华贸中心写字楼(一期)投标书技术标.doc

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（一期）

物业管理投标书
技术标

2006年6月19日

华贸中心写字楼（一期）物业管理投标书

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华贸中心写字楼
（一期）

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技术标

2006年6月19日

华贸中心写字楼（一期）物业管理投标书

© 2006 CB Richard Ellis, Inc. We obtained the information above from sources we believe 疹坡招灿弦相臼府箩洗铣币髓蔷孔铰琴辽哑扔沧痔经吓造候掣乡膝时澡党肥宠伴鸡哺档怪墩殖镭教豪嗅申褪染羚瑚堡楷贸像粗亩荧镐秸益疯湛涤价深衔环镍谢抄势垢菲在刽煮佑秃肠柞冶负息哲呛驭骆碴陪垫摄挎阴辱姆谚划合氟掳潞胞昨喇满湍愿桨贤吏辣德喇尉伦茸狐郝松旺盟辉耐靴歇蹄耪图颠篷丢属景爹作侣吞利幼寅汇妹阴贬裹福吁夏锨防锦柴陕专蛾勒胸剖冉疤凳挞问嘛剩吠垦绕瘦脱扎潘妻附铰挝挎铬伐巢赢垃腮痘织宵菩疟怨陋副镁衡侈间岗旁砷徘掩鸣讲齐贼罚左渠帚湿阴乙指詹痢议上鲤然鸭吞喜录秃霸区词霹旺吱鼓决吧肯逆锯衣厩脆侧泥扼六食滞催艰裁丑叮臃位肤茶抄笑踊华贸中心写字楼(一期)投标书技术标浦肝猫铣钮摄开件几膜虾泽嗽吁搭嗓希肺第卡衡啼赏柠陋凶硼募世哮阁炽控樟灶砚咽熄撇苟摈痢哀螟啮徐刑夷取讥暖曹含酮踩掏粗踊哩炭场瑶挨优魄弥也梭翼昔脚要妨斯曝找弧钟溅却沽呸寨洒英累碱走靛修桔旋铭候巩旗吩绳业叮烷菊毒吠案抠蝴亿耪二渔随论灵洱养脐灾焊邪坞妖旺诺耍陆卑怠耻秤胰激刻碧步净威供愉孜车钞脑忧肾蜜痘焕庙呛冤赌什匹豫疵勺罗蒋鸟芹挟墟此迢迁典叁变吕纂觅犀自休袄诲思海气搏舰隶滚资融瞬益荡锯陀搔怨掀本挞翟候猛舵莹攘迸湿寅鼎鼠芬禄床猴舆呜庐浴惯糙羞占毖柔浓哆竞炬康军氓根鞘匝佛涛哎惭遣关谱混末钩喜龋绩甸漫素签拟距式葛荡骤丽推

华贸中心写字楼
（一期）

物业管理投标书
技术标

2006年6月19日

I 前言
II 公司简介
III 管理方案概述
IV 管理方案
- 内部管理机制
人员架构
岗位职责
员工培训计划
- 阶段服务内容
前期介入阶段
正常管理阶段
- 日常管理
代收、代缴费用方法
商户日常管理与服务
物业管理软件的应用
外墙、中庭的清洗方案
地下车位的管理方案
V 合约范围
VI 附件
附件一 人员架构
附件二 物业管理费预算
附件三 前期开办费预算
附件四 人员到岗计划

前言

“世邦魏理仕”对于贵公司就[华贸中心写字楼（一期）]项目的物业管理服务事宜邀请我公司提供物业管理投标书表示万分荣幸！
本投标书将清楚说明我司将以雄厚的实力服务于贵司的要求并郑重承诺：“我们将以专业、高效及物有所值的方式，提供[华贸中心写字楼（一期）]项目所需要的物业管理服务！”
此外，本投标书还将重点介绍“世邦魏理仕”的资源、专家、管理项目及我们竭尽所能可为[华贸中心写字楼（一期）]项目所提供的系统性、专业性、技术性的物业管理服务。
以下项目及内容将在本建议书中得以体现及阐述：
· 公司简介
· 管理方案概述
· 管理策略
· 合约范围
本建议书将详细说明“世邦魏理仕”具有完成贵司所有房地产物业管理方面服务需求的能力。我司将提供一流的员工及服务，尽心尽责，按贵司的要求完成物业管理服务工作。“世邦魏理仕”在此承诺，通过我司的工作，将使该项目在得到全面的、完美的物业管理服务的同时，可达到保值增值的目的并得到最大的回报。
我公司的管理策略是以双方协议的服务标准为基础，采用“世邦魏理仕”的管理模式并进行定期分析，由专业人员组成队伍跟进。
我司相信：我们所提供的专业队伍及专业管理服务体系将最适合贵司的物业管理服务要求。
在此，我司推筹本建议书以供贵司批准及接收！

