大中华区写字楼供应和需求前沿趋势.pdf

2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 1大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区租户研究2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力2022 年 3 月目录2021 大中华区写字楼前沿趋势六大写字楼市场摘要141报告介绍162上海写字楼前沿趋势大中华区甲级写字楼现况概览225大中华区甲级写字楼未来趋势286344046要点总结51深圳写字楼前沿趋势北京写字楼前沿趋势广州写字楼前沿趋势香港写字楼前沿趋势台北写字楼前沿趋势2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 1摘要市场概览截止到 2021 年四季度，大中华区 21 个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约 6,318.6 万平方米。大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量 2021 年全年录得约 388.8 万平方米，比 2020 年上涨 129.6%。目前旺盛的需求对于 2022 年未来供应的去化减轻了一些压力。一线城市中，台北核心商圈空置率较低，约为 2.1%。在二线城市中，成都的核心商圈空置率最低，为 12.8%。今年将是优质写字楼项目涌入大中华区主要市场的高峰期。在 2022 年至 2025 年间，很多位于新兴商圈的未来供应预计入市。随着部分租户考虑具有价格优势的新兴板块，去中心化趋势有望进一步发展。鉴于经济情况、政策导向以及新冠疫情防控“新常态”，展望未来，大中华区优质写字楼的需求将持续保持韧性。尤其是一些行业已经迎来新的或将迎来潜在的业务机会。近期政府政策的指导以及商业、社会和生活方式的变化都可能为以下行业提供新商机：金融业；TMT（电信、媒体和科技行业）；医疗健康行业。从大中华地区的各个主要门户城市来看，2021 年甲级写字楼市场需求表现总体上好于预期。2022 年，我们预计，包括总体经济状况，政府政策和各个城市的发展规划在内的各因素叠加将有助于继续推动写字楼租赁需求。2 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势2021年，由于大体量新增项目较2020年明显减少，北京全市甲级写字楼新增供应同比下降 25.4%，达624,065 平方米。北京 2021 年全市年度净吸纳量达五年来最高值，为 83.9 万平方米。在 2021 年 8 月发布的北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案中，健康服务产业已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。与此同时，中国第三个证券交易所于 2021 年 9 月尘埃落定。随着北京证券交易所的正式运营，未来，在政府政策扶持和发展目标的双推动下，生物医药相关行业以及北京创新型中小企业将迎来更好的平台和更广阔的发展空间，届时写字楼市场租赁需求将得到进一步提升。2021 年是上海新兴商圈的又一个重要年份，其新增供应达 678,311 平方米，占全市新增供应的92.1%。全市甲级写字楼存量扩大至 1,440 万平方米。去年上海逐步适应了疫情防控的“新常态”，写字楼需求从艰难的 2020 年强势反弹。在 2021 年的每个季度，净吸纳量都超过了新增供应，将年度净吸纳量推升到 142 万平方米，是 2020 年的三倍有余。毫无疑问，疫情已经影响国内经济产业结构调整并将持续加快我国经济转型升级。新的商业机会也将随之出现，因此在上海这一总部集聚地，对甲级写字楼的需求将持续受到推动。预计金融科技、TMT、医疗健康、资产管理、新零售和现代物流等行业将出现变革性的新业务机会，值得业主持续关注。2021 年，深圳甲级写字楼新增供应量约 359,800平方米，均位于核心区域：福田占比 44.5%，南山占 55.5%。市场需求活跃度延续，支撑租金保持相对平稳，年末平均租金为每月每平方米 210.5 元。在市场实际供应相对有限的背景下，全年录得深圳甲级写字楼吸纳量高达 67.3 万平方米，仅次于 2018 年达到历史第二高的水平，带动空置率较 2020 年同期下滑6.1 个百分点，目前全市空置率重回 20%以下，仅为 19.0%。分企业类型来看，内资企业租赁面积占比 89.8%；外资企业租赁面积占比 10.2%。