商贸城可行性研究报告样本.doc

鹿迪鞋业商贸城可行性研究项目总论4一、项目概况4二、可行性研究结论4第一章 项目提出背景及必需性分析5一、项目提出背景5二、项目建设必需性9第二章 项目市场研究11一、武汉市鞋业市场发展现实状况和趋势分析（宏观）111、武汉市鞋业市场现实状况112、鞋业市场发展趋势13二、项目微观情况分析131、项目标区位特征132、项目潜在用户群体、市场容量及购置心理分析14第三章 项目环境分析17一、地块环境171、土地性质综述172、地块周围景观173、地块周围交通条件174、地块周围配套设施17二、项目地块优劣分析（SWOT分析）181、优势分析182、劣势分析183、项目标机会分析194、项目标威胁分析19三、结论20第四章地块建设条件20一、工程概况201、项目选址202、经济指标203、建设目标21二、建筑布局21三、交通组织21四、给排水设计221、生活给水系统222、排水系统223、消火栓系统234、喷淋系统23五、电气设计23六、电气消防24七、通风系统24第五章 项目投资经营方案25一、投资组合方法25二、资金运作方法25第六章 项目投资估算及资金筹措计划25一、项目标关键经济技术指标25二、项目投资测算26三、资金筹措计划27第七章 项目财务效果评价28第八章 项目不确定性分析30一、项目静态盈亏平衡分析30二、单原因敏感性分析30第九章 项目效益评价31一、项目社会效益评价32（一）、项目对社会发展适应性32（二）、现在对人和社会影响33二、项目环境效益评价33项目总论一、项目概况项目名称：华中鞋业商贸城建设项目建设性质：新建建设地点：武汉市江汉区姑嫂树区域建设单位：武汉鹿迪投资联 系 人：陈秉西电 话：027-82766080电子邮件：二、可行性研究结论 项目财务指标投资利润率=利润总额/总投资额*100%=14559.1/30371.8=48%;投资净利润率=净利润/总投资额*100%=9754.6/30371.8=32.1%;自有资金回报率=净利润/企业自有资金=9368.5/13320=70.3%;税后静态投资回收期=1.68税后动态投资回收期=1.73从静态财务指标上来看，项目是可行，含有很好开发前景；从动态环境原因来看，国家宏观金融政策紧缩，人民币利率提升，给项目建设、销售带来了一定阻力；但同时政府深度支持、大兴路拆迁改造和大部分股东作为关键商户在老市场号召力等诸原因为本案成功开发发明了有利条件。从综合原因来看，本案是机遇和风险并存，机遇和挑战并存，只要能采取一定方法吸引住关键商户并帮助关键商户留住关键终端，处理了本案开发关键障碍，则本案就能开发成功，实现其正常财务效益。第一章 项目提出背景及必需性分析一、项目提出背景鞋类商品作为人民群众必需生活消费品，有着巨大市场，十年前全国人均消费仅为35元,现在,这个数字已经达成180元(在中国发达地域人均消费已经达成320元)。中国是世界鞋业产销第一大国，现有7200多个制鞋企业，已形成广东、福建、温州、成全部、重庆等五大鞋类生产集散地，在我们这个年产60亿、年消费25亿双鞋国度里，鞋类交易平台建设有着很关键意义。武汉在中国腹地，素有“九省通衢”之称，是华中地域中心城市，长江中游最大流通中心之一，为内陆最大交通枢纽，其铁路、公路、水运、航空交通网络十分发达。全市总面积8467平方公里，总人口830多万，居民人口660多万。武汉市周围400公里范围内有45个中等以上城市，1.83亿人口，占全国人口总数21.3%。武汉在历史上一直是我中国地最繁荣内外商贾云集商埠，最大商品集散中心。改革开放以来，武汉市多种物流贸易商业形态不停涌现，以汉正街为代表各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场交易活跃，成为华中地域最引人注目标商品集散地。据统计，武汉市实现社会消费品零售总额770亿元，居全国15个省级城市第2位，各类批发市场交易额达700多亿元。著名国家级汉正街小商品市场，有30多个室内专业市场，经营6万余种商品，日均客流量20万人次，年销售额180亿元，占全市批发零售总额12.2%。