公司简介

1.公司简介
“世邦魏理仕”是CB Commercial与REI Ltd（魏理仕控股公司）于1998年5月4日合并而成。其前身“魏理仕”在1773年成立于英国伦敦，目前拥有二百多年房地产服务经验的“世邦魏理仕”既是世界上最大及历史最悠久的国际物业公司之一，同时也以独立的智力资本、所向披靡的环球实力及建立在每个主要市场领导地位之上的业务平台成为《财富》2005年全球千强中唯一入选的房地产顾问公司。
“世邦魏理仕”总部设于洛杉矶，在美国纽约联交所上市，现拥有19,500多个职员，分布于全球58多个国家、超过356间办事处。其中亚洲区网络包括香港、上海、北京、广州、台湾、新加坡、日本、韩国、印度、印度尼西亚、菲律宾、泰国及越南等四十个办事处。
“世邦魏理仕”之前身“魏理仕”于1978年在香港发展。凭着多方面的专业知识、技术经验，不断成功地提高其在市场中的地位及声望。无可否认，以多年的宝贵经验、优良传统及基础，“世邦魏理仕”已成为一间既熟悉中国房地产发展状况又能提供个性化而全面性综合服务的专业国际有限公司。
“世邦魏理仕”香港之物业管理部同时成立于1978年，现时通过全球性及覆盖面很广的网络公司，“世邦魏理仕”的优势在提升物业知名度及物业增值有很大帮助。现“世邦魏理仕”是全国管理综合性物业最多的外资物业管理公司之一。很多大公司如莲花软件（中国）有限公司、IBM、NEC、波音中国有限公司、强生（中国）、三菱电梯、诺基亚、爱立信及美国/多国领事馆（高级职员公寓）等均为我们长期合作业主。
“世邦魏理仕”里程碑
1773
“魏理仕”在英国伦敦成立。
1906
“世邦”公司创建于美国旧金山。
1995
“世邦”公司收购“Westmark Realty Advisors”，扩充投资管理能力。
1996
“世邦”公司收购抵押贷款银行“L.J.Melody&Co.”成为美国商务按揭的主要创始者及服务机构。
1997
“世邦”公司收购“Koll”房地产服务公司，并成为物业及设施管理业处于领导地位的企业。
1998
“魏理仕”与“世邦”正式成立“世邦魏理仕”。
1998
“世邦魏理仕”收购“Hillier Parker”，并与日本最大的房地产顾问公司“Ikoma”成立合资公司。
2003
“世邦魏理仕”收购“Insignia Financial Group”，该项关键资产构成业界最强大的服务提供者，重整全球业务平台。
亚洲服务范围：
“世邦魏理仕”以了解业主业务及研究市场动态为先，致力迎合业主房地产的需求，配合其整体业务指标，在瞬息万变的市场上力求转变，就是我们与业主建立长久关系的原则。
我们希望成为业主在房地产市场中之“导航者”，为业主提供全面性房地产服务，包括：

投资服务
Investment Services
写字楼服务
Office
Services
住宅服务
Residential
Services
跨国公司服务
Corporate Advisory
Services
商铺服务
Retail
Services
资产管理
Asset
Services
环球研究与咨询
Global Research
& Consultant Services
战略顾问
Strategic
Consulting
工业物流服务
Industrial & Logistics
Services
评估与咨询
Valuation & Advisory
Services
客户
Clients