按行业看，TMT、金融业和专业服务业分别占比 38.0%、25.6%和10.1%，是深圳甲级写字楼需求的主要来源，其中TMT 的比重逐年增加，较 2019 年已上升约 15 个百分点，大面积租赁成交频现。20222026 年全市甲级写字楼的计划供应量将超过 600 万平方米，核心商务区占 90.2%，集中在南山区，非核心板块占比 9.8%，商务发展格局向西延伸的趋势显著。另一方面，前海、深圳湾超级总部基地的大量总部自用物业将一定程度上缓解去化压力。2 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 32021 年，广州甲级写字楼市场迎来 430,744 平方米的新增供应，同比增加 86.3%，全市总存量被推高至 5,617,246 平方米。在新冠疫情逐步得到有效控制的环境下，因前期疫情影响而放缓的办公需求得到明显释放。尽管年中广州局部地区仍有疫情反复，但防疫水平不断提高令其对经济活动的负面影响降至最低，同时在大量新增供应入市的刺激下，写字楼市场活跃度得到明显提升。全市净吸纳量录得 425,969 平方米，同比增长超过 4 倍，达到自 2017 年以来的历史新高。疫后中国经济的复苏也支撑内资企业保持稳健发展，作为支撑广州甲级写字楼市场的主力，内资企业全年租赁面积约占到全市成交总量的 86.7%，年内录得多宗整层或大面积租赁成交均来自于此。需求面积在 2,000 平方米以上的内资企业租赁成交占据成交总量的 66.2%。2022 年，广州甲级写字楼市场将迎来新一轮供应的集中入市，预计短期内或令市场空置率及租金双双承压，而另一方面，较高供应量也为企业带来更多选择，办公需求在新增供应刺激下有望得到释放并带动吸纳量走高。2021 年全年仅一个甲级写字楼项目(Marina 8)落成，该项目在第一季投入市场。新增供应量约 7,100平方米，比 2020 年的 26,000 平方米下跌 73%。全年计写字楼仍录得负吸纳量(-53,800 平方米)，主要被上半年较差的市场气氛拖低；2021 年整体待租率由 2020 年 12.6%微升至 13.6%。2021 年香港甲级写字楼租赁需求持续上升，初见复苏迹象并回复稳定，然而，疫情严峻加上乌克兰危机升级，短期内将窒碍市场复苏步伐。假如上述因素迅速得到妥善解决，2022 年下半年租赁市场有望重回正轨。年内新租赁成交虽以金融业为主，但同时亦见新经济产业占比越来越多，尤其是金融科技、数字资产和商务中心/共享工作空间等企业，预计这些行业在 2022 年继续保持活跃。由于核心商务区如中区等优质写字楼租金较高峰期回落，2022 年该区或会出现较多租赁成交。2021 年全年，台北新增 2 栋 A 级办公大楼，分别为敦北民生区之中国人寿总部大楼，面积约 53,600平米；南京松江区之希望广场，面积约15,200平米。合计新增供给面积约为 68,800 平米。2021 年整体市场胃纳量约 57,800 平米，租赁市场堪称稳定。租赁活动以中小面积居多，依租赁交易统计，2021年整体平均租赁交易面积约1,900平米。企业因应疫情，缩编与扩编互有消长下，需求持稳。在核心区可供出租面积稀少下，外围新兴办公商圈南港区，提供高素质办公空间及具租金竞争力的租金，吸引租户的目光。核心区办公大楼市场供需预期趋于平衡。2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 34 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势报告介绍北京WUHAN深圳上海广州香港台北报告涉及的六大写字楼市场包括：2020 年大中华区高质量办公空间的租赁需求韧劲十足，帮助写字楼市场持续复苏。本报告着眼于大中华地区的甲级写字楼市场，并提供了以下方面的理解：2021 年大中华区写字楼市场的供需情况总结；大中华区写字楼市场未来的供需动态展望；最后，对大中华区各主要城市的写字楼市场供需趋势进行深入分析。4 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 5大中华区甲级写字楼-现况概览表 1：大中华区 21 个城市核心商圈甲级写字楼市场数据速览（2021 年）资料来源：戴德梁行研究部过去一年，新冠疫情给市场带来的不确定因素相对减弱，这对大中华区写字楼市场的供应和需求端的复苏都有一定积极影响。截止到 2021 年四季度，大中华区 21 个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约 6,318.6 万平方米。大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量录得约 388.8 万平方米，比2020 年上涨 129.6%。