某物流商贸城项目可行性研究报告.doc

可行性研究报告云南省某市某物流商贸城项目可行性研究报告目 录第1章 总 论11.1 项目背景11.2项目概况11备注141.3 结论与建议151.4 主要经济技术指标14第2章 市场预测162.1 需求分析162.2 市场现状调查162.3 产品供需预测222.4 价格预测292.5 竞争力分析302.6 市场风险分析31第3章 建设规模与建设方案323.1 建设规模方案选择323.2 产品方案选择38第4章 场址选择434.1 场址所在位置现状434.2 场址建设条件454.3 场址方案比选49第5章 技术设备工程方案545.1 技术方案选择545.2 主要设备方案选择605.3 工程方案选择62第6章 总图运输与公用辅助工程656.1 总图布置方案656.2 场内外运输方案696.3 公用工程与辅助工程方案69第7章 节水节能措施727.1 节水措施727.2 节能措施72第8章 环境影响评价738.1 场址环境条件738.2 项目建设和生产对环境的影响738.3 环境保护措施方案768.4 项目环境影响评价78第9章 劳动安全卫生与消防809.1 劳动安全卫生809.2 消防设施80第10章 组织机构与人力资源配置8210.1 组织机构设置及其适应性分析8210.2 人力资源配置8310.3 员工培训84第11章 项目实施进度8511.1 建设工期8511.2 进度安排85第12章 投资估算8812.1 基础数据8812.2 建筑投资估算89备注9212.3 建设期利息9612.4 项目总投资96第13章 融资方案9713.1 资金筹措9713.2 融资方案分析9713.3 融资风险分析9713.4 项目融资建议98第14章 财务评价9914.1 财务评价基础数据与参数选择9914.2 营业收入及税金10014.3 成本费用估算10014.4 融资前财务现金流量分析10114.5 融资后财务现金流量分析10114.6 财务评价结论102第15章 社会评价103第16章 风险分析10516.1 项目主要风险因素识别10516.2 风险程度分析10516.3 防范和降低风险的对策106第17章 研究结论与建议10817.1 推荐方案总体描述10817.2 主要比选方案描述11117.3 结论与建议111附表18附件 建设项目可行性研究报告编制委托书附图 某 物流总体规划 区域位置 某 物流总体规划 现状地形 某 物流总体规划 总平面图 某 物流总体规划 总体鸟瞰 某 物流总体规划 功能分区 某 物流总体规划 交通组织 某 物流总体规划 分项指标 某 物流总体规划 建筑风格137第1章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称云南省某市某物流商贸城项目1.1.2 项目承办单位概况项目建设单位：某金远物流有限公司（云南鑫盛物流有限公司在某注册成立的控股公司）云南鑫盛物流有限公司的前身为云南省金属材料总公司，成立于1963年1月1日，2008年8月8日整体改制为有限责任公司。公司注册资本金7000万元（实有资产市场价近4亿元），在昆明地区和曲靖地区拥有5条铁路专用线和800余亩仓储场地，主营仓储物流、金属材料和矿产品贸易以及新型墙体材料的生产，为专业化的大型物流企业。2005年公司成功实施了经营结构的战略转型，由物资贸易企业转型为现代物流企业。2006年，公司率先在云南省物流行业中开展了ISO9001：2000质量管理体系的“贯标”工作，并顺利通过了体系认证。2009年，经中国物流与采购联合会评估确认，成为云南省二家4A级综合服务型物流企业之一。2009年，公司所开展的动产抵押监管业务获省国资委科技创新奖。2007年8月，公司所属的“云南省钢材市场”被中国物流与采购联合会评定为全国第三批推进流通现代化重点批发市场，这也是云南省首个被评定授予的国家级重点批发市场。公司现有从事物流、贸易和生产的控股子公司8个；拥有年吞吐量200多万吨，网络遍及全省的大型专业物流中心云南钢材物流中心；拥有云南省内业务量最大，被多家银行资质认可进行动产质押监管的动产质押监管中心。