商业广场物业整体运作方案样本.doc

投资广场业主条约 为加强投资广场管理，维护全体业主和物业使用人正当权益，维护公共环境和秩序，保障物业安全和合理使用，依据国家相关物业管理法规、政策制订本条约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。一、在使用、经营、转让所拥有或正当取得使用权物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁协议、物业管理协议和本条约要求。二、实施业主委员会决议、决定。三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环境保护、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业依据政府相关法规、政策和业主委员会委托制订各项规章制度。四、全体业主和物业使用人应主动配合物业管理企业各项管理工作。五、业主或物业使用人对物业管理企业及其管理工作如有意见或提议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可经过业主委员会处理。六、加强安全防范意识，自觉遵守相关安全防范规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守相关物业装修制度，并事先通知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和严禁行为通知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍她人正常使用物业现象（如渗、漏、堵、冒等），应该立即纠正，造成她人物业损失应负担赔偿损失，对拒不更正，物业管理企业可采取对应方法阻止其行为，并立即通知业主委员并报相关行政管理部门进行处理。八、业主方委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位相关设施、设备进行维修、养护，应支付对应费用。九、凡房屋建筑及隶属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋她人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻，按要求应由业主单独或联合维修、养护，业主立即进行维修养护，拒不进行维修养护，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按要求分摊。十、和其它非业主使用人建立租赁关系时，应通知并要求对方遵守本业主条约和物业管理要求，并负担连带责任。十一、在本物业范围内，不得有下列行为：（1）私自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位颜色、形状和规格）、设计用途、功效和布局等；（2）对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；（6）违反要求存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；（9）影响市容观瞻乱搭、乱贴、乱挂、设置广告牌；（10）随意停放车辆；（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德行为；（12）违反要求喂养家禽、家畜及宠物；（13）法律、法规及政府要求严禁其它行为。十二、人为造成公共设施、设备或其它业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。十三、按要求交纳物业管理企业应收取各项服务费用。十四、业主使用本物业内有偿使用文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按要求交纳费用。十五、自觉维护公共场所整齐、美观、通畅及公用设施完好。十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同发明良好工作和生活环境。投资广场 层业主（物业使用人）签字、盖章：日 期：投资广场写字楼装修管理要求 一、 总则1、为加强投资写字楼租赁后装修管理，确保大楼建筑主体结构稳固和整体风格完整、统一，保障租赁双方权益，参考国家相关法规，制订本管理要求。2、本要求为写字楼租赁契约之附加约定文件，签署契约即视为认同本要求全部条款；租户在对租赁写字楼进行装饰装修必需无条件遵守本要求。3、本要求由投资广场物业管理处负责解释，其中内容和国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。4、租赁双方另有约定各项不在本要求约定范围之内。二、 通常要求1、租户对承租区域装饰装修过程中，严禁下列行为。 未经大楼物业管理处同意或含有对应资质等级设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。 扩大承重墙上原有门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等尺寸，拆除连接墙砖、混凝土墙体。 对楼层上、下楼板大面积打孔。 将无防水要求房间改为卫生间、厨房间。 损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风和固定标识物等。 改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。 在公共区域内悬挂较大致积物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。 改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观行为。2、租赁方对承租区域室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为： 对地板装饰，对吊顶拆换装饰。 搭建建筑物、构筑物。 拆改供冷、供暖管道和设施。 拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。 室内墙壁装饰、改色。 在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。 楼顶悬挂小型物体需借助管道支撑点时。3、租赁方对承租区域室内装饰装修，有下列行为，必需向物业管理处报送相关施工方案及图纸，并由物业管理处同意，方可施工。 