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土地法学课件第三章 我国土地制度概述 本章主要内容： 第一节 土地所有权和使用权制度 第二节 土地用途管制制度 第三节 我国土地管理体制 【教学目的和要求】重点了解我国土地管理的基本制度（土地制度的整体安排），掌握土地用途管制制度的概念、特征及主要内容，了解土地管理体制的演变趋势，了解我国 土地管理机构的设置情况，了解中央和地方政府土地管理职权的划分。 【教学重点及难点】土地所有权与使用权，土地用途管制制度 第三节 我国土地管理体制 一、土地管理体制 1.涵义：土地管理机构设置和管理职能权限划分所形成的体系和管理制度。 集权制与分权制 2.基本模式 首长制和委员会制 垂直领导和双重领导二、我国土地管理基本体制 1. 模式演变：新中国成立初期：地政司主管全国地政 20世纪50年代至80年代：多头分散管理 1986年后：中央提出“土地应由国家管理” 总体特点：由分散、分权、多头转为集中、集权、统一 2. 当前管理模式 土地管理法第5条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。 中央统管全国土地的机构是国土资源部； 地方统管土地的机构是各级地方人民政府土地管理部门，即地方各级人民政府土地（国土）管理局（厅）。3、国务院地政部门的职能特点：全面加强土地、矿产、海洋、等自然资源的管理，特别强化土地资源管理的职能。 12项职能，8项相关、4项专门 14个职能机构，3个专业司，5个综合司 突出了耕地保护的职能耕保司 强化了国家土地行政法律的统一和集中。 机构改革方案中，国土资源部对省级国土资源主管部门实行业务领导， 省级国土资源主管部门主要领导干部的任免，需征得国土资源部的同意。 设立执法监察局，专门负责土地监察工作。4. 机构设置与职能 （1）国家和省级人民政府： 凡属事关国家利益和社会稳定、民族发展全局的土地管理权都由中央和省级人民政府行使，由国土资源部及省级国土资源厅（局）代表行使 享有土地利用总体规划审批权、农用地转用批准权、土地征收权、建设用地总量和耕地保有量控制权等（2）县级以上地方人民政府：土地登记发证权、土地利用总体规划编制权、开发国有荒山荒地批准权、国有土地划拨收回批准权、农村非农用地批准收回权 （3）县级以上土地管理部门：土地调查权、土地分等定级的评定权、土地统计权、及监督检查权、行政处罚权等 （4）乡（镇）人民政府： 一般不设土地管理机构，有土地管理员的职位 （5）垂直管理制度：主要是指省级以下基层土地部门的用地审批权和领导干部的人事权由地方党委管理为主，改为由上级国土部门管理为主。国土资源部对省级国土资源主管部门实行业务领导，省级国土资源主管部门主要领导干部的任免，需征得国土资源部的同意。思考题： 1论述我国土地所有权制度的构成与特点。 2论述我国土地使用权制度的特点。 3. 试讨论当前我国土地管理体系的设置在哪些方面需要进一步完善？第五章 土地财产法概述本节主要内容： 第一节 土地产权概述 第二节 国家土地所有权与集体土地所有权第三节 土地用益物权第四节 土地使用权【教学目的和要求】了解我国土地产权的构架，理解土地用益物权、担保物权的类别和特点及两者之间的区别，理解土地所有权、土地使用权、土地他项权的内涵与特征及行使的法律要求。 【教学重点及难点】我国土地所有权与使用权制度的基本构成，基地使用权与农地利用权的特点。 第一节 土地产权概述 本节主要内容： 一、产权 二、物权与债权 三、我国土地产权体系 一、产权：即财产权利或财产权。 财产： 民法通则第89条规定，财产包括不动产和动产; 不动产是指土地以及房屋林木等地上定着物（担保法第92条）；动产是指不动产以外的物。 财产归属法 ：以保护财产的归属秩序为目的 财产法（以规范经济生活，以保护财产秩序的法律） 财产流转法：以保护财产的流转秩序为目的 民法 亲属法：调整亲属关系的法律。用以规定亲属关系的发生、变更、终止以及亲属之间的权利和义务。 身份法（规范伦理关系，以保证身份秩序的法律） 继承法 ：解决公民死亡后其遗产归属问题的法律。 二、物权与债权 物权法财产归属 财产法的基本组成： 债权法财产流转 （一）物权 权利主体在法律规定的范围内，直接支配一定的物，并排除他人干涉的民事权利，如财产所有权、财产使用权等。