14北京市非住宅楼房估价技术规范[京国土房管拆[2002]646号].doc

北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市非住宅楼房估价技术规范》的通知

京国土房管拆[2002]646号

各区县国土房管局、各房地产价格评估机构：
　　为规范本市非住宅楼房的评估工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市非住宅楼房估价技术规范》，现印发给你们，请参照执行。
　　特此通知。

二○○二年七月二十六日

北京市非住宅楼房估价技术规范

一、 本技术规范适用于本市按建筑规范标准（国家标准、行业标准）建造的各类非住宅楼房的评估。

二、 本技术规范采用成本法进行测算，主要计算公式为：
　　非住宅楼价格=（基本价格×楼房成新率+Σ各增项价格×各增项成新率）×建筑面积×时点系数×区域系数+设备、附属物及装修价

三、 基本价格包括土建及上下水、照明及普通内装修（水泥地，内外墙刷白），在《非住宅楼房基本价格表》中根据建筑结构类型查取；楼房成新率，按《非住宅楼房成新评定说明》和《非住宅楼房直线折旧参数说明表》，采用直接观察法和直线折旧法相结合的方式确定。

四、 增项是指由产权单位统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气及抗震加固。各增项价格在《增项价格表》中查取，各增项成新率，按《增项成新评定说明》执行。

五、 设备、附属物及装修价格的评估参照《北京市房屋估价办法》，《北京市房屋估价办法》中没有的项目可据实评估。

六、 区域系数城近郊区为1.0 ；十个远郊区县可适当降低，但不得低于0.5。

七、 本技术规范发布时时点系数为1.0，以后根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。

八、 本技术规范未列入的项目和未依据建筑规范标准建造的房屋，可根据实际情况参照本技术规范执行。

附件：非住宅楼房基本价格表;增项价格表;楼房直线折旧参数说明表;楼房成新评定说明;增项成新评定说明

北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准

文章来源：拆迁网
添加人：拆迁网
添加时间：2005-5-30 14:35:11

北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准

   第一条  为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府第十 六号令)合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格，特制定本标准。
   第二条  本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的评估。
   第三条  非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地 上物补偿价。计算公式为：
非住宅房屋拆迁价格=区位价格× K1×K2×K3×建筑面
积+地上物补偿价
其中：K1为容积率调整系数
K2为房屋原用途调整系数
K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的
市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0。
   第四条  地上物补偿价的计取，按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋 重置成本结合成新进行计算。
   第五条  确定房屋区位价时，首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。依照北 京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别，特殊情况可按如下原则处理： 5.1  支路比其所在主路(或街道)低一个类别；
5.2  两条类别不同的道路交汇的十字路口处，取两条道路之中的较高类别作为其类别；
5.3  在类别跳跃地区，可取跳跃的两类及它们之间的区位类别。
   第六条  确定区位类别后，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该 类别区位价格幅度范围内，确定委估房屋单位建筑面积的区位价格基数；
   第七条  根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积，确 定现状容积率，并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。违章建筑及超过批准期限的 临时建筑物不计建筑面积不具备土地证时，按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相 符的土地面积计算。
若不具备以上文件，应委托有关房屋土地管理部门进行实测。
   第八条  根据行业类别划分表，确定现状用地类别，并在用途类别修正系数 表中查取相应的调节系数。
   第九条  对房屋单位建筑面积的区位价格基数分别进行现状容积率、房屋原 用途和规划用途系数调整，得到修正后的房屋区位价格。
   第十条  本标准中的区位价格水平将根据实际情况适时调整。
   第十一条  各远郊区县非住宅房屋拆迁评估方法按本技术标准进行，各远郊 区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情 况自行制订，报北京市房屋土地管理局备案。
   第十二条  本标准由北京市房屋土地管理局负责解释。
附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表
    表一：非住宅拆迁作价区位价格表
区  类区位价格
一类地区10500—12500
二类地区9000—10500
三类地区7500—9000
四类地区5500—7500
五类地区4000—5500
六类地区3000—4000
七类地区3000以下

    表二：非住宅拆迁作价容积率调整系数(K1)表

容积率＜0.10.10.20.30.40.50.60.70.8 0.9
系数6.006.003.222.301.831.561.371 .241.141.06
容积数1.02.03.04.05.06.07.08.0 9.010.0
系数1.000.950.910.870.820.780.730. 690.640.60

    表三：非住宅拆迁作价房屋原用途调整系数表(K2)
序号房屋原使用性质调整关系
1商业、金融业、保险业1.0
2娱乐业、餐饮业0.95
3办公0.9
4服务业0.85
5工业、仓储业及其他0.8

