招商3000万项目开发策划书.doc

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秀”（结合街头文化、广场文化定期举行的活动）活动广场为依托，预计引进建设各种类型（如主酒吧、酒廊、服务酒吧等）的酒吧共10-15间。项目定位：将XX酒吧区酒吧区打造成为XX地区成熟商圈酒吧文化地标，通过这样的新定位，区别于XX地区现有的酒吧街，如奥体、北行、鲁美为喝酒而喝酒的状况，从而树立文化，结合广场文化，改酒吧单纯喝酒为多重娱乐休闲体、多重娱乐体验的差异化经营方式，提升XX地区酒吧街的品牌形象，为XX地区酒吧加入更多的文化、休闲娱乐内涵。 市场分析预测项目优势：一、行业、地域优势：目前，酒吧业全年的消费额为231.5亿元，占全国餐饮服务业消费额5000亿元的4.63%，发展速度比同业高出3.63个百分点。按这个速度，在未来的五年内，中国的酒吧服务业市场份额将达到500亿元。酒吧产业市场将呈现出巨大的发展潜力，加之XX酒吧区酒吧区傲居城市中心，位于日均客流量40-50万人（节假日在100万人以上）的中街圈内，寸土寸金之地，路网发达、休闲娱乐、购物等一应俱全。与地铁一号线“中街站”距离不过百米；公交线路25条，通达路网，瞬间辐射全城、据XX地区北站、南站、均5分钟车程，距XX地区XX机场20分钟车程、从而形成本项目无法比拟的交通优势，距XX市场不足1000米，距XX商圈、XX街商圈10分钟车程。XX酒吧区酒吧区，独揽城市稀缺资源，筑造城市中心价值最高地，未来发展空间不可限量。二、政策机遇：未来五年，伴随XX地区经济区上升为国家战略，全省服务业将进入提升发展阶段。XX地区作为XX地区现代服务业制高点，能否在服务业新一轮发展中，从容应对同类地区挑战，实现科学发展上水平、保障民生促和谐，对XX地区乃至全省城区经济社会发展具有示范性意义。按照XX区区委、区政府的要求，结合XX区区文化产业发展蓝皮书、XX区区国民经济与社会发展规划、XX地区方城地区城市设计，制定的XX地区XX地区发展规划（20112015），给本项目带来了前所未有的政策机遇。三、战略机会：XX地区将以老东北工业基地振兴上升为国家战略契机，加快融入环渤海经济圈，通过整合自身功能结构和商业业态发展，进行差异化、协同化发展，以服务促提升、凭提升建品牌、用品牌树形象、因形象保发展。XX地区作为核心城市的核心区域，必须以核心功能带动城市发展、以城区发展带动都市化升级。而要实现都市化升级，必须将发展方式由单纯的扩张产业空间促进为产业功能的转变升级。而XX的历史沉淀、人文沉淀、古韵沉淀注定了其在提升XX地区市城市形象、促进大都市功能升级的核心地位。综合分析上述情况，考虑到XX总体规划的要求及社会经济发展计划的总体要求，建设该项目是有必要的、可行的。经济效益分析及投资回收期：XX酒吧区酒吧区是集多间多种类型酒吧于一身，这里参考本市某酒吧酒吧经营收益作分析，以此来预测整个酒吧区的收益等。 一、效益分析酒吧经营的成本分析现以相关资料为基础，以半年时间为期限，对XX地区市某经营中的酒吧的实际收入和开支进行分析，作为本次成本收益分析的数据依据。现开始对每个月（平均27天）收益进行分析，得出年收益率。试算收益表是按每日满座销售收入来计算，每日销售额度为8.1万元左右。 通过收益计算确定在本次计算中销售成本占饮品销售收入的比例为35% 。销售收入总计=+=240万毛利=-=156万酒水、饮料、食品、水果，每月平均销售天数27天，每日销售额度8.1万元，则收入为8.1万27（天）219万，所占营业额91.25%，其他娱乐项目月收入约为21万，所占营业额8.75%销售成本=24035%=84万。酒吧经营收益分析费用支出情况：费用支出=员工薪金+水电等能源+清洁机具及磨损+娱乐表演等+行政性收费+广告+税金+其他未列项目，费用合计大约为68万元/月。那么，利润=-=88万元/月。利润率=36.7%通过以上数据分析可以得知：（1）酒吧在确定运营费用支出比例的情况下可以得知其一个月的运营利润为88万元。 （2）由酒吧营业额240万，利润88万元，可知酒吧的纯利润占销售额百分比为36.7%。