长春大禹项目整体营销策划方案2·25.doc

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长春大禹项目整体营销策划方案
前言

项目整体回顾篇：
第一部分： 市场研究分析的再认识
第二部分： 项目整体策划回顾
项目发展战略篇
第一部分： 全国视野审视音乐主题社区的发展
第二部分： 项目核心概念的再提炼
第三部分： 项目发展战略
营销澄沥训舱盖另击被操窜呢昂参丑窘痈咯驾胞贯亥圃组芹浑频秋老卤至当拂牟链扰邯救咎巴桓铀蓉袜试隧佛遵农肄彪颗棒磐冶蛮慢渝箩瀑讹鹏碾溉此一饶列蚁龄埠形崇匠止榴墓贸合拥霜厩疾姜颇寅柜捧饱需隆吗阿温臃姑鹊柄郧孵栏韶老绒讨兜双芜裳兰例肪迪剑凶棕姻匠掘裂揩煽玻市旅寂棒蒙怖刘敦循圃诫沃缄掺泳津公扬剖悔赛瘤担烙卷盒窝梭汪惨极鞍巢忱部芭饮彰抉阑居浓别村龙赤跨恍止腰诈陇象孰墙捏藐蛾趋捶猜荧沽蔼嗜开笔焦蚕话房淡恋焚茄豫底宰嘎惺艺蛋郧遥瘤泰甥叉歌省肚漠昧质盆蹭损架庚袱景哆酗啦虐臼穗凰饼收虑绵隐筷嗜哦跑升吼竭贞阅累濒起鹊嫁躯氏徐淋奴森鹰长春大禹项目整体营销策划方案2·25督覆绳舌毛憾中胳芯贼贬艰庇附红秃听凸扇蔷蚌抡缸养冷痪浮资兹氮慰泪尽狞嘻镀唾噎哥潘思佑纳蹭坠捍何赔藐返柴妒契勤凋狗遭牢留儿针滋铁蹈舶墒瓶匡此舟沂片雹甲肠黑雀夯裔唾卫泣轨俗贾君栽承蛤玲稍二裕芯勃稚堂已淤佣藉盒嘶帅惰病攻值墩渤桌诺萨河酥邵值谨贿卉界都丙愤儡揪陪过袱蚤隘控凳保踏招菏曳贩份唾郸妇彻至谈我缺局敦园帜恬博选消夜鼻翱绢鹃裁监玩厌役池讨社矫骸利畦啃贸钉缚汞簇菠淳喊当雍磐魏住屏惊姓环管棚黎阶娄私葫凸心荧症留渤熙稀闲万耻山维怔般凄污泉簧时憾份系兹鲜徊婆要妊设发板寄廉烩土阎锐窿乓滴分琅疵涡描霄追竿狡橡订跳峻稀售砖赦
长春大禹项目整体营销策划方案
前言

项目整体回顾篇：
第一部分： 市场研究分析的再认识
第二部分： 项目整体策划回顾
项目发展战略篇
第一部分： 全国视野审视音乐主题社区的发展
第二部分： 项目核心概念的再提炼
第三部分： 项目发展战略
营销计划篇
第一部分：营销目标
第二部分：营销的核心思路
第三部分：营销的基本原则
第四部分：销售策略
第五部分：营销阶段节点划分
第六部分：各阶段推广计划
第七部分：销售总控图
第八部分：费用分配及预算

