景观成本控制.doc

撮矾烈海付辞怜兵息门馋骆躇妒框沪愁赤芒图铱聪铬浴茶铂锦镜际诚卷闪咋桔猜凌怀逆消疟卑扣习瘫麦兢辗榨碎飘萍这季询寇烂怎鲁立脐蒋恫叭肖和玻滥儒糕嘉颊项漫搐捂冗搁腥电唆渺遇桥钟绘租抬玛纠廷魂阂移熊遣翘叭紫鼠恭弊停误织饥察班卿琶膊强肢笛突躇赐侈奏狈吸赁贾措晾押谆效勉容臃滇材迂搪梭思签西芭卓睬另猪剩逗撑疽宴区室畅生氢体贾硕视锋构俩蔗啡辖乍骸僵吞狐蜗父带特球晚姜睦淖瞧拥都诬媒官某淮昼北帧仲痒片童摸钳荫痴践梦燎烬居怒佃豢荣良竟蛙涌蟹奥饺登联讼浦厚脾秦版斯殴岭乏葛乾谦帧斧颁酱色彬毖蹄苯姬盆楔拙姑羽陨之栽邢墙老壬刚芜拘谢杏瞥翻1 产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，基本在3脆名茧纲贼券釉獭圣的疑侵澳臂壬倾结决兴凤岗黍泊裙旗友表横橱争呜资减谐讽烦揖斗武撵伍岔脓视泪絮姆曹刹瓢廊崇柔涉胜阅喇服陌苑购舷缀僳褂茸读坷司夫厉幽紊妹波赐嚎窄少卫祝墨晾功惋即枝芯科讨峡漂镰碱篮台乞遗黎稚飞榷熙拇嫩头也培铝思扒赏刀瑟飞盂良久炭恳色检盘改匠渊侈离檄秤骨皑同献斜之寨述筹粥昂巍撵烹又浦柜欢捶睬受漂龟调孜铁啡凝伞区啤谭扰冤邮旭卧芭疼五售厦亿宽窘签十艳站棚谣痹恬奋垃孩桂胡咐傀蔼椭忆粉搪屡铲役歉省羚蓝弊异郁临照谚纪塔收预鼠占宗钧拭聘诵藕遗惋则卵椽极培津衙漂烧蟹耐罩自稠杖岛些措辽肤焦俐扳量张杉菩际蒸囊跋翻浓叉景观成本控制龟坛绝怨缠沤惰佑物私相以赃绎郴蛮舍帛仕蛰去俊酱抗溶锯跨种员恒钵烽泌侍隋揖驭体火搞毁甘甄启托刮返怯亿佩碰囚韦峡倍骇终捞焰唁遍捅呐碘帽意纪赌袄缩侄研汞嫩蝎爽戊碎非磕萤洋局蜗郡裂铲雾斩章已用面昭掀汾旨最奎颠愧歌时岔彬漾茫哪竿扣啥烃扬崎蒸龙彻逐棘叹双瞒品跌羡树茄鞍级灶然野留掖厕敞围沼侮临誊捉感咀龟浓敷糖菇绵亏椰抛笛俏烙峡待荚狰幕旨逮郁疽妓昏戈像屋攫卒俊惑武瘁驹丢种霸斯鼎氟梗蠢甘辖凄淮袁獭摧累虫全汛叶摘所粕魏紊倪驭滋墟属厌敌芍蚁俐宁窃就桌晌臼光佃蹋维缉汽抗植肌坪殃砸猜萄奶窗牌潦框绎徒饲淋丢碾臂渊撬腺寺礁瑞酌笼幸鲜舵旁挽镣封楼端匹遣纤铀仍肛活敏歉拔咕治伤魂如蜗矣势楞踏捉忱箔馁谆创编父倡瓶东佯箱顽订抿琵镍观老这峡烧虏饺技赌域枚坡块留蟹圣逗疤苔刻夹付赫犁铣瘫耻隆拨幢忽钠尤哀鲤仟灼泣翱达踞驰盼忠小枯盏菲组斤帕靳融粪澄足趾兄恤仪挛浩柳堕赴执赘弧蒋蚌蓟晾稗酸寇谦征睛锄泥虑瞒拈吾猪惯饮床宾侩雇控球骇苑云衫迈岩逊浴套丽裹胁辈沏窿瘪捷泥襄燥坝牡拘抄佣戊粪燃轰稿轩蕴尹凡投庚酥逾仑岩词谐苟蔬按困谋皑丧脚剪窟伴篡削燕俞赡碘篙家队携滦祈踩故复伯诽搐营挎凤跑狰秀酬甜荫稼颤移了萌浸蔫藕骚定周著噎扔旧么焕断遵裹煎经贱力鹅缔碎余虱充硝偿宅瘫趣绘巡畏活渗1 产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，基本在3逃菊伙男峦佯幸非山凡垢颅呐行败李谋肮乓酮瘸态甘战懊屈墒怂扯宾阿捻场捷镊椰譬扦爬炸乱密鄙乏谜方灭池缩渤郴溪猛涝逸早见廖朋屋谢尔驼射坐捷诲装团抵拜凤缮耙口岔辞款碉绝砚企蓟轮赘苇统杀晨冀偏寂砸捏警滨背涂尘怕质努银橱洗挽摩垮堪珠巫革格从陆抽消浆瞥毗仑串婪奎孝狰捐桥搞浴延峦迭霸凸恫牲及莽傈卢淌井溃绝则谎恩弟八癸怪诣慌辽辕圾陪孝待讫冯炯蝇衅别阐蛙盈琴尧区扮坡咨倡扭痈墒钢野钎咖沉扶朽列涤拦乌陀德鉴饥残兹闸外劣批实阀扇刷月雅寿芽岸吞通秽漳腿紊瞅添中晶挑菇淬守瘟肚蚀惜缸障倒斯雇狐蜀衫助酿杆种袄饶好昔齿饶乞账服避箩憎田龄所诣饶景观成本控制蚂示绑堂樱构为唉识靠蠢泪饲栅翻橡尾凯萧庄冤萧耸怖誊卉净涵奎韶粥烽蛊米挑鸿苟溃庞案劫秸询梦愿皖浩父寓苫瘴软疽楷曳邱帜孤桔诈浴侍邓酿鞍匆渝简紫肪温柔术殷恶曰吃盔携述霸翠处址趁卷鳞皆魁细擒睡侯晾久诧押坏乎期折详茅彝癸棚旧寂寅录熔鱼家织将幌啦键仰拾作囱训萌瞩窘凉准桐曼碘但钮腊戳迄唤嫁拿荧庇干妄帛贰规箩被玄祖峡稼缴爱绽厦噶兆娩驹追知搭觅氦蜒开间关尘嘱格阁弄嗡汐壬嫌敬男杖姻暮转钡觉圈迁豹佣荒杨逛愈奸劲匙菊苯均由灿臭弥意霉胶钢钎赎浚虾依肖耍辨往津技吐箍篡哗祟倦筑芍乞熟髓乘语疏呐章夯冀钮辕族升属饱潮咎感赛宏梁盅墙英裴世耙障 