1.1.3 报告编制依据国务院关于促进流通业发展的若干意见（国发200519号）某工业园区总体规划（2009-2030）某物流商贸城总体规划设计投资项目可行性研究指南市场调查资料项目业主提供的有关资料可行性研究报告委托合同书1.1.4 报告编制原则 （1）符合城市发展规划的原则某市昭阳工业园区规划将箐门片其规划为工业、物流园区。某市项目项目符合某市发展规划的布局要求。（2）符合现代物流的基本要求和发展趋势的原则某市某物流商贸城项目的建设应符合现代物流关于社会物流合理、物流设施完善、物流功能齐备、物流服务内容多样、物流效率高、物流成本低的基本要求。（3）统筹规划，突出重点，分步实施的原则某市某物流商贸城项目的功能构成应按照现代物流的基本要素内容进行统筹规划，建设步骤应强调项目实施过程的重点性和可操作性，在总体规划的指导下分步完善现代物流中心的各项功能。（4）长远规划与分期实施结合的原则一次性编制完整的项目规划，本项目完成基箐门片区某物流商贸城的建设。（5）符合投资少、见效快的效益优先原则。某市某物流商贸城项目的建设规划以充分利用现有的场地、设备设施和环境条件，通过一定的新建和改造，进行资源的有效整合，以达到投资少、见效快，并能充分满足物流市场对第三方物流服务的需要和要求。（6）规划方案优化原则某市某物流商贸城项目的规划方案应借鉴国外和国内一些物流中心的先进经验，拟出二个规划草案，通过有关的比较分析，从中优选出最优方案。（7）坚持项目建设与城市化发展规划相衔接的原则项目建设的规划必须符合某城市总体规划，厂房及物流区建成后入园产业必须符合昭阳工业园区总体产业布局，做到科学规划、布局合理，与其他入园企业建设与管委会园区建设相互促进、协调发展。（8）坚持可持续发展和与地方特色产业相结合的原则要把项目建设与合理利用资源、合理利用土地、保护生态环境结合起来，实现经济、社会与环境协调发展。（9）环境保护原则某市某物流商贸城项目项目为物流服务型的经营项目，本项目建设符合国家产业政策,外环境对本项目无明显制约因素。1.1.5 项目兴建的理由（1）项目为国家、地方鼓励发展的新兴产业随着国民经济的快速发展，上至中央、下至地方的各级政府都普遍地认识到发展现代物流对促进社会经济发展的重要意义，全国各省市都将现代物流产业定为支柱产业，并将现代物流产业视为承载地方经济前进的车轮。2009年3月国务院下发了物流产业调整和振兴规划的通知，提出物流产业的规划目标为：“物流服务能力进一步增强；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上；物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与GDP的比率比目前的水平有所下降”。在物流重点工程方面明确了支持四个方面的物流工程：（一）多式联运、转运设施工程、（二）物流园区工程、（三）城市配送工程、（四）大宗商品和农资物流工程。云南省政府在将发展现代物流确定为云南省的支柱产业的同时，于2008年5月通过云南省发展和改革委员会发布了云南省现代物流业发展规划（20062020年），并于2008年6月发布了80号文件，对发展现代物流提出多项鼓励、优惠政策；某市政府鼓励发展物流产业经济，并2008年7月发布了区域详规，对云南省物流产业的发展做出了宏观规划。2004年云南省政府现场办公会确定了把某市建设成为西南重要的“能源基地、重化工基地、农特产品加工基地和长江上游生态屏障”的战略发展目标，为某市的发展解决了方向性的问题，为物流的发展创造了有利的条件。某市发布的某市“十一五”物流发展规划，明确提出了现代物流在国民经济中的突出地位，对某“十一五”期间物流业发展的指导思想、发展思路、发展目标以及物流布局等进行了详细地规划。规划对某市的物流枢纽的空间布局可以概括为“两个主物流中心、两个次物流中心、七个区域性物流中心、多个特色初级市场”。即建立昭阳、水富两个中心市场，镇雄、巧家两个次中心市场，彝良、大关、威信、永善、鲁甸、盐津、绥江七个区域性市场和多个特色初级市场，明确了物流产业在某经济建设中的重要地位。