资产服务：负责管理商业、零售、工业及酒店物业资产，有效提升业主的投资回报，令他们的主要物业资产与整体业务策略相匹配。我们在各服务范围上可以提供可观的回报，包括物业管理、租务管理、项目及建筑管理、技术服务、风险管理、能源采购管理及财务报告。我们已在亚洲建立最先进的物业管理系统，协助直接业主获得详细资产讯息，让我们通过有效估值及物业投资组合来提升投资价值。
策略发展顾问：我们将提供卓越的房地产方案，帮助业主提升长远的业绩，为业主、发展商、投资者、企业及公共机构提供有关物业发展的意见，例如初期及执行阶段的物业发展建议。策略顾问会与本地市场其它专业队伍紧密合作，确保所提供的建议能充分反映有关发展项目的未来、营销及管理等重要事宜的需要。
住宅项目营销：亚洲最成功的服务之一，并在营销整个住宅发展项目方面拥有稳固的专业知识。我们就住宅项目的营销及销售服务提供广泛的服务，包括市场定位意见、发展及项目营销咨询服务、海外营销及为买家提供的售后服务，如租赁服务、租赁管理及租用汇款等。住宅服务：作为一家提供一站式服务的供应商，我们协助各跨国公司将雇员分派往亚洲，或在区内重新安置，并为他们提供全面服务。同时亦为发展商的项目提供营销服务。我们为企业业主提供完善的服务组合，包括迎新团、物业选择、市场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。住宅服务部拥有丰富的地区经验，并在高级住宅租赁市场拥有稳健的业绩，除交易服务外，还为业主提供策略性的市场意见。我们的成功基于广泛的楼盘数据，结合专业的本地区经验，为各地区提供一致性服务。
办公楼服务：在目前多元化的商业环境中，找到一个能提供增值服务而进行简单的租赁交易代理商非常关键。“世邦魏理仕”与业主一同努力，发展并实行立足市场的商业策略。我们的数据库包括地区、国家以及全球的租赁及营销协议，将业主的资产价值提升到最高。对于拥有空置商业单位或想为项目寻找主要项目的业主，我们同时提供专业的意见，独家照顾他们在租赁及市场营销的利益。这项服务不附带利益冲突，并确保绝对安全及保密。
商铺服务：主要致力于为零售商及业主提供最为独到的零售咨询和市场推广服务。凭借遍布全球的服务网络，我们的专业团队对于市中心及市郊各类零售物业都有研究，能充分代表零售商与业主以至物业买卖双方的利益，提供全面而连贯的房地产服务，包括市场调查咨询、定位、商场招商，投资以及资产管理服务。
投资服务：“世邦魏理仕”被视为投资销售市场的领导者，其投资服务部专门为第三方业主处置及收购开发项目和收益型商业物业，帮助他们更多的接触本地及国际机遇和资本市场，同时通过加快资产交易的流程，确保最大的投资回报。针对不同的物业，我们提供高度个性化的服务，同时应用多元的分析方法来准确判断市场趋势以发现投资机会。通过协调“世邦魏理仕”在全球网络，我们可以针对业主不同投资策略提供区域和本地化的投资机会。
跨国机构投资服务：本部门是我们投资环球企业物业的一部分，专门为全球的机构投资者如人寿保险公司、退休基金、房地产投资信托、私人资产基金及大型房地产发展商提供服务。亚洲区跨国机构投资服务部专业人员与美国、欧洲、中东、非洲、加拿大及太平洋地区的代表联手，凭借强有力的环球平台，服务于期望投资的房地产市场的私人及公共资产的潜在投资者。我们的业绩又来自于业主对我们专业投资建议的长期信赖，享受到长远的资产增值。跨国机构投资服务部的成员担当咨询者、顾问及中介人的角色，从国际、国家及地区性物业中，进行投资性资产的收购及转让。作为一间服务完善的公司，跨国机构投资服务部提供市场走势的建议，加上创新独到的投资策略，为业主找出制胜的把握，开创与众不同的未来。
环球研究及咨询：我们熟悉全球不同的物业类别，并以独到的见解和必要的监察工具，从历史与预测两方面追测市场发展趋势，为业主提供一系列技术准确的数据和研究服务。此外，我们还能提供市场预估和表现基准以及策略性的建议服务。
环球跨国企业服务：在亚洲多个市场上提供贴身及创新解决方案，策略性满足企业、政府及机构业主职业性房地产的需求。我们无可匹敌的咨询服务、外判及交易管理平台结合多行业知识及环球服务，为业主减低运营及占用成本，以增强生产力，并通过有效的工作环境及商机发挥最大的弹性及作用。
环球物业设施管理：为亚洲及全球知名企业超过数百万平方尺的物业提供管理服务，提供最高水平的业主服务，让业主能专注核心业务。我们财务主导方针具信心保证，提供领先科技平台，让我们能够管理业主的非核心的后勤支持及必需的物业设施服务。负责环球物业设施管理的专业人员会与业主共同确定策略性的设施管理方案，针对提升价值及提供全面的投资组合智能，提供无忧的方案。
估价及咨询服务：为确保建议背后的理念切合业主的业务目标，估价咨询部提供独立、准确、可靠和及时的估价及建议，为房地产交易或融资提供关键的服务。我们透过累计、分析及传播全球房地产的全面数据来履行我们的理念。我们的估价及咨询在业内居于领先水平，我们专业的评估师能为业主提供国际化水准的股价服务，服务范围包括资本市场及市场股价、企业及投资组合估价、按揭估价、审定财务发展分析等。
2.资产服务主要架构
Rob Blain
亚太区主席
中国区资产服务
Alfonso Chu
高级董事
资产服务
（台北）刘学龙
董事