一线城市中，台北核心商圈空置率较低，约为2.1%。在二线城市中，成都的核心商圈空置率最低，为12.8%。新增供应项目不断入市导致了大中华区甲级写字楼核心市场的整体租金表现在过去一年持续承压。2021 年四季度，在一线和二线城市中，香港和杭州分别以 640.1 元每平方米每月（72.9 港元每平方英尺每月）和 149.1 元每平方米每月的租金位居第一。大中华区主要核心商圈的写字楼租金录得160.1元每平米每月，比往年同期下降2.2%（表1）。6 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势大中华区甲级写字楼-未来趋势可持续发展1.供应趋势对于大中华区的许多城市来说，今年将是优质写字楼项目入市的高峰期。不少 2022 年至 2025 年的未来供应将位于新兴商圈。许多租户可能会选择租赁在拥有优质楼宇并具有价格优势的新兴板块，这将进一步加快去中心化趋势的发展。未来，深圳未来写字楼供应量巨大，其中在核心商圈约有共计 608.9 万平方米的项目计划入市，而台北未来供应项目较少，核心商圈的未来供应仅有 102,718 平方米。未来，气候变化仍旧是人类需要面对的重要课题。全球范围内的政府、企业和公众将把减缓气候变化列为工作重点。据联合国统计，房地产领域的温室气体排放量占全球的 40%。越来越多的政府、企业和公众提高对商业地产的要求，加大对房地产的监管力度，力求实现碳减排目标。所以写字楼投资者和开发商将更加重视自己的房地产项目是否符合“绿色”标准，并且具有可持续性。2022 年以及未来，“碳达峰”和“碳中和”将成为国内许多城市政府考虑实现的目标。写字楼等房地产项目可以通过逐步实现净零排放，甚至更进一步的净负排放来为减少温室气体做出贡献。为了实现净零碳排放，大中华区的楼宇必须减少隐含的排放量和运营产生的排放量，并优化能源效率。需要考量的因素有：建筑的结构墙壁（包括玻璃墙）、地面（包 括地基）以及屋顶；空调采暖、制冷、通风；照明；电力负荷；可再生能源的使用能源和材料；建筑物的使用和租户的租赁活动。对于正在建设和运营的写字楼业主来说，在运营中减少碳排放以及提升节能效果非常关键。其中，2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 7新兴商圈供应2.运营中的碳排放是指建筑在其运营周期内产生的二氧化碳的总和。各类建筑运营活动都会产生碳排放，包括可统一调控的供热、制冷、通风和照明，以及不可控的大电器和小功率电器。由于建筑每年供暖和制冷产生的碳排放量往往相差无几,所以增加建筑供暖/制冷均衡性的能效措施和系统非常具有挑战性。通过减少建筑结构热损耗或提高日光吸收的能效措施和系统会降低空间供暖产生的碳排放，但同时也会增加制冷产生的碳排放。同样地，通过增加热损耗或降低日光吸收的措施和系统将减少制冷产生的碳排放，但将增加供暖产生的碳排放。因此增加建筑供暖/制冷均衡性的能效措施和系统实际影响可能会非常小。话虽如此，大中华区的商业建筑投资者、开发商和业主仍可运用若干能效理念、措施和系统，包括确保建筑的气密性，改进建筑外壳隔热性，改善照明效率。未来进一步发展，大中华区的商业建筑也可以考虑和使用低碳/零碳（LZC）技术。风能、太阳能等技术能够满足建筑净零碳排放或碳排放显著降低的能源需求。如能成功地将能效措施和系统以及低碳/零碳技术（LZC）综合运用起来，可以显著提升写字楼的能源性能，其运营能源的消耗将比以往典型商业建筑显著减少。2022 年，大中华区内预计 1,127 万平方米的优质写字楼面积将完工入市，其中 29.2%的未来供应位于新兴商圈。目前，大中华区重点城市甲级写字楼存量的18.8%位于新兴商圈，预计至 2025 年底，这一比例将增至 19.7%。大中华区大量位于新兴商圈的甲级写字楼的预期交付将持续支撑去中心化趋势。租金敏感性企业或需求面积大的租户也将持续带动去中心化趋势发展，尤其是以下行业的租户企业，如：TMT（互联网科技、媒体以及通信）行业、医疗保健行业（包括生命科学），生产制造业和物流业。这些行业的租户正不断在新兴商圈寻求优质办公空间，一些新兴区域已成为产业聚集地。同时，这些新兴区域的基础设施与公共服务配套设施也在不断建设完善。大中华区主要城市的新兴板块已逐步发展成熟，包括北京的丽泽、上海的前滩和徐汇滨江、深圳的前海和香港的鲗鱼涌。商业配套与基础设施的建设和竣工，特别是城市轨道交通范围的扩大，不断助力大中华区重点城市的甲级写字楼市场由城市中心区向郊区分散发展。举例来说，截至 2021 年底，上海次级商圈的优质零售物业存量达到 1,800 万平方米，预计到 2027 年底存量将增加至2,760 万平方米以上。