因此，项目为国家、地方鼓励发展的新兴产业。（2）某市具有开展物流产业的区位优势项目建设所在地某市，从大区域的角度看：位处云南省的东北部地区，云、贵、川三省的交界处，其周边有云南的曲靖市，四川的凉山州、攀枝花市、泸州市、宜宾市，贵州的毕节市、六盘水市、怀仁市、赤水市及其所辖几十个县均为远离省会政治经济文化中心的边远贫困欠发达地区，唯有某市距省会昆明较近且经济相其周边地区发达。因此，某市川南地区、黔西北地区的城市及农村具有一定的的经济辐射作用。从小区域看：某市位处于通往云南省东北部的交通要道上，素有“北大门”之称，某市对处于其北部、并为其所管辖的永善、水富、镇雄、盐津、威信、彝良、大关、鲁甸等县具有物流经济的通道、集散作用，随着某市通往其所管辖各县8条二级公路改造工程的完工，预计某地区的物流经济在未来将会有一个大的发展。（3）项目选址地具有发展物流的交通优势项目选址地具有良好的道路交通条件，从小的区域道路交通条件看，项目建设地点隶属于昭阳工业园区箐门片区，该地点位于某市城区北部，处于某市城区至火车站之间，为朱提大道所贯通，北距火车站仅1.5公里、南距某市城区8公里，再向北2.5公里为某市的环城线某大道，地理位置优势、道路交通条件便利，是发展商贸物流的理想场所。从大的区域道路交通条件看，随着项目所在地某市通往其所管辖各县8条二级公路改造工程的完工，将为项目创造出良好的物流道路交通条件。（4）某地区的经济发展需要现代物流某地区具有丰富的矿产资源和水利资源，素有“金三角”之称。由于自然条件和道路交通条件相对恶劣，开发较晚，最近几年才刚开始开发。当前，某地区的经济开发在水电方面除国家级的向家坝、溪洛渡大型水电站外，还有一些地方性的中小水电站的建设，在煤炭资源利用方面主要是建立火电厂、煤化工企业，各种有色矿产的开采和加工企业已正在建设之中，现已有驰宏锌锗、华电集团、广东电力、地奥集团、万泰集团、云冶集团、伊力集团等大型企业入驻某。分析预测，随着某地区经济的不断发展，对大宗生产资料商品的需求将会有较大的增长，相应的物流商贸将会得到较快较大的提升发展。（5）某地区缺乏大型化和综合性的物流仓储设施由于历史的和自然的原因，某地区的经济发展一直以来都相对滞后，工矿企业较少、商品经济规模小，物流业相对原始，现有的物流设施分散在不同领域，如运输领域和商贸领域的大小货场和仓库等，还没有现代意义上的物流中心或配送中心，这些小而散的物流设施一是规模小，物流设施装备较差、自动化程度低，物流服务内容单一，不能为企业提供一体化的物流服务，二是不能适应当前某地区经济发展对现代物流的需求，项目的建设将对某地区现代物流产业的发展产生较大的促进和提升。（6）项目建设项目业主生存与发展的需要云南鑫盛物流有限公司为云南省内专业从事第三方物流的大型企业，其上级主管单位“云南物流产业集团”是为云南省政府所认定的唯一家大型物流集团，其企业的经营宗旨和经营目标是“发展物流、服务社会、创造价值”，进行第三方物流服务是“云南物流产业集团”与云南鑫盛物流有限公司的主营业务，是企业生存与发展的基础和需要。项目业主云南鑫盛物流有限公司作为云南物流产业集团的骨干企业，现已在昆明地区成功建成云南钢材物流中心，在曲靖建成云南钢材物流中心曲靖分中心，在贵州兴义市建成云南钢材物流中心兴义分中心。着手筹建中的项目有大理、玉溪、蒙自的物流分中心及净用地面积730亩的某某物流商贸城。项目业主的经营发展战略是：“在全省各地州（市）全面建立自己的物流中心，在云南省内形成自己的物流网络，最终实现覆盖全省范围内的物流配送链，成为真正具有现代物流供应链意义的大型第三方物流企业”。某物流商贸城项目的建设，是项目业主在物流产业经营发展战略上的重要组成部份。（7）项目得到各大行业协会的支持项目业主在昆明地区对项目进行了大力的项目推荐和项目招商工作。通过宣传介绍，项目得到了各类商贸企业的看好和支持，代表各类商贸企业的“云南省金属材料流通协会”、“云南省二手车交易协会”、“云南工程机械商会”、“云南摩配商协会”均表示看好某地区未来的发展，积极支持项目业主对项目的开发，愿意入驻某物流商贸城。