深厚商业文化底蕴、独特区位优势、巨大消费市场、良好经营气氛，形成了武汉在华中地域物流领域集聚和辐射独特优势。大兴路鞋业批发一条街始建于一九九三年八月，当初由在清芬路从事鞋类批发经营活动七十多家温州籍经营户在现任江汉区个协温州鞋业协会会长陈秉西带动下自发组织筹资，在大兴路61号武汉球墨铸造企业原厂址内改建创办了武汉市第一家鞋类专业批发市场，从而带动了大兴路鞋业批发一条街形成。经过十年来发展，现在大兴路地域有大小鞋类批发市场7个，拥有经营门面800余间，经营户1628户，经营品种齐全，中国外著名品牌如吉尔达、红蜻蜓、老人头等在此均设有总代理处，年销售额达15亿元，幅射湖北省周围六个省市，已成为华中地域鞋类产品销售、集散中心。然而受市场经营条件限制，大兴路地域鞋业批发市场群和武汉市652个商品交易市场一样，集中在市中心区，占据黄金地段，其建场当初就遗留下很多问题逐步显现出来。关键表现在：a.市场硬件设施差，安全隐患严重大兴路地域在武汉市城市中心，属市民集居密度一类区，人口密度大，城市道路交通本身就满负荷。因为大兴路地域鞋业批发市场群存在，使得该地域更是人货为患，行人出行全部感困难，交通严重堵塞。同时，现有市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成，缺乏统一计划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居现象，鞋类产品是易燃物品，一旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这全部给防火安全埋下了极大隐患。虽经过历年来数次整改，均未能得到根本处理，市场管理者及经营者在担心害怕中度日，一旦出现问题后果不堪设想。b.市场缺乏发展现代商业、物流业空间现在大兴路地域鞋业批发市场群环境和空间显然不能满足现代商业、物流业要求。仅从物流、仓储配送方面来看，鞋类产品产地来自温州、广东、福建等外省市，货物销售幅射全省各地及周围六省市，鞋类产品包装体积大、流量大，现在年吞吐量约150万m3，折标准集装箱2.6万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能立即进入城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以立即疏运出去。因为物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，至使部分外省经销商被迫转往郑州、合肥、南昌、长沙等地购货，客源大量流失，这是近两年大兴路地域鞋业批发市场群不能像以前那样快速发展关键原因。c.影响城市环境卫生，治安形势严峻大兴路地域在中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经营者及服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关治安管理带来极大压力。同时也带来一系列社会问题，如计生管理、暂住人口管理等问题。因为在这狭小地域集居如此大密度人口和大量流感人员，所产生生活垃圾、城市噪声等严重影响者市民正常工作、生活、学习及城市环境卫生。d.市场散乱，缺乏统一管理现有市场各主办单位各自为政，部分市场主办者，仅为了市场经济效益，而缺乏相关服务，如保洁、保安工作等，疏于管理以致经营者或消费者利益受损害事件时有发生，而得不到有效保护。同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，尤其是产品按行入市问题无法处理，也加大了政府职能部门监管难度。e.经营成本较高，经营效益受影响老城区物业租赁成本高，部分店铺年租达15万元，相当于购置本项目店铺首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现有周围环境条件更谈不上发展商品展示、信息服务、办公设施、服务设施等现代商业所必需配套条件，基础上限制了现有鞋业市场深入发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。