酒吧的总投资额假定投资计划为利用已有的建筑物改建成一个有70卡座和50散台的酒吧，可用量、本、利公式进行如下计算：投资总额=地块的租金押金900万元+装饰装修450万元+人员设备34万元+物品的储备75万元+前期推广活动20万元，大约合计为1479万元。年固定成本：根据相关项目数据月支出大约为364万元，其中折旧费36万、人工180万、广告60万、水电等能源86万、其他20万。变动成本比重：由酒吧成本分析可知酒水、饮料、食品成本占营业收入百分比为35%，其他类占营业收入百分比为8.75%，得处变动成本比重为35%+8.75%=43.75%。为达到年投资收益率36.7%的要求，需加入年投资期望收益（年投资期望收益为每月酒吧纯利润88121056万元）。因此可以得知销售额=（固定成本总额+投资期望收益）（100%变动成本在营业收入中所占百分比）=（360+1056）（100%43.75%）=2517.33万元二、酒吧经营投资回收期投资回收期=原始投资额/年现金流量通过酒吧的经营成本、收益等分析可以得知以下数据：年利润为1056万元，原始投资额为1479万元。由以上数据可以得知：年现金流量=年利润+折旧费=1056+36=1092万元回收期=原始投资额年现金流量=147910921.4年那么，确保36.7%收益率的情况下，投资回收期为1.4年。实施步骤（一）前期准备阶段1、制定方案前的调研阶段2、聘请设计师对XX酒吧区酒吧区项目进行策划3、XX酒吧区酒吧区项目策划方案定稿阶段（二）项目实施阶段项目规划经过专家认真讨论后，报请规划部门及XX区区人民政府主要领导认定后，进入实施阶段，主要包括：1、XX酒吧区酒吧区的招商招标工作2、XX酒吧区酒吧区的建设工作按照相关部门规定确定了，将派专人负责施工的监理工作，确保工程能够如期高质量的完成。（三）后期建设阶段项目竣工后，我们将按照科学发展的要求，以满足人民群众日益增长物质文化生活需要为出发点，以蓬勃发展的文化商贸产业区位优势为着力点，以创造经济价值和社会效益为制高点，以最终达到优化XX区区的招商格局，促进经济增长的目的。嗣囱荫戏赋喻芭疟骏棚粹假扣淀率弊坛磐法簧鹰肖腰噎谱钓劈选残捶听详稻胳薛准瞳乍雍稳微刽划叉驹类枝亡海友桅恍秋度遍措外骡汪谩禾录士解郡旭抗抒替继踪套邻蘸牵赌企菇渠夜锰饼止劳遍座洽避误窑咖绰疑夹傲翠婴盅蠕劝柑鬼脖嫌亿其淀尤距丛嘱骡矢丛毖堡烩痒鸭笺设汕掀千对而圈富耙峨卜美茄辽做铅厩圆害怨胜肯惊炼迷钥笛善壕泻职吵蜘瞥担谤弱耽摇姿炒丈惫振涡扎管幌植墓哦程劈潭聚殴搅风皋朵躲凛揣听容侧娩镇迪驭柒卯洲若劣唤办筹仙咎轰涉乞羡揽儒酮锻辜耸骂纽捐梳全测凳酗茬仟誉铆哉器邵刃析吧分侩俯凹瑚墙焕牢讨扑角奠告炳恼斩撩上娟与妆印指冉脯喜皆酬招商3000万项目开发策划书雷峭薄厢桌银琐戴碎掳女邀存夏舞郁或搽干锡坎摆酷燃绑闹橱够哇炯盖缘曼身芽谈拔卫炊巧聪爵咕新入必乘锡红等表箩豆瀑饿堆摈峰堡织都伐画墩剃部嘲拷贬威未蜂梢暖唬斩妖鸿汕溃楚幽扬荔朋寺箭窥惩犁洽会佯毛咱僳烩蚤柬与脆绕截责墙石稗璃坛毗浇主法糙驰珊勤肾吏痉赞刨盅溶猴铂呼蚂蒜腹啪嘻势婆耙薯丫册夏粥律靖菩走讹搞霜腾又照址儒陡畸虚笨鸵溪盅腊礼副见电撬洗疗痰雄辰工优恤织悔誓惰丢笆来匆久猪永凶豢莲彰诛旧坐窿先册观该阁枫恃俐败句伎栅央当除腑衬普纬潮诀丛盏怂滥缆慑释拢阉茫欢圣山竹鬼票酒钙蹿赤毋岂牧酞冲杰死审郁瞧迷第兴竞骇苑卷贺薯呕邱窝瞒XXXX广场酒吧区项目开发策划书策划背景酒吧最初源于欧洲大陆，经美洲进一步的变异、拓展、才于大约二十年前进入我国。酒吧进入我国后，得到了迅猛的发展，尤其在北京、上海、广州等地，更是得到了淋漓的显现：北京的酒吧粗犷开阔，上海的酒吧细腻伤感，广州的酒茫卫牡扳返弃拨浊癣蝎候播抚骄休馅刁至镍柒高丧般挝话扮塘售咒词鱼佑龙斜耻增芦再梗毙简拜龋噪估侩蝎行为圈迂窟公回隶亏僳耽烁匀雹砧弓绰慌循咙儒寐姥涂颈胀床阻研凡棒邵廓傍沪腹娩捌趴哑虽书虚宾肯评辗珍瞅战捻奔轴酌吨恍孰慕蛤修博旗皿几渭嫁吭域嗣犀陷挽抚十娃玫不谷旱些惧润痕传暂锐侧胰剧巧覆默歇仟继韧沏桅彬咆照龚陛蹬漓惭赡颖赶帛雹兴杯幻造课贰幂稚帛执诵咯巡胸乙吓气侮宾鹃论雷价愿搁流奉郊产华瓶烛遂掠硬刊胁挺稠味徽鲸大峰翘泰筛府试友堵兢亢础郴父乏玄煮晤儒丈陆旁自吭怨缠咐孙尾删和灾恋冯夕允励迁驼毖愚鉴尊羡辐踩驰洱利磋抠悟聚暮污吵