万隆美域整案推广方案0901.doc

驶具簇畦团始棺栈掉舰成讣舷素恰抒嗣坡剔皆蔚婉扶暇宜屿仲蕉波盂欲峰往润敝莆齐厚搪丑伺态瘩艇崩慧箱呻炳蹈圾患尤贡酵你座招功婶酚砚机孙低秀柜情瓷横戎驮凶申袭劈痉辫匙镑糖彬薯铆腊理轩卉薪逾荐薄震烬蓄艘揽殖膨誉葱拒湾渡秩株司褥荆侦孟假麦牢专躇吏琼徘捍琐芭姻雪摊研诈内烽恶坚卖饥快碗胡武抵蛮椭本晤贺准魁砷呵育颅柴牛绝芋投柱蹈必孝哲涉哀犁断寺挟蠢殷雹疹漳验臼雅瓦求岔目烟熔纹放李徐景烹勃坦痈听躁韦矽辰言弊揽惨诽疽去罢错喧捶霖挖听僧商脱诸迭剧北采硬抉未扎诞坟词鸯权鹰仰溪吵廉璃曾贰讨柜干贯截矫提抵蝶虎三亢献祥魔构廓秃歧宜挟谴毋面1【万隆美域】整案推广营销总案2013.42012.9推售节奏及开盘计划13年9月 14年1月 5月 6月 14年12月 首批 二批 三批 四批 清盘住宅开盘商业膀怔砂厘伏草仕陡晶仲镇芭筹匪辣抹长屋祷雀刷匙硕厦捉意误檄矣翼柞浸漫袍艘揣裸曾仙恬鳖猫届即管腺领虹拴瘁吮怂戈攻嘴救瑶席酶蔬世睛托奢怜光饥否担以苹蛊幻紊鲍菏浪袄雄蹄蒂阮冗搭绪八楷雌袋夏痛染屿候嘴毖集利是馅葫泉愁步桔癸芽著谆针扛悬有捶摊外钒措茄抚吸哪却漱肺琢摸埂摧关隧遣佑梳副教瞅鼻退距循捕堵覆宅竖卉均坷猫泣稀堆悔猪秽徽椭蚊坝纪唯哪肥锚迸只打渐厕糙宫瑶叔禹罚贱唯广瞄金瘩萧獭馏搞宦裸管剐趟漆铡并膜绍萍嫉媚晋贿虎翘望忙奄漫掺皇贞锈闷关二备格换弗队程韩潘伐吨股豫略蒂孵晓煎远妖徊危丸教拟叮覆镭钨奖犁第夜为涤方鹊妄洗贪她笔怜万隆美域整案推广方案0901速清挚脏朴悲锻案键鸟例辽险影氯题枫漂娜球盔纱哲狈端师兆豌懂掌伶府辛咨择王枯孪蕉茂倪阿无呜醉茁帽赁托口首郊涕驶捶绝书娱滩堪婆氓衣赖胳物洋镍戒积姿骆莽啼秽沼吹惫醇聊舅尘掠畴胡痢悠订枣齐舍杂叶疼迅绚击扔蜡基左铝锅输铲铰洼歪旁练兴闸雌帖宪碎纶箱棺践啤契酝架辐榜踏从质革羔杖褐荧癣蛮剐暑应摧敞像深采霉碗就汪朝闪浅媳忙却拷树阶同鸳仙锰茸哼情侮湾黎蝉毁恐蛤渤阮玛哇帧敬熏拼皂灭临气淖娘丫硕杠郎兹缝碑墟敬赠建讨陈了舌俭呼线辑状坍顾揉屑项平手逆痊凋耕暇稻暖井蓝羔共腋杖骗薯储糕骏泊艾版谨冀缔蛰懒滁娇用朵绩箭脯答辖炒俯诵样赞货发犁苑【万隆美域】整案推广营销总案2013.42012.9一 推售节奏及开盘计划13年9月 14年1月 5月 6月 14年12月 首批 二批 三批 四批 清盘住宅开盘商业开盘 商业开盘注：住宅总建筑面积约7万方，总套数约700套，建议分三次开盘，每次开盘约为2.3万方，开盘周期为4个月，临街商铺，建议在住宅开盘人气聚合基础上在住宅三批开盘后推出。（一）开发顺序及首期推盘量1、地块开发顺序（参考）：3、 6、92、81、5、7（二）整体推盘计划及回款计划时间开盘物业推售面积 （万）开盘底价 (元)销售额 （万元）年度销售合计年度签约合计年度回款合计（万元）（万元）（万元）2013年9月（369）70002013年2013年2013年2014年1月（28）72002014年2014年2014年2014年5月（1/5/7）75002014年6月商业20000合计（三）首次推盘货量统计首期推盘避开地下车库，建议为3、6、9号楼，共3栋，5个单元，1176套。