键城市房展会；
投资引导期/内部认购期（4月1日—5月21日）
n 销售现场准备；
n 确定业态分布和可售商铺范围；
n 完成多数主力店和品牌商家招商；
n 进行意向登记，收取诚意金；
n 利用投资论坛深化和拓展用户；
n 经过房展会活动，为开盘强势蓄客；
n 深化项目宣传，提升市场信心；
n 为开盘发明坚实口碑和舆论基础；
n 制造价格悬念，形成市场热点话题；
n 完成VIP用户提前消化；
n 继续为开盘贮备意向用户；
n 永续经营工程；
n 金饭碗计划----猜金饭碗；投资论坛；
n 春季房展会；
公开发售期（5月22日—5月31日）
将选铺大会和开盘活动准备充足；
n 以震撼性手法开盘，制造轰动效应
n 成功建立项目品牌
一炮而红打开市场，达成短期快速大量成交
n 金饭碗计划----公布金饭碗重量竟猜获奖者名单
n 选铺大会
销售延续期
（6月）

延续公开发售热销口碑
n 强化品牌著名度，建立品牌美誉度
n 利用前期热卖，再次抛起销售高潮
n 铺王拍卖会；
n 超级名模秀

第三部分：开盘期营销费用及媒介计划
一、总费用
根据本阶段设置销售总额，营销推广费用约为：
5亿元x2%=1000万元
二、费用分配
五洲商业广场销售推广费用组成预算表
费用名称
费用组成
说明（单价*数量）
总额（元）
费用预算
百分比
宣传资料和物料
楼书
50*3000（个）
150000
221000
2.37%
折页
3*5000（个）
15000
投资指南
10*3000（个）
30000
走销单张
1*5000（个）
5000
认购书和认购须知
1*3000（个）
3000
奖品和礼品

10000
制作购房VIP卡
10*300（个）
3000
巡回展展板

5000
现场包装
展板和背景板
300*10（个）
3000
59100
0.63%
围墙/围档
300*6*30（元/㎡）
54000
室内吊旗
3*500（个）
1500
户外吊旗
30*20（个）
600
推广活动
东北商业大会/东北商业高峰论坛暨项目推介说明会和全球同时招商公布会

500000
2270000
24.38%
辽宁巡展会、东北巡展会、关键城市房展会

500000
推出永续经营工程

0
金饭碗计划----猜金饭碗

50000
投资论坛暨主力店进驻签约仪式

50000
春季房展会

700000
铺王拍卖会

100000
选铺大会

50000
超级名模秀

300000
电台广告
广播电台(含开盘直播)

150000
150000
1.61%
报纸广告
辽沈晚报

000
4000000
42.96%
沈阳日报

1500000
其它报纸

500000
户外广告
户外路牌广告牌

1500000
1700000
18.26%
路旗

00
公关费用
媒体记者费用

10000
10000
0.11%
电视广告
三维及电视广告制作

00
700000
7.52%
投放

500000
沙盘
整体计划模型

00
00
2.15%

不可预见费

00
00
2.15%
累计：
9310100

三、开盘期媒介计划