装修超出大楼设计标准或要求，增加楼面载荷，应经大楼原设计单位或是有对应资质等级设计单位提出设计方案。 改动卫生间、厨房间防水层和改房间卫生间、厨房应根据防水标准制订施工方案，并做漏水试验。 对本区域内用电容量增加，应对照原大楼设计容量制订增容计划，对空开、保护装置调整应有调整方案。 对房间隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施装修改动，全部须有完整、具体方案及平面图。 装修施工安全方法，动用明火和进行焊接作业。三、 开工申报和监督1、装饰装修工程开工前，应该先向大楼物业管理处申报登记并报具体装修方案，由物业管理处审查立案，取得书面同意后方可开工。2、装修施工方应含有专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查立案。3、装修方案内容应严格依据相关法律、法规及本要求中严禁条款，不能和之相抵触。4、委托装饰装修企业施工需提供企业相关资质证书复印件。5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据要求对整个装饰装修活动监督检验，发觉违规行为有权阻止，对造成事实后果或拒不更正，即按违约追究租户责任。6、任何单位和个人对承租方装饰装修行为中出现影响公众利益质量事故，质量缺点和其它影响周围单位工作行为，全部有权检举、控告、投诉。四、 其它要求1、装修施工方应严格遵守物业管理处要求装修施工时间，降低施工噪音，降低环境污染及给其它租户带来不便。2、装修过程中形成多种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处要求位置、方法和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。3、装修工程所使用材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。4、装修施工中占用电梯及关键通道，需事先得到物业管理处许可并服从调度，以确保物业管理处为大楼内其它租户提供各项优质服务不受影响。5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制订其它管理要求，施工人员应接收投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理多种出入登记及其它证件。6、装修过程中应保持对公共区域卫生不受影响，因施工产生垃圾应立即清除。五、 负担责任（违约责任）1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应该负责修复和赔偿。2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害责令更正修复，造成损失依法负担赔偿责任。3、租户因装修对其它租户工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉，应立即消除影响，立即更正。情况严重应负担赔偿责任。4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令更正。5、租户违反本要求，将装修工程委托给不含有对应资质等级企业施工处五百元以上壹仟元以下罚款并责令更正。6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标责令更正，造成损失，依法负担赔偿责任。7、有下列行为之一，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令更正。 私自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。 将无防水要求房间改为卫生间、厨房。 私自超出设计标准增加楼面荷载。 损坏房屋原有节能设施。 对立面、电梯口、走道等区域私自进行广告粘贴。8、租户及装饰装修施工方违反建设工程质量管理条例由建设行政部门根据相关要求处罚。9、租户违反国家相关安全生产要求和技术规程，不采取必需安全防护和消防方法，私自动用明火和进行焊接作业或对安全事故隐患不采取方法给予消除，责令更正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重，责令停业整改，造成重大安全事故，交司法机关处理。六、 说明：1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域装修。2、建筑主体：是指建筑实体结构结构，包含屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。3、承重结构：是指直接将本身自重和多种外加作用力系统地传输经基础地基关键结构构件和其连接接点，包含承重墙体、主体、柱、柜架和墩、楼板、梁、层架、悬索等。4、大楼因为各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制订。5、本要求自11月1日对入住投资广场全部业主统一实施，经租户签收后租户有义务实施。签收人：投资广场 层租户（单位盖章）日 期：工程部工具分配、领用及保管方案 一、 电气班日常常见工具每人一套；领用人各自保管，其中：1、电工日常常见工具包含：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管 。2、电梯工日常常见工具包含：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6活络扳手1把、8活络扳手1把、10活络扳手1把、12活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。3、其它工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。二、 空调工具（厂家随机配置专用工具）由空调工负责领用和保管。三、 水暖工具全部由水暖工负责使用保管。四、 机修工具全部由机修工负责保管。五、 通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。六、 工具保管责任人负责所保管工具保养、维修和每个月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不妥造成工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清由保管责任人负责赔偿。