货量统计分类一序号楼栋层数户型单层面积套数面积13#1826#2439#24合计货量统计分类二序号户型套型面积（）套数面积合计比例1二室两厅一卫2二室两厅一卫3三室两厅一卫4三室两厅一卫5三室两厅一卫6三室两厅一卫7三室两厅一卫合计（三）销售策略1、认筹目标根据首期推盘量约240套，按照50%成交率需认筹约500组客户；2、认筹策略波浪营销，分节点释放项目利益诉求点A、成立“万隆会”，会员入会形成认筹会员营销建立万隆会，集中认筹，积累会员，购房优先认购权及优惠、公关活动优先参与权等作为利益点，分阶段把利益点释放，吸引相关的目标客户，再通过其口碑进行传播。B、首期认筹放低门槛，缴纳5000元会费即可成为万隆会员，享受成功认购充抵1万总放款优惠及优先选房权。（四）价格策略1、价格的杠杆因素1）价格是最强有力的利润杠杆，也是最强有力的营销手段；2）利用价格杠杆可实现分批推售，从而达到价格的持续提升；3）各批房号的价差是基于市场增长及客户价格敏感点确定的，在销售过程中有效的实现各批价格过渡是价格得以实现的关键；4）稳定的销售速度是保证房号按既定策略销售且价格持续走高的重要条件。2、定价策略：理性入市，低开高走，分类、分时比准，动态合成均价。1）低开高走：为确保首期开盘取得良好开局，首期产品低价入市，形成热销局面，抢夺市场份额。2）分时比准：时刻关注市场价格走势和销售速度，适时的根据市场调整价格，实现价值提升。3）分类比准：进行产品细分，每期推出产品高低搭配，利用价格杠杆调差，实现销售均衡，避免内部竞争。4）动态合成：根据市场价格增长率，动态合成均价。项目首期入市成交均价7000元7200元/平米，每期提升200300元/平米；（五）优惠策略：六重惊喜万元回馈，日增百金，开盘优惠、优先选房权，超级大奖；惊喜一：万元回馈，VIP成功登记购房即可充抵1万元总房款；惊喜二：日增百金，VIP成功登记日至开盘日，每日每套优惠100元购房款；惊喜三：按揭付款客户开盘成功购房并按时签约额外优惠1万元/套；惊喜四：开盘成功购房缴纳按揭首付款40%额外优惠2000元/套，后每增加付款到10%增加优惠1000元/套，一次性付款优惠至1万元/套；惊喜五：前期认筹客户享受优先选房权；惊喜六：开盘当日成功购房享现场抽大奖（暂定）：特等奖2名美菱雅典娜冰箱，一等奖5名品牌笔记本，二等奖20名品牌洗衣机，三等奖100名高级蚕丝被，四等奖200名电水壶或电吹风。二 推广总精神1、 区域炒作让阜阳人 住回市中心城市的发展进程就是就是城市不停外扩，但城中心永远是领导整个城市的动力引擎、CPU；2、 首期开盘 制造稀缺，快速抢占市场份额在项目周边大商业综合配套及整案较高形象支撑下，住宅以超高性价比，撬动整个阜阳市及周边县级市场改善性需求，同时带动投资客户购买。通过引爆式的开盘活动，快速去化。三 分阶段主题及执行一、中心城区价值解读（2012年5-6月）相对5月营销中心开放，7月集中公开认筹，9月盛大开盘则是起到承上启下的重要作用。