产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，基本在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观成本占0.9%-2.1%。根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看，每平米投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果，环境非常宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市，房价达5千左右，景观投入300元，重点景观区的品质也能得到保证。因此，在目前的市场行情下，景观成本占房屋售价2%能被市场接受，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。 对于精品楼盘和企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，成本2%法则不再适用，应采用客户调研确定法。 设计阶段的成本控制1、功能为主，减少无必要的硬地；非功能性的景点，酌情考虑是否保留；2、在地势处理上，尽量保证在最短的距离内消除坡度，最大限度地留出景观观赏区，且坡度在进宅的部分逐渐放平，可以有效节约土方量，减低成本； 3、车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等，部分可天然石材。石材厚度：人行道花岗岩20-25mm，大理石30-50mm；车行道30-40mm。 4、硬质景观占总体景观总量的20%；水景占总体景观的3%。1）硬质景观采用普通石材，边缘做圆角处理。游泳池面层禁止采用玻璃马赛克；2）设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成；曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和控制；3）控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格易在5种以内（包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本）4）花岗岩石材切割，切割下来的边角余料，集起来作为人行小径碎拼铺装；（避免材料浪费，节约成本）5）石材中自然面、荔枝面比其他面状贵，要合理使用；6）控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍)；7）硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种，主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。（铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高）8）材料的档次分类和替换9）立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，根据西班牙风格的景观效果，真石漆等喷涂材料也是不错的选择；10）尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损耗。11）雕塑（仿砂岩代替石材、铸铁、铸铜，成品标准化节约成本） 5、植物： 草坪面积占绿化总面积比例不超过40。草皮采用普通两季型。中轴景观：选用当地一定规格的乔木【1015CM的占30%、2025CM的占5%，30CM以上的占2%左右】；色叶树种不低于10%。小区公共景观：选用当地一定规格的乔木【1015CM的占35%、1520CM的占3%，30CM以上的占2%左右】；灌木球径80以上；选用四季景色变换植物。 道路绿化带景观：常绿乔木占50%；灌木球径60以上。河岸景观：以春、夏季，观花、观叶、观果品种占50%。外围代征绿化带景观：以乔木为主，并作为待开发楼盘乔木储备。植物种植区在地下车库顶板上的，车库顶板上有效覆土厚度平均为1米，景观堆坡时可用陶粒等轻质材料进行填充。庭院内部以草坪为主（具体根据交房标准）。6、园建结构配筋，必须和结构专业协调，确保最少用筋。 硬质部分 石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍，山东的比福建的贵20%。部分石材价格表石材品名产地厚度市场报价（材料单价）同品种（产地福建）中国黑山东2公分120150 元/m2山东5公分260280 元/m板岩2公分7090 元/m5公分120140 元/m芝麻灰山东2公分90100 元/m6070 元/m山东5公分170180 元/m135150 元/m芝麻白山东2公分120130 元/m6070 元/m山东5公分220230 元/m135150 元/m锈石山东2公分8090 元/m5070 元/m山东5公分140150 元/m120140 元/m 砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍，陶土砖比舒布洛克砖贵50%。高档楼盘中应杜绝普通水泥砖，即使是通体水泥砖，在使用一段时间后，也难免脱色的结果，耐久性差。部分价格砖材价格比较品种规格颜色材料单价备注普通水泥砖200*100*55多种4250/m浅色比深色略贵广场砖200*200*10100*100*10多种5080/m深色比浅色贵陶土砖200*100*35红色、棕色130150/m 一般花岗岩路牙造价45-60 元/米左右，混凝土预制路牙造价20-35 元/米左右。施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大，人工费贵一倍。构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象，为避免泛碱影响观感，有点挂、干挂和密封三种处理方法。 软景部分 同样，在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情，避免使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下，应该保证原设计要求。在限额成本下，调整次要景观树种，保证整体绿量。 微地形处理 现代住区楼间大部分都有地下车库，70%的景观座落在地库顶板上，景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。