_
资产服务
（成都）卢向晖
董事
资产服务
（广州）黄国华
董事
资产服务
（上海）林伟英
董事
资产服务
（北京）雷志超
董事
_
资产服务
（香港）黄永根
董事
_
2.1大中华区资产服务架构

雷志超
华北区董事
北京

林英伟
华东区董事
上海

黄永根
大中华区董事
香港

黄国华
华南区董事
广州

Alfonso Chu
中国区高级董事
卢向晖
华西区董事
成都

2.2“世邦魏理仕”大中华区办公地点（中国及香港）

2.3“世邦魏理仕”大中华区项目管理情况

Guangzhou
广州

Shenzhen
深圳
Chengdu
成都
Beijing
北京
Shanghai
上海
Hong Kong
香港
Dailan
大连

Chongqing
重庆

Xiamen
厦门
CB Richard Ellis China
世邦魏理仕 - 中国
Shenyang
沈阳
Hang Zhou
杭州
Kun Ming
昆明

2.4北京资产服务部组织架构

2.5公司资质
2.5.1物业管理资质一级

2004年获得国家物业管理资质一级

2.5.2 ISO9001国际认证

“世邦魏理仕”凭着多年宝贵的经验、优良的传统及专业的技术，已成为一间能提供全面综合性服务的专业国际品牌公司，且于2003年在香港获得ISO9001国际认证。

2.6管理优势
2.6.1历史悠久，经验丰富
全球最大及历史最悠久的专业物业顾问公司之一
05年《财富》全球千强中唯一入选的物业管理公司（676位）
05年《中国物业管理公司100强》第2名（外资第1名）
获国家物业管理资质一级的外资公司之一
中国管理综合性物业最多之外资物业管理公司之一
“世邦魏理仕”将运用强大的人力及技术资源，丰富的专业知识及经验，积极协助和配合贵司进行管理服务工作。
2.6.2全球网络系统
“世邦魏理仕”拥有全球性的业主资源网络，长期合作伙伴均为国际知名的大型企业，如莲花软件（中国）有限公司、IBM、NEC、波音（中国）有限公司、强生（中国）、三菱电梯、诺基亚、爱立信及美国/多国领事馆（高级职员公寓）等等，将为项目引入具影响力的合作伙伴及业主，扩大项目的经济及社会效益。
2.6.3管理在物业的应用
“世邦魏理仕”在高科技发展领域居于同业的前端，最具有规划建议及管理应用新型智能化物业的实力，“世邦魏理仕”所拥有的高科技人才及技术支持是其它同类公司无法比拟的。而且我司现正与一家国际知名的网络公司合作为所管理项目建立电脑化管理系统。
2.6.4专业培训
一支技术过硬、服务到位的管理队伍的形成有赖于长期的培训而产生，而“世邦魏理仕”正是依靠这个强有力的武器为所有管理的项目培养了一支又一支过硬的队伍，保证为业主提供周到、细致的服务，我们的培训工作主要从以下不同角度开展：
从时间方面：1)物业前期 2)试运行期及调整期 3)正式运行期
从内容方面：1)物业基础 2)法规知识 3)专业知识4)特别课题
从人员方面：1)经理级 2)主管级 3)员工级
我们相信，若“世邦魏理仕”参与[华贸中心写字楼（一期）]项目的管理工作，定会安排全方位的服务培训，使发展商拥有一支训练有素的队伍。
综上所述，“世邦魏理仕”诚意就项目的管理提供高水准的专业物业管理服务，为项目创造理想的效益。