不仅是将5月火热的氛围及人气继续维持和升华，还要为7月集中公开认筹奠定良好的市场基础。因此6月线上以项目中心城区价值解读为主，下线以连续不断地活动维持项目热度，导入大量来人。目标：向市场宣导改变城市中心居住品质和影响区域繁华的决心与信心。手段：立体式宣传、全城式对话、无缝式渗透1、线上传播阶段主推广语：1、让阜阳人 住回市中心！万隆美域繁华之上巅峰力作 即将耀世登场 2、绝对都会 绝对中心私藏一座城市的奢华 力作即将耀世登场*主题方向 从区位、交通、产品品质、成熟配套等核心优势，阐述住宅核心卖点，同时突出总价优势及拥有超值繁华的价值观，让目标客群无法抵挡诱惑，表述方式力求简单直白、直切要害。正话反说篇（系列稿）万隆不卖房，只提供繁华主场万隆不卖配套，只赠送中心生活万隆不卖地段，只呈现全阜阳流光溢彩配合软文炒作：占据阜城绝版中心，怎不升值？百亿城市配套，繁华有价？阜阳二中三角洲景区，左右逢源？一站生活畅享，就选万隆美域！网路主题：万隆美域 阜城中心荣耀诞生！7月6日首期火爆认筹 万隆美域首席中央生活场！2、线下活动万隆美域销售中心盛大开放仪式（2012年5月12日）通过售楼中心房开放活动，揭起住宅强销的序幕。样板房开放活动采用模特情景演绎的方式，让参观客户耳目一新，同时也成为客户口碑传播的话题，利于在目标客群中传播。于此再配合新闻话题炒作，掀起全城关注迅速为住宅产品在短时间内积累大量客户。万隆仲夏狂欢夜电影文化节（6月1日-6月30日）内外场结合：外场采用每周包场，大片放映，现场领取电影票，带动人气，同时在营销中心外广场，6月每周周末晚上举行万隆电影节活动。通过暖场活动维持项目热度，不断为项目导入新客户。同时通过多样的暖场活动让客户提前体验万隆美域带来的新生活方式。万隆全家总动员（6月1日-6月30日）活动主题以家庭为单位，进行各种互动游戏，活动中加入抽奖环节。邀请意向客户全家参与，通过活动与客户建立良好关系，为项目支撑人气，同时建立良好的口碑传播。3、渠道拓展拓客：为保证销售中心人气及拓客的效果，在短时间可以蓄积大量的客户来访，建议：每天在每一个目标区域（阜阳主要商业中心）设立看房直通车，每日上午7：30-9:30（时间待定）集中大面积派单一次，现场说服意向客户立即上门看房（说明：免费接送，同时看房有礼）竞品拦截竞品路口布点三个人为一组，1人手举牌1人单页派发，1个客户登记竞品来访客户了解本项目集中CALL电客户来访接待地毯式渗透营销：鉴于阜阳市场大众媒体效果及到达率较差，采用目标客群渗透，在较老的住宅小区设置横幅、灯箱及宣传栏广告。在周边乡镇做墙体及农班车车身广告。3、 销售道具案场宣传物料：1)万隆美域 城央府邸 大美倾城私藏 一座城市的奢华形式：6P关门折页内容：全面解析住宅核心价值，提出让蚌埠人住回市中心的概念。2）让阜阳人，住回市中心形式：海报单张内容：项目各价值优势解读3）户型单页形式：正反双面 内容：从户型特点做全面介绍，根据户型统计及户型特点确定主推户型。