七、 上下两班共同使用或保管工具在交接班时需进行清点核实，并将情况统计在交接班统计上。八、 离职或调岗人员需归还全部使用或保管工具，不然不予办理手续。相关链接：工程部工具采购清单1-电气工具类工程部工具采购清单2-空调水暖工具类工程部工具采购清单3-机修工具类工程部工具采购清单4-通用工具类工程部人员结构方案 一、 岗位结构工程部管理范围内设备系统类别繁多、专业性强，对人员技术素质要求较高。通常情况下需要采取 “岗位细化”结构模式：按设备类别分班组、依据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这么结构能够达成分工明确、并较有技术确保。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。所以，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采取了“万能工”模式：即一名技工同时负责某个区域多个系统类别设备运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理，能够极大地提升人力利用率、降低工程部人力成本、提升运作效率。不过这种模式要求所聘用技工含有多方面专业技术能力，能够胜任多个不一样专业类别设备运行维修。考虑到高素质人员招聘难度及企业实际设备规模，综合以上两种模式优劣，工程部结构采取以下方案：1、 在企业开业伊始一段时间内，所招聘技工不可能对企业整体环境和设备情况很熟悉，这段时间任务也会比较多，轻易发生部分适应性问题，基于这些原因，工程部整体结构大致按设备专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。2、 以上六个岗位中，相互间技术障碍较小“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为 电气班，其它岗位合并为 综合班。3、 在班组内实施“万能工”模式：各岗位责任范围任务并不固定人员，而由该岗位所属班组当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业早期一段时间会指定一个技工负责一个专业对口岗位。4、 每个班各设一名领班。5、 工程部组织结构图二、 人员编制按以上结构，依据对应班次运行要求，工程部人员编制以下表：工程部编制共11人 主管1人 电气班5人 1、 责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。2、 人员分配：白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人综合班5人 1、 责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修2、 人员分配：白班2人（含领班）、早班1人 中班2人、夜班1人三、 班次安排按以上结构及人员编制，工程部正常班次以下表：1、 电气班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休说明：1、除1领班外，其它人员实施轮班制：按以上排序2-3-4-5-2循环轮换。每人每七天有一天休息。 2、【当班时段】白班：按企业行政白班时段、早班：08:00-15:00 中班：15:00-23:00、夜班：23:00-08:002、 综合班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休说明：1、除1领班和5锅炉工外，其它人员实施轮班制：按以上排序2-3-4-2循环轮换。每人每七天有一天休息日。 2、【当班时段】白班：按企业行政白班时段、早班：08:00-15:00 中班：15:00-23:00、夜班：23:00-08:00四、 工作时间及休息按以上班次当班时段计算，每七天工作时间为8h6T=48小时（包含当班时段内就餐等时间）。每七天可有一天休息， 国家法定节假日休息按企业统一要求。五、 人力成本(工资)预算1、 当地同类工资水平参考级 别 月工资水平 备 注试用期及初级工 350-450元 试用期1-3个月中级技工 550-650元 不含福利、奖金及花红领班及高级技工 600-800元 不含福利、奖金及花红2、 提议工资标准级 别 月工资水平 备 注试用期及初级工 450元 试用期3个月中级技工 600元 不含福利、奖金及花红领班及高级技工 700元 不含福利、奖金及花红3、 工程部人力（工资）成本预算按以上提议工资水平，正常情况下工程部人力成本（关键为工资成本）为：（1）、每个月：领班2人700=1400元，其它8人600=4800元，累计1400+4800=6200元。（2）、每十二个月（按13个月计）：620013=80，600.00元（3）、平均支出：月均6716.66元；日均220.82元。【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其它意外支出。六、 人员聘用方案专业专长 人数 相 关 要 求高低压配电 2人 3年以上经验、持操作证、能熟练维修多种电气设备强弱电维修 3人 3年以上经验、持操作证、熟悉多种强弱电气线路及设备电梯维修 1人 熟悉高层楼宇电梯原理和维修、十二个月以上经验、持特业资格证中央空调 1人 熟悉多种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础水暖管道、机修 2人 有熟练给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能锅炉 1人 持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础【说明】1、以上共10人。2、领班2人从以上人选中择优提拔。3、有酒店工作经验优先。七、 人员到位计划1、 开业前15-12天内：（1） 通知电梯、空调、锅炉等专业性强特种设备拟聘人员面试。（2） 确定各岗位拟聘用人员名单。2、 开业前12-10天内：（1） 电梯、锅炉、空调关键设备岗位人员进场接收厂家或施工方技术培训。（2） 联络其它拟聘用人员，确定补充招聘计划。3、 开业前10-6天：（1） 通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定全部录用人员名单。（2） 组织全部些人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、企业规章等内容岗前培训。