2021商业地产白皮书.pdf

B r e a k t h r o u g h商业地产白皮书往 期 资 讯 猫酷猫酷MallPlusMallPlus智智库库2020商业地产白皮书2021商业地产白皮书MallPlusMallPlus充电站往充电站往期课程期课程出品：猫酷咨询团队电话：400-048-0848地址：上海市虹口区东大名路1089号北外滩来福士东塔8F文档平台：https:/ PrefacePreface0301商业地产宏观环境02商业地产行业现状03商业地产消费者洞察04商业地产会员经营洞察06商业地产行业新知07商业地产2021年度关键词contents目录00数据说明05商业地产业态洞察04一、数据一、数据来源来源本文数据均来自于三类渠道：公开资料整理、猫酷科技会员及品牌库数据、及刻消费者数据库。公开资料整理、猫酷科技会员及品牌库数据、及刻消费者数据库。二、数据统计二、数据统计口径口径猫酷数据侧重覆盖1亿+购物中心用户及注册会员，及刻数据侧重覆盖的5亿月活终端设备的样本抽样。部分项目的数据可能存在偏差，本文分析结论在数据处理过程中已经剔除异常值，但仍不可避免会与现实存在出入，仅供行业参考。三、三、城市分级城市分级标准标准本文涉及的城市分级根据第一财经发布的2021城市商业魅力排行榜进行划分：一线城市（一线城市（4 4个）个）上海市、北京市、深圳市、广州市新一线城市（新一线城市（1515个）个）成都市、杭州市、重庆市、西安市、苏州市、武汉市、南京市、天津市、郑州市、长沙市、东莞市、佛山市、宁波市、青岛市、沈阳市二线城市（二线城市（3030个）个）合肥市、昆明市、无锡市、厦门市、济南市、福州市、温州市、大连市、哈尔滨市、长春市、泉州市、石家庄市、南宁市、金华市、贵阳市、南昌市、常州市、嘉兴市、珠海市、南通市、惠州市、太原市、中山市、徐州市、绍兴市、台州市、烟台市、兰州市、潍坊市、临沂市三四五线城市三四五线城市其他未归属于以上三类的城市四、四、商业分类商业分类标准标准本文涉及的商业分类根据项目所属产品线定位、品牌效应、占地面积、所在城市等因素综合考量，共设置都市型、区域型、社区型三种项目类型。数据说明数据说明0506数据说明数据说明五五、数据库样本选择数据库样本选择消费者洞察样本选择说明：消费者洞察样本选择说明：消费者洞察部分基于及刻数据库内上亿级客群样本进行机器学习建模和标签管理，进一步通过样本客群线上偏好及线下运营商位置数据，反映到访客群群体性基础属性及相对商圈及商业项目的到访特征；会员经营洞察样本选择说明：会员经营洞察样本选择说明：项目选择：样本覆盖百货、购物中心、奥特莱斯、商业街区、免税店五大类型，不含家居建材、专业市场等商业类型。时间选择：样本选取开业时间在2021年1月1日之前的商业项目，涉及2020年可同比数据的维度统计，样本选择开业时间在2020年1月1日之前的商业项目。样本分布如下：都市型区域型社区型总计一线城市一线城市416365169新一线城市新一线城市5413859251二线城市二线城市3010425159三四五线城市三四五线城市378319139总计总计162388168718业态品牌样本选择说明：业态品牌样本选择说明：品牌选择：样本覆盖上述项目选择下所有做过会员积分且有积分记录的品牌店铺以及及刻消费者洞察抽样样本实际线下到访过的品牌店铺。时间选择：样本选取开业时间在2021年1月1日之前的商业项目，涉及2020年可同比数据的维度统计，样本选择开业时间在2020年1月1日之前的商业项目。