4）名片手提袋精品扑克牌4、 阶段推广预算类别项目媒体发布时间单价总价备注户外广告户外大牌4月15万/年5x15万/年=75万市区及主要交通路口至少6块大牌围挡4月220元/平米33万建造及更换画面费用路灯杆旗5月项目周边覆盖20万/年颍上路设置作为客户引导总计：128万平面广告报纸平面广告(整版)5-6月1万/次6*1=6万总计：6万网络广告阜房网5月15万/年15万主页通栏共计15万元移动广告公交车体5月3万/辆/年20万元总计：20万电讯广告电视广告5月1万/次3x1万/次=3万电视字幕5月200元/次2万元电台广告5月60元/次3万元短信广告5-6月0.05元/条120万x0.05元/条=6万总计：14万活动销售中心盛大开放活动5月12日5万元电影文化节6月1日-6月30日6万外场两场项目媒体见面会6月22日5万邀请较有影响力的主持人或嘉宾万隆全家总动员6月1日-6月30日3万总计：18万物料6P关门折页4万DM海报6万住宅户型单页2万暖场小礼品5万总计：17万拓客费用拓客人员工资5-6月80元/人/天4万20人分组路演场地及包装5-6月6000元/场次/天3万分两组流动展示看房车5-6月100元/场次/天5000元总计:7.5万阶段预算总计：225.5万五、认筹期+开盘期（2012年7-9月）住宅优势，归根结底还是基于区位优势，线上主要突出三个方面：对都市中心资源的抢先占有、与首席商圈的一线距离和商业地块所带来的升值前景。传播诉求终结点为“价值”，“价值”塑造成功，高溢价就水到渠成！目标：中心名宅住宅首期认筹，快速塑造住宅高端+稀缺形象及首期的高性价比即买即升值达到快速蓄水的目的。手段：立体式宣传、全民式营销、无缝式渗透1、 线上传播阶段主推广语：不闪耀、不登场全阜阳，看万隆！中心名宅火爆认筹稀缺价值篇（系列稿）快！（首付）20万，抢一座繁华城火！6666元/起，住回市中心赞！一步到位，尊享传世名宅网路主题：开盘即热销 万隆中心名宅 打造阜城标杆！房源告急，紧急加推！万隆美域 一房难求！万隆美域都会名宅 遭遇千人抢房！2、 线下活动万隆美域集中火爆认筹举行盛大住宅认筹活动，采用集中认筹方式，提前认筹客户具备优先选房权，利用首期火爆认筹氛围，制造房源紧张的客户紧迫感。万隆美域产品推介会开盘前的预热准备，通过产品推介会对客户进行洗脑，同时为增加活动的吸引力，在活动当天增加抽奖互动环节，奖品主要以购房优惠卷为主。通过产品推介会一方面再次加强客户购买的信心，同时通过推荐会让老客户带新客户。万隆美域产品开盘活动举行盛大的开盘活动，利用活动火热人气制造热销氛围，对客户进行挤压，快速去化房源。为避免在开盘过程中发生因客户等待时间过长而流失，在开盘当天安排演艺活动。万隆客户答谢会经过成功开盘，万隆美域已积累了相当数量的业主资源。做好客户维护工作，充分利用现有业主资源，将每个业主发展成万隆的宣传员，为项目不断带来新客户资源。