（3） 安排关键人员上岗参与设备综合调试及部分不提供安装设备（洗涤设备等）安装。4、开业前6-3天内：全部些人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等试运转。5、详见开业前后工程部工作进度计划并以最终修订方案为准。八、减员增效预案1、 结构更新开业后企业走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间磨合，各岗位人员对所负责工作和整体运作模式全部较熟悉情况下，采取逐步过渡方法进行结构重组，在工程部内实施单一全“万能工”模式：合并两个独立班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。具体结构以下：工程部共7人，按以下班次运行：白班 4人 负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。 1、 设领班一人。2、 其它人实施轮班制。3、 具体班次依据情况安排，并适时调整。中班 2人 负责设备运行及紧急故障处理。 夜班 1人 负责运行值班和紧急故障处理。 2、 人员精简按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3，将采取优胜劣汰方法进行。其中也有些人员正常流动和流失。3、 薪资增加实现以上结构后，人员降低，工资成本也同比降低。其次，因为人员精简，余留人员需负担工作任务也大大增加。将减员而降低支出工资额一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于当地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更能够提升企业形象，吸引更多优异人才加入，使企业更具活力。工程部工程部运作计划 工程部为企业经营提供能源供给、设施维修和工程协作等保障功效：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；负责物业设施维护、保养和检修；帮助完成企业多种经营活动中需工程部提供支持任务如：部署会场、制作宣传道具等依据工程部任务范围，参考星级服务标准，计划从以下多个方面做好工程部运作：一、建立完备运作管理规范依据企业物业规模，参考星级酒店工程管理标准，拟出一套包含多种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容规范文件。这是工程部运作依据，以此实程序化、制度化管理。链接：凯比特投资广场工程部运作管理规范二、建立精干、高效工程服务队伍依据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高特点，计划按以下步骤逐步建立一支适应工程部运作要求高素质技工队伍。1、 按企业整体运作管理方案制订工程部运作模式和人员结构方案、对应聘用要求。 链接：工程部人员结构表2、 按各岗位专业要求招聘考评、择优选择所需人员。3、 聘用人员上岗前进行企业要求、工程部运作规范、星级服务意识及团体精神等方面培训，强化对企业文化认同感和综合素质，以适应新工作环境。4、 各岗位人员到岗后，依据实际岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度培训，使其立即进入工作角色。5、 制订一套考评制度，对工程人员业务技能和敬业情况进行考评，努力营造务实求进工作气氛，调动每个人主动性。6、 充足重视全部些人个人能力，尊重工程部每个人提议；强调团体精神；让每个人全部能充足发挥自己专长、主动贡献自己力量同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。三、做好物业设备运行和维修管理【一】 设备运行管理是工程部关键任务，计划采取以下方法努力提升管理水准 ：1、搜集齐全物业设施设备技术资料，建立系统设备档案。2、按设备技术要求制订详实细致操作和检修程序。3、制订预防性维修计划，按计划时间、项目内容对设备进行保养和检修。4、和使用和保管设备部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备正当操作和立即有效维护保养责任。5、建立完备设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废统计，使设备管理更规范。6、在设备运行和维修成本上进行内部考评控制，避免和降低无须要浪费。【二】 建立完备可行维修系统是设备设施维护检修保障基础，计划按以下模式对全部物业设施设备进行充足有效维护保养和检修：1、 维修功效全部设备设施维护、保养和检修以四个功效块来完成：【1】预防性维修：全部设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和步骤实施预防性检修。【2】日常报修处理：设备设施使用部门在日常使用过程中发觉故障以报修单形式通知工程部采取维修方法。【3】巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段最少对责任范围内设备设施进行一次巡查，发觉故障和异常立即处理。【4】增改翻新：依据设备设施具体情况和实际需要，对已经有设备设施进行增加、改善性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好利用。2、 维修结构【1】 主管负责依据物业设施规模制订维修程序和维修计划。【2】 以各专业班组为单位，按既定责任范围，分别负责所属区域或设备设施维护、保养和检修。【3】 关键设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。3、维修控制【1】主管负责监督各班组按既定程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班组织和率领下，实施并完成设备维护、保养和检修。【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料统计。工程报修单具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务查对材料成本。【3】设备设施预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料统计。设备计划检修统计具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、一份汇总交财务查对材料成本。