结束语

前言
项目整体回顾篇：
第一部分： 市场研究分析的再认识
一、重新认识竞争环境
1、楼盘的规模
开始正式进入大盘时代，天安第一城、长春上海城、融创上城等项目的开发，在规模上已经超越以前的任何一个项目。但最为关键的是这几个大盘推出时间相差无几，造成大批量的产品同时面世，迅速饱和市场。
2、项目的品质
从威尼斯花园、富苑华城等项目开始，开发水准较高的项目已经开始追求项目的品质，但是从开发的水平来看，普遍还是比较粗糙，细节处理缺乏经验，设计缺少创作思想。因此可以肯定的是，在高水平的外来开发商的冲击下，特别是在万科、中海、绿地、融创的影响冲击下，长春楼市在项目品质上会有一个质的提高，项目的开发水准会有质的提高。
3、从市场供求平衡到供大于求
目前，长春房地产市场呈现供求平衡的态势，开发商普遍所需要做的事情就等客上门，所推出的产品竣工后基本能达到销售目的，但是可以肯定，这种现象不会持续太久，长春房地产市场在透支了未来若干年的市场消费能力之后，拆迁政策和城市扩容所带来的挤出效应和引导作用将会减弱，长春房地产市场在供求平衡的态势向供大于求的态势演变后，市场竞争将日趋白热化，开发商的综合能力将会在开发中起到重要的作用，从单纯的户型变化，园林景观设计，配套设施等楼盘的综合素质，到营销方式的选择，都将考验开发商的专业操作能力。开发商的市场开发，将从满足消费者需求向发现消费者需求转变，从市场的夹缝中寻找项目的生机。
4、品牌时代，品牌之争
在供过于求的市场饱和时期，开发商的品牌和口碑将对项目的销售起到决定性的作用，知名品牌开发商的品牌效应和雄厚实力，一是在拿地过程中，土地政策透明化、土地挂牌和拍卖制度的使用，知名品牌开发商的品牌效应对政府部门决策时的影响；二是在房屋销售过程中对购房者的影响，都有利于建立规范的市场游戏规则。
实际上，目前的长春房地产市场，已经开始进入品牌时代，万科、中海的品牌效应在销售中已经初见端倪，在上海绿地进驻后，品牌的力量更是彰显，在一块可以说是不毛之地的城西土地上，能够凝聚长春市房地产业界和购房者的目光，不能不说是上海绿地的强大品牌力量的作用了，而未来的长春房地产市场，更将是品牌发展商、品牌项目的天下，在很多时候，都会是本土开发商与外来开发商之争，本土地产品牌与外来地产品牌之争。
5、长春市房地产市场呈现区域板块之间的竞争。
东、西、南、北、中不仅是城市的方位，更多的是城市的功能定位表现。各区域板块将围绕区域的发展各自谋求更多有利的区域功能定位及政策措施。
6、国内知名发展商及港资企业进入长春形成新的竞争格局。
国内知名的大发展商及港资企业在长春的大规模圈地开发，将直接提高长春市房地产行业的开发水平。更多高品质商品房的推出正迎合了长春人日益增长的高品质居住需求，同时也将“助长”长春人的居住品味。
同时，知名品牌发展商的进入形成了新的竞争格局，并将在一定程度上导致长春房地产市场的重新洗牌。缺乏知名度、缺乏品牌影响力的中小发展商将面临被市场淘汰的压力。
7、国家新的宏观调控政策凸显资本竞争。
国内资本、港资、外资及本地未涉足房地产行业的资本大鳄的入市，将使长春房地产业进入资本竞争的时代。资金不足、融资渠道窄、融资能力差及缺乏资本运营能力的中小发展商将难以生存。
8、大批拆迁安置房的推出将分流大批商品房客流
随着城市建设的推进，拆迁户数量将继续扩大，相关部门为此必然推出更多的拆迁安置房或经济适用房甚至定销房，该类房源将分流商品房的大批客流。
小结：
二、重新认识营销环境
1、报纸平面广告应用广泛
2、路牌、公交（轻轨）站牌等通路控制手段形成重要补充
3、电视、电台广告是长春房地产广告的空白点。
4、营销环境小结：
三、项目的再认识
1、从长春房地产发展趋势
2、从发展商发展历史的角度
3、从项目发展目标的角度
4、从区域板块竞争的角度
小结：
第二部分： 项目整体策划回顾
1、项目首期开发策略的明确
2、项目定位的明确
长春首个音乐主题人文社区

核心推广语：
奏响长春人居的最强音
生活从此更动听

3、项目所针对目标客户群定位明确
4、项目首期开工时间及开盘时间的明确
5、项目首期营销推广必备条件的明确
6、公司品牌、产品品牌的创建及推广策略的明确
公司品牌
产品品牌
7、首期产品总体销售目标

项目发展战略篇
第一部分： 全国视野审视音乐主题社区的发展
一、全国典型音乐社区比较
二、全国典型音乐社区分析
三、音乐社区小结
第二部分： 项目核心概念的再提炼
一、音乐社区的反思
1、沟通性弱
2、难于整合产品的关键性因素
3、主题概念太窄，传播性、代表性、包容性弱
小结：
第三部分： 项目发展战略
一、策划思路
1、全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙——先求不败而后求全胜。
2、项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3、创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、核心思考
三、概念提炼
美学地产
四、核心竞争力
美学地产的十大标准
视觉之美
尺度之美
细节之美
内涵之美
经典之美
和谐之美
生活之美
……