f.拆迁在即，现在市场将面临消失依据现行城市发展计划，该地域是武汉市“两江四岸”计划关键拆迁区域之一，现有市场群多数在该计划区域内，拆迁在即，现在市场将面临消失危险。立即出台武汉市商品交易市场管理条例，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大型交易市场加以限制，鞋类交易批发市场不可能继续在该地域重建，只有将现有市场迁出中心城区，才能寻求长久稳定发展。g.类似问题普遍存在于江汉区其它鞋类、鞋料批发市场经过对汉正街、清芬路为代表武汉其它鞋类、鞋料市场经营户规模调查显示，江汉区分布有其它十三个鞋类、鞋料批发市场，942户一级批发商，她们一样面临地处闹市区，物流不畅，经营空间深入拓展困难等很多问题，和大兴路地域鞋业批发市场相比，规模更小，愈加分散，现有经营环境完全不能满足现代商业及物流业发展需要。在猛烈市场竞争中，因为软硬件环境不配套，处于竞争劣势状态，迫切需要寻求新发展空间，保持华中地域鞋业、鞋料批发零售龙头地位。针对上述问题，6月，江汉区个协温州鞋业协会经过充足调研，形成兴建“华中鞋业商贸城”动议。江汉区政府、江汉区新华工业区指挥部等方面对此议进行了认真研究，充足肯定了兴建该项目标意义。并取得了武汉市及江汉区计委、城市计划部门等对此项目标肯定，并就项目选址等提供了支持。二、项目建设必需性a.是深入加紧武汉市建设国际性大城市需要大兴路地域鞋业批发市场群在“二江四岸”改造关键区域，依据城市总体计划和商业布局总体计划，该区域应建成高起点旅游观光、娱乐休闲、大型购物现代化城市商务区和高尚滨江生活区。该鞋业批发市场商品单一、附加值低、人流物流大，市场布局和经营混乱，不仅本身生存发展受到严重制约，更不符合城市建设发展大局。所以，迁建鞋业批发市场，腾出黄金地段，才能改善城市环境，提升城市品味。b.是江汉区实现城市新区商业化改造需要本项目建设拟选址在城镇结合部姑嫂树村内，该地域为市区城中村，按江汉区城市发展计划要求，是应关键拆迁改造、建设成商业区，因为该区域民居密度高、拆迁量大，区域内还有12家集体企业，濒临破产，缺乏资金进行企业改革，增加了这一地域改造费用，通常项目无法承受其土地开发成本，致使这一地域城市改造问题迟迟不能推行。本项目标建设为这一地域拆迁改造和企业改革提供了契机。老市场搬迁和新商贸城建成，将使两地根本离别污水横流、垃圾遍地、空气混浊生活环境，有利于促进城市区间协调发展，满足城市管理和发展需要，综合效益显著。c.是江汉区乃至武汉市加紧发展第三产业需要加紧发展第三产业，改善三产业结构是武汉市“十五”计划关键，物流业是第三产业关键，大力发展非公有制经济是带动武汉经济快速发展关键举措之一。商贸业是江汉区支柱产业,依据江汉区政府加紧发展第三产业，改造、提升传统市场，创新商业形态要求，项目建设实施后，将显著地改善招商引资软硬环境。本项目置业业主绝大部分是外地客商，使这些客商从租赁房屋经营，到购置商铺、住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，加紧武汉引进市外资本起到关键作用，估计会给新区内引外联投资20多亿元。同时，吸纳大兴路地域鞋业批发市场群以外鞋类、鞋料经营户入驻。使华中鞋业商贸城真正成为立足于武汉，辐射湖北及周围华中地域鞋业及鞋料批发、零售一级市场，增加市场集聚及辐射能力，大幅度扩大市场规模。并在此基础上，吸引外国品牌进入市场，将境外优异管理模式及资本和现代化经营场所和市场资源相结合，促进武汉市重整鞋业市场资源，拓展功效，提升品味，高位发展，吸引更多企业尤其是有实力著名企业入市经营，使武汉真正成为华中地域鞋类商品集散地，深入巩固和提升武汉在华中地域鞋业物流龙头地位，推进整个武汉市鞋业市场可连续发展。d.是适应该代商业、物流业发展趋势需要鞋类商品作为人民群众必需生活消费品，有着巨大市场，武汉市鞋类、鞋料批发市场从无到有，从小到大，到现在，经营户从不足100户发展到2600余户，这些市场集中了来自温州、广东、江苏、上海等中国外著名品牌，众多著名企业纷纷在此设有总代理、总经销。