【4】工程部日常巡查中检修由检修人员具实填写巡查检修统计，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、一份汇总交财务查对材料成本。四、做好能源控制管理能耗成本通常占企业日常经营成本很大百分比，节能降耗是控制成本提升效益有效手段。能控管理关键是1提升全部些人节能意识。2制订必需要求和制度。3采取必需技术方法。计划从以下几方面入手，促进能控制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理水平：1、 做好耗能设备维修保养，使其常常保持良好性能状态。2、 对关键耗能设备如：空调系统、供热系统运行情况进行分析，制订出利于节能运行程序。3、 在确保企业营业所需前提下，尽可能降低耗能设备使用。如：立即关闭暂无开启必需灯具、空调等。并将这些内容形成制度。4、 对各部门进行空调、水电设施使用和节能常识培训。5、 优先维修造成能源浪费设备故障。6、 工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。7、 正确抄录多种能耗数据，按时进行分析，依据发觉问题不停采取节能方法。8、 在设备选购、维修和运行管理中，主动采取有利于节能新技术、新材料。五、做好安全运行管理工程部是企业要害部门之一。将以“安全是最大效益”标准，加强安全防范和日常运作中安全管理，并从以下多个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失”。1、 主动配合安保部门，做好工程部安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面工作。2、 加强各岗位安全操作管理。全部岗位技工均要求持对应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。3、 将设备运行和维修过程中安全操作要求制度化、程序化。4、 制订工程部安全考评制度，强化每个人安全意识和责任心。5、 常常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面培训，是每个人全部能切实掌握正确程序，从技术基础上确保运行安全。6、 关键设备和岗位确定专员对运行安全负责，定时进行安全检验和评定。7、 关心了解各岗位人员思想状态，立即化解存在矛盾，作好防盗、放损和预防人为破坏工作。8、 制订必需安全预案，发生事故是努力争取降低损失。六、做好和各部门协调工作立即和各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中异常等方面信息，便于优质做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其它部门。将依据实际部门结构和运作方案拟出具体“和各部门协调工作计划”除以上方面外，将结合日常运作中实际情况，立即对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提，充足考虑企业实际，努力做好工程保障工作。经理岗位责任1、 果断落实实施企业总经理指示 ，直接对总经理负责。2、 对工程部全部些人员和设备全权管辖和调配。挑选和配置下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍、切实保障动力设备安全运行和装修设施完好。尽最大努力，以最低成本开支保持企业高格调水准/3、 制订下属各岗位规范及操作规程，督促检验下属严格实施岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。4、 深入现场、掌握人员和设备情况，坚持天天作以下检验：（1） 审核运行报表，掌握能耗规律，发觉异常，分析原因，立即采取节能方法。（2） 审阅各系统运行监测技术参数，发觉偏差，立即修正。（3） 现场巡查下属岗位纪律及工作情况，了解职员思想，发觉不良倾向立即纠正。（4） 现场巡查关键设备运行技术情况，发觉隐患，立即和相关班组组织力量消除；发生影响营业重大故障，立即组织力量立即处理。（5） 现场检验关键维修工程及增改工程工作质量和进度，发觉失控立即采取方法。（6） 现场巡查关键公共场所动力设施，发觉问题立即组织维修。5、 审定下属班组工作计划，统筹工作安排和人力调配，检验计划实施情况。6、 组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。7、 依据营业要求和科技发展情况，常常咨询一线业务部门意见，不停改善原设计缺点，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。8、 深入了解下属管理人员和职员思想情况，立即纠正不良倾向，常常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养职员企业责任感。9、 编制培训计划，定时对人员进行培训，提升管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量队伍。10、核下属职员考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换统计，每个月交资料员整理归档。11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理设备，完善设计和施工遗留缺点；对所属系统重大改造工程参与设计，提出和原系统匹配可行方案，监督外协施工，验收施工质量。 班组主管岗位责任制1、 模范实施岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，立即完成各项工作任务。2、 管理好、使用好本班负责范围设备，使设备常常处于良好技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管首要责任。对管辖设备要严格做到三洁净：设备洁净、机房洁净、工作场地洁净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、 主管是一班人在工作上、技术上带头人，是班组骨干，应含有良好思想作风，工作以身作则，技术精益求精，帮助经理作好班组管理工作，处理技术上疑难问题。4、 做好日常工作安排，做到维修快速立即，确保质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，确保企业正常营业。