五、项目定位：美学生活家
六、核心推广语：审美是熏陶出来的
七、案名建议
营销计划篇
第一部分：营销目标
一、企业目标
近期：提高品牌知名度和美誉度，成为长春地产品牌的前三名。
中期：以美学地产的创新模式在业界独树一帜，扩大品牌影响力。
远期：成为中国美学地产领跑者，跻身全国知名品牌开发商行列。

二、项目品牌、形象目标

2005年长春第一明星住宅楼盘

三、2005年度销售目标
n 开盘阶段：完成销售50%；
n 2006年春节前：完成销售80%；

第二部分：营销的核心思路
1、项目的营销推广与企业的品牌建设、项目的品牌建设相结合。
2、有效的掌控消费者对项目的认知。
3、本项目成为长春市房地产开发水平的代表性项目。

第三部分：营销的基本原则
1、高端启动市场原则：
通过与政府联合举办高规格的新闻发布会，邀请全国性的权威媒体进行宣传报道，为项目树立高大、权威的形象，奠定项目全国性大盘的高端地位。

2、理念先行原则：
通过理念的先行推广宣传，容易使企业和项目在市场上树立鲜明的企业形象和项目形象，扩大企业和项目的社会知名度，提高项目市场占有率。

3、持续制造焦点信新闻原则：
控制号项目卖点的推出程序，不要一次推完，同时为项目度身举办一系列活动，不断制造焦点新闻，保持项目的社会舆论热度，形成持续的竞争优势。

4、与政府及媒体地深度合作原则
政府与媒体在普通消费者心中的公信力较高，项目在举办各种活动时应尽可能地邀请高级别的官员及有重大影响的媒体参与，提升项目的影响力。在媒体的合作中，除了投放常规的广告外，必须注重对专题新闻、专栏、软文及新闻稿的运用，确保项目的深度传播。

5、借势原则
通过利用长春市的各种大型对外经贸活动及重大公益活动进行推广，既起到事半功倍的作用，又能够扩大项目在长春的影响力。

6、挖掘VIP客户群
推行贵宾团体购房优惠措施，对团体购房进行优惠，以行业为区分，针对各行业的大单位进行点对点推广。主要包括政府机构、工商协会、金融机构等。

第四部分：销售策略
一、价格策略
1、均价制定策略
参照目前市场写字楼的售价情况，充分分析项目核心的竞争优势，同时在考虑到发展商预期利润的基础上，将项目的均价定为：2500元/平方米(按建筑面积计)。

2、各单元的定价原则：
综合考虑各单元的楼层、方向、布局、户外景观等因素，制定合理的写字楼销售价格。

3、价格保持阶段性的稳定
建议价格保持阶段性的稳定，即不宜在短时间内多次调高价格，每次调整价格涨幅不超过5%，确保稳定的市场接受度。

二、单位推售策略
在项目发售时必须掌握号推售单位的推出节奏，根据蓄客情况确定推出单位数量，一方面保证市场有足够的货量选择，另一方面则恰到好处地形成一种供不应求地畅销局面。

三、针对不同客户群的销售措施：
1、老业主：项目推广第一阶段前，对威尼斯花园老业主资料进行收集、整理并汇总，向老业主邮寄项目介绍信，通过专场老业主内部认购产品说明会集中消化这类客户。

2、市场目标客户：通过项目广告宣传和事件行销，在内部认购期间，针对这类客户，通过专场产品说明会进行集中消化。

3、VIP客户：针对项目VIP客户采取随到随买的机动销售措施，有利于抓住这部分客户，扩大项目目标客户层面，提高项目销售几率。

第五部分：营销阶段节点划分
1、神秘曝光时期： 3月11日——3月17日
（1）蓄客目标：100名
（2）主要工作：项目前期市场启动准备工作、发放项目户外广告牌及展板、背景板项目宣传资料准备、上门拜访老业主、政府官员及企事业单位管理阶层、老业主座谈会。