问题： 如何理解“一物一权”？ 是否可以存在“一物多权”？ 分析：一物之上只能设立一个物权（错误）； 一物之上只能设定一个所有权，不得设立两个以上内容相冲突的物权 “一物一权主义” “一物不容二主”（正确） （二）债权 按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，特定当事人之间可以请求一定给付。 债之权利称为债权，债之义务称为债务。（三）物权与债权的区别 物权 债权 权利性质： 支配权 请求权 主体构成： 权利主体特定 权利义务主体 义务主体不特定 均特定 权利发生： 法定主义 任意主义 效力范围： 对世权 对人权（四）物权的种类 所有权与定限权：定优所 动产物权与不动产物权：不同的取得、变更、灭失 登记物权与非登记物权 有期限物权与无期限物权：意义 主物权与从物权 意定物权与法定物权（五）物权的排他效力、优先效力 1. 物权相互之间的优先效力对内效力。 2. 物权优于债权的效力。例外情况：买卖不破租赁 （六） 追及效力 三、土地产权体系 以土地所有权为核心，派生出的权利束 土地产权权利束自物权国有土地所有权、集体土地所有权他物权用益物权、担保物权、相邻关系权用益物权：地上权-土地有偿出让使用权 耕作权-承包经营权 役权-地役权 租赁权 垦拓权-围海造田权、荒地垦殖权 空间权-地上、地下 担保物权： 抵押权 （不能占有抵押物，不能随意处置）债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有就担保的财产变价款并优先受偿的权利。 质权债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。抵押与质押的区别在于： 抵押质押抵押的标的物通常为不动产，特别动产（车、船等），一般大多为不动产上的权利质押则以动产为主、还有权利，不能在不动产上设定质权，故设定质权的权利往往限于动产上的权利。抵押物不移转占有质物为移转占有当事人可以自愿办理抵押登记的，但抵押要登记才生效，抵押合同自签定之日起生，因为不动产的转移不是占有，而是登记当事人不必办理质押登记的，质押只需占有就可以，质押合同是在自质物或权利凭证交付之日起生效。抵押只有单纯的担保效力质押中质权人既支配质物，又能体现留置（扣留）效力。抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖质押则多直接变卖抵押和质押以及平常所说的“典当”三者之间究竟的区别：典（权）指支付典价 当指借款人向当铺借 （低于买价），占有他 钱而将自己的动产交给 人不动产而为自己使用 当铺质押，在约定期限 获取收益的权利。 内清偿借款赎回原物。 典与当是不同的，典可以占有典物，有相应转让、出权利获取收益使用典与当的区别： 典是支付典价占有他人不动产而为使用收益的一种用益物权，而当又称营业质权，是为担保借款而占有他人动产的一种物权。 典权的标的物为不动产，而当的标的物限于动产。 典权人对典物可以使用收益，并可以出租或设定抵押；而当铺对于质押物不得使用获取收益，更不得出租或者设定抵押。 典权与抵押权的区别 权利性质不同,典权为用益物权,抵押权为担保物权。典权虽然具有担保物权的一些特点,如承典的房屋同时作为归还典金的担保,但设定典权的目的是为了使用标的物,而并非为了担保, 因而仍然属于用益物权。抵押权则是以担保债的履行而设定的,属于担保物权。 典权转移占有，而抵押权不转移占有。出典人应将房屋交付给承典人,而 用地抵押的房屋不转移占有。典权人对承典的房地产有使用和收益的权利, 抵押权对抵押物没有使用和收益的权利。 典权可以单独转让,而抵押权不得与债权分离而单独转让。除合同另有约定者外,承典人在典权存续期间可以将承典的房屋出租、转典。抵押权不 能与债权分离而单独转让,而只能随债权的转让而转让。典当VS抵押典当和抵押贷款是目前较常用的两种房产融资方式，两者最大的不同就是贷款的费用。5年以上个人房贷款年利率目前为6.84，享受优惠下限的年利率为5.814。房产典当的月综合使用费在2.7-3.5。 可贷时间也不同，个人住房抵押贷款的期限最长达30年，而房产典当的期限则短得多，一期最长不超过半年。 