铂宫尚品项目讲解手册.doc

销 售 员 讲 解 手 册目 录一、 开发公司解说二、 区域解说三、 项目解说四、 外围环境配套解说五、 交通解说六、 建筑质量解说七、 景观环境解说八、 户型解说九、 社区建材及交房标准解说十、 价格解说十一、 付款方式解说十二、 暖气解说十三、 物业管理解说十四、 按揭解说十五、 所交资费解说 十六、 水电气费收取解说十七、 装修解说十八、 户口办理解说十九、 社区智能化解说二十、 房产证办理解说二十一、 发展前景解说二十二、 竞争楼盘解说二十三、 协议操作解说二十四、 客户退定解说二十五、 客户投诉解说二十六、 交房时间解说一、 开发公司解说开发公司简介：X先生/小姐，我们公司是一个实力非常雄厚的开发商，选择这样的开发商，您一定会更加放心的。二、 项目解说先生/小姐，您好：我们倾力为您打造的是一个人性化、大规模、高绿化的住宅社区，您在这里居住，一定会令您感到满意的。项目是由宁夏华远房地产开发公司投资开发的，案名为【铂宫尚品】，总建筑面积6.6万（容积率1.93、绿化率35%、规划总户数463户）；项目将规划打导致为大武口首个物业管理采用全封闭式智能安防管理模式社区（人车分流、全社区指纹密码锁设计等多项新科技为社区品质奠定了坚实的基础），人性化的物业服务为您与您的家人打造独立的私塾空间；项目为一期整体建设，是由别墅区、多层及小高层组成的，请问您是需要了解别墅还是住宅呢。 社区的位置：项目位于大武口区世纪大道与长庆街黄金交汇处，周边的文化配套三馆一中心（哪三馆与哪一中心）与项目一路之隔；休闲配套有人民公园广场及若干小型广场与项目遥相呼应；社区教育配套有十九小、光明中学比邻相望；而社区附近的中医院完善了一般社区缺少医疗配套的劣势； 根据石嘴山市环星海湖总体规划中，政府将此区域定位为宁夏顶级娱乐体验基地、城市定位石嘴山市休闲产业示范区、区内定为大武口文化旅游核心区，本项目据星海湖不到2公里。项目前景十分抱负，地段优势非常明显。 社区的建筑造型设计:从居住的本质出发，体现对人的尊重与关怀，形体细部吸取了法式建筑的艺术风格，发明出良好的视觉景观效果，并通过简化与提炼，使建筑群体渗透出新奇、明快的气息。外立面采用干挂石材工艺+仿石涂料工艺结合形式专心打造，整体色调为米黄色系，采用分段式涂装，营造出颇具美感的建筑肌理，充足贯彻了法式建筑的风格神韵。当刻设计师刻意营造的精美线条与简洁优雅的立面交相融汇，建筑丰富的视觉层次便跃然呈现， 社区的建筑群体朝向 ： 大武口城市特性及项目朝向简朴介绍 社区的内部配套 ：内部配套有哪些？ 社区的景观设计 ：采用优质石材铺面，植被错落有致、枝叶繁茂，水系灵动，发明出自然优雅的庭院景观。步步有景、户户可赏。俯视、平视、仰视皆可赏景 社区的道路系统 :社区的道路系统是由社区环道、宅前道路和中心景观步行系统组成。采用 交通体系，引入生态车库设计概念，对住户体现人性化关怀。社区将主入口设在 街上。 社区的停车系统 :采用人车分流交通组织方式，在机动车通行口附近设立地下车库出入口，住户可以从车道直接进入地下室停车库停车，车行入口附近设临时访客停车位，其余大部分停车位在地下室解决，这样，社区内部不受机动车干扰，为儿童老人等提供了安全的地面活动场合，有助于集中绿地，水体环境的营造，大大提高了居住环境的质量。同时引入生态车库的设计概念，既节约了建设及维护成本，又使得车库可以自然通风采光，极大地提高了您使用的舒适度。 社区基本经济技术指标占地面积：32140总建筑面积66000容积率2.0绿地率36%总户数463户停车位408辆（其中地下310辆、地上98辆）停车比1:0.88。