为了提高城市内的通勤效率，未来，大中华区重点城市的轨道交通网将进一步向郊区扩大，陆续建成新的地铁线。例如，上海现有 20 条轨道交通线路，轨道交通全网络运营里程达 831 公里。预计到 2026 年前，上海地铁将新增 3 条地铁线，增加轨道交通运营里程152.8 公里，这将缩短上班族通勤时间，提升交通便捷性。8 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势随着供应达到峰值，2022 年将是大中华区优质写字楼业主签约租户的激烈竞争时期，尤其是在城市新兴商圈。为了保持领先地位，写字楼业主在附加服务方面变得越来越有创意，以吸引和留住租户。一些写字楼业主正在寻求与租户建立更深层次的业务关系。他们尝试通过沟通合作更好地了解租户的业务需求，以此为基础提供更具新意的服务。此类服务的示例包括：商务咨询和支持：一些业主正在为他们的租户提供商务咨询服务和支持。例如关于企业设立和企业税务的咨询，以及预订车辆等商务支持；共享办公空间：一些业主正在运营专用的共享办公空间，并为现有租户提供可预订的商务空间；健身空间：一些业主现在已经开设了专用的健身房和健身课，可供租户预订使用；日托设施：一些业主与日托机构签约，方便父母在写字楼里托管自己的孩子；办公舱：一些富有创新精神的业主在写字楼大堂里放置办公舱，供租户使用。办公舱提供了一个设备齐全、封闭的可预订空间。个人用户可以在这里专注于工作，接听私人电话，参加电话会议、网络研讨会等。较大的类似空间可以方便不同团队聚集在一起开会、讨论或集思广益；商业配套服务：一些同时运营相关商业配套的业主正在与零售租户合作，通过特定的写字楼租户应用程序，为其写字楼租户提供餐饮服务及零售商品的优惠和折扣。更多的大中华区写字楼业主毫无疑问将升级更多相关的附加服务，从而进一步增强写字楼的租赁竞争力。业主提供的附加服务变得更具创新性3.2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 9需求趋势展望未来一年，考虑到经济和政策方向，我们认为大中华区整体优质写字楼需求将保持稳定。在部分城市中，写字楼的吸纳量在亮点行业的推动下有望进一步升高。鉴于新冠肺炎疫情对经济、社会和生活方式的变化，以及政府的政策指向，一些亮点行业出现了新的商业机会和扩张契机。这些行业包括：金融业；TMT(电信、媒体和科技行业)；医疗健康行业。2022 年，我们预计对可持续性和 ESG 的关注度将激励业主和租户考虑绿色租赁，而城市核心商圈办公空间将仍然紧俏，并且在家/远程工作的机制将在经历两年多疫情后随着科技的迭代愈加完善。可持续性和 ESG 也可以从需求方面推动。一旦商业办公楼投入运营并开始租赁，毫无疑问，在大中华区，商业办公物业租赁将有机会变得更加环保。为了高性能商业办公楼的利益，租赁必须围绕绿色概念进行建模，以确保商业办公物业业主和租户之间的关系与绿色房地产的最新发展相一致。绿色租赁实质上是标准租赁的一种，但包含新的或经过调整的条款，以便更好地协调业主和租户之间的财务性激励和可持续发展目标（健康安全的目标）。绿色租赁可以让业主和租户从提升能效的投资中反向收益，并激励或促使双方义务合作，以确保楼宇的租用、运营和管理符合可持续发展（健康安全发展）。没有一种“放之四海而皆准”的绿色租约，租约中的绿色条款应根据业主和承租人的目标进行调整，并考虑到各个建筑的不同情况。尽管如此，以下是一些绿色租赁条款可以包括的内容：各方要求着手的环保措施；实现这些措施的机制；监管评估措施的执行情况；未执行的流程和惩罚。ESG和绿色租赁1.10 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势在 2020 年初，由于受到新冠疫情影响，部分公司缩减了办公空间，我们看到大中华区许多城市核心商圈的空置率有所增加。因此，许多写字楼业主降低了租金，以吸引潜在租户入驻。2020 年的后期到 2021 年，随着经济复苏，大量企业对于办公空间的需求再次回升。从全国诸多市场来看，写字楼的需求量实际上超出了预期，这在许多城市写字楼市场中的核心区域尤其如此。大中华区各城市甲级写字楼市场里的核心商圈中，以上海静安核心区为例，在 2020年第一季度末其空置率上升至 13.69%，但 2020 年中后期和 2021 年的空置率持续下降（2021 年第四季度末为 4.35%），这使得该地区的平均租金趋于稳定，预计未来将会重回业主市场。进入 2022 年，随着租户决定在大中华区中心地段租用优质办公空间，这将向有利于过渡到业主市场。核心商圈在逐步重回业主市场2.绿色租赁条款的性质和范围是可以调整的，以反映业主和租户对建筑物能源效率负责的意愿强弱。