表四：非住宅用途说明表
使用性质说  明
商业指食品、饮料、烟草，日用百货、纺织品、服装、鞋帽。日用杂品、五 金、交电、化工、药品、医疗器械，图书报刊、家具，石油制品、汽车、摩托车及其零配件 、煤炭、计算机及软件、办公设备、首饰、生产资料等批零业
金融、保险业指各种银行、信用社、信托公司、证券交易所、证券公司、 保险公司、融资租赁公司等

续表

使用性质说  明

工业、仓储业工业指各类工厂、车间、手工业作坊等，具体包括：食品加 工制 造业、饮料制造业、烟草加工业、纺织业、服装及其他纤维制品制造业、皮革、毛皮、羽绒 及其制品制造业、木材加工及竹、藤、棕、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷 业、记录媒介的复制、文教体育用品制造业、石油加工及炼焦业、化学原料及化学制品制造 业、医药制造业、化学纤维制造业、橡胶制品业、塑料制品业、非金属矿物制品业、金属冶 炼及压延加工业、金属制品业、各种机械设备制造业、武器弹药制造业、仪器仪表制造业等
。仓储业指国家或地方的储备，中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料厂等
娱乐业指歌舞厅，电子游戏厅、游乐园(场）夜总会等娱乐场所
餐饮业指饭店、酒店；饭馆、快餐店、小吃店(铺)、冷饮店、茶馆等
服务业
指理发及美容化妆业、沐浴业、洗染业、摄影及扩印业、托儿所、日用品修理 业、家务服务业、殡葬业、刻字、印名片、晒图、复印、誊写、旅馆业(各种宾馆、旅馆、 招待所、大车店)、租赁服务业、旅游业等
办  公指写字楼、非营业的公司用房
其他以上未包括的非住宅使用性质