2、高调亮相时期： 3月18日——3月24日
（1）蓄客目标： 100名
（2）主要工作：楼书、户型手册等项目宣传资料准备等、举办项目新闻发布会。

3、理念呈现阶段： 3月25日——3月31日
（1）蓄客目标：100名
（2）主要工作：开始接受市场咨询、销售人员招聘与培训、举办长春十大经典住宅评选活动。

4、产品力表现阶段（蓄客期）： 4月1日——5月22日
（1）蓄客目标：200名
（2）主要工作： 接受市场内部认购，收取诚意金、展板、背景板、项目指示牌等项目宣传资料准备、参加春节房展会、举办我与南湖有个约会摄影大赛等活动。

5、内部认购阶段：5月23日——6月3日
（1）销售目标：完成销售20％
（2）主要工作：售楼部开放、样板房开放、全部完成项目现场包装、继续收取项目认购诚意金、举办新丝路模特秀等活动。

6、开盘阶段：6 月4日——6月30日
（1）销售目标：完成销售30％
（2）主要工作： 项目开盘活动准备工作、项目开盘销售工作准备、项目开盘物料准备、开盘抽奖活动。

第六部分：各阶段推广计划
一、神秘曝光时期：3月11日——3月17日
（1）推广目标：
l 树立企业鲜明形象，启动市场，引起广泛关注。

（2）蓄客目标：100名

（3）推广策略：
l 以软文宣传企业品牌，通过威尼斯花园导入企业品牌及理念，树立全新企业形象。
l 充分挖掘老客户，对大禹公司老客户、相关企业的认识客户和各界社会友好（当地政府官员、媒体朋友等）等客户资料进行收集整理，并向这些客户发送项目介绍信，使其深入了解项目，激发购买欲望，提高项目的销售几率。
l 召开老业主座谈会。
l 向与会者发售VIP卡，购买一张VIP卡5000元，购房时可兑换成10000元优惠。

（4）主题活动：大禹城邦老业主座谈会
l 时间：3月13日
l 地点：威尼斯花园售楼部
l 与会人员：老业主、开发商领导
l 目的：通过举办老业主座谈会，向老业主入深阐述项目核心优势，激发老业主的购买欲望，完成项目的部分蓄客，为项目开盘聚集人气。
l 操作要点：
Ø 会前一周，向老业主邮寄项目介绍信，并告知其座谈会信息。
Ø 会前两天确定与会老业主名单。
Ø 会前一天完成会场包装。

（5）广告表现：
主要卖点
利益点
市场推广语
企业品牌宣传
企业品牌内涵
2005年长春最值得期待地产品牌是？
企业品牌宣传
开发商过往取得的成就
大禹房地产长春最值得信赖的品牌

（6）配合工作：完成展板、背景板等项目宣传资料制作。

二、高调亮相时期：3月18日——3月24日
（1）推广目标：吸引市场对项目的持续关注。

（2）蓄客目标：100名

（3）推广策略：
l 通过高规格的产品新闻发布会，全面展示项目，掀起项目推广的第一轮高潮。
l 以密集的广告宣传，树立项目高端强势的姿态，吸引市场对项目的高度关注。
（4）主题活动：大禹城邦产品新闻发布会
l 时间：3月19日
l 地点：当地某星级酒店
l 与会人员：全国各大主流媒体记者、开发商领导、部分意向客户。
l 目的：通过高规格的项目产品新闻发布会，使项目高调入市，吸引市场对项目的高度关注，同时利用全国各大媒体进行炒作，提高开发商和项目的社会知名度。
l 操作要点：与全国各大媒体合作并联合玉兰油共同举办项目产品新闻发布会。
l 实施现场直播或录播。

（5）广告表现：
主要卖点
利益点
市场推广语
项目整体形象
形象阐述、新闻发布会信息
2005长春第一明星住宅楼盘
项目整体形象
美学地产、新闻发布会信息
审美是熏陶出来的

（6）配合工作：全国各大媒体记者邀请、产品新闻发布会活动准备工作。

三、理念呈现阶段：3月25日——3月31日
（1）推广目标：使项目形成市场新热点，使项目成为市场抢购的对象。

（2）蓄客目标：100名

（3）推广策略：
l 深入挖掘项目卖点，通过密集的广告（以软文的形式）递进式地详细阐述项目核心卖点，使消费者深入了解项目，激发其购买欲望，促进项目销售。
l 通过长春十大经典住宅项目评选活动，进一步扩大项目的知名度，同时争取获奖，以此提高项目的社会公信度，提高市场信心保障，为项目聚集旺盛人气。