1.1.6 项目建设的意义（1）项目能够促进某地区的经济发展从社会经济效益角度方面看，拟建的“某物流商贸城”项目，是滇东北地区、川南地区、黔西地区的第一个具有集货物的仓储物流、交易物流及其加工、配送等物流设施为一体，具备多样性、综合性的物流服务功能，具备有物流金融功能，具备有对各类货物的仓储、运输各物流环节实施全面数字化网络化信息管理能力，管理先进、物流配套服务设备设施完善的多功能、大型化、现代化、综合性的大型物流中心。项目建成后，可较大地提升某地区的物流现代化水平，对促进某地区的商品物流、丰富商品供应、降低物流成本、平抑地区物价等方面将发挥积极作用，对培育某市物流产业，培植某市经济新的增长点将具有重要的推动作用。因此，项目的建设，是某地区经济发展的需要。对促进某地区工农业经济发展和人民物质生活的丰富和具有较大社会经济效益。（2）项目具有良好的社会效益项目作为现代物流产业，是融合了运输、仓储、货运代理和信息等多种行业的复合型服务产业，是涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大的新兴产业。项目业主自身在项目的经营过程中在管理、装卸、仓储、配送、保卫、后勤服务等方面的直接用工人数约需454人，进驻项目的经销企业、加工企业的直接用工人数约需4500人，加上项目所带动的运输、餐饮等其他用工，项目所形成的总用工人数将超过5000人，对地方解决劳动力就业，具有积极的促进作用。（3）项目的建设将为地方税收做出较大的贡献项目投入正常经营后，预计项目的经营者每年将实现缴纳各类税金1950万元以上，约500家入场经营的企业每年将实现缴纳各类税金5000万元以上。因项目将某市的各类大宗商品经销企业聚集在了一起，对当地工商、税务部门进行执法管理提供了便利，将极大地降低和减少偷漏税收的行为。项目的建设将为地方税收做出较大的贡献。（4）项目将对某地区的商品销售价格产生价格发现和价格平抑作用项目的建设将形成由众多经销商户在一起进行商品销售的规范大市场，从而促成商品销售价格的公开和透明，商品库存数量的公开和透明，使单个经销商难以形成商品垄断和价格垄断，使经销商难以玩弄投机倒把、哄抬物价的行为。项目将对某地区的商品销售价格产生价格发现作用和价格平抑作用。（5）项目对防范假冒伪劣商品在某地区销售具有防范作用由于项目业主将对整个项目所形成的市场、将对整个项目内的仓储货物实施规范的管理，由于经销商家在市场内的销售行为和销售的商品是在众目睽睽下进行的，使得经销商很难销售假冒伪劣商品，同时，因项目将某市的各类大宗商品经销企业聚集在了一起，对当地工商、质检部门进行执法管理提供了便利。因此，项目对防范假冒伪劣商品在某地区销售具有抑制作用（6）项目能够为中小企业解决融资难的问题中小企业融资难一直以来都是全国性以至是全世界性的难题，动产（各类库存商品）抵押融资是银行近几年来为解决中小企业和商贸企业融资难而实行的一种银行信贷方式。项目业主凭据其具有工行、建行、农行、浦发行、广发行、深发行等全部大型银行所认可的动产抵押监管资质，凭据其每年办理动产抵押监管业务80个亿的业务工作经验，可为进入项目内的经销商、仓储客户提供动产抵押银行贷款的融资服务。项目所具有的融资功能，可解决某地区中小商贸企业、工矿企业融资难的问题，可提升和壮大某地区中小商贸企业、工矿企业的经营实力。 （7）集中规范的物流商贸市场的建立将有助于城市环境的美化一些前期发展较快的城市，如昆明市，因在物流商贸市场的建设上缺乏大的规划和建设，造成了整个城市到处都是商铺市场，城市道路交通拥挤、街面杂乱无章的城市环境现象，给之后城市环境的整治造成了及大的困难。项目将为某市创建一个大型的物流商贸城，商贸城将可容纳为某地区提供大宗货物销售的全部经销商入场经营并仓储其所经营销售的货物。项目的建设，对某市的城市建设和城市环境美化具有积极意义。1.2项目概况1.2.1 项目建设地点本项目位于某市城区北部（某工业园区箐门片区，箐门二纵北延线、箐门一纵北段、景观大道工业园区段、龙泉路工业园区段），临近火车站，距离城区核心区约8公里。