这些市场立足于武汉，辐射湖北全省及周围6个省市，年销售额约为20亿元人民币。成为了华中地域最大鞋类商品销售集散中心。同时，也成为武汉市关键专业批发市场。据估计，以后十年，武汉鞋业交易市场发展速度将大大超出前十年，其进出交易规模将达成85亿元，成为武汉市最具潜力商品交易市场。但现代商业、物流业要求商品交易市场同时含有商品展示、批发零售、专卖营销、区域连锁、仓储配送、办公服务、游购娱配套等“七位一体”综合服务功效，现有大兴路地域鞋业批发市场和武汉其它鞋业市场经条件均离此要求相差甚远，市场环境和服务功效完全不能适应以后武汉鞋业市场发展需要。 总而言之，建设华中鞋业商贸城项目是广大鞋业商户迫切需要，也是深入调整市场布局，加速发展城市经济，改善城市面貌关键举措，建设是十分必需。第二章 项目市场研究一、武汉市鞋业市场发展现实状况和趋势分析（宏观）1、武汉市鞋业市场现实状况武汉市鞋业批发市场关键分布在大兴路及汉正街等地域。大兴路鞋业批发市场在汉口中心区，该市场立足武汉、辐射湖北全省及周围6个省市（包含湖北、湖南、四川、重庆、安徽、江西等地域），销售额15亿元，涵盖人口2亿人。经过十余年发展，已成为周围地域鞋类商品集散中心。但伴随鞋业市场飞速发展以城市功效提升，市场对城市交通、形象方面带来了较大影响，其本身发展也因为区位、用地、交通条件等受到限制，关键表现在：1）符合城市计划布局。武汉市“两江四岸”工程立即改造大兴路以南市场用地为商贸城（已挂牌出让，正在拆迁），7个市场中4个市场拆迁在即，需要另觅经营场所。2）交通运输受到限制。因为多个市场均在中心城区，周围居民高度集中、交通流量大，境外大型货车进入市区受到严格交通管制，外地货物无法立即进入城区，内部货物也不能立即输出到周围省市，市场交易已无法适应该代专业批发市场流通速度日益提升要求、物流不畅。3）市场规模小，发展受到制约。因建成年代较早，受当初多种条件限制，市场容量较小，经营面积及仓储面积较小，难以形成规模效应。同时大兴路市场货流关键经过10米宽道路停车、卸货、装货和疏散，并和市内人流混杂，物流及疏散用地严重不足，不能适应日益发展壮大需要。4）市场硬件设施差，市场安全隐患严重。现在经营场所经营条件十分简陋，人货混居，同时鞋类产品又是易燃有毒产品，消防隐患严重，被列为武汉市关键消防隐患地域。5）配套服务设施不完善。市场管理混乱，配套设施不足。基于上述很多方面矛盾和问题，加之中心区租金年年上涨，经营成本增加，已严重制约了现在大兴路鞋业批发市场深入规范和发展。武汉市关键鞋业批发市场分布于大兴路以外还有汉正街、清芬路等地域，鞋料市场分布在汉西、乔口等地域，因为这些批发市场均在老城区中心地段，也面临着和大兴路市场类似问题，市场规模小且分散，设施简陋、品位低下、管理落后，已严重制约了市场扩大和发展。在市场经济下，市场集聚和发展，专业市场创新整合，是市场发展唯一出路。同时从武汉市商业市场分析，实现商品交易市场所理布局，创新商业形态，提升市场功效和品位，实现可连续发展，已成为建设国际性大城市必由之路。2、鞋业市场发展趋势经过对全国有名小商品城-浙江义乌考察研究，我们发觉中国批发市场发展正处于由平面扩张为主转向提升内涵为主转型时期，现代批发市场展现出由小规模、分散化经营向规模化、集约化、专业化经营转变趋势，市场规模展现出由小到大，区位从城区中心到城区边缘移动改变趋势。商品档次、市场品位逐步提升，配套设施逐步完善，交易手段逐步向网络化、信息化转变。所以，本项目应顺应新型批发市场发展趋势，经过对武汉现有鞋业批发市场整合，改造、提升传统市场，创新商业形态，走规模化、集约化新路。所以，项目应立足大兴路鞋类市场群扩容性搬迁，考虑华中地域鞋类、鞋料市场集聚性发展需要，努力争取新建市场功效提升和品位提升。二、项目微观情况分析1、项目标区位特征江汉区在武汉市东北部，东邻黄陂区，南傍长江，和武昌区和青山区隔江相望，西接江岸区，北和东西湖区接壤。全区户籍人口61.28万人，土地面积64.24平方公里，是武汉市政治、文化、信息中心，市委、市政府及市直属机关90%设在该区内，是武汉商贸关键组成部分。这里聚集有武商、武广、中百、沃尔玛等中国国际著名零售企业。