总栋数： 栋多层几栋、小高几栋：栋基本层数：层四、外围环境配套解说先生/小姐，您好：买房不仅要看社区内部的环境，还要看社区外部的环境配套，我们社区西边就是新月广场，让您在美丽的清晨跑步到那里，呼吸一下清新的空气，锻炼锻炼身体。同时社区紧邻三馆一中心、人民广场等。 假如您周末想改善一下生活，您可以到离社区不远的综合市场购买刚摘回来的新鲜蔬菜来和家人显示一下您的厨艺。 对于平常必需品的购买，您可到社区周边的超市，在那里您可以购买到您所需的生活用品。 假如家人不适，您可以带他到离社区不远处的大药房或民族西路，社区向南1000米处规模更大、配套更其全的大武口中医院，进行全面的治疗。 小孩上学在这里也很方便，小学有位于社区十九小等。举例说明五、交 通 解 说先生/小姐，您好：我们社区在大武口主干道上、周边重要干道名称及公交线路六、建筑质量解说先生/小姐，您好：1、关于建筑质量您尽管放心。我们社区是由XX建工集团承建的(建工集团优秀案例）。 2、 由我公司工程部成立质量管理小组，常年驻守工地现场巡查监督。3、由 监理公司负责监理每一个施工环节与工程整体验收。4、再一点来讲，我们华远地产公司论规模、论实力，在大武口名列前茅，因此公司非常注重信誉和工程质量。七、景观环境解说（法式园林风格建筑优点）先生/小姐，您好：我们社区聘请XX知名公司进行景观设计，为您发明一个闲暇时可以在社区内悠闲漫步的花园式社区，时时刻刻享受美丽景观。设计时充足遵循“以人为本”的原则，考虑实用性，不单纯为造景而造景。“能给您带来什么”一直是我们所诉求的。我们要真正营造属于我们自己的绿色景观。每个景点充足留给您融入的空间，让您一步一景，步履间充满新鲜和乐趣。社区楼前楼后实行绿化工程，让您推开窗户即能欣赏到绿色，并且社区绿化以散落式、组团式、广场式相结合的立体绿化模式完毕了社区景观的自然渗透，相辅相成，融为一体，真正实现“房子建在花园里”。八、户 型 解 说先生/小姐，您好：（一）户型总体优势解说下面我简要介绍一下我们社区的户型分布情况和户型特点：户型分布，具体到每栋楼，是多层、还是小高，面积，按户模去讲解，进门开间多少、进深多少、卧室大小、卫生间大小等等！A户型我们多层A户型面积在 ，有 米宽的舒适主卧, 米的豪华客厅，是精品中的精品。紧凑的空间布局，超低的层公摊系数，每个尺度都尊重您的居住感受。B户型我们多层B户型面积约在 、 ，有 米的舒适主卧, 米的豪华客厅，在项目楼王的位置，宽阔方正的客厅与超大阳台相连，温暖而明亮，阳光的温度使人心情愉悦；紧凑的空间布局，超低的层公摊系数，每个尺度都尊重您的居住感受。C 户型我们多层C户型面积 ，有 米的舒适主卧, 米的豪华客厅，全明设计，南北通透，让您天天感受光的温存与风的轻柔；大开间客厅连接超大阳台，彰显主人尊贵身份，主卧特设独立卫生间，让生活多几分乐趣。D户型 平米， 米舒适主卧, 米豪华客厅宽敞客厅与餐厅融汇贯通，最大限度拓延生活空间；南北通透，传统两房全明设计，让空气婉转流畅，阳光和煦流连；餐厅紧临厨房，径直细品生活甜美，为菜肴添加阳光滋味；小巧精致的卫生间，享受每一次出浴的清爽感觉；储藏室设计，超低的层公摊系数，每个尺度都尊重您的居住感受。以此类推介绍九、社区建材及交房标准解说先生/小姐，您好：我们社区运用了好多新技术在内：华远公司倾力打造绿色建筑、节能建筑，节能指标达50%以上。1、外墙保温材料为水泥发泡无机保温板，性能等级为A级防火材料。2、同层排水系统 零噪音的流动(二、什么叫同层排水？