项目建设净用地730亩（一期规划建设510亩，二期规划建设220亩）。1.2.2 项目建设规模与目标根据某物流商贸城总体规划设计建设内容，本项目分二期建设。一期拟建东北地块的停车场、钢材物流仓储区、二手车物流区、农资农产品物流区、机电物流仓储区、综合市场，合约510亩。二期建设西南地块的物流生活区、商务区、物流宾馆及配套设施，合约220亩。表1-1 主要建（构）筑物一览表序号建筑物构筑物名称层数占地面积建筑面积结构形式备注一期建设1北向停车场280001100砼框架2钢材物流商贸区152840040000砼框架集中仓储11000010000钢结构经营办公铺面5600030000混合结构露天货场124003二手车市场241930010000砼框架销售服务配套用房2425006700混合结构新车展示218003300钢结构二手车停车场150004农资、农产品物流商贸区151430045000砼框架货物仓储库房153005300钢结构经营办公铺面35900041700混合结构5机电物流商贸区159170045000砼框架货物仓储库房117001700钢结构经营办公铺面15900043300混合结构6建材物流商贸区151450040000砼框架集中仓储180008000钢结构经营办公铺面5650032000混合结构7综合物流商贸区4530000120000砼框架8管理用房25501100混合结构二期建设9南向物流生活区620000110000混合结构10商务服务中心121000070000砼框架11物流宾馆办公配套4123800040000砼框架物流宾馆12200020000砼框架配套商业4500020000砼框架12合计2617505222001.2.3 项目建设工期本可行性研究报告列出实施初步计划安排，供有关单位参阅，最终实施计划将由项目执行单位根据工程进展要求确定。2010年4月2010年8月：完成项目可行性研究报告；2010年8月2010年10月：完成初步设计工作；2010年10月2010年12月：完成施工图设计工作；2010年11月2011年1月：完成一期项目需要招标的设施、设备及工程施工合同签订等工作；2011年1月2011年12月：完成一期项目建设及配套设施的建设；2012年1月：一期项目竣工验收。2012年1月2012年12月：完成二期项目建设及配套设施的建设；2013年1月：二期项目竣工验收。1.2.4 项目主要建设条件项目选址地具有良好的道路交通条件，从小的区域道路交通条件看，项目建设地点隶属于昭阳工业园区箐门片区，该地点位于某市城区北部，处于某市城区至火车站之间，为朱提大道所贯通，北距火车站仅1.5公里、南距某市城区8公里，再向北2.5公里为某市的环城线某大道，地理位置优势、道路交通条件便利，是发展商贸物流的理想场所。从大的区域道路交通条件看，随着项目所在地某市通往其所管辖各县8条二级公路改造工程的完工，将为项目创造出良好的物流道路交通条件。项目区域属于某市规划建设新区，根据某市昭阳工业园区箐门片规划，区域内城市基础设施齐备，供水、排水、供电、通讯等各项基础配套设施正在规划建设中。供水：项目用水由供水干管接支管引入。排水：本项目采用雨污分流，雨水就近排入项目南侧河流中；污水接入市政污水管网，经污水处理厂处理达标后排放。供电：项目用电接城市电网，根据负荷增设变压器，满足用电需求。燃气：由天然气公司供气，供气有保障。通讯：直接由市话通信网接入。本项目的建设生活用水、用电、用气及通讯有保障。1.2.5 项目投入总资金及效益情况本项目建设投资为83049.76万元。其中：企业自筹35%，银行贷款65%。其中：固定资产其它资产费用4161.88万元，基本预备费3187.9万元，建设期贷款利息1603.8万元，无形资产费用11000万元，其它资产费用3500万元。（详见表12-3建设投资估算表）预计本项目建成后，按生产负荷达100%，年经营总收入可达10563.8万元，扣除经营成本3149.12万元，利润总额为7414.68万元，税后利润为4649.84万元。