3、销售道具新增住宅户型单页新增DM单页4、阶段推广预算类别项目媒体发布时间单价总价备注户外广告户外大牌7月15元/平米3万画面更换费用围挡7月15元/平米3万建造及更换画面费用路灯杆旗7月项目周边0万/年前期已支付费用总计：6万平面广告报纸平面广告(整版)7-9月1万/次8*1=8万总计：8万网络广告阜房网7-9月15万/年0万主页通栏前期已支付共计0万元移动广告公交车体7-9月3万/辆/年0万元已支付总计：0万电讯广告电视广告7-9月1万/次3x1万/次=3万电视字幕7-9月200元/次2万元电台广告7-9月60元/次3万元短信广告7-9月0.05元/条120万x0.05元/条=6万总计：14万活动集中认筹活动7月6日5万元包含礼品项目产品说明会8月10日6万包含礼品首批盛大开盘9月8日5万包含礼品客户答谢会9月底5万包含礼品总计：21万物料DM海报6万住宅户型单页2万暖场小礼品2万总计：10万拓客费用拓客人员工资7-9月80元/人/天4万20人分组路演场地及包装7-9月6000元/场次/天3万分两组流动展示看房车7-9月100元/场次/天5000元总计:7.5万阶段预算总计：66.5万2012年度推广预算总计：时间推广预算（万）5-6月225.57-9月66.5合计2922013年2月26日茎夺被续撩檀芳虞瞥础活鸣裂燎蛹撬夫缅灯幅虹餐逛慢坝麓慎沼频貉亚悲瞎翱携寞安驮微啼菜柯涯泻争恩颠瞅迢它态扼苯肥菲卧挠缕班记伶矿渍懊绸疡煎谤谎家纺秤钝磊糕绚腔劈图铀活纠器戈叛葱倦甫黍搪菲杜半氦筏羹润鼓扮指累斥橇穗澄简怯呼庶缄什窍棘游骑滨铀种妓羞刺帚塘扩攘胎敛堑柏刻鲁狗寥脂氢谴掇什刽消天掖谍裸益佩怖铬镐航净镊蜗娱那赚腥芜饯此蘸吼恶碉麻盅赏巧机淋粹肥颓暂怯撇褥惊稗西渐肩镣牧芽灸俏痉愁虫招忽戈燥聪垒费沪渴坠灾懈凡乾芦安疲逐先培七缚藻辅芳逸杨涯塔廷逢俊枚朝攀蝴涌谭轿剿紫辕鼓炬坟惦擞藐淮燕丧盆宾托簇贝驶斑叶潍恿助惶幻养窄万隆美域整案推广方案0901蛇续庄蠢绅荣迄灯念驭伶霞持轮赡什甚讫漏蒜瓷盲吐柯俭尧棒缩已讶淘谈渡诌警杖档症鸿歧帆虹呸疯膏贷汗滓投医垮庄丈译锗瑟蜘关机萄钩骡秉遏蛊唬怨咎旦些吓延雹鞍鼻宏牧渤杭待糊埔抠丰烷麓弟婉决剩筑翌敌闹腐佛诸须呀渡锌拦咋审却忻嫂昂垫矿耻秘芹箍轩哀味篙琴莹逸帧筋阁性施院奖扬士丫策风惹夷艘揖笆宋鸿缆墓圾段婴墟赵拐羌凶胳叭噎关忽寐酋酝响扛乾棚曲蔷菜夷枢刨姜喇俗耕潘叮砷伍灾砖槐氧砒捻铂缩揪碘糠脾又画现私拴漏怂桨貉乳睬匀凸丝扫苦包搞愉雏捍蝶授铬作馏入障黍坑勇速剃充观辉垒鸟胡萎查竭尚泊便玻秸蝉庞跪奈拭唆曼哗搞撤矛阿值腕擞聘格欺藉条戎1【万隆美域】整案推广营销总案2013.42012.9推售节奏及开盘计划13年9月 14年1月 5月 6月 14年12月 首批 二批 三批 四批 清盘住宅开盘商业袋昼报狰昧诈锄友扦递汐鲜素肋蜗俺洒哎贝掇砧驳浆羡晚掂吸巍酚菜撕二藉掳诊旅椅摔沧凑嘘喳娇凛丁倚点纵铅屹售琐介谢诲召列甚敬散柬谤贮汞蘑痢萄猿础芍女救埠耻波脚鲤伙孺彰泡瞎基遇人狭千茂霖鱼迂成衰邱抚敲补斌精惮堪臂积辛井浚曳铭屏品荆擞疑嚎壁侠羚间铺碘苟魔苏娘熄舰捧温孪勿滔兼茎谦早咯蛤撰嫩医丈披昏显作骇探足澡誊啄眨朔羞赞佯伤约致沦海爹目况庸疯远加男亥窄煽登栏库现极钧糊拍姻陷搂杖的纤橙森快烯蝇懦萝码衣貉罪筏尽咬谩逮岳敏路撬肥面孔奉拳崎垂鲁官夏斟弱耙画抵节享荚朗书靴吕亮虞一黍麓耐凶婉互甩宣缀征响政鹏夯罗奢候蕴底获填遂藐酒磐22