同层排水有何优点？ 同层排水是指卫生间内卫生器具排水管（排污横管和水支管）均不穿越楼板进入他户。在同楼层内平面施工敷设使得污水及废弃物的排放达成或超过同类和其他排水方式，顺利进入排水总管（主排污立管），一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决问题的排水方式。简称“同层安装”，也叫同层排水。 同层排水是卫生间排水系统中的一个新奇技术，排水管道在本层内敷设，采用了一个共用的水封管配件代替诸多的P弯、S弯，整体结构合理，所以不易发生堵塞，并且容易清理、疏通，用户可以根据自己的爱好和意愿，个性化的布置卫生间洁具的位置。 其优点是：1、房屋产权明晰：卫生间排水管路系统布置在本层（套）业主家中，管道检修可在本层（家中）内进行，不干扰下层住户。2、卫生器具的布置不受限制：由于楼板上没有卫生器具的排水管道预留孔，用户可自由布置卫生器具的位置，满足卫生洁具个性化的规定，开发商可提供卫生间多样化的布置格局，提高了房屋的品味。3、排水噪音小：排水管布置在楼板上，被回填垫层覆盖后有较好的隔音效果，从而排水噪音大大减小。4、渗漏水机率小：卫生间楼板不被卫生器具管道穿越，减小了渗漏水的机率，也能有效地防止疾病的传播。5、不需要旧式P弯或S弯：由“座便接入器”“多功能地漏”和“多功能顺水三通”接入，取代了传统下排水方式中各个卫生器具设立的P弯或S弯。现在由旧式P弯和S弯产生而其自身无法克服的弊端，ttc可脱卸同层安装排水方式可以所有解决。 以及我们社区建材及交房标准是大武口配置较高的，具体如下：一、公共部分1、外墙： 2、楼梯间： 3、屋面： 二、室内部分1、地面： 2、内墙及天棚： 3、门： 4、窗： 5、卫生间： 6、厨房： 7、阳台： 三、配套设施1、水：大武口自来水公司供水（一户一表）。2、电：户内线路采用铜线，户表功率520KW。3、电话：电话线铺设至户门4、有线电视：线路铺设至户门5、给排水：上水管采用PVP管材，下水管采用PVC管材。6、燃气：燃气到户。四、四重安全防范系统第一重安防系统：社区出入口设自动伸缩门，并设门岗封闭式管理系统；第二重安防系统：来人访客登记系统；第三重安防系统：保安24小时巡逻；第四重安防系统：高级智能化防盗门系统（客户选装）：防盗区域覆盖门、窗、阳台及室内部分；自动报警功能；自动紧急呼救功能；十、价 格 解 说先生/小姐，您好：1. 客户问价时，先解释我们实行一房一价，根据楼层、朝向、位置、景观的不同，价格也不同，然后询问客户需求，有针对性的回答。2. 客户已表现出强烈购买意向，并开始询问具体位置的房源时，要通过询问销控台，运用配合封掉一部分房源，给客户导致紧迫感，同时告诉其具体价格。（价格表不要积极让客户看，若客户坚持可给其看，但绝不能带走）3. 客户表白价格太高时或又一次上调价格解释： 我们社区房价在您看来的确有点高，但是假如您综合考虑一下，让客户对比一下周边楼盘，然后陈述社区卖点及其优势，对客户强调价值。 您知道，我们公司这次开发追求的不是利润最大化，而是本着做精品楼盘、创公司品牌的想法，所以价格定的并不高，并且没有什么水分。 我们社区地段位置及各个方面的配套均非常齐备，因此这时的房价肯定要比期房的房价高。（强调广告语）加开盘优惠、活动优惠等等十一、付款方式解说先生/小姐，您好： 我们社区的付款方式非常灵活，有一次性付款，按揭付款。X先生（小姐），您看您乐意采用哪种付款方式。1、若客户选择一次性付款时，要这样解说：X先生（小姐）您好！您真非常明智，这种付款方式我看非常适合您（注意夸奖对方），并且您还可以享受到一定的优惠。