银行住房抵押贷款一般都是按月还款，而住房典当则可以预先支付使用费，到期还本，也可以在贷款到期时，连本带费用一道偿还。 如逾期还款，银行方面会有罚息，如连续多月不偿还贷款，银行则会通过法律途径处理房产。典当行方面会有两种处理方式：一是续当，即客户在缴清本期综合费用和下期综合费用后，续订典当合同；二是绝当，即典当行在客户超过规定期限一定天数后，按照合同处理房产。建 议：从融资的成本来看，不建议个人典当融资客户长期典当，房产典当可作为等待银行放贷的一个过渡和补充的手段，比如银行需要两周才能放下贷款，而客户又急需用钱，那么可以通过典当资金先周转一下，等贷款来后，立即还清典当行的钱。第二节 国家土地所有权与集体土地所有权 本节主要内容： 一、所有权与土地所有权 二、国家土地所有权 三、集体土地所有权 一、所有权与土地所有权 （一）所有权 1.概念和性质 2.权能结构: 占有、使用、收益、处分占有 占有为所有权的事实的权能。 从社会生活的实际来看，行使物的占有权能是行使物的支配权的基础与前提。 占有权能与所有权相分离时，非所有人享有的占有权能一样受法律保护，所有人不得随意请求返还原物，恢复其对所有物的占有。 非所有人的合法占有权被他人侵夺时，他也可以基于所享有的占有权能请求侵夺人返还原物。使用 按经济学理论，物的使用权能在于物的使用价值。 享有物的使用权能一般必须同时享有物的占有权能。例外：当铺、仓库保管合同中的保管人对于所有权的使用权能有两点注意： 所有权权能之一的使用权能与实际生活中的“使用”的区别。合法使用和违法使用 所有权权能之一的使用权能与他物权的使用权的区别。 收益 收益权能可以成为一项独立的权能？可以 why 收益权与所有权相分离的形式 国有荒山、荒沟、荒滩的土地使用权交给集体或个人使用，在一定期限内国家不收取对价金=只保留部分收益权，保留处分权和部分收益权，仅保留处分权 处分 是决定物的命运的权能。 事实上的处分权能与法律上的处分权能。 从实务上看，事实上的处分权能处于停止状态，仍可进行法律上的处分行为。（抵押权的重复设定）在现代市场经济条件下，对商品生产者和经营者来说，处分权能是一项重要权能。（二）土地所有权 属于财产所有权的范畴，具有所有权的一般属性，是全部土地问题的核心。 1.涵义 在法律上，所谓土地所有权，往往包括两个层次： 土地所有权法律制度 土地所有权权利 （1）土地所有权法律制度 这种意义上的土地所有权是指不同类型的国家根据统治阶级的意志或者依照全体人民的意志规定的一定土地所有制关系的法律关系，土地所有权是土地所有制在法律上的反映。 我国实行社会主义的土地公有所有权制度，是历史发展的必然结果。 （2）土地所有权权利。民通71条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。 土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。 与一般财产权的区别：土地所有权制度直接构成社会制度的一个重要组成部分。2.权能结构不同权利可以分离 占有权： 土地所有权主体对其土地的掌握和控制权利 使用权： 按照土地的性能和用途进行事实上的利用的权利 收益权： 基于行使土地所有权而取得的经济收入、利息的权利 处分权：决定土地在法律上和事实上的命运的权利，尤其是决定所有权的命运 3.特征： 4.基本类型： 主体特定性； 国家所有 集体所有 客体不可移动性不动产性； 所有权交易的限制性； 权属的稳定性；二、国家土地所有权 （一）取得建国后的没收、征收、征用等形式 （二）国家土地所有权的特征： 主体单一性 权能完全性和绝对性 权能可分离性 权利单向流入性 （三）国家土地所有权的范围 土地管理法第8条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。” 城市市区的土地主要不是农业用地，是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民用地（四）国有土地所有权的行使与保护 1.