著名国家级汉正街小商品市场，有30多个室内专业市场，经营6万余种商品，日均客流量20万人次，年销售额180亿元，占全市批发零售总额12.2%。深厚商业文化底蕴、独特区位优势、巨大消费市场、良好经营气氛，形成了江汉区在武汉乃至华中地域物流领域集聚和辐射独特优势。90年代以后，全国金融机构纷纷选址江汉区建设大道，形成了建设大道金融一条街，这里高楼大厦云集，高级写字楼、酒店、酒吧应有尽有，集商贸、金融、办公、休闲于一体，成为武汉市对外交往一张城市名片。更深入提升了江汉区作为武汉商贸中心地位。2、项目潜在用户群体、市场容量及购置心理分析1）目标用户群体l大兴路市场群现有经营户；l大兴路以外鞋类鞋料市场经营户；l中国外品牌代理商及投资置业人群。2）市场容量分析武汉市鞋业批发市场是华中地域最大流转型鞋业交易市场，大兴路地域鞋业批发市场，现在营业面积30000平方米，经营户数1628户，从业人员近万人，实现市场成交额15亿元人民币，上缴税金3000万元；汉正街、清芬路为代表武汉其它鞋业鞋料市场经营户规模大致是汉口现有鞋城经营户541户，武汉鞋料批发市场现在经营户401户，两个含有代表性鞋类市场群经营户户数累计942户，实现市场成交额5亿元人民币，上缴税金1000万元。从三个代表性市场经营户来看，其总数约为2600户，考虑到大兴路改造搬迁和新建市场对大兴路以外市场经营户吸引，其潜在用户最少有户，可见其市场容量是相当可观。潜在用户群体估计：以现有经营户为主，基础转入新市场以集资股东为关键，江汉区鞋业个协组织现有需拆迁1628户鞋业专营经营户，以业主购置和租赁方法进入新华中鞋业商贸城。表3-1 大兴路地域鞋类市场群经营户群搬迁部分统计表市场名称经营户户数市场名称经营户户数大兴路市场201大兴鞋城93金兴童鞋城142万宝鞋城167鼎力鞋城417万商鞋城42银河鞋城566(1-3层)合 计1628户大兴路地域以外鞋类、鞋料市场群入驻部分华中鞋业商贸城项目标建设并不是仅限于大兴路地域鞋业批发市场拆迁改造工程，而是经过该项目标运作，发挥市场集聚效应和规模效应，吸引武汉及其周围地域鞋业鞋料经营户进入市场，建立一个立足于武汉，辐射周围华中地域鞋业及鞋料批发、零售一级市场。对以汉正街、清芬路为代表武汉其它鞋业鞋料市场经营户调查显示，大约有45%经营户迫切期望迁入，估计情况见表3-2、3-3：表3-2 武汉大兴路地域以外鞋城现有经营户基础情况市场名称经营户户数市场名称 经营户户数新兴鞋业批发市场60紫阳平价鞋城15新涛鞋城70新华鞋城30浙江鞋城76晴川桥鞋城60八宝鞋城100昌隆鞋城50鹿城鞋城30盛源鞋城30合 计541户表3-3 武汉鞋料批发市场现有经营户户数基础情况市场名称经营户户数汉来市场172硚口市场43清芬路市场186.合 计401以上两个含有代表性鞋类市场群经营户户数累计942户。同时因为“华中鞋业商贸城”项目标建设不是大兴路地域鞋业批发市场群简单复制，其目标定位是将此项目根据未来鞋业批发零售市场发展目标和现代物流发展方向，要求集贸易、物流、信息、服务于一体，形成完整配套体系大型专业鞋业商贸中心。利用本项目完善市场网络和经营设施条件，估计能够吸引中国外著名品牌及代理商进驻量大为增加，估计将增加10%。从以上统计数据来看，估计将有2600户潜在用户群体。可见其潜在用户群体还是相当庞大。3）目标用户群体购置心理分析经过对上述市场经营户调查研究，我们发觉，在这些潜在用户群体当中关键存在着以下多个购置心理：a)由租户向业主转变要求。现有大兴路地域除鼎力鞋市外，其它六个市场经营户均以租赁方法取得商铺经营权， 25平方米左右经营铺面，年租金通常在3-5万元，且租赁费用呈逐年上升趋势。现在因龙王庙改造，大兴路鞋市一间25平米铺面转租金竟高达10万元/年以上，而且还十分抢手，造成经营者经营成本大幅上升，所以，经营户中大多数人全部想有自己置业。b）、置业投资。现在因为股市行情低迷，房地产行业以其高增加、高回报吸引了广大投资者，而在众多房地产产品当中，商铺更是成为众多投资者追捧对象。从大兴路鞋市商铺市场表现和我们调查结果来看，众多潜在用户全部表示了明确投资意向。