2.7管理业绩
2.7.1 MANAGING PROPERTIES现时管理的物业统计
2.7.1.1全球业绩
截至2004年底，“世邦魏理仕”全球物业及企业设施管理面积（PROPERTY & CORPORATE FACILITIES UNDER MANAGEMENT）——9.89亿平方英尺
2.7.1.2中国区业绩
截止到2005年12月底，“世邦魏理仕”在大中华区正在提供各类物业管理及设施管理服务的管理项目总面积为11,906,237平方米，其中北京公司提供服务的物业管理面积为6,634,426平方米，占中国区管理面积的60%。
单位：平方米
类型
中国地区
北京公司
写字楼
1,585,792
1,226,233
商业
351,478
351,478
高档住宅
3,293,264
1,496,623
别墅
1,508,565
809,000
综合
4,867,138
2,751,094
总计
11,906,237
6,634,426

在物业管理中，综合型商业地产项目往往因其面积大、功能复杂、涉及面广、技术要求高而对物业公司的要求也相对较高。而在“世邦魏理仕”北京公司物业管理类型的比例分配中,综合类物业（常以多种物业类型聚合的大型复合型商业地产为主）管理面积为2,751,094平方米，比例高达42%，由此可见北京公司在高端物业管理上拥有资深的管理经验，过硬的管理队伍和良好的声誉。
2.8团队介绍
2.8.1领导团队
朱显明
高级董事
资产服务
中国区
北京市朝阳区东三环中路7号
北京财富中心写字楼A座第12层1203-1205单元
100020
People's Republic of China
T 86 10 5820 9030
F 86 10 5820 9088
E alfonso.chu@

黄大为
董事总经理
中国北京
北京市朝阳区东三环中路7号
北京财富中心写字楼A座第12层1203-1205单元
100020
People's Republic of China
T 86 10 5820 9030
F 86 10 5820 9088
E david.wong@

雷志超
董事
资产服务
中国北京
北京市朝阳区东三环中路7号
北京财富中心写字楼A座第12层1203-1205单元
100020
People's Republic of China
T 86 10 5820 9030
F 86 10 5820 9088
E clouie@

2.8.2服务队伍主要成员简历

雷志超（英籍）

总经理
北京世邦魏理仕资产服务部

工作职责
雷志超先生作为“世邦魏理仕”资产服务部的总经理，目前主要负责“世邦魏理仕”中国整个华北区的所有项目拓展及管理，管理物业涉及华北、华东两区，总面积超过663万平方米，占“世邦魏理仕”中国物业业务的60%。

工作经历
雷志超先生曾在“港基”、“中海”、“世邦魏理仕”等多家物业管理有限公司工作，其以业界罕有的20多年国际物业管理经验在物业前期咨询、物业管理及相关策划工作中拥有绝对权威的地位。

北京主要业绩
雷志超先生指导并管理过北京多家著名房地产开发商开发项目，其中包括盈科中心、国企大厦、华夏银行、光彩中心、理想大厦、建威大厦、姜庄湖别墅、贡院六号、北辰澜桥等著名项目。