行使： 国有土地虽然由国家享有其所有权，但一般情况下并不由国家直接使用、经营，而是由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，县级以上地方人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地；交由国家机关、企事业单位、社会团体和公民个人合法使用。 2保护：任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。 非法转让、占用土地，破坏耕地，非法批地、非法侵占挪用征地补偿等必须承担相应的法律责任。（宪法、刑法、土地管理法等）三、集体土地所有权 （一）集体土地所有权制度的演变： 农村土地私有集体公有集体所有、家庭承包经营 （二）特征：主体多样性三种 权能不完全性 权利单向流出性 （三）集体土地所有权的范围： 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（四）集体土地所有权的行使与保护 乡（镇）农民群众集体所有的土地，其所有权由乡（镇）人民政府代表全乡（镇）成员行使；村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或村民委员会代表行使；村内两个以上农村集体经济组织所有的，由该集体内的集体体经济组织或村民小组行使。 发证保护第三节 土地用益物权本节主要内容： 一、土地用益物权 二、基地使用权 三、农地使用权 四、邻地利用权 一、土地用益物权 （一）含义：占有、利用他人土地而使自己获得收益，以支配标的物土地的使用价值为内容的物权。 权利人虽然不拥有土地的所有权，但可以在一定限度内直接占有、利用土地并获得一定的收益。（二）与担保物权的区别：担保物权指以支配标的物的交换价值为内容的物权，如抵押权、质权等。 权利人虽然不拥有标的物的所有权，也不直接利用标的物，但在一定条件下，权利人可以通过直接变卖标的物而获得利益。 物上代位权物上代位性 （三）种类 由于国情的差异，各国的用益物权制度并不统一。在我国现行法律制度中，可以认为有以下几种： 城镇国有土地使用权 农地使用权农村土地承包经营权 宅基地使用权（水资源使用权）* 对标的物进行支配的方面有所不同。用益物权是占有和利用标的物的实体的权利，它支配的是物的使用价值，因此又称为实体物权；担保物权则不以对物的实体的利用为目的，而是支配物所蕴含的交换价值，是一种价值权。 * 用益物权为独立物权，担保物权为从属物权。用益物权为独立物权，表明用益物权不以用益物权人对所有人享有其它财产权利为其存在的前提，不具有担保物权所具有的从属性和不可分性的属性；而担保物权的存在则以担保物权人对担保物的所有人或其关系人享有债权为前提，债权一旦消灭，担保物权也随之消灭。* 权利实现的时间不同。由用益物权的性质所决定，用益物权人取得与实现其权利，即对标的物为使用、收益。用益物权的取得与实现无时间间隔；而在担保物权，担保物权人取得担保物权后，并不能立刻实现其权利，只有在担保物权所担保的债权已届清偿期而未受清偿时，担保物权人才可以行使变价受偿权。可见，担保物权人的权利的实现与权利的取得不能同时，二者之间有时间间隔。 * 占有在权利行使中的地位不同。用益物权的行使以占有标的物为前提，因用益物权人如不占有标的物即无法对标的物进行使用收益；而担保物权则不同，它的内容在于取得物的交换价值，因而可不必对物进行有形的支配，而以无形支配为满足。当然质（留置）权也以对标的物的占有为必要，但这种占有是权利的保持和公示的方法，它并不是对标的物利用的前提。* 二者在物上代位性上的不同。担保物权具有物上代位性。担保物权的标的物毁损、灭失，因而得受赔偿金时，该赔偿金即成为担保物权的代替物，从而担保物权人可以就该赔偿金行使权利；而在用益物权，无论其标的物灭失的原因如何，用益物权均将确定地、终局性地归于消灭，用益物权人不得请求物的所有人以其他物替补。二、基地使用权 （一）含义：以在他人土地上进行建筑并拥有建筑物或其他工作物为目的，而使用他人土地的权利。 （二）取得：期限内通过法定（或约定）取得 出让、转让、出租，需要办理登记（三）权利人的权利及义务： 基地使用权人有权依法利用他人土地进行建造或经营活动 应该按照法律规定和合同约定的范围和使用方式来使用他人的土地，不得滥用土地使用权，不得改变使用方式；使用权人应该及时交纳土地使用费。 （四）基地使用权的消灭可以基于：抛弃、撤销三、农地使用权的基础理论 （一）农地使用权的概念和特征：农地使用权，指农业经营者在集体经济组织所有的或者国家所有的农用土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。 具有以下法律特征： 、农地使用权的主体为一切农业经营者。 、农地使用权的客体为农业用地。包括：耕地、草地、林地、滩涂、水面及其他农业用地。 、农地使用权是一种以在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权。 、我国农地使用权是不以支付地租为要件的物权。（二）农地使用权的取得 1.基于法律行为而取得 第127条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登；未经登记，不得对抗善意第三人。 （1）农地使用权之设定取得。须采取书面形式，并经依法登记后，始生效力。口头协议不行。 （）农地使用权之转让、租赁取得。一般来说，农地使用权之转让、出租，也须采取书面形式，并经依法登记后，始生效力。 2、基于法律行为以外的原因而取得（三）农地使用权的权利义务 （）土地的经营自主权 （）土地之使用收益权 （）农地使用权的一定处分权 ）支付地租的义务我国不作要求 ）依法定方法和法定用途使用土地 ）保持土地之生产力（四）农地使用权的消灭 、农地使用权的抛弃。土地管理法第三十七条规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。 、农地使用权人违反法律规定，进行非法的转让、抵押时，土地所有人可终止农地使用权，此时农地使用权消灭。 、农地使用权人不依约定的方法和用途使用土地，或破坏土地而不能保持土地之生产力时，并经土地所有人阻止或通知改变而无效时，土地所有人可终止其农地使用权，此时农地使用权消灭。（五）农地使用权消灭的法律后果 1、农地使用权消灭时，农地使用权人负有注销农地使用权登记、返还土地于所有人之义务。 、出产物及农用工作物之取回。 、土地所有人应偿还特别改良费用或其他有益费用。 4 、生产力被破坏，使用人应恢复土地原状或赔偿损失。四、邻地利用权（地役权） （一）含义： 又称地役权，指为使用自己土地而需要利用他人土地提供方便的权利。 产生原因： 民法上的相邻关系=两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权 或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。（二）当事人的权利义务 1.需役地方 权利:表现为对他人土地的利用；实施必要的附随行为与设置，如汲水、修渠、通道、排灌等；物上请求权 义务:维持设置之义务（维护和保养） 2.供役地方 权利：不妨碍邻地利用权人行使权利的范围内，可以行使与其相同的权利；变更请求权；对价请求权 义务：容忍及不作为 （三）邻地使用权的消灭可以基于：土地灭失，法院宣告，约定事由发生而消灭。第168条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭： （一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； （二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。第四节 土地使用权本节主要内容： 一、土地使用权的概念 二、土地使用权的特征 三、土地使用权的种类 一、概念 （一）涵义：土地使用权是指民事主体（组织或个人）在法律规定的范围内依法或依约定对国有或集体所有土地占有、使用、收益的权利。 （二）理解： 在我国，尽管民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例均频繁使用“土地使用权”一词，但关于“土地使用权”的确切概念，立法上并未予以明确界定是一学术概念。强调：我国的土地使用权是土地使用制度在法律上的权利创设，它是作为一项独立的财产权而出现的，不能认为它仅仅只是作为土地所有权的一项权能，这在民法通则、土地管理法的条文上都有体现，而且在实践中也得到了确认。 