如一间60平方米商铺，售价8000元/平方米计，售价为48万元，若用于租赁经营，以每十二个月8万元计，不考虑资金时间价值，其静态回收期只有6年，其回报率是相当可观。精明投资者当然不会错过。可见，稳定用户群体及众多置业投资者是本项目成功最大确保。第三章 项目环境分析一、地块环境1、土地性质综述项目选址于武汉市江汉区新华下路和潇湘路交界原武汉东风锅炉厂厂址内，项目净用地约55亩，计划建筑面积约7.3万方，建成以后将能容纳1500户左右经营户进场经营。2、地块周围景观本案北面和南面是部分老工业厂房和由老厂房改成管材批发市场，视觉环境较差，但西面是中高级小区新华家园，临街为好美家、三五酒店、武商议贩店、招商银行、工商银行等，商业气氛较为浓厚，炫目标立面装潢，独特建筑模式，为本案丰富了区域视觉环境，提升了区域层次。3、地块周围交通条件本案北接张公堤，南连发展大道，向东通金桥大道，含有很好货运条件。对大物流形成含有客观条件。4、地块周围配套设施本案对面就在于武商议贩店，好美家、三五酒店和银行和成片居民区，生活及商业配套设施相对齐全。而且本案周围有新华路管材批发市场、潇湘路装饰建材市场等批发市场，对本案聚集人流、加速形成大物流条件含有一定促进作用。二、项目地块优劣分析（SWOT分析）1、优势分析地理位置优势：该地块处于城郊结合部，交通方便，运输条件很好，是现代大型物流中心布局理想区域。关键商户优势：我们股东就是关键商户一部分，并在大兴路关键市场老市场含有相当号召力。成本优势：相对于市中心大兴路，项目标土地成本较低，含有较大成本优势。配套优势：周围分布大型便民超市武商议贩店和唐家墩购物广场、三五酒店、市中心医院；四家银行招商银行、工商银行、中国光大银行、中国信合，现在配套方便市场形成。政府支持：此项目是湖北、浙江两省签约项目，受到了武汉市市委市政府高度重视和支持，被列入江汉区关键建设项目。政府支持项目成功最大保障。2、劣势分析物流组织困难：大兴路物流组织完全依靠于汉正街，且托运通常为多个商品组合，依靠鞋城重组物流困难较大，而仍然依靠汉正街物流又很多不便。 客流组织困难：大兴路客流组织也依靠于汉正街，客流组织体系较为完善，而本案脱离了汉正街，要重新组织客流存在较大困难。脱离了汉正街品牌影响：汉正街商品种类丰富，方便多元化经营户打货，脱离汉正街后，肯定要损失部分多元化经营用户。重塑鞋业批发市场品牌：到大兴路打鞋已成为用户一个习惯，假如大兴路鞋业批发市场继续存在，我们市场将难以生存，我们和大兴路市场是你死我活竞争关系。项目地块规模偏小，对应配套设施难以全部满足，周围即使会自然形成相关配套，但没有整体计划，且含有落后性。3、项目标机会分析正值大兴路改造契机：大兴路南面四个鞋市场已经确定要拆迁，为我们介入鞋城建设提供了机会。龙王庙商贸中心定位集购物、餐饮、休闲娱乐为一体大型专题购物广场，其建筑形式为地上十层，地下二层，经营可能性往零售转型。龙王庙商贸中心成本很高，其售价或租价肯定很高，而鞋类批发商户能够承受成本不如服装，其可能放弃鞋类批发一块。4、项目标威胁分析龙王庙拆迁改造是逐步进行，并未形成市场大动荡，要吸引那部分商户离开大兴路存在着一定困难。老市场改造没有确定日期，商户全部愿意继续在此经营，而不愿变动，银河市场经营稳定且规模大，很多原因将商户稳定在大兴路经营。本案竞争对手龙王庙定位即使可能往零售转型，可也不能确定不会做批发市场。本案竞争对手康奈国际鞋城和鼎力市场商会合作，可能对本项目动员鼎力市场商户存在不利影响。三、结论经过以上分析我们能够看出，本案是机会和风险并存，其运作成功关键取得政府深度支持和怎样吸引关键商户。本案同大兴路市场群关系基础上是你死我活竞争关系，假如政府有深度政策支持，如采取掐断大兴路市场货运条件、以消防未达标为由限制市场发展等举措，限制老市场支持本案发展，不然大兴路鞋城搬迁将很困难，本案运作也将存在较大风险。同时怎样吸引关键商户也将是本案面临一个较为棘手问题，首先大兴路部分市场拆迁给本案建设带来机遇，但其次是怎样吸引关键商户和帮助用户留住关键终端问题，假如不能帮助关键商户留住关键终端，同时大兴路又难以做到整体性搬迁，则本案建设将面临着较大风险。第四章 地块建设条件一、工程概况1、项目选址鹿迪鞋城选址于武汉市汉口姑嫂树路12号，基地西临姑嫂树路，南临潇湘路，北侧和东侧均为30M宽计划道路。