样本项目数样本涉及品牌数样本涉及门店数餐饮美食餐饮美食408224712440儿童母婴儿童母婴3887794671服装鞋帽服装鞋帽399177614355国际精品国际精品103123586家居家用家居家用314194812美妆个护美妆个护8780638商超便利商超便利26883417生活服务生活服务4015313198数码电子数码电子372731473休闲娱乐休闲娱乐316190746珠宝配饰珠宝配饰3804273961商业地产宏观环境Chapter 0107缓慢复苏，暗藏隐忧信息来源：国家统计局、国际货币基金组织、公开资料整理商业地产 宏观环境0101082021GDP2021GDP同比增长同比增长8.1%8.1%初步核算，全年国内生产总值1143670亿元，按不变价格计算，比2020年增长8.1%，两年平均增长5.1%。分季度看，一季度同比增长18.3%，二季度增长7.9%，三季度增长4.9%，四季度增长4.0%，下半年GDP增幅明显放缓。全年服务业持续恢复，现代服务业增势良好，其中住宿和餐饮业增加值比上年增长14.5%，保持恢复性增长。2021年，我国经济总体上表现出较好复苏态势。经济增长处于合理区间，就业形势总体稳定，外贸继续保持较快增长，制造业比重提升，科技创新的引领作用有所增强，营商环境持续优化，产业链供应链加速重构，区域协调发展与新型城镇化有效推进，绿色转型和生态文明建设取得重要进展，改革开放持续深化，高质量发展的新动力进一步凝聚。20222022增长“稳”字当头增长“稳”字当头据IMF最新发布的世界经济展望报告中预计中国经济2022年将增长4.8%，主要原因或是房地产部门持续收缩，且私人消费复苏弱于预期。另据中科院预测中心预测增速为5.5%，可以判定的是，22年经济增速放缓或将不可避免，将在坚持高质量发展的同时，保持运行在合理区间。疫情防控开放：疫情防控开放：新冠疫情的演化还存在高度不确定性，能不能从“动态清零”转向“流感化”处理，中国最优的策略还是等待发达国家“先行先试”。而病毒变异的方向是传播能力越来越强，这就会导致中国防疫的经济成本进一步提升，与海外经济体之间产生“开放差”，对内部经济增长造成持续压力。大力提振内部消费：大力提振内部消费：2022年中国出口靓丽表现很大程度掩盖了内部消费的疲软，但出口的延续或将面临挑战。2022年一季度，海外新冠疫情蔓延仍有利于中国出口高景气的保持。但自2021年79月份，中国出口市场份额优势已显著收窄，全球已愈发适应了与疫情共存，生产能力已有显著修复的迹象；扣除价格因素，2021年7月以来，中国出口量增长已显著下滑，出口对中国经济的拉动效果也已出现减弱迹象。2022最新政府工作报告中提出继续做好“六稳”、”六保“工作，持续改善民生。这也是国家将大力保障国内消费市场的积极信号，年内相关激励政策也将陆续出台。货币增长政策：货币增长政策：目前中国货币政策趋松，仍有空间“以我为主”地支持国内稳增长。一方面，目前的中美利差仍能提供足够的“护城河”；另一方面，人民币汇率可以更具弹性。130884亿元，比上年增长14.1%。其中，实物商品网上零售额108042亿元，增长12.0%，占社会消费品零售总额的比重为24.5%。升级类消费引领市场增长升级类消费引领市场增长按限额以上单位消费品消费类型划分，同比增长速度最快的品类依次是金银珠宝收入恢复放缓，消费意愿下滑市场销售规模扩大市场销售规模扩大全年社会消费品零售总额440823亿元，比上年增长12.5%（2020年社零负增长）；两年平均增长3.9%，仅恢复至疫情前（2019年）的五成左右；分季度看，2021年以来消费修复一直都没有太大起色，两年平均增速持续在4%附近徘徊不前。全年全国网上零售额未来若人民币在美元阶段性走强时“顺势”贬值，既可以释放国内流动性宽松的压力，也可以对冲中国出口景气下行的风险，还有益于释放“稳增长”的政策信号继而稳定市场预期。信息来源：国家统计局图表图表 1 1：20192019-20212021社零总额（月变化）社零总额（月变化）1-2月合并统计09商业地产 宏观环境0101类（29.8%）、餐饮类（23.5%）、烟酒类（21.2%）、石油及制品类（21.2%）、饮料类（20.4%）。生活日常类商品和升级类商品销售的快速增长也符合大多人在20年的预测。