“绿色租赁”可分为“浅绿色租赁”、“中绿色租赁”或“深绿色租赁”，视业主和租户是否有意让租赁合约中的各项义务具有法律效力而定。在未来，经过深思熟虑并妥善实施的以环境可持续性为重点的绿色租赁将为大中华区的商业地产业主和租户带来诸多优势。在业主方面，绿色租赁将大大有助于业主最大限度地提高其长期盈利能力，从而实现投资回报。在大中华区各房地产市场中，考虑到希望占用此类商业空间的租户对此类空间的需求更大，绿色商业建筑通常享有更高的租金和更高的资本价值。此外，预计大中华区将有更多的业主采用绿色租赁，因为实施绿色租赁计划的商业建筑通常可以降低运营成本和维护成本，延长使用寿命。此外，绿色租赁还将提高业主的声誉，进而转化为积极的公共关系。对于租户来说，绿色租赁带来的好处也同样重要。由于工作环境的改善，绿色租赁将使承租人能够吸引和留住有才华的员工。与业主的情况一样，绿色租赁也将提高承租人的声誉，促进积极的公共关系。由于绿色建筑运营效率的提高，承租人的整体租赁成本也应该会降低。2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 11在过去的一年里，鉴于疫情的经验和相关技术的支持，部分企业允许员工选择时不时地居家或远程工作。对于绝大多数企业员工，雇主实际上只在必要、适当和方便时才向员工提供此办公选项。但是，员工仍然希望在办公室工作，因为办公空间提供了协作环境，给予员工归属感以及活动场地上的支持等，这种需求预计将持续到未来。因此，未来办公空间在中国的商业职场中仍将发挥重要作用。然而，大中华区没有多少公司机构对其办公空间进行设计更改。随着员工越来越多地使用在线会议技术（当他们与同事或客户进行沟通交流时），办公室中的噪音水平在某些情况下有所增加，这可能会打扰到坐在附近的同事。未来，我们预计一些办公空间将重新设计，以接受新技术，同时减少干扰，提升员工办公效率。展望 2022 年，公司有机会重新定义他们办公空间的功能，以一种开放的态度来理解工作，为员工提供更加舒适的环境并提升他们的效率。居家/远程工作和办公空间设计3.12 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势2019 年底，国务院印发了关于进一步做好外资工作的意见（国发201923 号）（以下简称意见）。意见的主要目标之一是促进中国大陆金融业的进一步发展。意见提出了 4 个方面共20 条政策措施。这四个方面是：1.深化对外开放；2.加大投资促进力度；3.深化投资便利化改革；4.保护外商投资合法权益。此外，随着北京证券交易所的成立，表现良好的中小企业有望受益。在未来五年内，“十四五”规划将着眼于：人民币进一步国际化；资本市场的进一步发展；进一步加强金融市场监管；持续放宽资本账户。接下来一系列的金融改革政策，包括意见、“十四五规划”和北京证券交易所的成立等将带来新的商机，支持中国商业写字楼市场的进一步发展。金融科技这一领域也十分活跃。根据 Penser 公司的数据，中国大陆目前拥有 8 家世界领先的金融科技独角兽企业。这 8 家企业平均市场价值达 268 亿美元，大约是北美金融科技独角兽平均市场价值的8 倍。新冠疫情也在扩大金融部门的某些业务领域方面发挥了作用。在 2020 年年初中国大陆疫情暴发高峰期间，在线金融服务的使用量有所增加。首先，网上银行和财富管理服务的活动激增。其次，线上保险经纪业务活动也有所增加，第三，在隔离期间，更多的人在家在线购物。随着投资者和金融机构继续在中国大陆发展业务，我们可以预期该地区金融业的参与者范围将扩大。相应地，这类业务扩展将带来新的机会，不仅支持了中国大陆甲级写字楼市场的进一步发展，还推动了整个大中华区的优质写字楼市场的未来发展。金融业4.2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 132021 年，中国颁布了几项新的关于 TMT 行业的政策及规范，TMT 行业正持续成为大中华区许多城市优质写字楼需求的主要驱动力。未来，正如”十四五”规划所述，中国大陆将加大对“新基础设施“的投资，并推进”数字中国倡议”，以建立”数字社会、数字政府和健康的数字生态系统”。为了推进创新，”十四五”规划提出了在未来五年内整个经济中研发投资年均增长率达到7%的目标。TMT 行业5.电子商务，5G，人工智能，健康技术，自动驾驶汽车等，都是预计在中国大陆地区进一步发展的科技领域。由于这一行业演变，预计会出现新的商机。随着中国大陆及其他地区的 TMT 公司意识到此类机遇，预计在可预见的未来，大中华地区这些公司对甲级写字楼的需求将会增加。近年来，大中华区的药品和医疗器械市场大幅扩张。展望未来，鉴于新冠肺炎疫情的存在公众不断提高对医疗健康的认识。