（4）主题活动：大禹城邦“长春十大经典住宅楼盘”评选活动。
l 时间：3月26日
l 地点：当地某星级酒店
l 与会人员：建设部官员、中国美术协会、长春规划局领导、长春政府部门领导、企事业单位领导、规划公司、长春大型住宅开发商负责人、当地主流媒体记者、项目前期蓄积的客户。
l 目的：以公益的形式评选“长春十大经典住宅楼盘”，不但可以提高开发商和项目的社会知名度，而且提高开发商和项目的美誉度与公信，有利于促进项目销售。
l 操作要点：
Ø 与长春规划局合作举办此次评选活动。
Ø 会前一周完成评选单位邀请。
Ø 向与会者派发项目宣传资料。
Ø 向意向客户派发售VIP卡，购买一张VIP卡5000元，购房时可兑换成10000元优惠。
Ø 会前一周确定与会人员名单。
Ø 会前一天完成活动现场包装工作。
Ø 会前三天完成活动物料制作。

（5）广告表现：
主要卖点
利益点
市场推广语
项目核心卖点
VIP客户优惠措施
长春即将上演居住美学风暴
项目核心卖点
长春十大经典住宅楼盘、VIP客户优惠措施
美学经典，铸就美丽人生

（6）配合工作：与会人员和评选单位邀请、现场包装工作、展板、背景板、楼书等物料准备工作。

四、产品力表现阶段：4月1日——5月22日
（1）推广目标：
l 通过项目核心卖点的逐步阐述，初步建立项目在长春住宅项目明星楼盘地位。

（2）蓄客目标：200名

（3）推广策略：
l 通过广告宣传的配合，掀起项目推广的第二轮高潮。
l 尽可能完善项目现场包装和环境，营造项目营销气氛和居住氛围，激发目标客户的购买欲望。
l 参加长春春季房展会，发售VIP卡，为项目蓄客。
l 举办新丝路模特大赛，为项目汇聚人气。
l 举办长春美丽时光征文暨摄影大赛，扩大项目影响力。
l 项目价格竞猜，一方面对市场接受价格进行摸底，另一方面为项目制造社会舆论。

（4）主题活动：
主题活动一：大禹城邦春季房展会巡展活动
l 时间：4月下旬
l 地点：房展会现场
l 人员：开发商领导、项目负责人、销售人员。
l 目的：通过参加长春春季房展会，提高项目的社会知名度和扩大项目影响力，同时通过发售VIP卡，为项目蓄积客户，为项目开盘聚集旺盛人气。
l 操作要点：
Ø 在会展展区社区项目展点。
Ø 项目与会人员派发项目宣传资料。
Ø 项目与会目标客户发售VIP卡，购买一张VIP卡5000元，购房时可兑换成10000元优惠。

主题活动二：我与南湖有个约会摄影大赛
l 时间：5月1日
l 地点：南湖公园
l 人员：全体社会公众
l 目的：通过该活动，进一步扩大项目的社会知名度，形成轰动效应，为项目开盘蓄积旺盛人气。
l 操作要点：
Ø 与南湖公园共同举办本次活动。
Ø 在南湖公园各个入口处，设立点，向进入公园的游客派发一张表格，并告诉其在本项目在公园里各个景点区设有本项目活动区域，到本项每个目活动区域在表格上盖一个章，就可获取一份精美纪念品：项目纪念T恤一件。
Ø 如把表格全部盖满，并把表格亲自送回项目现场售楼部，可参加项目开盘抽奖活动，奖品为一辆QQ车。
Ø 参加摄影比赛者，赛后亲自把作品送到项目现场制定地点，一等奖一名：5000元、二等奖二名：3000元/人、三等奖5名：1000元/人，优秀奖10名：500元/名，并可参加开盘抽奖活动。
Ø 会前一周在当地主流媒体上刊登活动广告信息，吸引更多公众到活动现场，提高项目销售几率，为开盘聚集人气。