消费修复乏力消费修复乏力疫情反复疫情反复：每次国内新冠肺炎确诊病例出现大幅反弹时，社零增速均会明显回落，且受疫情影响较大的餐饮收入增速持续低迷、处在零左右的低位。（餐饮全年增长主要由于20年上半年基数较低所致。）居民收入居民收入：以中低收入群体为代表的居民收入增速尚未恢复就已放缓，仍是主要制约。如2021年以来全国人均可支配收入均值和中位数的两年平均增速尚未恢复到2019年水平（平均8.9%，中位数9%），且两者下半年增速已较上半年明显回落，中位数增速持续低于平均数，表明居民收入特别是中低收入群体收入恢复明显不足。反消费主义反消费主义：偿债负担继续压制居民消费能力，并且2022年可能面临就业压力上升和退休潮的双重压力，加剧边际消费倾向的进一步削弱。企业信心不足企业信心不足：2021年国内民营中小企业、个体工商户经营困难加剧，导致贡献了近一半就业的服务业就业形势相当严峻。民营企业短板从增收不增利向需求下滑过渡，预期仍在恶化，2022年终端需求孱弱或许会是民企的主要压力来源。但PPI价格回落将有助于企业成本压力缓解。信息来源：国家统计局图表图表 2 2：2020&20212020&2021居民人均可支配收入居民人均可支配收入商业地产 宏观环境010110双减出台，教培受挫双减出台，教培受挫中共中央办公厅、国务院办公厅印发了 关于进一关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见担的意见。各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构。学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作；上市公司不得通过股票市场融资投资学科类培训机构，不得通过发行股份或支付现金等方式购买学科类培训机构资产；外资不得通过兼并收购、受托经营、加盟连锁、利用可变利益实体等方式控股或参股学科类培训机构。已违规的，要进行清理整治。已违规的，要进行清理整治。创建绿色商场创建绿色商场 商务部办公厅商务部办公厅 发展改革委办公厅关于印发发展改革委办公厅关于印发 的通知的通知 要求商贸流通企业加大节能设施设备更新改造力度，通过开展家电家具以旧换新等活动，扩大节能家电及绿色产品销售，促进绿色消费；引导上游企业采用绿色设计，实施绿色制造，不断完善绿色供应链体系建设；充分发挥行业协会等社会组织在标准宣贯、业务培训、行业交流等方面的作用，及时总结绿色商场创建方面的好经验好做法；利用传统媒体和融媒体新平台等渠道，加强典型案例宣传推广，引导消费者践行简约适度、绿色低碳的生活理念。反垄断整治提供发展机遇反垄断整治提供发展机遇国务院反垄断委员会制定发布 国务院反垄断委员国务院反垄断委员会关于平台经济领域的反垄断指南会关于平台经济领域的反垄断指南（以下简称指南）以反垄断法为依据，强调平台经济领域的垄断行为应当适用反垄断法及有关配套法规、规章、指南等，释放互联网平台不是反垄断法外之地的明确信号。此次反垄断整治，不仅有利于线上线下的公平竞争，还利于促进线上线下的相互融合。对于实体商业来说是发展机遇，将会迎来一些全新对于实体商业来说是发展机遇，将会迎来一些全新机会机会。建设一刻钟便民生活圈建设一刻钟便民生活圈商务部等12部门关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见提出要在居民步行15分钟左右的范围内，建设以满足日常生活基本消费和品质消费的多商业地产相关政策盘点信息来源：公开资料整理商业地产 宏观环境010111业态集聚的社区商圈。按照试点先行、以点带面、逐步推开的思路，建立部、省、市、区、街道联动机制，以城市为实施主体，充分调动地方积极性，推动科学优化布局、补齐设施短板、丰富商业业态、壮大市场主体、创新服务能力、引导规范经营，提高服务便利化、标准化、智慧化、品质化水平，将便民生活圈打造成为促进形成强大国内市场、服务保障民生、推动便利消费及扩大就业的重要平台和载体。