诸多积极因素将促进大中华区医药市场发展，譬如居民收入增加，更多医药健康科学家和专业人士参与国内医疗健康市场的发展，更多技术的整合，我们预计大中华区制药和医疗设备市场将在未来进一步增长。据前瞻产业研究院估计，预计到 2025 年，中国医药市场规模将超过 5.3 万亿元人民币，此后仍有增长空间。展望未来，中国目标是成为世界上最成熟和最重要的生物医药市场之一。此外，我国的人口正在老龄化，而卫生支出正在逐步增长。因此，药物供应和医疗设备的市场预计将扩大。在一系列有利的经济、人口和政治因素的刺激下，国内外生物医药公司在中国大陆城市的投资有所增加。越来越多的职能部门，以及许多公司的亚太总部已经并将继续在中国设立总部，以确保在中长期内的可持续业务发展。此外，近年来，中国大陆在生物制药行业的研发投资中增长最快。随着许多生物制药公司在中国的快速扩张，以及研发和生产新药和新医疗设备的需求不断增多，预计研发投资总额将继续增长。2020 年初中国爆发的新冠肺炎疫情也在一定程度上加速了包括风险投资在内的资本流入中国生物医药行业。医疗健康行业6.因此，鉴于新冠肺炎疫情给大中华区医疗健康行业带来的影响，以及多个领域商业活动度的预期增长，我们预计医疗健康行业将在未来一年催生更多办公空间需求。六大重点城市写字楼市场报告涉及的六个主要的大中华区甲级写字楼市场有：o 北京；o 上海；o 深圳；o 广州；o 香港；o 台北。以上六大市场提供了一个大中华区核心写字楼市场业主及租户活动的基本面。北京广州14 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 15上海香港深圳台北北京甲级写字楼市场供需前沿趋势写字楼供应过去一年2021 年，由于大体量新增项目较 2020 年明显减少，北京全市甲级写字楼新增供应虽较 2020 年全年下降25.4%，达 624,065 平方米，（其中 43.1%位于五大核心区域，56.9%位于新兴商圈）（图 1），但全年新增供应仍保持在历史平均水平。值得关注的是，四年来没有新增供应的燕莎和中关村商圈本年度也迎来了霄云路33 号和鼎好 DH3 等亮点项目入市（表 1）。在 2021 年北京入市的 10 个甲级写字楼项目中，两个位于丽泽金融商务区，体量共计 27.0 万平方米，占总新增图 1：北京甲级写字楼市场新增供应动态根据核心/新兴商圈划分（2020 年2021 年）资料来源：戴德梁行研究部廉峰哲魏东研究部16 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势项目及企业服务部平方米2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 17面积的 43.3%；两个位于中央商务区，但由于大部分面积作为企业自用，所以对外出租面积仅为5.0万平方米，占总新增面积的 8.0%；而燕莎、中关村、东二环、亚奥、金融街和望京-酒仙桥商圈各有一个新增项目入市，分别占总新增面积的 10.4%、9.1%、9.0%、7.2%、6.6%和 6.4%（图 2）。展望未来2022 到 2025 年，预计北京写字楼市场还将迎来约248.1 万平方米的办公空间，未来供应总量占目前全市甲级写字楼总存量比例为四大一线城市中最低值，仅为19.7%。其中，核心商圈和新兴商圈未来供应分别占全市未来供应总体量的 48.2%和 51.8%。预计到 2025 年，北京全市甲级写字楼存量将达到1,508.9万平方米（图3）。2022 到 2025 年，北京写字楼市场的未来供应仍将主要集中在中央商务区、通州运河商务区和丽泽金融商务区，分别占未来供应总体量的 26.2%、19.8%和 12.7%。其中位于中央商务区的普洛斯/CICC/香港置地(Z3)、民生银行（Z4）、大家保险（Z5）、远洋地产（Z6）预计将于 2025 年后集中入市，体量共计约 50 万平方米；除此之外，备受瞩目的通州运河商务区，未来三年也将迎来如新光大中心和远洋乐堤港等地标项目，且体量均在 15万平方米以上（表 3）。未来，随着通州运河商务区和丽泽金融商务区基础设施的逐步完善以及产业升级步伐的加快，北京写字楼市场的发展势头将持续向好。项目名称商圈写字楼建筑面积（平米）1平安幸福中心丽泽金融商务区150,0002霄云路 33 号燕莎65,0103鼎好 DH3中关村57,000表 2：北京甲级写字楼市场建筑面积最大的三个新增项目（2021 年）资料来源：戴德梁行研究部图 2：北京甲级写字楼市场新增供应动态根据区域划分（2021 年）资料来源：戴德梁行研究部图 3:北京甲级写字楼市场未来供应根据核心/新兴商圈划分（2022 年2025 年）资料来源：戴德梁行研究部继鼎好 DH3 入市后，中关村商圈在 2022 年将继续迎来供应小高峰，和泓大厦和丽金智地中心等项目将为市场带来约 15 万平方米的优质办公面积，将在一定程度上缓解中关村区域可租赁面积短缺的局面（图 4）。