计划用地面积约为37000平方米。2、经济指标总用地：37000平方米总建筑面积：73260平方米（不含地下室）其中：市场用房（带阁楼仓库）54878平方米办公用房9438平方米仓储用房8944平方米建筑密度：49.7%绿化率：30.4%容积率：1.983、建设目标武汉鹿迪鞋城拟将建设成为一个集商铺、仓储、办公配套、停车、餐饮等多个功效为一体，涵盖批发、零售、商品展示、新品公布、网上交易等多个购物方法，立足于大兴路鞋类市场群扩容性搬迁，考虑华中地域鞋类、鞋料市场集聚性发展需要，努力争取新建市场功效提升和品位提升，将鞋城建设成为辐射全省、面向全国现代化、综合性大型鞋类批发市场。二、建筑布局基地内部署整体式商场，基地东首，沿计划道路设置仓储，商场和仓储，商场和仓储之间由多层物流通道及商业步行街相连。板式高层办公楼，设在基地北侧。基地南侧设有商场入口、人流集散广场及商场宣传活动、休闲演示广场，而北侧设商场内商业步行街入口景观广场，地面停车场等。三、交通组织1、人流：人流组织关键考虑步行人流，车行人流。步行人流由城市人行道出入基地内步行街入口广场或商场入口广场。车行人流由地基北侧计划道路入口，经停车场（包含地面、地下室、屋面）停车进入商场、办公楼或仓储；或由潇湘路出入口，经商场入口入广场临时停靠出入。2、物流：物流由东侧或北侧计划道路物流出入口，出入基地，直接停靠卸货平台，或经由环形坡道，物流通道出入仓储。人流物流二者流线明确互不干扰，形成相对独立系统。尤其设置多层物流环形环道能大幅提升物流配送效率，对提升二、三层商场商业价值起巨大作用。3、停车：物流停车安排在基地北侧，就近仓储部署；人流停车，除部分地面外，充足利用地下室，屋面空间处理日益增加停车要求。四、给排水设计1、生活给水系统水源：以城市自来水网为水源，二路DN200给水管引入，在基地内侧形成环状。生活用水量统计：办公部分最大日用水量25M3/D，商场最大日用水量以280 M3/D计，其它用水量以50 M3/D计，则累计本工程最大日生活用水量约为355 M3/D。给水系统：本工程给水采取分区给水方法。给水系统共分2区，地下室到四层为低区，用水由市网直供。五层九层为高区，由生活水池、变频调速水泵联合供水。生活水池，水泵房设在地下室。用水量按功效分别单独计量。室外由市网接二条DN200给水管，在地块内连成环状，生活、消防适用。2、排水系统排水量：最大日排水量按最大日生活用水量85%计，则排水量为300 M3/D。排水方法：室内排水采取污废合流系统。高层污水立管设置专用通气管通气，多层商场污水立管设置伸顶通气管通气。污水聚集后，经化粪池处理后排水市政污水管道。屋面雨水系统设计重现期为2年，雨水管道配合建筑专业部署。室外雨水经搜集后就近排入市政雨水管道。地下室排水设置集水坑，由潜水泵提升排至室外。3、消火栓系统消火栓用水量计算：本工程由一栋高层办公楼、大型多层商场、多层仓库组成。消火栓用水量按用水量最大建筑物一次消防用水量考虑，则室外消防用水量30L/S，室内用水量30L/S，室内用水量30L/S，火灾延续时间3小时。室外消防系统：室外消火栓管道系统和生活给水管道适用，给水环网上设置地上式室外消火栓。室内消火栓系统：采取临时高压系统。高层屋顶设一座18M3消防水箱，地下室设置720 M3消防水池和水泵房，消防水池分为二格。系统竖向不分区。消火栓按任何层一点两支水枪抵达为标准进行部署。动压超出50M消火栓采取减压消火栓。4、喷淋系统本工程在室内满堂设置自动喷水灭火系统。其中仓库按仓库危险级部署；商场、地下室汽车库按中危险级级设计；办公楼部分按危险级级设计。五、电气设计1、动力配电：包含电梯等设备配电及其控制；工程设10/0.4KV变配电所。自备电站设计按平时确保二级负荷用电，火灾时确保一级消防用电和满足大容量电机开启要求确定发电机容量为200KW。2、电气照明：包含通常性室内外照明、应急照明、疏散照明；3、雷接地系统：采取屋顶避雷带防雷，柱内主筋作为引下线，接地采取联合接地极，在底层设总等电位端子箱，把全部进出建筑物金属管线及建筑物金属构件和总等电位端子箱连通，在卫生间等处作局部等电位联接。