2、若客户选择按揭付款时，要这样解说：X先生（小姐）您 好！您真会选，我看这种付款方式非常适合您，首付只需 40 %房款即可签约得房，剩余60%房款在一个月内请携带相关资料，由我公司帮助您办理按揭手续，以后按月还款，没有资金周转压力，非常轻松。X先生（小姐），不要放过这么好的机会。 3、若客户对付款方式选择不定，请根据客户的身份与收入，积极引导一次性付款。十二、暖 气 解 说先生/小姐，您好： 我们社区不采用集中供暖，您可以自己选择采用燃气壁挂炉取暖或户式中央空调（客户自己出资购买安装）。1、集中供暖缺陷分析： 天冷了，暖气还没有通；天热了，暖气还在送。 管道较粗，管道布设影响社区美观，并占用业主室内空间。 国家不提倡用集中采暖，现在几乎没有商品住宅社区采用。3、燃气壁挂炉优点：十三、物业管理解说先生/小姐，您好：现在客户对物业管理都比较重视，我们社区也看到了这一点，因此我们将以酒店式管理的标准，为您提供全方位、智能化的物业管理服务，我们会真正把业主当作上帝，做到服务业主而不是管理业主。X先生/小姐，社区的物业管理公司是本公司下属物业公司，要做到以下服务标准：（一）、保安服务1、社区进出口24小时来客登记；2、社区内保安24小时巡逻服务。（二）、清洁服务：1、按工作量化标准进行卫生清洁；2、随时保洁，做到公共区域一尘不染。（三）、绿化服务：1、为做到春花、夏荫、秋果、冬青的绿化标准特聘专业园艺师进行管理维护；2、社区沿街绿化带提高了整个楼盘的附加值。（四）维修服务：您只需打一个电话，专业维修人员便快速到位，为您解除困难：如：下水堵塞、设施配件换修等。（五）、物业管理收费：X先生/小姐，现在国家对物业管理收费有专门的规定，社区的物业管理服务项目要申报物业管理等级，经房管局和物价局核准批示后，按级别收取物业管理费，我们社区的收费也要根据级别收取， 是 元/月，是不会有乱收费现象的，并且我们服务标准是按 元/月服务的。十三、按 揭 解 说先生/小姐，您好：我们是在实力雄厚的中国建设银行、 办理按揭的，最大按揭额度为 成 年，您可以根据自己的情况进行选择，具体办理方法如下：1、按揭贷款的程序如下：交首付款-签定商品房买卖协议-借款人提出申请、提供资料 银行对申请进行审查批准-签定借款协议、抵押贷款协议 办理抵押登记、（财产保险）-协议生效、发放贷款-客户按月还款 2、按揭贷款须提供资料：1、购房协议2、购房首付款收据或发票原件，同购房首付款金额一致的银行进账单（缴款单）3、借款人有效证件、共有人有效证件4、借款人和共有人的户口本5、婚姻证明原件6、单身证明（乡以上民政部门或街道办事处，婚姻登记专用章）7、借款人和共有人的收入证明（单位正式介绍信、盖单位公章或人力资源部章） 个体经营户提供营业执照、税务登记证8、借款人和共有人的流水账目（半年）9、离异：离婚协议书或法院判决书、离婚证。两年以上的开具单身证明和其他证明。10、25岁左右单身需父母作为共同借款人签字，父母同时提供相关资料。11、银行卡（建行）利率：住宅：一套：基准利率 40%首付 二套：上浮1.15% 60%(二套查实安征信系统) 三套：暂停住宅贷款年限：1-30 （年龄退休情况走） 商业：基准上浮1.2% 最高2023 首付50% 银行办理费用：60 元工本费办理流程：销售部收集资料，填写相关表格，交银行前期审批，约银行客户签字，房管局预告登记，银行批贷后约客户签字，房管局备案，银行放款。