在未来的建筑楼宇中，为了达成进一步实现“双碳”的目标和人们对绿色健康需求的不断提高，绿色建筑、绿色金融、绿色租赁将成为未来北京商业地产市场的新标签，同时，具备更多绿色认证的楼宇和物业管理将更加受到市场的青睐。项目名称商圈写字楼建筑面积（平米）入市时间1和泓大厦中关村80,0002022 年 2信达中心东二环138,4442023 年3新光大中心通州运河商务区150,0002025 年表 3：北京甲级写字楼市场主要的未来供应（2022 年2025 年）资料来源：戴德梁行研究部图4:北京甲级写字楼市场未来供应根据区域划分（2022 年2024 年）资料来源：戴德梁行研究部18 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势2022202320242021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 19写字楼租户需求过去一年2020 年初爆发的新冠肺炎疫情致使业主在一整年都采取降低租金的方式来吸引租户，很多企业租户意识到近两年是重新选址搬迁的最佳时期。2021 年上半年，新增供应的入市为企业选址提供了更多选择，市场租赁需求表现旺盛，全市上半年净吸纳量共计达 34.5 万平方米。进入下半年，由于中央商务区、丽泽、亚奥和望京-酒仙桥等商圈的活跃表现，下半年市场净吸纳量高达 49.4 万平方米。至此，北京全市年度净吸纳量达五年来最高值，为 83.9 万平方米。受此影响，市场空置率同比下降 2.4个百分点至 14.6%。与此同时，市场需求的强劲表现令北京全市租金水平自三季度开始在连续十个季度持续下跌后首次迎来小幅上扬，并于年底恢复至去年同期水平，为每月每平方米人民币 337.6 元。图5:北京甲级写字楼市场内/外资企业租赁成交面积占比（2021 年）资料来源：戴德梁行研究部92.4%7.6%内资外资成交类型方面，受疫情带来的不确定性、国际政治环境以及外资租户审批流程长等多方面因素影响，内资企业继续成为 2021 年北京写字楼市场的成交主力，租赁面积约占到整体市场的 92.4%（图 5）。北京作为全国的科技创新中心，在服务业扩大开放、打造全国数字经济发展的先导区和示范区以及北京自贸区、北交所的设立等诸多利好政策的驱动下，北京写字楼租赁市场衍生出了更多的租赁需求。2021 年全年，多家知名互联网企业的大面积扩张拉动 TMT 类公司成交占所有行图6:北京甲级写字楼市场各行业租赁成交面积占比（2021 年）资料来源：戴德梁行研究部业成交面积总和比例高达 55.5%，占比高于 2020 年 17.9个百分点，创历史新高。除 TMT 行业之外，疫情激发了保险和基金等行业快速发展，带动金融业成交面积占比位居第二，达 17.6%；同时疫情的暴发同样也令律师事务所、咨询和在线娱乐等行业迅速扩张，至此，专业服务业成交面积占比位居第三，达14.9%。20 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势租赁楼宇商圈客户成交面积（平米）租赁类型亚洲金融中心亚奥腾讯100,000新租融中心燕莎字节跳动100,000新租万家灯火大厦中关村快手86,000新租万科时尚中心中央商务区字节跳动83,000新租鼎成时代广场亚奥美团80,000 新租表 4:北京甲级写字楼市场五宗重要租赁交易（2021 年）资料来源：戴德梁行研究部值得一提的是，新冠疫情的暴发使医药健康行业发展迅速，2021 年全年，该行业新租和搬迁面积占所有行业总成交面积的 4.6%，为自 2014 年以来最高值，在所有行业中位居第四位。其余有租赁需求的行业还有能源、房地产、制造业、零售和物流等，成交面积之和约占2021 年全年北京写字楼市场总成交面积的 7.4%（图 6 和表 4）。对于TMT行业来说，新项目的入市为亚奥商圈提供更多办公空间，同时凭借着奥运契机，近两年亚奥商圈已比肩上地迎来高科技企业纷纷落户，如腾讯和美团分别在亚洲金融中心和鼎成时代广场新租约 10 万和 8 万平方米的办公面积，至此，亚奥商圈占 TMT 行业总租赁面积的 22.2%。而一直以来都以高科技企业为主要聚集地的中央商务区、中关村、望京-酒仙桥商圈这一年来也吸引了多家知名高科技企业入驻，三大商圈共占 TMT 行业总租赁面积的 49.0%。位于燕莎商圈的城市更新项目“融中心”虽还未改造完成，但凭借其独特的外形特点和智能的办公理念已被字节跳动提前预租完成，因此燕莎商圈租赁面积占 TMT 行业总租赁面积的 13.5%。纵观 2021 年全年，选址这些区域的企业租赁面积占到整个 TMT 行业全年租赁面积的 84.7%（图 7）。