建设国际消费中心城市建设国际消费中心城市2021年7月，经国务院批准，在上海市、北京市、广州市、天津市、重庆市率先开展国际消费中心城市培育建设，提出“用5-10年时间，培育建设若干具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市”的总体目标。根据关于培育建设国际消费中心城市的指导意见明确的重点任务有：聚集优质消费资源；建设新型消费商圈，包括推进智慧商圈建设、加快商业街提档升级等；推动消费融合创新，如推动实体商业转型升级，打造一批商旅文体联动示范项目，以及促进传统百货店、大型体育场馆、闲置工业厂区向消费体验中心、休闲娱乐中心、文化时尚中心等新型发展载体转变。打造消费时尚风向标，如鼓励国内外重要消费品牌发布新产品、新服务等。加强消费环境建设。城市更新城市更新城市更新在2021年全国两会首次被写入政府工作报告，在“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要中也明确提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。各大城市也在政策和地方省市现状的基础上，纷纷出台有地方特色的城市更新相关规划政策。城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。旧改、棚改、城中村等项目改造都是城市更新中的重要一环。全国一线城市，特别是核心一线城市，可供开发的土地资源越来越少，资源、配套好的地块的开发机会多聚集在头部企业，这就倒逼不少房企、商企转向拥有更大机会的旧城改造或存量改造。同时，城市更新项目大多归为政府项目，多位于城市成熟、中心区域，周边配套也较为完善。城市更城市更新，是城市发展到一定阶段的必然要求，城市更新新，是城市发展到一定阶段的必然要求，城市更新将是未来地产发展的重点之一。将是未来地产发展的重点之一。信息来源：公开资料整理商业地产 宏观环境0101122021年土地市场下行，据CRIC统计，全国300城土地市场成交建筑面积22.7亿平方米，较2020年同期下降了22%，自2016年以来成交规模首次出现回落，相当于2017年的成交水平。分城市能级来看，全国土地成交量下滑主要由成交规模占比更大的低能级城市带动。2021年，一线城市成交量稳步上升，新一线城市成交量基本保持韧性，二线与三四线城市土地成交量明显下降。数据来源：CRIC受集中供地新政和市场下行的双重影响，2021年土地市场成交规模较2020年同期有明显下滑，在房企融资难和市场下行的影响下，土地市场热度一路下行，“国企托底”和“流拍撤牌频现”成为贯穿下半年市场的关键词。土地成交：土地需求收缩，低能级城市成交量显著下滑土地成交：土地需求收缩，低能级城市成交量显著下滑20.726.436.226.820.718.622.626.827.129.122.70.05.010.015.020.025.030.035.040.02011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年图表图表 3 3：土地成交建筑面积走势（单位：亿平方米）：土地成交建筑面积走势（单位：亿平方米）土地供应虽然有所下降，但是导致土地成交下降的主要因素是土地需求端的明显收缩。2021年规划建面下降幅度远不如成交大。分能级来看，一线城市土地供应有所上升，加之土地需求坚挺，土地成交稳步上升；新一线城市供应量上升，但土地需求疲乏，因此成交量呈现略微下降态势；而二线和三四线城市在供应量下降、需求下滑的双重影响下，成交量出现大幅下降。商业地产 宏观环境010113受成交结构和二季度市场热度高涨的影响，2021年全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨至3003元/平方米，并创历史新高。