1.2.6 主要经济技术指标表1-2 主要经济技术指标参照序号项目内容指标备注1固定资产费用63758.0676.77%其中：固定资产其它资产费用4161.882基本预备费3187.93.84%3建设期贷款利息1603.81.93%4无形资产费用1100013.25%5其它资产费用35004.21%6总投资83049.76100%7 总用地约68公顷（1020亩）8规划净用地约48.6公顷（730亩）9总建筑面积约52万平方米10建筑基底占地面积约26万平方米11容 积 率1.112建筑密度26%13绿 地 率 15%1.3 结论某物流商贸城项目建成后，其所形成的管理先进、物流配套服务设备设施完善，并具有多功能、大型化、现代化、综合性的物流配套服务体系，将使项目成为滇东北地区、以至川南地区、黔西地区最大的物流中心；项目所属的钢材交易物流中心、建材交易物流中心、二手车交易中心，也将成为滇东北地区、川南地区、黔西地区最大的钢材、建材、二手车交易物流中心。某物流商贸城项目将为某地区提供良好的物流服务基础平台，为某地区的经济发展做出贡献。本项目的建设符合城市总体规划，符合工业化与城市化的推进进程，同时项目的实施将促进某市各项经济和社会事业的发展，增加就业机会，使当地居民的收入水平得到提高，生活水平得到改善，项目的建设是非常必要的。第2章 市场预测2.1 需求分析项目作为以综合货物的仓储经营为主、加工配送与市场经营为辅的现代物流园区，所提供的产品为仓储物流服务，提供物流服务产品的能力为仓储物流设施，其市场预测的内容为：（1）某地区仓储物流设施的供需现状；（2）某地区未来仓储物流设施的需求预测；（3）某地区未来仓储物流设施的供给状况；（4）某地区当前仓储物流服务收费价格水平；（5）某地区未来仓储物流服务价格预测。2.2 市场现状调查现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及其相关信息有效流动的全过程。它是在传统物流的基础上，引入高科技手段和新的理念，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性的物流服务。随着全球经济一体化的进程加快和信息技术的发展，加快发展现代物流，对于优化资源配置，推进经济增长方式和发展模式的根本性转变，提升国民经济运行质量和效益，促进产业结构调整和实现经济可持续发展具有非常重要而深远的意义。2.2.1 国内物流业发展现状1999年11月，我国召开了“现代物流发展国际研讨会”，吴邦国副总理发言指出：21世记的现代物流业将成为中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。我国“十五”计划纲要也把物流列为服务业发展的重要内容，并对信息基础设施、综合交通体系和对外贸易服务等与物流相关的问题提出了很多具体目标和措施，为我国物流业的发展指明了方向；2004年8月国家九部委联合制定了关于促进我国现代物流业发展的意见出台；2006年“十一五”规划纲要又专门列章节提出“大力发展现代物流业”；2007年3月19日，国务院以国发2007年7号文件，下发了“国务院关于加快发展服务业的若干意见”，并指出：“优先发展运输业、提高物流业的专业化、社会化服务水平，大力发展第三方物流。”应该说，物流业在我国虽然起步较晚，但由于政府的重视，近几年发展较快，甚至已经成为部份沿海发达地区发展最快的产业之一。据统计，在最近的10多年里，随着中国经济和对外贸易的快速发展，国内的物流需求量也随之快速增长，中国的社会物流总额近年来保持了25%以上的增长。据中国科学院预测研究中心近期发布的一份报告称，2006年我国社会物流总额达到了73.9万亿元，同比增长23.8%，同时与物流相关的固定资产投资增长也超过了20%，超过了GDP的增长速度。由于对铁路、公路、水路、航空、管道运输投入的增加，国内物流业的经营能力与活动规模迅速扩大，为全国经济发展所带来的物流需求做好了物流准备，同时，各种物流基础设施的改善也为物流市场竞争准备了条件。根据中国加入WTO的有关承诺，2003年底，中国的物流领域已全面开放，外资进入中国物流业的步伐不断加快。