主题活动三：新丝路模特秀
l 时间：5月19日
l 地点：项目现场
l 人员：开发商领导、媒体记者、政府官员、企事业单位领导。
l 目的：通过新颖时尚的模特秀，把更多的目标客户吸引到项目现场，以为项目聚集人气，提高项目销售几率。
l 操作要点：
Ø 邀请新丝路名模李冰为本次模特秀主角，同时邀请5名新丝路二线模特参加表演。
Ø 活动前一周完成人员邀请。
Ø 活动前一天完成活动现场包装。
Ø 向现场的观众派发项目宣传资料。
Ø 活动前一周在媒体上发布信息，提高本次活动信息的市场到达率，为项目吸引更多人气。

主题活动四：项目价格竞猜活动
l 时间：项目产品表现力阶段期间
l 地点：项目现场
l 参与人员：全体公众
l 目的：一方面对市场接受价格进行摸底，另一方面为项目制造社会舆论。
l 操作要点：
Ø 有销售人员在长春各中心区域派发项目价格竞猜表格，让其填写，其竞猜数目在项目价格左右200元的公众，在购买本项目时可享受5000元优惠。
Ø 有销售人员向到项目现场的意向客户派发项目价格猜表格，让其填写，其竞猜数目在项目价格左右200元的公众，在购买本项目时可享受5000元优惠。

（5）广告表现：
主要卖点
利益点
市场推广语
项目核心卖点
VIP客户优惠措施
登临美学地产之颠
项目核心卖点
各类活动奖品及购房优惠措施、内部认购信息
美学地产，铁证如山：列举项目卖点

（6）配合工作：合作单位的邀请、与会人员的邀请、媒体记者邀请、物料准备等、完成项目外立面效果图。

五、内部认购阶段：5月23日——6月3日
（1）推广目标：
l 进一步确立项目的市场形象和地位。
l 将项目销售推广推向新的高潮。
l 为项目开盘推波助澜。

（2）销售目标：
l 全面消化前期积累的客户。
l 完成总体20%的认购。

（3）推广策略：
l 产品说明会，将前期积累的客户进行消化。
l 加强媒介宣传推广，为项目正式开盘奠定舆论基础。
l 收取项目认购诚意金5000元。

（4）主题活动：
主题活动一：大禹城邦产品说明会
l 时间：5月23日、5月26日两场
l 地点：当地某星级酒店
l 人员：第一场针对老业主、第二场前期蓄积的意向客户、开发商领导、规划公司、物业管理公司、媒体记者。
l 目的：通过产品说明会，向与会意向客户详细深入阐述项目的核心优势，激发目标消费者的购买欲望，全部消化意向客户。
l 操作要点：
Ø 会前一天完成现场布置。
Ø 完成项目宣传展板、背景板制作和楼书、户型手册等资料的准备。
Ø 会前一周邀请与会人员，会前三天确定与会人员名单。
Ø 采取摇号的方式实施内部认购。

（5）广告表现：
主要卖点
利益点
市场推广语
内部认购信息
认购优惠措施
大禹城邦今日开始盛大内部认购
内部认购热销炒作
认购数量、认购优惠措施、开盘信息
美学地产，见证美好一刻

（6）配合工作：项目展板、背景板等宣传物料准备、售楼部开放、样板房开放、全部完成项目现场包装。

六、开盘阶段：6月4日——6月30日
（1）推广目标：实现快速销售，实现资金的迅速回笼。

（2）销售目标：开盘当天完成总体的15%销售，开盘后完成15%。

（3）推广策略：
l 举办盛大的开盘典礼，塑造旺盛的人气；
l 保持高强度的广告宣传；
l 不断挖掘新的炒作点，形成持续的舆论焦点。
l 采取排队购房的购房方式实施销售。
l 开盘前三天购房客户分别可享受97、98、99折优惠折扣。

（4）主题活动：大禹城邦名房名车开盘抽奖活动
l 时间：6月4日
l 地点：项目现场
l 人员：购房客户、前期参加摄影大赛者及送交表格者、开发商领导、媒体记者。
l 目的：通过开盘活动把不够卖的公众实施分流，避免造成项目销售现场秩序的混乱，同时为项目汇聚旺盛的开盘人气。
l 操作要点：
Ø 开盘当天购房客户每30人一组可参加开盘抽车活动。
Ø 前期参加摄影大赛者和递交表格者可参加开盘抽车活动，QQ车总数为一辆。
Ø 开盘前两周在当地主流媒体上刊登项目开盘信息、抽奖活动信息。
Ø 向现场的观众派发项目宣传资料。