4、弱电设计：电话、信息网络系统；有线电视系统；安全监控系统，在鞋城各出入口、楼道、停车场所适位置安装一定数量CCD摄像头对小区进行全方位监控。六、电气消防本工程依火灾自动报警系统设计要求，采取以下方法以消除电气火灾隐患，立即监控火灾事故发生：1、先在电气设备材料选择上采取阻燃管线材料。2、整栋楼设有以烟感温感为主火灾自动报警系统，火灾广播系统和火灾通讯系统。3、自动报警区域均设有手动报警和消火栓报警。4、在设有火警系统场所设火灾疏散指示和事故应急照明系统。七、通风系统1、商场：设置机械排烟系统，并和平时机械通风系统适用。平时采取机械排风，失火时采取机械排烟。2、办公楼：楼梯间及适用前室采取自然排烟，消防电梯前室设置正压送风系统。3、仓储：设置机械通风系统，排风量按4次/小时计算。第五章 项目投资经营方案一、投资组合方法本案用于开发投资资金起源关键有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方法以下：自有资金部分由企业自筹，其中作为武汉鹿迪投资投资方武汉瑞隆实业出资4000万人民币，控股方武汉南国置业投资9320万元，自有资金全部用于投资。向银行抵押贷款10000万元，用于项目建设。不足部分用预售收入再投入。二、资金运作方法在项目标前期，将聚集到自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在取得土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当主楼建设快要封顶时候，可进行预售，预售收入再投资就可将整个项目投资完成。第六章 项目投资估算及资金筹措计划一、项目标关键经济技术指标本项目标关键经济技术指标以下：a、建设规模：计划总用地面积 37000平方米；总建筑面积 73260M2;总建筑基底面积 18389 M2,地上三层，局部四层；容积率 1.98;建筑密度 49.7%；b、项目建设期 1年；c、项目总投资 30371.8万元；二、项目投资测算序号项目名称建筑面积M2单位成本单项总成本销售单价备注一土地成本55.5亩240万/亩13320二前期工程费379.01勘察、计划设计费、监理费等7326050366.3建安成本*3%2可行性研究费12.7建安成本*0.1%三建筑安装成本12686.8一)土建成本7326010008.81商场、办公楼6431610006431.62仓储8944800715.53地下室113782275.64区间道路、管网及绿化7326080586.08二)安装成本732602678.021给排水及消防系统7326070512.822变配电、电力及照明系统7326050366.33弱电系统7326030219.784空调通风系统73260120879.125电梯70010部货梯、10部扶梯四直接成本小计26385.8五管理费用380.6建安成本*3%六财务费用580建设期内年平均贷款1亿，建设期内均匀投入。七销售费用1579.1销售收入*3%八不可预见费1446.3(四+五+六+七）*5%九总成本累计30371.8十销售收入52636.4商铺5487843902.48000办公94383775.24000仓库89442683.23000地下室113782275.6十一营业税及附加3684.5销售收入*7%十二土地增值税4021.0增值额*30%十三利润14559.1 十四企业所得税4804.5十五净利润9754.6 十六净利润率32.12%三、资金筹措计划1、项目总投资（不包含开发期间税费） 依据国家和相关部门相关项目总投资要求，本项目标总投资=建设投资+建设期贷款利息+铺底流动资金=30371.8（万元）。2、资金筹措方案2.1资本金及起源依据国务院国发199635号文要求，本项目企业应含有不低于项目总投资35%资本金，即30371.835%=10630(万元)，所以本案企业自筹资金为13320万元。本项目所需资本金由企业用自有资金投入。2.2建设投资资金起源建设投资30371.8万元中。计划向银行申请长久贷款10000万元；企业自筹资