注：农户贷款需实地审查 提供资料：收入证明3、按揭贷款收费表： 名称 公式 备注保险费 抵押登记费 抵押服务费 公证费 十四、水电气费收取解说先生/小姐，您好：我们的水、电费是由自来水公司、电力公司收取，执行大武口标准。气费是天然气公司收取，采用抄表收费系统。水 费： 元/吨；电 费： 元/度；燃气费： 元/立方米。十八、户口办理解说先生/小姐，您好：购买商品房入户办法如下： 购房者所购房产不管面积大小，均可到所在区域的派出所（吴忠公安局）申请办理户口。规定：迁入者必须是购房者本人和其直系亲属（父母、配偶、子女）。应提供以下证明、证件材料：（1） 购房发票（发票查验原件，留存复印件）（2） 房产证和购房协议（3） 原籍的身份证明和户籍证明二十、房产证办理解说先生/小姐，您好： 房产证办理您尽可放心，我们在协议中签定的交房后180天内给您办理好房地产权利证书。并且，X先生/小姐，事实上房产证应当是客户自己向房地产交易中心申请办理的，我们公司考虑到了尽量为客户服务，减少客户麻烦，才代为办理。（一）、房地产登记程序 1、提出房地产登记申请。 2、房地产管理部门受理申请。 3、房地产管理部门审查申请文献。4、房地产管理部门进行房地产权属调查。 5、确认房地产权利。 6、进行产权登记。 7、计收费用并颁发房地产权利证书。8、立卷存档。（二）、房地产交易费用1、 契税：总房款 %2、 产权登记费：80元/户3、 印花税：0.54、 测绘费： 元/5、 工本费： 元/户十五、竞争楼盘解说客户提到竞争楼盘时，不要立即贬低对方，要先适当称赞对方某些方面的无足轻重的优点，再顺势提出某些大的劣势与我们社区比较，并提醒客户买房是大事，应当多比较，鼓励客户到不如我们的楼盘去参观比较。以下为周边个别竞争楼盘情况：（见具体市调表）二十三、协议操作解说先生/小姐，您好：本协议是通过宁夏大武口房管局及大武口工商行政管理局印制的正规协议，全省统一使用，条款清楚，公平合理，这一点您尽管放心，此外，每份协议都必须到房地产交易中心购买，有严格的协议编号，不能随便涂改，若填写错误，必须向房管中心申请作废，都是通过政府部门监督的。各位销售人员在签定协议时，一定要细心、耐心的逐条款向客户解释清楚。若有解释不清楚的一定向销售经理请示，不得随意涂改。二十四、客户退定解说不管客户因何种理由退定金（在期限内），不能立即批准，要找出客户退房的真正因素，针对问题认真耐心地劝说，重要从以下几方面解说：1. 价格及社区的品质2. 举例说明退定金后他要后悔的。3. 进行现场配合若客户坚持要退，尽量把定金的期限向后推，但最长不得超过一星期，若这样还不行，请经理出面劝说或批示。二十五、客户投诉解说1. 一方面向客户表达歉意，声称是我们工作中的失误，并向客户表达尽快解决，保证以后不再有此事发生。2. 尽快平息客户烦躁的情绪，并找借口把其与现场其他客户分离开。3. 然后，针对该客户投诉的问题进行耐心解释、安慰，并给客户提供解决办法，争取调解成功。4. 若仍不能解决问题，应当向销售经理或公司其它领导反映，迅速解决。5. 若客户一旦退定，销售人员应在第二天打假电话向该客说明：X先生（小姐），您好！您昨天退的X号房，今天已被X先生购买，我们的房子卖的真的很好，我建议您再来看看。二十六、交房时间解说先生/小姐，您好：我们社区的交房时间是在 之前，届时我们是肯定会如期交房的。X先生/小姐，您想，我们协议上签的有交房期限，我们假如延期交付，是要按日向您支付违约金的，并且延期超过 天，您尚有权利退房，所以我们公司肯定会努力赶施工进度，保证按期交房的。并且现在的交房期限是我们工程部的最保守评估，假如没故意外情况，还会提前交房。