5、 负责制订本班设备年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划实施。6、 做好本班设备技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚统计在班组档案，每个月交经理审阅。7、 做好班组人员考勤和维修台帐，每个月报办公室汇中央空调系统参数一、主机铭牌数据机组型号 BZ 175V111（K）BO出厂编号 02063518检验员号 QA01制造日期 6月制冷量 175万Kcal/h制冷量 2035Kw冷水入口温度 12C冷水出口温度 7C冷水流量 350M/h冷水压限 0.8mPa燃料低值热值 8500Kcal/Nm热源最大耗量 1698KW溴化锂溶液量 6.2t电压/频率 380v/50Hz耗电量 10.4KW大件运输重量 23.6t二、主机常见数据燃料耗用量制冷：128kg/小时制热：140kg/小时电消耗：105kw三、系统其它数据1、 总造价 约400万元2、 设计使用年限 20年3、 冷却水塔电功率 15kw/n4、 冷却水泵（单台） 55kw/n5、 冷冻水泵（单台） 55kw/n6、 冷却水首次充注耗用量 6.5t7、 冷冻水首次充注耗用量 100t四、 机盘管标称功率统计1、1F 前楼（南楼） 建行：1152W大堂：1920W农行：1344W累计：4416W后楼累计：480W2、2F 前楼 证券交易大厅：1786W中庭：768W证券办公室：1402W后楼：826W3、3F 前楼 咖啡厅：1786W东侧厅：2938W后楼：922W4、4F/6F-14F/16F-18F 前楼：672W后楼：672W共13层累计：17.472KW5、5F 前楼：776W后楼：832W6、15F 前楼：988W后楼：832W7、19F（前楼） 768W8、总计：41.478KW(约为42KW)五、系统设备折旧1、 计算公式：设备折旧额=（设备原总值估计净残值）/估计使用寿命2、 计算条件 主机：设计寿命20年/每十二个月工作160天/天天工作3小时 系统其它设备均按：寿命20年/每十二个月工作160天/天天工作8小时 系统原值按400万元 / 净残值忽略不计3、 折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时六、成本计算1、计算条件：柴油：3000元/t 电：1.5元/Kwh 水：1.5元/t2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t384元/h制热：140kg/h*3000元/t420元/h3、冷却塔耗电：15kw/h*1.5元22.5元/h4、冷却泵耗电：55kw/h*1.5元82.5元/h5、冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元82.5元/h6、直燃机电耗：10.5kw/h*1.5元15.75元/h7、风机盘管电耗：42kw/h*1.5元63元/h8、系统总成本为 ：折旧额+油耗+总电耗， 计算结果为：制冷：806.5元/h制热：842.5元/h8、 折合成风机单位电耗为：制冷: 806.5元/h42kw/h(风机电耗)19.21元/kwh制热:842.5元/h42kw/h(风机电耗)20.06元/kwh注：人力及维持费用未计六、中央空调系统计量方案方案一：按以上计算结果（风机每消耗电能h折合成空调成本）可对各区域装表控制并计量收费（估算为：21元0.70.8=37.5元/KWh）。方案二：按以上计算结果（风机耗电折合成空调成本），结合各区域空调负荷（风机标称功率和风口数量），可估算出空调系统运行单位小时各区域所需成本，并据此收费。工程部工程部主管岗位责任岗位责任： 1、 模范实施岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启 下，立即完成各项工作任务。2、 管理好、使用好本班负责范围设备，使设备常常处于良好技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管首要责任。对管辖设备要严格做到三洁净：设备洁净、机房洁净、工作场地洁净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、 主管是一班人在工作上、技术上带头人，是班组骨干，应含有良好思想作风，工作以身作则，技术精益求精，帮助经理作好班组管理工作，处理技术上疑难问题。4、 做好日常工作安排，做到维修快速立即，确保质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，确保企业正常营业。5、 负责制订本班设备年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划实施。6、 做好本班设备技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚统计在班组档案，每个月交经理审阅。7、做好班组人员考勤和维修台帐，每个月报办公室汇总。保安部任务及职责一、 室外保守1、 停车场警卫（写字楼、公寓、中餐厅）注意车辆进出程序、步骤安排、计划好3个大门秩序，具体事项以下：A、 检验车辆停放B、 处理好车辆偷窃事件C、 处理好车场内交通事故D、 处理好乱停乱放车辆E、 处理好逆行车辆F、 夜间对全部进出车辆进行检验2、 岗亭警卫（南大门、西大门）A、 出入车辆人员登记B、 出门货物要有凭证，并检验是否属实二、 室内保守1、 客人活动区域监控2、 地下室监控三、 消防安全工作1、 报警和处理A、 严格做好预防工作B、 如遇火灾，应立即处理，并和相关部门联络2、 检验消防器材四、 室内保守办公室管理1、 案件处理A、 酒店内打架斗殴事件处理，必需有具体处理程序，并作文字汇报。B、 楼层安全工作C、 安全检验对酒店内关键要害部位每个月进行一到二次安全检验，检验人数不得少于2人，并做好统计。五、 内保内勤工作1、 大厅警卫2、 巡查警卫电工安全技术操作规程一、 工作之前1、 电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。2、 应具体了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。3、 工作前应具体检验自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需安全防护用具，以防工作时发生意外。4、 维修线路要采取必需