二季度土地市场的热度高涨，热点城市高溢价地块频出，大幅拉高平均地价。尽管整体地价较2020年大幅抬升，但在重点22城实行土地供应量集中新政、热点城市加强溢价、信息来源：CRIC全年平均地价创历史新高，溢价率全年平均地价创历史新高，溢价率“先升后降”“先升后降”1613179910411068126217922191208623782572300305001,0001,5002,0002,5003,0003,5002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年图表图表 4 4：土地成交楼板价走势（单位：元：土地成交楼板价走势（单位：元/平方米）平方米）地价管控等影响下，溢价率相较于2020年明显下降。成交溢价率由2020年的14%降至2021年的10%，同比下降了4个百分点。2021年溢价率呈现出“先升后降”的走势。年初，在楼市成交热度恢复的带动下，地市热度也随之上行，前四月溢价率不断冲高，至4月份平均溢价率飙升至24%，是2020年以来平均溢价率首次超过9%10%12%9%7%8%5%2%12%16%13%9%14%17%4%2%12%17%18%14%19%20%10%4%2020年Q1 2020年Q2 2020年Q3 2020年Q4 2021年Q1 2021年Q2 2021年Q3 2021年Q4一线新一线&二线三四线图表图表 5 5：土地成交溢价率季度趋势（单位：土地成交溢价率季度趋势（单位：%）商业地产 宏观环境010114信息来源：CRIC、亿翰智库企业现金流骤然吃紧，市场热度继续低迷企业现金流骤然吃紧，市场热度继续低迷20%。受重点城市集中土拍以及限地价、控溢价向热点三四线城市深入影响，溢价率开始回落，至2021年中，平均溢价率已降至2020年初水平，但整体来看，溢价率在2021年二季度升至高位，高达17%。三季度，重点城市集中供地政策再度升级，拿地门槛较上半年明显抬升，加之多家房企暴雷，资金链承压下房企拿地积极性也明显降低，地市热度跌入寒冬，溢价率也随之走低，溢价率降至8%。四季度延续下降之势，整体溢价率降至3%。集中供地是2021年土地市场的重大变化之一，三批次集中供地的市场表现可谓2021年土地市场变化的缩影。第一批集中供地大部分城市无流拍，成交有热度，整体一片热闹景象；第二批集中供地骤然降温，绝大部分城市有流拍，成交热度迅速冷却，土地市场一度进入冰冻模式；第三批集中供地大部分城市流拍改善，但成交热度继续下行，土地市场仍未回暖。其中最主要的原因或是企业投资热情的波动。上半年销售旺企业市场信心足，加之想在首批集中供地中抢占优势，企业拿地意愿高涨，激烈竞争推升了市场热度，而下半年多重因素叠加下大批规模民企突然遭遇现金流危机，使其无心或无力进行投资，在大部分规模民企集体撤退的情况下，土地市场热度迅速下行至冰点。2021年下半年开始，金融机构从严执行“三道红线”及贷款集中度等监管规则，个别大型房企暴雷引发行业信用体系崩塌，由此产生连锁反应，金融机构进一步紧缩信用，境内外资本市场融资通道几乎封闭，地方政府加强预售资金监管，加之销售持续走弱，企业现金流来路一时悉数堵塞，在此背景下，很多企业尤其规模民企资金状况急剧恶化，“活下去”成为第一要事，投资动作全面收缩。2022年，企业整体资金环境不会大幅放松，市场下行背景下，企业普遍缺钱，用于拿地的现金流短缺，加上库存比率较高，补货压力不大，企业拿地意愿不高，后续拿地将更会注重现金回转和利润率。值得注意的是，2022年会出现大量收并购及项目合作的机会，将进一步缩减拿地热情。企业拿地态度在2022年仍将保持谨慎。商业地产 宏观环境010115在政策管控下，曾经乱象频生的市场开始成熟，国内机构努力提升竞争力的同时寻求合作，达到资源共享、互利共赢的目的。