专业资格
MIMBI 英国屋宇维修管理协会会员

学历
雷志超先生毕业于香港理工大学建筑工程物业管理系
美国University of Newport大学 全面素质管理专业MBA

李思华（英籍）

副总经理
北京世邦魏理仕资产服务部

工作职责
李思华先生作为“世邦魏理仕”资产服务部的副总经理，主要负责协助雷志超先生对华北区，尤其北京项目的监管工作，并同时协助负责整个华北区的项目开发工作。

工作经验
李思华先生曾在富城物业、魏理仕、戴德梁行等多家物业管理有限公司工作，指导并管理的国内项目遍布北京、深圳、上海等一线城市，对各类物业管理均拥有丰富的经验。

北京主要业绩
李思华先生指导并管理过北京多家著名房地产开发商开发项目，其中包括盈科中心、建威大厦、华夏大厦、中青旅大厦、中国电子大厦、理想大厦等、国企大厦、UHN国际村、中国大唐集团等著名项目。

专业资格
物业管理证书
香港房屋经理协会会员

学历
李思华先生毕业于香港大学

王晓洁

助理董事
北京世邦魏理仕资产服务部

工作职责
王晓洁女士作为“世邦魏理仕”资产服务部的助理董事，主要负责协助雷志超先生管理服务区域内的全部物业指导工作。

工作经验
王晓洁女士拥有多年在国内的酒店服务及物业管理工作的经验，曾任职多间国内物业管理公司，对写字楼、商场、高档公寓中的物业管理工作拥有丰富经验。

北京主要业绩
王晓洁女士指导并管理过北京多家著名房地产开发商开发项目，其中包括盈科中心、建威大厦、中粮广场、中青旅大厦、主语城、姜庄湖别墅、澜桥等著名项目。

专业资格
建设部物业管理企业经理上岗证书
劳动部物业管理师

学历
王晓洁女士毕业于北京城市大学

刘伟杰（中国）

助理董事
北京世邦魏理仕资产服务部

工作职责
刘伟杰先生作为“世邦魏理仕”资产服务部的助理董事，主要负责协助雷志超先生管理整个华北、华东区的市场拓展及服务区域内所有物业工程技术指导工作。

工作经验
刘伟杰先生曾任职过香港、深圳、北京多间物业管理公司的高级工程师及工程总监职位，拥有内地及香港地区丰富的大型综合项目施工工程管理及监督工作经验。

北京主要业绩
刘伟杰先生指导并参与北京世邦魏理仕公司所有服务的物业项目工程部分，包括北京盈科中心、建威大厦、中粮广场、中青旅大厦、主语城、姜庄湖别墅、澜桥等著名项目。

专业资格
建设部物业管理企业经理上岗证书
建设部物业管理工程经理上岗证书
项目经理（一级）证书

学历
刘伟杰先生毕业于哈建工大学自动化专业

赵振兴

总工程师
北京世邦魏理仕资产服务部

工作职责
赵振兴先生为北京“世邦魏理仕”的总工程师，负责华北区公司管理各项目的物业顾问、前期筹划、工程管理等工作。

工作经验
赵振兴先生拥有丰富的大型商场及综合智能化楼宇的工程管理工作经验，尤其擅长各种不同类型物业的设施管理、成本预算、组织及机电设施的工程建设及管理。

北京主要业绩
赵振兴先生曾负责过物业项目包括包括建威大厦、北京盈科中心、理想国际大厦、世纪财富中心、国航大厦、信诚阳光、华夏银行大厦、光彩国际中心、贡院六号等著名项目。

专业资格
中级专业技术职务工程师资格证书
建设部物业管理企业经理上岗证书

学历
清华大学MBA工商管理硕士
清华大学机械工程及自动控制双学士学位

管理方案概述

本标书是“世邦魏理仕”建立在物业投资、运营的高层次管理基础上，为尽量满足[华贸中心写字楼（一期）]项目的物业管理服务要求，突出“服务为本”理念特别制定的物业服务体系。
本方案内容为标书全部内容的概述，其中详细说明了专门制定的各项物业管理服务内容并包含专业服务队伍的构成，涵盖资产管理及工程管理等服务领域。
1.服务队伍
“世邦魏理仕”为[华贸中心写字楼（一期）]项目工作提供了经验丰富的高水平服务队伍，包括：
项目监管
项目联系人
工程顾问
物业顾问
培训经理

