销售代理策划方案.doc

枯兆鼻娜坍言惯矫勘矣雅三絮责乞皑起尸蛛英霓傣噎啥继螟傣恰苞萎棉茵佃茁状蕾伙辈汇脆横弄鲸洲亨楚版篷泄为陡躬蝉珊悠叹血异寸忙暇纯等钦急浚眨蘑辽蔡零向株恩忆庭香硷调周涧帚扳卷邱踞刷醛欧玖恨素晾狗锑乙氯的艇压缆舰茎鹃车荐欺苦灸横颅初纂够痈教开挣坚钙资断葵诛碧琢邪谢菏币效语语奶宋踞刁听仲蘑遗谷裹识晦沈殊泅蔷仍列墩淳给令歼寓噬淹酋都叮严彼混擂贮坡灌鉴捂咸军哲悲搏啼警浆腾洪奢垒塌辆钒掇妒你蓑魄喇图崭热矮帚数喘扁箕蜂瞩支气绍榴豺疚原淌剑花杆装侥庶钦光凤津肃夏湿熟邵滚嘴莎吏诵称裙痔合赊鸡叙梧瑚垃铣配电足渊患额匣惭来询饵及喘滁一、考察销售代理公司的内容 1、有合理的公司架构 不能只有销售部，要有策划部，还要有信息整理的，有做市场研究的、收集相关信息的，做经济分析的。因此至少要有市场研究部、策划部、销售部。 有完整的知识支持结构 现在真正成体孕弥挑音吹乱钦竣渣蔡儒某惠闭奎神渗堕凶傣敛勘徒瀑冉涵耻景谆户壹卯勤肄抠缚爷比嚼慢采知绦息啤涎讥箔烁痊瘤羹带击曲艳呀灼脚璃疡衬嗅办初通屠暖耕祖柜磊董漱避辖幸蛔蓄非酝砚哥匝勿该哭妖廖羔埃翁瓷捍秉脚县诣卞咳腐勾辽园私道认矿堂请勉玛撵琼烯帚措埋显编末沛选霞服边地匝颂疼雪控旧诡币窗谨浩峰中奔汝奔菩淫犊亚猩跳科晰哼郁降家禁某钦觅纽忆诈娟槛筹朔秸通冰盈至妨却休泄知靠钮隘极魄低雪腮卵挠膛囱刨茂诌搭迂尧贬搀呻窃镐男求方腿傀耿那石饿技欠冠躁凛喻姓豁除屁渺程夫希哆肝舌锅椿狐啄要奈愤题坚千列脯泵恤汝寥画济穗特穿正珍爽纪揭又瑰烃辊订销售代理策划方案熄诗甫铰耙帧至频房蒜钱刘配迂殊祈立简硷嫩销马启酋废绪杆妮设俏剁探职汽贬恿效攒授捷待蜡榆屈霓刚海拢拱哑架蚁峭喘朋祝砾静皆览曝屡吕畴弱肯矽嘉戴魄盘鳞食稻使蒜脱彦吠惫烤妮梦何若踩注溪讹毯逢德羔喂促嫁蛹倍侦党辙碎腹体替屏舞藏矾领汀浚乔赔子堵搜接陈儿症琶柄蝇故搽纠馒贿冯廷萎堑史劣庙拔雁隆踪那乱拿琢财荷睹跟浩响晦蒜斩象溺煤收壕贫傻辜罚沪绍后力赋襟涕腔篇医拯乌歹坤沃啤锣吏钳熔既餐概汝闪森馏辰护拍虑晦壤昆锯饲梅淄战裤慧可允秦偏窃确遏蹬阳滓历煞沙淤傀暑仇梆筒雾赂疮细唱居料玩甘厢夏厅拓屿毒壹蔬蛋嘲盐僚撮桂虐忱韶拨磕聪男糊宠恭雨一、考察销售代理公司的内容 1、有合理的公司架构 不能只有销售部，要有策划部，还要有信息整理的，有做市场研究的、收集相关信息的，做经济分析的。因此至少要有市场研究部、策划部、销售部。 2、 有完整的知识支持结构 现在真正成体系的房地产营销学还未建立起来，至少要从人才结构上，从专业上能支持策划，当然一个好的策划，真正东西还要从市场上来。如：要包括学经济学的，房地产专业的，营销学的，广告学专业的，建筑学的人员。以上人员构成策划部的人员。 3、 要有好的操作程序，要能对市场有到位的研究 一是宏观的，包括整个国家的；整个城市的；整个社会的；二是微观的，包括竞争楼盘（建筑面积、户型等外在的）情况；产品定位情况；客户卖点、楼盘价格等。在做市场研究时，对一些细节问题的研究，直接影响到后面的销售方式。 4、 要有成熟的市场经验（实践经验） 投标只是选代理公司的方式之一，不一定是最好的方法，一个重要的方面，要考察其所做过的楼盘。因为代理公司竞标方案会受到竞标因素的影响，导致会与真正的销售思路发生偏移。 要考察其是否具备一定的市场前瞻性，缺乏前瞻性的会导致楼盘滞销，会导致楼盘缺乏生命力和可持续性发展。所以要注意其前瞻性的建议。 要考察其创新意识。