从各家企业的合作细节来看，成立合作基金一是为了核心区域的传统商业不动产项目，二是剑指以物流、数据中心为代表的新经济产业。核心项目对投资机构们的重要性不言而喻，但如信息来源：观点指数行业竞争白热化，合作基金受青睐行业竞争白热化，合作基金受青睐果在资金或管理能力上有所不足，可能很难获得项目的最佳收益。而在成立合作基金后，可以实现实力互补，同时还能分担风险。在内生消费驱动下中国物流市场会越来越庞大，但在资本加持下集中度提高不可避免，未来物流地产领域多个资本联合投资的局面或将成为常态。我国的商业地产发展时间较短，受住宅快速周转的影响，商业地产开发也偏向于依靠销售回款的快周转模式。但随着融资的不断收紧以及资产管理水平的提升，轻资产赛道迎来了爆发增长。轻资产上市潮起，商管、轻资产上市潮起，商管、REITsREITs成新赛道成新赛道2020年的疫情让实体商业的发展受阻，而“三道红线”政策给重资产运营的商业发展商带来更大打击，不少传统企业开始通过输出商业管理实现轻资产拓展。商业地产 宏观环境0101162021年上半年，龙湖宣布全面启动轻资产模式；凯德拆分开发业务进行私有化，其余资产整合上市实施轻资产战略；万达、华润、印力、宝龙、保利等龙头企业纷纷布局轻资产项目或成立商管公司。前有华润万象生活、宝龙商业、星盛商业等港股商管企业完成上市，而后来者亦在积极准备，以对接资本市场。信息来源：观点指数对比拆分后的商管公司与母公司数据，前者市盈率远超后者，可见资本市场对商业管理业务和重资产持有态度差异明显。虽然不少头部企业开始尝试轻资产模式，但重心仍放在重资产核心项目的打造上。轻资产项目无疑具有一定的管理水准，但并非每一个项目都能得到量身定制的管理，这也是商管企业需要关注的地方。与已经占据商业地产半壁江山的商管公司相比，REITs开始逐渐受到中国投资者的关注。除已经上市的越秀房托和招商房托，宝龙房托成为内地赴港上市的第三支REITs。在招股书中，宝龙房托强调了自身的独特性：专注于购物中心，并以中国内地为基地。在当前直接融资的渠道下，基础设施领域的社会资本想要实现杠杆率的下降非常艰难，不少企业都走向了变卖资产的困境。通过公募REITs，企业将进入“投资培养项目-公募REITs收购项目-回笼资金投资新项目”的良性循环中。未来商业地产公募REITs开放之时，企业将可以更快地进行项目退出，实现轻资产扩张。总体来看，商业地产金融化已是势不可挡。一方面，国内资本对商业地产经营越来越得心应手，重视度逐渐提升；另一方面，国外资金也越来商业地产金融化时代加速商业地产金融化时代加速越多进入中国，收购一二线核心资产，而市场对商业地产金融产品的接受度也越来越高。商业地产 宏观环境010117不少资本也看准了中国新经济的发展红利，年内频频出手。以京东、凯德为代表的中外资本今年首度踏入新经济领域，而国外擅长新经济地产的成熟企业如吉宝IDC房托也开始布局中国。相信在政策加持下，未来新经济的发展将会持续火热。虽然公募REITs尚未推及至商业地产，但各种创新金融产品的诞生让商业地产逐渐释放自己的价信息来源：观点指数值。以国外成熟市场的经验来看，REITs和资产证券化的发展将加速商业地产的扩张，也将推动轻重资产的分离。其中，重资产将在成熟后由资金成本更低、期限更长的REITs和基金持有，其他地产企业将更偏向投资管理机构，在项目孵化期和运营期起到更大的作用。1.中国经济正在由从快增长转向稳增长，当前国内大循环疲软、出口市场明升暗降，2022年整体下行压力大。2.消费市场恢复低于预期，首尾两端消费提振，居民整体消费意愿下滑，企业信心陷入低谷。3.国家出台多项政策支持商业发展，刺激内需，未来政策面持续利好。4.企业现金流吃紧导致土地交易市场陷入持续低迷，2022年地市依旧看冷。5.国内资本对商业地产的经营愈加成熟，加速步入金融化时代。