二、特征： 土地使用权的权利主体是土地使用权人之外的民事主体，包括法人、非法人组织和自然人。土地使用权的客体即土地，既可以是国有土地也可以是集体土地。（一）派生性 土地使用权包含有土地的占有、使用、收益权能，可以认为是土地所有权的此三项权能与所有权相分离而形成的一种相对独立的土地产权，而且在一定情况下它还包含有部分处分权能。 （二）限定性 土地使用权的发生要以所有权为前提，其行使、存续受到所有权的制约。在我国，由于土地所有权人是国家或集体，所有权的制约很大程度上表现为法律上的限制。土地使用权目前主要通过国有土地的行政划拨、国有土地的有偿出让、集体土地的发包等方式产生，土地使用权人在取得土地使用权的时候就被要求承担一定的义务，如合理使用土地，不得任意改变土地用途、缴纳相关的出让金或税费、办理有关登记等义务。（三）直接性 它是指权利人以占有为前提对土地享有的直接支配权，其对土地的占有、使用和收益不需要他人履行任何义务而直接就可实现。这种权利具有排除他人干预的性质，任何人都负有不得侵犯使用权人土地使用权的义务。 （四）可转让性 土地使用权是与所有权分离的由非所有权人享有的独立的财产权，土地使用权人可以依照法律的规定处分使用权，以转让、出租、抵押等方式行使其权利。 讨论： 土地使用权是否具有期限性？ 三、种类 根据不同的分类标准，可对土地使用权作不同的划分： （一）按照土地所有制的性质不同，可将土地使用权分为国有土地使用权（国有建设用地使用权）和集体土地使用权（集体建设用地使用权）。 （二）根据土地使用权的取得方式不同，可将土地使用权分为划拨土地使用权、出让土地使用权和承租土地使用权。 （三）根据土地用途不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农用地使用权。其中建设用地使用权又包括宅建设用地使用权、商服用地使用权、公用设施用地使用权等；农用地使用权（农村承包经营权）目前主要是指农村土地承包经营权。 第七章 建设用地使用权转让（土地使用权转让） 本章主要内容：第一节 建设用地使用权转让（国有土地使用权转让）概述 第二节 建设用地使用权转让（国有土地使用权转让）方式 【教学目的和要求】学习我国土地使用权转让法律制度，掌握土地使用权转让的内涵与特征、条件，了解转让的几种方式。 【教学重点及难点】出让与转让的区别，转让的条件。 集体土地使用权出让、转让有关问题 1.集体土地使用权出让：指村民委员会或其他农业集体经济组织就集体所有的土地使用权在一定期限内提供给土地使用人使用，土地使用人交付土地出让金或者土地使用费的行为。 不能有偿让渡集体土地 建房用地 无偿平调土地，造成资源浪费 集体土地失去财产的流动性，无升值 2.集体土地使用权转让：指土地使用权人将其通过集体土地使用权出让方式取得的集体土地使用权再让渡给他人的行为。3.集体土地使用权出让的特征： 第一，出让方为农村集体经济组织，土地受让方必须为从事农（种植）、林、牧、渔生产经营的组织与个人。受让方获得土地使用，不能改变土地的用途，只能从事农业开发。 第二，出让使用权的土地需为农民基本用地以外的土地。4.集体土地使用权出让的条件土地用途和受让人的限制 第一，一般情况下，出让的土地必须用于农业建设，而不用于非农建设。与此相适应，受让农村集体土地使用权的单位和个人也只能从事农业建设的组织和个人。非农建设必须占用农村土地的，应当严格按照征地、审批等法定程序办理。 第二，只有在法定的特殊条件下，出让的土地才可以用于非农建设。即符合土地利用总体规划并依法取得非农业建设用地的乡镇企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的情况下，农村集体经济组织才可以与新的土地使用者（必须仍是乡镇企业）签订出让合同，将该土地出让用于非农建设，还应严格依法办理审批手续；若不是乡镇企业，则要按征地、审批等法定程序办理。5.集体土地使用权转让的条件土地用途和受让人的限制 第一，一般情况下，转让的土地必须用于农业建设，而不用于非农建设。与此相适应，受让农村集体土地使用权的单位和个人也只能从事农业建设的组织和个人。 第二，只有在法定的特殊条件下，转让的土地才可以用于非农建设。