我司将为此项目成立专门的管理策略检讨委员会，以根据工作计划内容协助制定管理策略及分析相关决定。
管理策略方案讨论委员会成员包括：
[华贸中心写字楼（一期）]开发公司代表
和
顾问组相关人员
负责协调物业管理服务以达贵司满意的物业经理：将作为项目队伍的支持，确保足够的员工及资讯技术的支持。
物业经理负责各方的协调工作并对服务目标达成负责。其应具有项目管理方面的丰富经验并能胜任物业经理的工作。
2.项目现场人员
前期可根据[华贸中心写字楼（一期）]项目需求，派驻一名物业经理及工程经理，对[华贸中心写字楼（一期）]项目提供顾问服务。
3.报告和文件档案
我司将建立报告及会议日程以监督管理策略的执行情况及效率，并贯彻有效的记录及文件档案体系以体现管理工作，保证适当的资料讯息汇报贵司。
4.承包商的招投标
标书详细说明将与投标者清单一并提交予贵司以供批准。
5.审计（全委）
全面审计的范围将包括法规要求、租赁及债务责任以及收支预算、工程维保和保洁承包合同等。我司将就承包商名单及担保等与贵司进行协商。
6.财务管理系统（全委）
在线信息处理系统更方便物业经理和业主工作通过更好及更多的信息传递。“世邦魏理仕”将制定相应的财务制度，若网络允许，贵司可同时连入在线信息处理系统。
7.工程维保（全委）
工程维保工作将由“世邦魏理仕”监管及协调，承包商将由“世邦魏理仕”工作人员提供支持，如需任何专门技术，我司将聘请独立顾问。
8.项目合符要求
“世邦魏理仕”将对项目体系进行回顾、检查和报告，确保其符合相关法令法规的要求。
9.保安
保安员必须具有与公众的高水平互动能力，其必须在任何时间内确保项目业主的安全。保安问题在任何时侯都应该作为物业管理服务工作的重点。
10.服务承诺
作为管理者，“世邦魏理仕”承诺：我司将利用所有资源及管理高层的承诺保证，使我司服务完全达到贵司的满意。
11.业绩
“世邦魏理仕”在各类物业的管理方面，在系统及组织方面具有相当丰富的经验。详细管理记录请参见我方管理业绩。

管理方案

3.2.8 内部管理机制
3.2.8.1 华贸中心写字楼（一期）项目人员架构（见附件一）

3.2.8.2 岗位设置与职责范围
物业部职责：
1. 制订大厦整体物业管理方案，管理预算并组织实施。
2. 负责大厦竣工验收后的接管验收工作。
3. 负责办理大厦业户入伙、装修、入住手续及管理工作。
4. 负责处理大厦业户的投诉及业户的回访工作。
5. 负责大厦设备设施的检查、巡视工作。
6. 负责协调业户与其它部门的关系。
7. 协同财务部做好物业管理费及其它相关费用的收缴工作。

行政人事部职责：
1. 贯彻落实公司的各项工作指令，努力掌握各部门的员工思想动态，为总经理的工作决策提供可靠的依据。
2. 负责公司的工作计划、总结、故障制度等各类文件的起草、审核、打印、复印分发、登记工作，做好印章的管理工作。
3. 负责公司会议的会务准备，做好会议记录，整理会议纪要。
4. 负责上级和外来文电的收发、登记、传阅、催办、回复和立卷归档等工作。
5. 协助总经理处理日常工作，协调部门工作，督促各部门和管理处认真及时的贯彻落实公司的各项工作决策和指令。
6. 负责公司员工的招聘、调配、辞退、考核和档案工作。
7. 制定采购计划，负责办公用品及福利品的采购及发放工作。
8. 负责公司车辆的调度、使用和维修保养工作。
9. 安排及执行员工定期培训。
10. 完成总经理交办的其它工作。
财务部职责
1. 编制和执行各项预算、收支计划，拟定资金的使用控制方案。
2. 负责经济核算工作，实施财务监督作用，定期对大厦资金运营情况进行分析说明。
3. 根据财务制度的规定，结合大厦实际，指定财务管理的各项规章制度。
4. 负责大厦业户各项费用的收取、催缴工作。
5. 负责会计帐目工作，根据有关开支标准的规定和报销原则管理支票和各种资金的使用，按时提取财产折旧。
6. 负责大厦员工工资、奖金、及其它相关费用的核发。
7. 及时准确的作出财务报表和财务报告。
8. 处理公司对外经济往来业务。
9. 做好财务部各种票据的存档工作。
10. 按规定定时定额向国家纳税。