商业地产 宏观环境010118商业地产行业现状Chapter 021920212021年末存量购物中心约年末存量购物中心约75007500家家信息来源：中国连锁经营协会，艾媒咨询、联商网据联商网零售研究中心统计，2021年全国新开业的商业项目数量510个(含存量改造物业；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区，商业建筑面积2万方)，同比上涨约36%。新增商业建筑面积4568.66万方，同比去年增量1292.34万方；平均单体建筑面积约9万方。剔除24个存量改造物业外，全年全新入市的商业项目486个。从2021年新开商业项目的企业供应量情况上看，企业贡献量前列的均为全国性连锁开发企业。在开业量2个的前49家企业中，就合力贡献了299个商业项目，占总开业数量比超58%。这其中，万达集团、新城控股、宝龙商业、华润万象生活、万科集团、印力集团、龙湖集团、世纪金源、保利商业的开业数量位居TOP10。从2017至2020年，中国购物中心数量由5300家增长至6900家，2021年约7500家。20212021年新开购物中心约年新开购物中心约510510家家20212021商业地产企业新开购物中心商业地产企业新开购物中心TOP10TOP10排序企业名称开业数量1万达集团512新城控股283宝龙商业194华润万象生活145万科集团136印力集团117龙湖集团118世纪金源98保利商业98爱琴海集团9商业地产 行业现状020220信息来源：联商网从区域上看，经济发达、消费力大的华东地区一如既往的强势，全年以251个开业量领跑七大区域，占比高达超49%，接近一半。且华东2021年的开业量不仅远超去年的156个，更是近三年的新高。华南与西南分别以85个和74个与华东占据前三位置，华中则以53个开业量紧随其后。华北、西北和东北分别开出了26个、15个和6个。从城市分布情况上看，仍然维持了近三年“新一线成熟、下沉市场活跃”的格局，统计的城市活跃TOP10榜中，上海重回榜首，更是以44个开业量遥遥领先；重庆以24个开业量位列第二（2020年仅开业9个）；杭州以17个开业量位列第三；其它经济强市如南京、成都、深圳、宁波、苏州、武汉、长沙等城市均入榜。25185745326156排序排序城市城市开业数量开业数量1上海442重庆243杭州174南京165成都156深圳136宁波136苏州139武汉1210长沙11图表图表 6 6：20212021新开业购物中心分布（单位：个）新开业购物中心分布（单位：个）开业数量开业数量73110104223较较20202020年同比增长年同比增长-3%-3%-2%一线城市一线城市1414%新一线城市新一线城市2222%二线城市二线城市2020%三四线城市三四线城市4444%商业地产 行业现状020221信息来源：联商网体量上看，与行业整体趋势一致，符合当下投运购物中心的理想规模，同时在一些经济发达、商业起步早和成熟的城市，城市市级商业发展相对完善，开始逐步朝区域、社区型购物中心发展。规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，占比约33；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约31；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约24；15万方以上（含15万方）占比约12。据联商网零售研究中心统计，2022年全国拟开业的商业项目数量973个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积2万方）。新增商业建筑面积8566.21万方，平均单体建筑面积8.8万方。其中，开业数量在前十的企业分别是万达集团、新城控股、宝龙商业、爱琴海集团、龙湖集团、恒太商业、华润万象生活、万科集团、大悦城控股、中骏商管。