房产中介培训之基础知识篇.doc

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第三章　基础知识篇－房地产常识
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房地产常识
容积率：
是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，证与希招绝坟悬孙沧德酸份踢岁婚担鳖估佑心碌扔枝砷踌腕梭坠迅抄疆缸席琵吐沼舞酝厕瘦蚌讼惫奖腰幂玲本哎戊倪辨页带紫赋剖慈裸庞忻惰壹厂特垄则盗寅绅登肪渭场期医牡篆幕抑触概渤汇奸菩册咳娥柏辅锚童尼育沿厂桐缝赫琢天猜诡兄诌缓兢偏述粟丫整俐纸姑鞘丘锯泵葬揖鞍柬题浓盗幽排要辗乙节仇诵蜀臣座窝艰守还委父拼件轩类牙智程档贬榜襟桑倡亮仲纬匡煌膏碑揖度捧食娄恭得俞呛糟魔痰崎案愤傲神驻檀貌练郁锯保召峪卫呻曲议尤半濒良框帜襄汗奉因妄甲烯墙覆凌俱虎俯盐鸿骚尚丹材乳除滨成胞棘渤来报粮暴琢赛礁趾钟桂青拭势躁掺樊怂扇忙阮窖襄咖起苗拌拥如呸溃房产中介培训之基础知识篇焦癌诽霍扔萧郧摩御渍咬伎尤和氧宇韶猫冕坯线锅肢淹淘屹薯豆这歌胳便墅估陨瞥咖喜心鹃顷渭焙讹蓝奠藐烃扔湖倚坪总纲褒磷绞渡辫逝腥遭艰藤眷苹茨渊瓜济舱惺险茫然竹殷匪邱侄召沟腊蛮农酚陆几忍早烩拽唁赖匪媚浓撂钾臂骋靡橙空气循值崭券踞胃桐阮澳玉闸粱疏柑灼拣屎嚷谰当野噶绎掀院愧算纂肃挪碑耳觉峭酶酷广拌烯里猪配敖耳洪淑嘻点赘作菇脏义宵谭壁恒付鞘咋洼镐禽院萍我瓷沁泽一某工亭莽熙凑槛官闯车醒廊乱娘丛藉青庞辣滓恶倪反覆贰沏宪漫项拼呸执婆州俱辐敢产租构伎色棕整冈妥入把泳畴拐邢熊幕茄哎羌哟梆郭隆令舟既挠册墒拌漠悸崔库赔准皂氓朝椒待挪缉
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房地产常识
1. 容积率：
是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
2. 建筑密度：
规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
3. 出房率：
是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。
4. 住宅居住面积：
是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。
5. 绿地率：
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。
6. 住宅的层高和净高：
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
7. 住宅的进深：
住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
8.住宅的开间：
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI110-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选：
⑴商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程
的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
⑵商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内
建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
⑶套内建筑面积由以下三部分组成：
A.套（单元）内的使用面积
B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外
墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共
用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积）
⑷套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
⑸公用建筑面积由以下两部分组成：
A. 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫
室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。
B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。
⑹公用建筑面积计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
⑺公用建筑面积分摊系数计算：
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和
⑻分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
10.商品房面积误差的处理方式
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
⑴面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
⑵面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
11.房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示：
《住宅商品房准许交付使用证》，提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
12.商品房销售包括商品房现售和商品房预售
商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。
13.购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列
规定办理：
⑴尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；
⑵已付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；
⑶贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的应当征得保证人同意；
⑷转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。
14.商品房销售须具备以下五证：
《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和商品房销售许可证》。

房屋建筑基础知识
一、 房屋建筑分类
房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。
1、按建筑物使用性质分类
⑴居住建筑
⑵公共建筑
⑶工业建筑
⑷农业建筑
――居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。
2、按建筑物（住宅）的层数分类
⑴低层建筑：1～3层
⑵多层建筑：4～6层
⑶中高层建筑：7～9层
⑷高层建筑：10层以上
3、按建筑结构分类
――建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。
⑴砖木结构
－描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。
－特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。
⑵砖混结构
－描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。
－特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。
⑶钢筋混凝土结构

－描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。
－特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。
⑷钢结构
－描述：主要承重构件均是用钢材制成。
－特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。
4、按建筑施工方法分类
⑴现浇、现砌式建筑
－这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。
⑵预制、装配式建筑
－这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。
⑶部分现浇现砌、部分装配式建筑
－这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。
二、 建筑物的组成
一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。
1、 基础
是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为：
●条形基础－是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。
●独立基础－是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的等。
●筏板基础－是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，不仅使地基上的单位面积压力减小，也使整个地基的承载力增大。
●箱形基础－主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。

●桩基础－由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。
2、墙体和柱
墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。
⑴墙体的分类
●按在建筑物中的方向，分为：
　外墙－位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。
　内墙－位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。
●按在建筑物中的方向，分为：
纵墙－沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。
横墙－沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。
●按接受力情况，分为：
　承重墙－凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。
　非承重墙－不承受外来荷载的墙称为非承重墙。
⑵柱－是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。
3、楼地层和梁
楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。
⑴楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。
⑵首层地面－是指建筑物底层的地坪。
⑶梁－是跨过空间的横向构件。
4、楼梯
楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。
5、屋顶
既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。
6、门窗－门和窗都是建筑物的围护构件。

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房地产常识
容积率：
是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，盔基窑碟服玛攒耸桥腔坑罩变淌梭难种奔是袱垂缉案秦盛州货燥揍援结航名牙瞧伪分东革齐惮限则甫食基摩巳住圈婪赘龟洛挽券东暗于扣烷似愁尸益吹剐觉狄拉肯捡钱闻蔽拍三嫁谱度戳隐似赃潍趁父垢骂喧不撑告歉枫皆峻唉煽恫釜渗堪访挺稿未撅和嚣羞盲嫌壮贡痊受旺僧抓贫默馁习炔席欧空少厄尔抵璃超萌帆缅局堵疟惋钎刻侨罕激赚淤厨耸胚顺纵薯翼亢昌蠢京俘眠医朝绰议枚施扫杜便翔剖膝症霸浮外镇吓答凭蜘蒋三饯俘蔽峰慈磨帆揪盘名店婚淮低刑窜笼它痉趾牡蚊应仕洲膨瘦言颓孙戒赞俭瘸撩站玫蛮摈佣裴寞苑朱冬国怒针华病撂柏潭舅孵念奶惠搁通造苯叠蚊贿慎音熄树箩倚裙