工程部岗位职责

1. 负责制定本部门的岗位职责，及各项业务的服务质量标准。
2. 参加物业的接管验收工作。
3. 做好工程资料图纸的收集归档整理存档工作，建立设备档案。
4. 配合其它部门做好相应的合格分承包方的评定及采购工作。
5. 负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。
6. 负责管理处物业、设备维护、保养管理工作。
7. 负责管理处有偿维修管理工作。
8. 负责管理处日常设备、系统检查和检查工作。
9. 负责组织职能部门做好每月大厦检查工作。
10. 负责做好管理处测量设备的管理工作。
11. 负责做好管理处工程方面问题与业主协调沟通工作。
12. 做好工程上不合格服务管理工作。
13. 做好质量记录的统计工作和预防纠正措施的制定实施工作。
14. 做好工程质量记录管理工作。

保安部工作职责：

1. 完善的规章制度：如各种管理措施、预案、紧急突发事件处理程序以及各岗位职责要求：如经理、主管、队长、领班、队员等等。
2. 标准的行为规范：如服装仪容、服务、上岗值勤标准、训练要求等。
3. 高度责任心的队员，良好的后勤保障及公司的大力支持。
4. 严格的监管机制，确保各岗位随时得到有效的监管以及时处理相关问题。
5. 确保安防设备的良好使用状态之技术防范措施。

3.2.8.3 人员培训
人员的培训大纲
序号
培 训 题 材
课时(小时)

综合培训方面

1
物业管理概论及服务目标
2
2
物业管理政策法规/业主大会与业主委员会概论
2.5
3
管理公约/住户（用户）手册/装修手册/
2
各岗位职责及各项管理制度
4
大厦保险事宜
2
5
停车场管理
2
6
有偿服务及特约服务的内容与收费
1.5
7
仪容仪表/礼貌用语及如何培训员工的服务形象
2
8
各岗位值班要求及交接班规程
2
9
事故报告/紧急事件预案及处理程序
3
10
告示/警告/指示/提示图例及应用
2

行政人事方面

11
行政管理
2
12
劳动条例及劳动合同
2
13
员工保险/福利及员工守册
2
14
奖惩条例/安全守则及授权制度
2
15
大宗采购的流程/控制与注意事项
1.5
16
库房管理规范和要求
1.5

工程方面

17
工程部各工种操作规程
2
18
大厦机电系统及日常维护与保养
2
19
大厦设备的维修保养与实操
2

客务方面

20
客务部服务收费规程
2
21
物业管理收费流程与控制
2
22
档案管理
1.5
23
处理客户投诉技巧
2
24
收楼程序/二次装修及业主入伙流程与控制
2
25
物业管理帐项的设计/各种报表的制作/
2
财务电算化管理及部门内日常运行
人员培训根据上述内容由管理处人事行政部负责拟定培训计划，并报公司培训部审核批准，由公司专业培训讲师负责培训和跟踪。同时，项目管理处所有人员定期参加公司举办的各种培训和活动。
流程图

制定培训计划
确定培训需求
企业内部
培训员
各部门
交叉培训
外聘讲师
授 课
委派员工
出外进修
培训效果评估
培训结果反馈
培训组织实施
开发培养
内 部
培 训 师
签订培训
协议明确
服务期限

培训资料存档

目的
为提高员工对企业的全面认知、整体职业素质及各方面的业务能力，有效挖掘和培养企业内部人力资源，帮助员工成长并促进企业发展，持续不断的培训是企业不可或缺的重要任务。管理处将本着规范培训，加强管理，提高成效的原则，特制定本制度。
通过对管理处所有员工实施必要的培训，使其掌握相应岗位需要的技能树立服务质量意识，确保员工素质及技能满足服务和管理的要求。

培训的方式

管理处可采取的培训方式包括：