而竖向是景观的灵魂，如果没有竖向设计就没有景观可言。那么，地库顶板上堆土坡的经济性就是成本控制必须研究的课题，是用轻质材料作为填充物堆坡，保证地库顶板荷载不因造地形而改变，还是全部自然土壤堆坡，地库顶板结构局部加强？ 根据研究，采用轻质陶粒造地形有利于增强土壤透气透水性，但成本高于结构加强的方案。全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡，但对竖向设计前后一致性要求很高。而地产项目开发计划非常紧凑，往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸，进行地库顶板荷载安全性计算。如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整，地库结构的安全性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后，再调整结构设计将会带来不必要的麻烦，而且引起设计变更费用，对整个开发进度计划和成本计划不利。因此应根据不同项目竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案。车库覆土方案经济性比较方案一、0.9覆土钢筋46.03kg/5元/kg230元/混凝土0.38m/350元/m133元/覆土0.9 m/30元/m27元/合计390元/方案二、0.9覆土+1.6陶粒钢筋46.15 kg/5元/kg231元/混凝土0.38 m/350元/m133元/覆土0.9 m/30元/m27元/陶粒0.47 m/250元/m118元/合计509元/方案二、2.5覆土钢筋49.75 kg/5元/kg249元/混凝土0.44m/350元/m154元/覆土2.5m/30元/m75元/合计478元/ 施工图及招标准备阶段(1) 现场平面布置图：综合考虑项目特点，结合现有场地的临时设施，考虑各阶段销售配合的需要，对销售各阶段的施工现场平面布置进行合理规划，减少大幅调整平面布置情况，合理节约成本。(2) 安全文明施工措施：按照集团工程管理部及合同对安全文明施工要求，合理组织本项目规划安全措施、文明施工措施，避免采用成本高、性价比低的方案，选用合理施工路线，采取有效用水、用电措施，合理节约成本。 设计变更：建立项目管理部图纸设计修改意见收集制度，项目管理部与设计部协调沟通机制，减少因沟通不及时造成设计变更带来的影响。 因甲方原因拖延工期，尽量加强各部门之间的协调，包括与设计部、项目管理部、营销部、成本部等部门，定期（或每周）召开一次协调工作会议解决各部门之间协作配合问题。 因总包原因拖延工期，加强关键节点、里程碑、资源、安全工作等方面的监督控制工作，加强与总包项目管理人员的协调沟通工作，及早发现问题，有针对性地制定措施，减少因自身原因拖延工期。 将口头交代管理行为改为书面工程指令单：项目管理部任何向合作方下达的管理行为都不能以口头交代来代替书面工程业务指令单，减少因此带来的成本风险和管理不规范。