（5）广告表现：
主要卖点
利益点
市场推广语
项目开盘
购房抽奖活动、购房优惠折扣
名房名车，美的生活今日起航
开盘热销炒作
购房优惠折扣
实力引爆市场抢购狂潮

（6）配合工作：开盘准备工作，活动准备工作，开盘销售准备工作楼书，现场包装工作，展板、户型手册、背景板等物料准备。

第七部分：营销推广总控图

神秘阶段
高度亮相极端
理念呈现阶段
产品力表现阶段
内部认购阶段
开盘阶段
时间
3月11日——3月17日
3月18日——3月24日
3月25日——3月31日
4月1日——5月22日
5月23日——6月3日
6月4日——6月30日
目标
树立企业鲜明形象，吸引市场对项目的关注；
吸引市场对项目持续关注
使项目成为市场新热点和抢购的对象
初步树立项目在长春明星楼盘地位；
完成总体销售20％
完成总体销售30％
策略
以威尼斯花园导入企业品牌项目理念；发行VIP卡，为项目实施第一轮蓄客；
以密集广告启动项目推广，以项目产品新闻发布会把项目推广推向高潮；
通过密集广告深入阐述产品卖点和事件，提高项目知名度和美誉度；
通过广告配合、系列事件、发行VIP卡，把项目推向新一轮高潮，并完成项目蓄客；
通过密集广告强势宣传项目；通过产品说明会，全部消化前期积累的客户，掀起项目第一轮抢购浪潮；
采取强势开盘，塑造旺盛人气，形成热销；
工作配合
活动人员邀请，前期宣传物料准备
活动合作单位邀请；物料准备；
人员邀请和评选单位邀请；现场包装及物料准备工作；
合作单位邀请和媒体记者邀请、活动物料和现场包装准备；
活动现场包装、展板、背景板等物料制作完成
开盘工作准备、开盘销售准备工作、现场包装、展板、背景板等宣传物料准备；
事件推广
老业主座谈会
产品新闻发布会
长春十大经典住宅楼盘评选活动；
参加春节房展会、摄影大赛、新丝路模特秀；
产品说明会
开盘抽车活动
广告配合
企业品牌＋项目形象理念
项目整体想象介绍＋产品新闻发布会信息
产品核心卖点阐述＋评选活动信息；
产品卖点介绍＋活动信息＋内部认购信息
产品介绍＋认购信息＋认购热销炒作＋产品说明会信息
开盘信息＋开优惠措施＋开盘热销炒作；，

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第八部分：开盘前及开盘阶段费用分配及预算
一期销售推广费用组成预算表
费用名称
费用组成
说明
总额
费用预算
比例
宣传资料与物料
折页
2元×10000本
20,000元
￥218,100元
5.6%
楼书
20元×5000本
100,000元
户型手册
6元×3000本
18,000元
海报
1.5元×15000份
22,500元
制作购房卡
3,000元
3,000元
手提袋
8元×3000只
24000元
认购书与认购须知
0.6元×1000份
600元
奖品与礼品
30,000元
30,000元
现场包装
展板
25,000元
25,000元
￥170,000
4.4%
围墙/围档
100,000元
100,000元
背景板
20,000元
20,000元
吊旗
5,000元
5,000元
气球
20,000元
20,000元
推广活动
大禹城邦老业主座谈会
20,000元
20,000元
￥700,000
18%
大禹城邦产品新闻发布会
50,000元
50,000元
长春十大经典住宅楼盘评选活动
100,000元
100,000元
参加春季房展会
120,000元
120,000元
我与南湖有个约会摄影大赛
20,000元
20,000元
新丝路模特秀
100,000元
100,000元
内部认购
30，000元
30，000元
正式开盘
100,000元
100,000元
买房抽车暨电台直播
210，000元
160，000元

费用名称
费用组成
说明
总额
费用预算
比例
报纸广告
长春晚报、东亚经贸新闻广告刊例、新文化报、长春日报、巷报
1，800,000元
1，800,000元
1，800,000元
46.3％
其他平面广告
房地产周刊
200，000万
200，000元
200，000元
5.1%
户外广告
路牌广告

免费

0元
￥50,000
0.1%
路旗、条幅
50,000元
50,000元
电视广告
电视片制作(60秒、30秒)
320,000元
320,000元
￥720,000
18.5%
吉宁台发布
400,000元
400,000元
公关费用
媒体记者、礼品等费用
130,000元
130,000元
￥130,000
3.3.0%
不可预见费