即符合土地利用总体规划并依法取得非农业建设用地的乡镇企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的情况下，才能将该土地转让用于非农建设。 即应同时具备3个条件：转让地块必须属于土地利用总体规划规定的用于非农业建设用的土地；转让地块必须是已经依法取得建设用地企业经营用地；乡镇企业因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的。经济发展驱动型的广东模式 改革开放以来，珠三角经济发展迅猛，特别是工业得到长足的进步。工业的发展需要大量的建设用地，不仅国有建设用地市场流转频繁，集体建设用地也被卷入市场进行流转，形成广东模式。 广东省因势利导，对流转进行规范，参照国有建设用地市场，制定了集体建设用地流转管理办法，具体的操作与国有建设用地管理的出让、转让、租赁等没有太大的区别，只是主体发生改变。乡镇企业改制型的苏州模式 在乡镇企业改制过程中，为了使乡镇企业原来使用的集体建设用地纳入资产管理，苏州市要求乡镇企业改制时更换土地使用权人，形成苏州模式。具体规定是：乡镇企业通过转让、出租、作价入股改制的，必须通过集体建设用地流转的办法转换土地使用权人或更换实际使用者。乡镇政府推动型的芜湖模式 芜湖市为加快小城镇建设，实施城镇化战略，开展了乡镇政府推动的集体建设用地流转，形成芜湖模式。 流转的实质就是乡镇政府自行供应承包地、经营建设用地。具体做法是：首先明晰集体土地产权，承认土地承包现状，确定土地所有权；然后由乡镇的土地发展中心同农村集体和承包者、建设用地使用者签定有偿流转合同；将流转来的建设用地进行前期开发，再按照“三集中”原则，将建设用地转包、出让或者租赁给用地者。十七届三中全会有关精神:(2008.8) 在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。 逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。与农用地承包权将可“以多种方式流转”不同，农村土地改革中的另一核心环节集体建设用地流转，虽然地方上试验、试点不断，但对此问题有“新说法”的可能性不大。 1. 推行“不通畅”的一个主要原因，是实践与一些现行法律有抵触，而法律的修改又非一朝一夕可完成。农用地承包权流转早已由农村土地承包法明文规定，其合法流转受到法律保护。相比之下，现行土地管理法则规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”集体建设用地流转的途径，由此被挤压。2. 与集体土地流转的地方实践相伴的是，问题和争议从未停止。在集体非农建设用地自发无序的流转过程中，出现了非法转让与出租、交易混乱等问题。而且由于利益冲动，不少地区在未经规划许可和正常审批的情况下，擅自将农用地转为建设用地。 农村集体建设用地流转的政策口子不敢开， 一开口子，各类问题就都出来了，风险太大。第八章 建设用地使用权出租（土地使用权出租） 本章主要内容： 第一节 建设用地使用权出租（土地使用权出租）概述 第二节 建设用地使用权租赁合同 【教学目的和要求】掌握土地使用权出租的内涵与条件，理解出租产生的不同法律效果，了解土地使用权出租法律关系的概念特征及构成要素，了解租赁合同的特征及主要内容。 【教学重点及难点】土地使用权出租与转让的区别，出租的生效要件，土地使用权租赁合同与一般财产租赁合同的不同。 集体土地使用权出租的有关问题 （一）法律政策规定说明几个问题： 1.集体农用地的出租法律上未禁止； 2.集体土地使用权不得非法出租用于非农业建设，用于非农业建设的集体土地使用权因出租附着物发生权利出租的，应具备一定的条件； 3.集体所有的荒山不得依租赁使用权方式进行非农业建设。 （二）含义：农村集体农业用地土地使用权人作为出租人，将取得集体农业用地的土地使用权提供给承租人，并收取租金的行为。（三）客体 承包取得的土地使用权、转让取得的土地使用权、其他有偿方式取得的土使用权。排除自留山、自留地以及口粮地土地使用权的出租。 集体非农建设用地使用权 （四）条件： 1.宅基地使用权出租后，再申请宅基地的，不予批准；（村民因出租住房而出租宅基地使用权的，不受法律限制，但出租人因此而再申请宅基地的不予批准） 2.依法取得的企业建设用地使用权出租的条件 依法批准的建设