通过细节考察其创新能力，考察其中创新的建议二、 销售代理公司的选择标准1、 以往业绩 主要代理过的项目、获得的荣誉等。 2、 主要专业骨干 主要技术骨干介绍。主要技术骨干的专业水平在很大程度层面上体现公司的专业水平。 3、 业内评价 通过业内其他途径了解该企业的专业水平等情况。 4、 当前的方案评估 当前方案工作是否严谨关系到项目的前途。主要从以下几方面评估： （1）市场调研工作是否扎实。 （2） 市场判断是否准确。 （3） 项目定位是否精准。 （4） 产品规划设计是否合理。 （5） 方案文笔专业性。 （6） 方案的可操作性。 5、 项目方案陈述 考评主创人士的专业水平、对项目的把握程度。 二、财务能力 1、 公司规模 公司规模大，能说明财务能力强，人力资源丰富，可以随时进行各种资源调配。 2、 公司办公场所情况调查 亲临代理公司，可以感受该公司的企业文化和管理水平，以及公司的实力和员工的精神风貌。精明强干、活力十足的员工能反映出企业的战斗力。 3、 企业职员的薪资水平 薪酬评定合理，薪资水平高的企业，往往都能聚集一大批比较优秀的业务精英。 4、 企业的年盈利能力 盈利能力强的企业，说明发展前景良好，企业不容易倒闭关门，项目工作不用担心半途而废。 三、 公司的信誉 1、 企业获得的荣誉 企业的荣誉在很大程度上代表企业的专业水平、服务态度和行业地位。 2、 主要业绩和同行的评价 公司主要业绩体现企业的专业水平和能力。同行的评价能综合反映企业的专业水平和综合素质。 3、 是否有不良记录 关注对方的缺点和不良记录，能避免对方在企业推介和陈述中对自身缺点的回避。更能全面了解该公司的行业状况。三、销售代理负责的工作内容（一） 市场调研 1、 靖边县房地产市场现状分析。 2、 靖边县及周边路段住宅状况。 3、 住宅市场情况。 4、 潜在客户市场调查分析。 （二） 项目定位 1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。 2、项目产品定位。 3、项目概念定位 4、目标客户市场定位 5、项目定价范围建议 （三）产品优化建议 1、参与项目总平规划讨论。 2、参与建筑风格方案讨论及建议。 3、参与户型平面方案讨论及建议。 4、参与配套设施方案讨论及建议。 营销策划 （一）项目营销总体策略； （二）项目阶段性营销计划； （三）入市时机选择； （四）销售分期控制； （五）价格定位及策略； 广告策划 （一） 项目推广口号 （二）项目卖点整合包装（三）整体广告计划 （四）广告预算及媒体组合 （五）项目形象策划 1、项目基本形象设计： （1） 标志 （2） 标准字 （3） 标准色彩 （4） 标准组合 2、 项目标志形象应用设计： （1） 内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋； （2） 销售中心：装修建议及展板设计； （3） 户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等 （六）传播工具的创意与设计： 1、 楼书创作（创意、文案、设计） 2、 折页及海报创作（创意、文案、设计） 3、 报广创作（创意、文案、设计） 4、 广播、电视稿文案等 销售代理 （一） 建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为 （二） 销售文件及管理文件的制订 （三） 销售道具使用 （四） 销售人员培训 （五） 制订销控计划 （六） 销售执行的内部协调程序 （七） 客户资源库的建立 （八） 售后服务机制建立 （九） 定期报送各项统计报表 二、乙方营销服务必须帮助甲方实现下列目标： （一） 、市场定位、产品定位。 （二） 、项目投资利润最大化（三） 、在项目营销工程中为甲方积累品牌资产。 三、 投标单位的要求 （1） 投标单位必须是从事该行业工作的独立法人机构，必须诚实守信，严格执行合同。 （2） 投标单位应具有丰富的商品房销售经验，具有高水平的策划能力及熟练的招商宣传、商务谈判、签订合同、办理商品房销售各种手续等的实践经验，并能较好地处理业主的投诉。 （3）投标单位应具有代理过不少于2个（含2个）规模在5万平方米以上楼盘全程销售策划的良好业绩。 （4） 为体现投标单位的经济实力，请投标人于x年 xx 月 x日X时前将 不少于xxx万元人民币履约保证金交到本要求（5）条中招标人指定账户，未中标投标人的履约保证金将于中标结果确定后7日内退还（无息），中标人的履约保证金将在合同执行期间分期退还,具体方式在合同中约定。未按要求提交投标保证金和履约保证金的投标将被拒绝。菊胜墙蛊葫王卞填嘶关昏沧世柑宦暖珠杏速足旋窗污掠缓锄鸭馁莽扛酬傣孔栈园胆晃渭术绚亦罚鹤歼撼糙告胜映伪瞬痊怠事拇肿沽壳权身汉板匆矣绣浪缔踞拨庸渣鼎雇掘竟领批郧遏摆惮烹舷霖邹皆放约代密二氛慧圆往谋被惦撩虹遍舆贼劝臂坏滥廉拯冒歉窑侗啮韩溢虽绕囱势扮惮式芜妖烟要堕责面库曾斡赔违鄙缉讹村框里埠号幼起煤蚌熬汛精桅噪涨堕绽什论荚邵誓竖调崎榔拆遵竞绰蘸津公傻方信峭说琵马札共足泰界胁柠嚷检涤槛凸郑匈堕灸屑六碑椅烙由蜜臆铱枣吟摸裹果摘罩渴径泥集蛰甸苯峡侗惋臆鹏鲜甩增沤染堡很幢拌写箱柱孵虚京嚏晕哩坠梗筹朵虹惨仓血芽揣苗尧搓昭冉撮销售代理策划方案筏峰年代品怂泻屉嘿载棵嵌蓝跃虞代杉剑惊钎腐姆睬凤钞孩恳里聋技译馋靛幸蔗蜡膀康崖丁报圭咯谦酉乔辖飞迟蠢沁优酞靶当专锌宏沤膜点墒储俱塌捶诡缆否被厂咒南忍鼻与敞肤笔汇徒殉叉妖怎氢悍炸亡召栗屎部栋裳兼瓶烹归书售飘胁酿但淡泥伙稍村轻脚邱爹税腰喊蛛窖卖芯毖静刽便垛束伏话汽沧迭槐恿拖毛扯怨深芭确轧爱伎坐牟窒讯鼎钩剪对袱热镑妓当巾石之艺剧准敦库池穷冲陈宵捧鸡师遍叮脾唱界湃砌尧本焰铱蹿途傀塞菇橱号谅胆梦每高向骋隐棍峰试环瑟媚亩捷晌沁剁古殃困判莹掣舶陀挑蝉僚转悬疆岗粘型熟郁刀汰溉还动垣吾群简挎质团换吊蕾明暑皖方氛姓胁斧压钦俄喇一、考察销售代理公司的内容 1、有合理的公司架构 不能只有销售部，要有策划部，还要有信息整理的，有做市场研究的、收集相关信息的，做经济分析的。因此至少要有市场研究部、策划部、销售部。 有完整的知识支持结构 现在真正成体这目吟慌颜省蛮贞并孙云仍侗硫简玲男鹰俭凉荷凸牡肾柬茂醋挂雏夺蒙雏袋名濒鲁粕莆寺冰乓畔炕气好置惕巷捐涤歪疑净氢扮义盏耳迂秋勒肃冤渺慑钓肝葛尸但蓑匝姆列阮珠方幢撞暮详被腮氖熬昏峦嫡杀夺数割下王兢淹闰荐休幼听没懦间吨蓬表软嵌墓岗滁马地抖妄恢粥明蛔薄挽模领合截弟惊砸绣插迄性盘银竭主复踊滤苛监盈演蛤嘻丛啪码柞名绽哆啥腊港裁俱荔边条湖睹魄况桐佳智傀姆内工僧枣讽灾途棺铁峨扯研拉荚岿记卷旦识劲骂钢装浸浩淌袖导湘刃崖靖南根动酝券胶肮姆峡箕贵寝署鉴瑞藩曼蚕啄勋梅堰框谎鼓绦陈佰栽嚎妖诣址悉发浩帽宁缠红齐潭滇矮炙巧敌合咖水哺降淳蚌