附件3：北京市城近郊区非住宅区类划分说明
一类地区
东城区：王府井大街；东长安街；建国门内大街
西城区：西单北大街；西长安街；复兴门内大街
二类地区
东城区：东单北大街；东四南大街；王府井大街以东、东单北大街和东四南 大街以西、东四西大街以南、东长安街以北地区；东二环路(东便门至东直门)、崇内大街
西城区：宣武门内大街、西四南大街，西四北大街；复兴门外大街；西二环 路(复兴门至西直门)
崇文区：前门大街、崇外大街(崇文门至天坛东门)
宣武区：大栅栏街
朝阳区：建国门外大街；朝阳门外大街；东二环路(东便门至东直门)
三类地区
东城区：前门东大街、崇文门东大街和崇文门西大街以北，东二环路以西， 北二环路以南范围内，除一、二类地区以外的区域；北二环路(东直门至鼓楼桥)；鼓楼外大 街(区内部分)；安定门外大街；和平里东街(区内部分)；东直门外斜街(区内部分)；东直门 外大街(区内部分)；工人体育场北路(区内部分)；北三环路(区内部分)
西城区：西直门西大街和北二环路以南，三里河路以东，护城河(木樨地至天 宁寺桥)以东、以北，前门西大街、宣武门东大街和宣武门西大街以北范围内，除一、二类 地区以外的区域；三里河路；西直门西大街；北二环路(西直门至鼓楼桥)；西直门北大街( 区内部分)；德胜门外大街；新街口外大街；北三环路(区内部分)
崇文区：前门东大街；崇文门东大街；崇文门西大街；东二环路(东便门桥至 左安门桥，区内部分)；南二环路(区内部分)；体育馆路(光明桥至天坛东门)
宣武区：珠宝市街；粮食店街；廊房头条；廊房二条；煤市街；珠市口西大 街；宣武门外大街；前门西大街；宣武门东大街；宣武门西大街；莲花池东路(区内部分)； 西二环路 (西便门桥至菜户营桥)；南二环路(区内部分)；广安门内大街；骡马市大街；广安门外大街 (区内部分)
朝阳区：东二环路以东，通惠河以北，东环路以西，朝阳门外大街以南范围 内除二级地类以外的区域；东二环路(东便门桥至左安门桥，区内部分)；东三环路(双井桥 至三元桥)；北三环路(区内部分)；体育场北路(区内部分)；东直门外大街以北(区内部分) ；东直门外斜街(区内部分)；和平里东街(区内部分)；安外大街(区内部分)；亮马桥路(燕 莎桥至枣营路)
海淀区：北三环路(区内部分)；西三环路(区内部分)；西直门北大街；西土 城路(蓟门桥以南)；白颐路(白石桥至规划四环)；西直门外大街(区内部分)；紫竹院路(紫 竹桥以东）；复兴路(木樨地至翠微路口东)；新街口外大街；莲花池东路(区内部分)
丰台区：西二环路(区内部分)；南二环路(区内部分)；莲花池东路(区内部分 )；西三环路(六里桥以北)；广安路(六里桥至湾子)
四类地区
东城区：区界范围内除一、二、三类地区以外的区域
西城区：区界范围内除一、二、三类地区以外的区域
崇文区：前门东大街、崇文门东大街和崇文门西大街以南，东二环以西，前 门大街和永定门内大街以东，南二环以北范围内除三类地区以外的区域；东二环以东(区内 部分)；永定门内大街，永定门站站前路
宣武区：前门西大街、宣武门东大街和宣武门西大街以南，西二环以东，南 二环以北，前门大街和永定门内大街以西范围内，除二、三类地区以外的区域；广安门外大 街以北，莲花池东路以南，西二环路以西，区界以东范围内区域
朝阳区：东二环路以东，东直门外大街以南，东三环路以西，朝阳门外大街 以北范围内除三类地区以外的区域；东二环路以东，通惠河以南，东三环以东，华威南路以 北 范围内区域(区界内部分）；北二环路以北，北三环路以南，安定门外大街以东，东直门外 斜街以西北范围内除三类地区以外的区域(区内部分)；朝阳路(呼家楼至十里堡)；展览馆路 ：亮马桥路(枣营路以东)；宵云路；首都机场路(三元桥至四元桥)；惠新东街；樱花园东街 ；惠新西街；樱花园西街；安立路(大屯至安惠桥）；安定路；北四环路(区内部分）；北
苑路(北四环路至大屯路)；北辰路(北三环路至北四环路）；东三环路以西，东直门外大 街以北，东直门外斜街以东南范围内区域(区内部分）；华威南路以南，南三环东路以西， 区界范围内地区
海淀区：车公庄西路；阜石路(甘家口至航天桥)；西土城路(蓟门桥以南)； 八达岭高速公路(马甸至健翔桥)；花园东路；花园路；西土城路(蓟门桥至北土城西路)；学 院路(北土城西路至北四环路)；知春路(白颐路至中关村南路)；北四环路(区内部分)；海淀 大街(白颐路至苏州街)；紫竹院路(紫竹桥至蓝靛厂南路)；阜石路(甘家口至五棵松站)；复 兴路(翠微路口西至五棵松路)；北二环路及西直门外大街以北，北三环路以南，西三环北路 以东，新街口外大街以西范围内除三类地区以外的区域(区内部分)；三里河路和护城河以西 ，西三环路以东，西直门外大街和紫竹院路以南，莲花池东路以北范围内除三类地区以外的 区域(区内部分)
丰台区：西三环路南路(六里桥至万柳桥）；南三环(万柳桥至分钟寺桥)；蒲 黄榆路；方庄路；蒲黄榆路以东，方庄路以西，南三环路以北，左安门西滨河路以南范围内 区域
五类地区
崇文区：南二环以南地区(区内部分)
宣武区：广安门外大街以南，广安门南滨河路以西(区内部分)
朝阳区：南四环东路；东四环路；北四环东路；京通快速路(四惠桥至规划东 五环路)；酒仙桥路；芳园西路；机场高速路(四元桥至规划五环路)；北苑路(大屯至规划五 环路 )；安立路(大屯路至规划五环路)；南磨房路以北、四环路与三环路之间的地区(区内部分） ；南磨房以南，京津塘高速公路以北，三环路和四环路之间地区(区内部分)
海淀区：板井路；成府路；白颐路(北大南侧)；颐和园路(北大西侧）；西四 环路(已建部分)；复兴路(玉泉路至五棵松路)；阜石路(五棵松路至区界)；八达岭高速公路 ( 健翔桥至规划五环）；莲花桥附近铁路线以北、三环路与四环路之间除四类地区以外的区域
丰台区：西四环路(区内部分，南至科丰桥)；丰北路；丰管路；南四环路(区 内部分)；京开公路(玉泉营至南四环路)；南苑路(木樨园桥至南四环路)；丰台镇即丰北路 以 南，南四环路以北，东大街南延长线至西四环路以西，西四环路以东范围内地区(含区域边 界)；二环至三环路之间除四类地区以外的区内部分
石景山区：石景山路(玉泉路至古城)：鲁谷路，阜石路(区内部分)
六类地区
朝阳区：广渠路以南，规划五环以内的地区(含五环路)；北苑路(规划五环至 区界)；京顺路(规划五环至区界)；朝阳路(规划五环至区界)；京通路(规划五环至区界)；
海淀区：八达岭高速公路(规划五环至区界)；北太平路，四环路和五环路之 间除四类、五类以外的地区(含五环路)；香山地区；东北旺地区；肖家河地区；西二旗地区 ；西三旗地区；清河地区；上地地区
丰台区：三环路和规划四环路之间除五类地区以外的区域(区内部分)
石景山区：除五类以外的区内主要道路，包括杨庄大街、古城大街、京原路 、广宁路、京门路、八大处路
七类地区
上述地区以外的区域