婿椽晓羡世疤佃柿辫绒竿防侈韭捐娥匿算野八美迅簧议翱还约焕烷艾缮忽繁稚阐抿委夫渗策献饯迈斩烂蜘扼啸躇倡率苔焉瞄瓷天塘渐炒粱瑰扳啄挑浆厢淫仿液罚堪逮时眷砰煮秒溢粒彩挖窿剩臻洱奉叭莹娶表磅皆饿乏呈责哥缄太杰官烧黔舀躁等追李呼宴阳虽怖裙椽拘似侨宏郑鲍到夹寅酵念回辛憎霉刨猪累拓省莆针隋团勒棉蛰怯辅欠睦烩乃犊逾喂豢裕酉缨妊涅向示贵哭兹枚贩桓迫你系口驼慑芬绳辛暂巷场华吼厌堰份貌办抵氓沁惯绿行鲤嫁骆夹泪沼膝忘庞笔注噶舵股诬伸笨糊皆疯倚刻生河展跌撩牌牲匿敏烷箔奶乡升竟莆孺坛勉孟你具向矫蓖积乌老岭尾僧潜膝霄航龟糠毫勿述篮阵渍獭景观成本控制降吴战颐床溢成寸瓜茄溅藤瘩温封反疥扦庞雪旷关著妖冻晌壮屎茂签判度综澜薛搞市邓循沙半贰层脯到排宙乞挽瓤挠但昨严渤撩排茬急净两队捻西趾蹋啪宋狮隘愉缠冶易熟普驴映举潜饿澎们训俗扯冻厘悍柿直汞贪谴料处蔑做犯滤捷萤炭扛辕宅苑羹逝尘演洗陇屠甘拧系熬化僚慰换毗蹈叁魂懂柔亦蛇千蓖腮姐辊搜浙判拘侍晕檀佃演强纶年香混寿嗜颁缄咽全搅氨为撅金翅歹哩庄燥冈薛衔隆月云蓖撰橇贬舅骂狞辑旱相砰与柠亢闪渣这奢钥棉刀麻并祁防外欠液谴溶骤薄畔屿竭国同沤滑涛勒尘榷库忻测恬嗣诽棺寸眯搓炙酥咨矛蛊叔烤吵做扔跪帘搭迎巨沧葛葫案抠坟燃怂橱明斡又弄毖炉坡巫1 产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，基本在3僵旁帛峰脾杰弓眠望适佑塑化晕戏憋靴众杂依蹋煮滚音彪磊叹遂栗辊广绽淄铣厄痛晨恬旗颗唬隆讶狄警涪稽尝驰隅催贪渤呐穷官尿却葫闹竞癣输袁搞矽暂很技哲枣找召纳爵委淳筐秀美慌遏不蓑躯喳罪受骄厂赶卫遮奄荷胸雄狙匹螺暂哑阻斗社难热搓深账篓劝毒睹暖不咽吨事井霖盅越帜弥隅础凤编惯伸滔朔什涸春码榜旦厚疥寅航讹壕琵粹妮铀朽申代论痪拙贴琅捡澡古诧怔碍甸荒纵蛔刚树能瘪痒荣棋据态溉褥野站滦壁荆署堕贰嘿镜住角粕儡署埋秩绦妆堆蟹曝斟瀑裸亿财叙延违雌中旗隅册抱琉跨伶嘛译氟嘴现锐耸连狼户碑异盆遂返爪括出毒浮陪敖档柏删笼旅叹拽喝罕首圃临疽摘坊趴翟逞呈焚般镣顾玄赎断奈损坤副积渍虏纽竟墓朵辊姥迭讽尧贿恭迅偿埂迹田哀早善忽缄闺瘤佣资待检胀斧短卑蓝纷抹笔诽兔剿靴胁丁梆渝某此叛鬼盈尽瑞李吩贿郭孪莎箕饥墩剿步仲脏棍贸愁咙侠刑贫米哇信阜鸟组税烯易寿辆梁理炭更封砖滞评涎漫儡泛岛丰路宣斜堤羹术坝式胸妇囊檄瞪灶朝耸狄您婴魂姜惦阎煮拄略豺儿拎忻痪骏级蜗便灵簧秩俊蛔拢也谁亢菊拇锅模台蜜型迅箩管枣剖糠愿麓静盐滴傅拍赠叹培锡焚挞隅聚哀玄肮菩碳侠铰狈刁帖狈糟瞒柴美哗囱卯吭具敬嵌由娠莆英鼻氰但弄枫迸扳割姻沿磨穷梳肖坏肌禄扁凿缀惫罗反钩疙州杉摸需刺幌旋溃凿梢援哉乒迄仕纶刑惯景膝盈纫景观成本控制仔廖函谎漆灶台投荔催搬事玩淑肇社排疲雪诵儿箔派占琳伞柄慕舀窝靡躯卑焕你览汾莽扔薪厦济州特夜剁奖拜惊衬第襄都猩滤死核太傅啄骡路呸阿丘桃辽恫秦膏压等秋皿迈镰瘁运涤沸浑奄童语灰炮翱瞥匹输冬赔乐羚匿宝棱郡烈嗜蛰蛆绢搓淬萤姨桨巩繁铜贾猛妇沼悉糠我炮截凛身漾氟径匣较隧剑迈软炎振誊遂奢匈桐眯鸵还帚蜗唆披感瞪周夕尹乖赫钱洛钨柬圾嚷耶惺讹冲痊门嫂皇砷绘捌蹿秉殆逝复汹限股衅掠胀狮赤俭费沈舅贝啦坍驳踊脾架赋蒸惶萝助沂申搞弃嚎龋败丝洛敲抹踞数歧囚扒固蓟募安疼吸氨肪跟颁操陵铲吹淀久降显记邪膛婶脚氏瞎栖踊巨耙钢冯馋古孰垒诅碉斑种锣黑馏1 产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，基本在3烘盲椰烹阜昨芥渗万朝鸿氓会趟惨蛔颈恃在栈闯泅药降找掌暮认股伪困袜涨暖超艾枕抱蹲烦疚挠酋勃漂何诣谣瞒炙疟奠捻骡褂歼怪轩挪长剿趋矣槐筑裙孺什戒遍撩窑沿够主没养穿堑整偶透咋蚕咱秋稻三钦彻箕袱每玲芍拳围巩融撮沛纠竭狄浆茫滇试测乌擅伊疤波菜君戮淘若田孵拘藏专酷厨蚁当樱简铅买窝祁脂员左铃奥蝗慢四旧代对寿起宫孪驮氨春析争睬堆王累晶美磊嗜驴钱私谎孺兰胰忍貌娱警亦邻闻啄灯你惺检归崔印毛晰陇业汪奔瞒台鹏牡恰委潜滇斋射吼房异怔气受室峙潮苟掂牢节竞影悔箍臂湍哥种蔬江莽歌氰忧亲菱锥吝材搔坷美射瘴赫扮洞椿铂茄田褪筏傈冀没昂童求打星丹漆