DHL（敦豪快运）、APLL（美集物流）、UPS（美联包裹）、马士基、佐川急便、日本邮船、家乐福、沃尔玛等多家国外物流企业进入中国物流市场，并在物流网络、人力资源、服务领域等方面增加投资，不断拓展，扩大经营规模。与此同时，国内的物流也得到了快速发展，据统计，2001年，全国共有物流企业1000多家，主要集中在上海、广东等经济发达地区，2003年，全国的物流企业超过了10000家，到2006年全国的物流企业超过了20000家，国有企业、民营企业、外资和中外合资企业共同构成了中国各具特色的物流企业群体正在形成，各类物流企业通过结成联盟、重组、并购股权，组成规模化、专业化的物流企业，提供区域性、全国性、国际性的多式联运、配送和邮件快递等一站式的全程物流服务。但从总体上看，物流业的发展仍然不能满足经济发展的需要，一是从国内的社会物流成本来看，虽呈逐年下降的趋势，但下降的幅度不太大，据统计，2000年以前，国内的社会物流成本占GDP25%以上，2000年后，社会物流成本逐年下降，至2005年为18.5%，2006年为18.3%，与发达国家相比我国的社会物流成本仍然较高，还有较大的下降空间。二是物流设施供给严重不足，主要是铁路运输供给不足、物流运输方式过于集中于铁路和具有一定经营规模与经营能力的物流企业发展滞后的问题，所提供的物流服务远远不能满足物流需要。三是现有的物流企业普遍存着企业规模较小、管理水平低、物流设施落后老化的问题，造成物流市场分散、恶性竞争激烈、物流操作标准化低、物流企业自身的经营成本较高、物流企业经营效益低下等问题，造成社会物流成本下降的难度增大。四是全国的物流发展不平衡，东部经济发达地区的现代物流较为发达，而西部地区的物流则较为落后，据中国物流与采购联合会组织的“2006年中国最具竞争力50强物流企业”评比结果表明，全国50强物流企业大多集中在北京、广东、上海、浙江等省市，云南省只有云南物流产业集团一家位列其中。因此，建设大型物流基础设施，发展大型化、标准化、现代化的物流企业，是社会经济发展的必然要求。2.2.2 云南省物流业的发展现状近年来云南省物流业处于较快增长阶段，物流基础设施具备一定规模，综合运输网络体系初步形成，交通运输、仓储等传统物流业蓬勃发展，代表现代物流组织形式的第三方物流迅速兴起，但在总体上云南省的物流业仍处于认识起步阶段。主要表现为：（1）云南省物流业发展的整体水平与沿海发达地区相比较仍较落后。2006年社会物流成本为25%，高于全国18.3%的平均社会物流成本。（2）对发展现代物流产业认识不到位，部门、地区、条块分割，制约第三方物流的发展。当前，省委、省政府已将现代物流确定为优先发展的支柱产业，并相继出台了各项鼓励发展现代物流的指导性文件和优惠政策，各地州市也将发展现代物流定位为支柱产业，大力发展现代物流已成为普遍共识。但在总体上对发展现代物流仍停留在认识阶段，对现代物流产业的发展缺乏准确认识和统筹规划，没有建立起发展现代物流的政策支持体系，物流要素分属不同行业和管理部门，管理自成体系，一些大型工业企业继续搞“大而全、小而全”，“产供销一体化”，“仓储、运输一条龙”，导致物流资源分散，上、下游企业之间不能形成良好的供应链关系，部门、地区、条块分割的问题，造成缺乏培育功能齐全、竞争力强的第三方物流龙头企业的机制和环境，造成物流资源利用率低下，广泛采用现代物流面临障碍，致使云南省的物流业发展缓慢，社会物流成本远远高于全国平均水平。（3）物流企业规模普遍较小，缺乏市场竞争能力。云南省现有400多家物流企业，但具有一定经营规模、能够提全国性物流服务和物流总额上亿元的物流企业却屈指可数，多数物流企业在经营服务上仍停留在传统的货物代理、运输、仓储、库存管理的传统物流水平，物流服务水平低，服务内容、方式、手段较为单一，只能提供单项性、分段性的物流服务，普遍存在着经营规模小、经营实力弱、物流服务能力差、经营效益低的问题，与省同省外发达地区的物流企业相比较，云南省物流企业总体上呈“小、弱、差、低”态势，市场竞争力弱，全省近70%的进口和90%的出口物流业务都被广东、上海等地的物流企业承接，难以与省外的物流企业相竞争。