北京在金融领域，集中了国家金融监管部门和政策管理部门，集聚了大量知名金融企业和银行总部。近两年，作为金融业对外开放的先行城市，北京市政府高度重视并出台多项举措支持高质量金融业快速发展。具体在金融行业的成交中，中央商务区、金融街和丽泽金融商务区在 2021 年依然是金融企业在京最受青睐的三大区域，三大商圈共占金融行业总租赁面积的 67.4%。同时，东二环在此期间也吸引了一批国内基金、证券企业入驻，如中泰证券租赁北京泓晟国际中心约 11,900 平方米的办公面积，至此，东二环的租赁面积占金融行业总租赁面积的 15.5%。纵观 2021 年全年，选址这些区域的企业租赁面积共占整个金融行业全年租赁面积的 82.9%（图 8）。最后，对于专业服务业而言，中央商务区和东二环这一年来吸引了多家律师事务所、会计师事务所和咨询管理类公司的入驻，两大商圈共占专业服务业类企业总租赁面积的46.7%。望京-酒仙桥商圈这一年来吸引了一些健康管理类、教育类公司的选址落户，至此，专业服务类企业在此区域的租赁面积占专业服务业总租赁面积的 16.3%。在政府“大众创业、万众创新”的推动下，中小企业发展迅速。拥有众多科研院所和高等学府的中关村商圈吸引了服务型创业投资机构落户，如创新工场租赁鼎好 DH3 约 7,000 平方米的办公面积。至此，专业服务类企业在中关村商圈的租赁面积占专业服务业总租赁面积的 8.9%。纵观 2021 年全年，选址这些区域的企业租赁面积共占整个专业服务行业全年租赁面积的 71.9%（图 9）。图 7:TMT 行业区位偏好（按租赁面积）（2021 年）资料来源：戴德梁行研究部图 8:金融业区位偏好（按租赁面积）（2021 年）资料来源：戴德梁行研究部图 9:专业服务业区位偏好（按租赁面积）（2021 年）资料来源：戴德梁行研究部展望未来2022 年至 2023 年，北京甲级写字楼市场将迎来约 150 万平方米的新增供应。预计未来一年，受互联网领域监管力度的加大和“双减”政策滞后效应的影响，互联网行业大面积扩张的现象或将有所放缓，在市场租赁需求回落和大量新增供应的双重压力下，北京整体市场空置率将被推高的同时市场租金水平或将再次承压。同时，在2022年初结束的政府工作报告中，无论是关于“十四五”规划还是2022年的发展目标，都重点提到了科技自主自强，可见高科技领域将继续成为北京市未来的重点发展方向。最后，在 2021 年 8 月发布的北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案中，健康服务产业已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。与此同时，中国第三个证券交易所于 2021 年 9 月尘埃落定，随着北京证券交易所的正式运营，未来，在政府政策扶持和发展目标的双推动下，生物医药相关行业以及北京创新型中小企业将迎来的更好的平台和更广阔的发展空间，届时写字楼市场租赁需求将得到进一步提升。2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 2122 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势写字楼供应过去一年2021 年是新兴商圈又一个重要年份，新增供应量为678,311 平方米，占上海的 92.1%。随后，甲级写字楼总面积扩大至 1,440 万平方米。尽管许多项目被推迟到 2022 年，但在 2021 年，一些位于新兴商圈的项目完工入市（图 10）。地标性项目包括瑞虹天地、SK 大厦、金融街二期等。鉴于 2021 年的强劲需求，新建项目的业主希望引入更多优质租户发展”楼宇经济”，以保持持续稳定的现金流表现（表 5）。图 10：上海甲级写字楼市场新增供应动态根据核心/新兴商圈划分（2020 年2021 年）资料来源：戴德梁行研究部魏超英ShaunBrodie研究部上海甲级写字楼市场供需前沿趋势项目及企业服务部2021 年的旺盛需求减轻了新增供应的压力 23在 2021 年的所有 13 个新项目中，有 11 个位于浦西。虹口、普陀和闵行区的新增供应量均超过 9 万平方米，而浦东在过去一年中商务园区不断增加，写字楼新增供应量减少（图 11）。展望未来到 2025 年，预计上海将有超过 390 万平方米的新增甲级写字楼供应。2021 年底，未来供应占总存量的比例约为 27.4%。其中，核心商圈和新兴商圈分别占未来总供应量的 33.0%和 67.0%。到 2025 年，上海甲级写字楼存量预计将达到约 1,820 万平方米（图 12）。徐家汇长期以来一直是最受欢迎的商圈之一，而未来 4年