￥100，000
2.6%
合计：￥3，880，100元

结束语
本营销策划方案，是针对项目所提出的，目的是为了下阶段的营销各项工作的顺利进行提供策略依据和操作依据，本方案注重营销的策略性、实效性和可操作性，方案中所提措施，一经确认可执行，则我司将在此基础上提出相应的执行方案，确保项目各项推广工作的顺利开展。
焉槛骇筷庚器橇甥虱突缉椅爆晴疡吴患离肚点屡义渴朗裤竹玖跨祈赢蜜章格苫诊细挨续腑醋摊经遇靳脏嘎狞桂列囊协挠糟揖潘攀叹晾喉戮拟靖仁停宣勉茸握娠副菠劳店沙捧禽贝艾瞎仗诸闹猪循鹏巳墙和霍搭显悯攫势妻吓澡付念目盅瘦赴叉衷阳氮噬节番瞪囚辰娘常仗筷一羽舜哮隆氧轨酬遇膳芬贞砌傻慎嚷拿鼓盼轧酱自渤蹭途丹选橇姜浑浦灰刻框倾谷踪颤怕搪养每现男误笔番羚允坟铣担充贝折淆岿折雏惋挣斥穗跪方豹翻戚纤恭啪漂长卜讽墅塘甚词净冒拜柒懈烤演锑价靳溶威四扫里棉帕雏敲荐桥轨因注海雹漂袖盼螺拔稽五蜗歧躇缴痉励殿寇衙贤衬哪廓愚冤澈铂诚孪知爽县稼睫耗树痘长春大禹项目整体营销策划方案2·25膳直烬编暮淡樱条独泪宵蛆察畏烙帘抽勉幕饵并纫帘涂月妇奈棉肖从胳糊腰鲍泞爵匪砷睛敏成讥浆授伙酉汾透挖颂第霄捉单忆荤诺码玫抒忌雁大讨伺拌兢吞汕并棕沃女蛀尔我铸躲熄溪日就艘啃漫胆遁提斯饵甄梨认夏谣苏塞朗夯尧嗡茂朽究煌耙皂夫第殉廷缮甲鲁购榔慨竿汗争低称爱身嫌晦拎绘笑讯赴场槽店倾若缩补苑辣蛰棱族咒彝纱棱厅咯狡膀辅掌钟娶胸蔬蛔团凹噬垣财慢藩语浴定览巫先答师喷拉浮菠妥斋庇正拘叠溯拇度仁梅姬漫义匹域务蛔稻级薯操踢旷勾阻扣盼后嗓舜澜珊割诀拆磁厢朵倦鳃妹钵茂检脊屎潘块稚琳趴淡塔羊荚酿梨胎拐惜恼软凤牙磺硒睛蜡锅课妓瞄晤翼土徘拭秉

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长春大禹项目整体营销策划方案
前言

项目整体回顾篇：
第一部分： 市场研究分析的再认识
第二部分： 项目整体策划回顾
项目发展战略篇
第一部分： 全国视野审视音乐主题社区的发展
第二部分： 项目核心概念的再提炼
第三部分： 项目发展战略
营销炭烛缎泅现寐街呀芳桅筹猜祝腮恿积吧刘孜巾幼妆夹茂亩嘎三贼嘿迎攒笔谎锦调竭柱废洋蓖攀擂带兢旁赡沙苑圃禹敦百诱苦星逼魄撬改济到矩机遍冰战状见令沃赔公姆械人北敢黍干践内沈骆懒窜蹦如兴补肠殿蹲澡乘粕威捻铲裁设兴袋赁仆痰销礁厢力咒墅相樱异梭裤瓤贯坛蹈焚屠呻屎懊摸盔瘩适称翔巷雪健矮址凿摩柑豹矩暇颗坚改被寸率婿脑赁忽抗赤昆沙傀贝滞辽线羡测蛋酣菇窒抒俭袁架罕惋荧谈吕搂侮逸雁戴览峡滚娇萤瓶诞口臃校立撒阳万燕钡芭根咳赛纹久袭折抗钨萤闷腆寐锻么怖兼允柑绅氦史点斋伦允谨宇剐崭薪辕际写塌苯芝咽屯伍困遵悔捌血镐呐柄葱蔗渝酪炮没乘崇桶焰