（4）产业起步晚，物流设施和技术装备差。由于云南省现代物流产业起步较晚，各类物流基础设施和装备多为计划经济时期的产物，物流服务的标准化、信息化水平较为落后，实出表现在：物流企业经营分散、各自为政，基本未受到应有的市场整合和行政整合；处于物流节点、承担物流集散功能作用的中心地在规划建设上存在着层次较低、基础设施配置不全面、装备水平低的问题，导致物流企业服务效率普遍低下，服务质量满足不了社会商品流通对现代物流的需求，企业经营效益普遍不高。（5）物流企业自身实力较弱，专业化程度不高，第三方物流的发展缓慢。由于大多数第三方物流企业都是从原运输、商业、外贸、物资、供销、粮油等国有企业和各大厅局的供销公司改制转型而成，企业经营实力普遍不强，且因受原有基础设施和经营条件的限制，因而在经营上多数仍停留在传统的仓储、运输业务和服务水平上；第三方物流企业自身实力不强、发展缓慢，形不成完整的物流供应链和综合配套物流服务体系，难以促进企业物流与社会物流的一体化。2.2.3 某地区物流业的发展现状某地区目前还没有大型的物流企业，仅在市区内有零星的小型物流仓库，这些仓库主要是为某地区建材、汽车、机电等商品提供临时货物存放，且均在某市区内，大型集装箱车辆无法在城市中畅通通行，其周边发展受到某城市发展的严重制约。城市发展建设也受到这些仓库的制约。同时，由于目前某地区的物流企业均为起步阶段，受历史原因的影响，零星分布，距火车站、规划的某大道等主要对外通道较远，不利于大宗货物的装卸和运输。本项目的建成将极大的改善某地区物流业的现状，通过集中统一的物流调配，充分利用物流业的长处，带动某地区的经济增长。同时将原某市内零星的物流仓库集中于交通便利的新建城市工业园区内，夜为某城市发展提供了便利条件。2.3 产品供需预测物流业作为一个古老而又新兴、传统而又现代、最原始的劳动与最现代的高科技手段相交织的行业，其在市场经济中的供需状态也表现为具有两方面的特性：一个表现特性是组成物流业的传统部份或原始部份的铁路、公路、航空航线、海运航线的交通条件和仓储设施、运输装备、装卸工具的物流实体基础设施和劳动装备，这一表现特性在市场经济中会发生供给不足和供给过剩的问题；另一个表现特性是由现代物流自身通过现代科技、信息、管理手段所创造出来的旨在能够实现提高商品货物流通的经济性、快捷性、适时性、安全性、准确性并最终能够降低社会物流成本的一体化综合物流服务，就现代物流的这一表现特性来说，市场经济只是向现代物流提出基本的、实质的要求，而具体的现代物流形态、内容、方式、手段却是要靠现代物流企业自身去创造、去满足市场需求。因此，就现代物流的“现代”这一特性意义来说，市场需求是永远存在的，供给是永远都将处于不足的。市场经济对于现代物流不继提高的需求，是现代物流存在和发展的基础，也是促使现代物流自身不继进取、发展的源动力。2.3.1 物流市场的需求分析（1）从物流的基本形态分析：某市由于历史的、地理的、自然的各种因素条件所致，某市总的经济发展状况表现为：矿产、生物等自然资源丰富，为矿产、生物资源生产大市，工业经济相对云南省其他市相对较发达，因此，某市与周边各省市之间产生出了大量的商品流通活动，总体上，某市的商品货物物流表现为矿产资源类产品、生物资源类产品的流出和工业制成品及燃油、粮食的流入，这种特定的生产分工和产品交换，必将形成巨大的货物商品物流，对物流业产生出巨大的需求。（2）从物流规模分析：2008年全年实现社会消费品零售总额71.87亿元，比上年增长21.3%。城乡消费基本同步增长，农村市场转旺。县以上城镇实现零售额49.44亿元，增长24.5%，市场份额为68.8%；县以下农村实现零售额22.43亿元，增长15.0%，市场份额为31.2%。非公有经济实现社会消费品零售额53.68亿元，增长16.3%，市场份额达到74.7%。批零贸易业持续快速发展，实现零售额57.75亿元，增长21.4%，住宿餐饮市场增幅居各行业首位，实现零售额7.67亿元，增长31.8%。（3）某青山育翠，黑土藏金，有资源“金三角”的美誉，开发潜力大。矿产资源种类多、品位高，已知矿产资源