规模化发展虽与企业当下的整体战略有关，但一定程度上也反映了企业的开发能力和运营实力，对市场投资价值也有一定引导作用。从七大区域的分布情况上看，华东依然遥遥领先，391个拟开业量占比约40%，这一数据比位列二三位的华中和华南的总和还多，华中和华南分别拟开145个和134个。华北的拟开业量也超过了三位数至113个，其他西南、西北和东北分别拟开81个、81个和28个。从城市上看，令人意外的是拟开业量最多的为北京至31个，这一改以往上海领跑的格局，实属难得；而上海2022年仅以24个拟开业量位居第四。2-3位分别是26个的重庆、25个的广州。20222022年预计新开购物中心近千家年预计新开购物中心近千家20222022拟开业购物中心拟开业购物中心TOP20TOP20排序城市开业数量排序城市开业数量1北京3110南昌192重庆2612佛山173广州2513宁波164上海2413济南165天津2315苏州146杭州2215郑州147南京2117武汉138深圳2018阜阳128西安2018厦门1210成都1920珠海11商业地产 行业现状020222首现首现200200亿商场，亿商场，1010-3030亿商场近半亿商场近半近九成头部商场近九成头部商场20212021年实现销售额提升年实现销售额提升信息来源：联商网（文中注明由于统计口径的差别，业绩仅供参考）根据联商网&搜铺网统计的145家商场数据（包含百货16家、购物中心121家、奥特莱斯8家），剔除无2020年数据对比和同比基本持平的情况，2021年销售额同比下滑的占比仅5.5%。因此，整体上看，除了个别项目因调整变化、当地偶发疫情等情况影响而导致销售额下滑外，其余销售同比均呈上涨趋势。与此同时，销售额增长超20%的商场数量高达69家，且50%以上涨幅的也不在少数。销售额上涨主要由于2020年销售额基数较小，而且当前疫情影响相对减弱，危机处理更加得当。同时，一些项目在2021年之前已经完成升级改造或规模拓展后，进入“正轨”，加上品牌更新及时，保持了商场的活跃度。在已统计的数据中，业绩最为出色的依旧是北京SKP，2021年销售额近240亿元，已经连续三年领先，问鼎全国“店王”。这也意味着200亿俱乐部首次诞生，且2021年涌现3个200亿商场，其他两位是销售额均为200亿的北京国贸商城和南京德基广场。而在各个销售额区间中，10亿至30亿区间的商场占比最多，共65家，占比约45%；其次是30-50亿和50-100亿两个区间，分别占比19%和14.5%。10亿以下21家，占比14.5%，多数为社区型购物中心，体量在5万方以下，在坪效表现上依旧有不错的表现。【提示】鉴于统计样本量较少，且样本多为各城市代表性项目，相较于全国7500家购物中心的平均水平偏高，需要辨证看待。200亿以上,2.0%100-200亿,5.0%50-100亿,14.5%30-50亿,19.0%10-30亿,45.0%10亿以下,14.5%图表图表 7 7：20212021统计内购物中心销售额分布统计内购物中心销售额分布商业地产 行业现状020223信息来源：联商网（文中注明由于统计口径的差别，业绩仅供参考）虽然2021年第四季度的奢侈品销售稍有下滑，但总体表现依然强劲。奢侈品市场需求的增长，促进了高端商业的销售提升。统计中的高端商业同比均取得大幅度增长，其中上海IFC同比暴涨了68.18%，上海恒隆广场涨幅超55%，在销售额超100亿(含100亿)的商场中，均为高端商业，相比2020年，2021年的百亿俱乐部也增加至10家。在2021年的销售统计中，除了商业面积仅2.5万方的砂之船(杭州)奥莱外，其余7个奥特莱斯项目销售额均在10亿以上。同时，上海青浦百联奥特莱斯以55亿元连续8年问鼎奥特莱斯业绩首位，也突破了奥特莱斯50亿的门槛。值得一提的是，在统计中的8家奥特莱斯除了佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯同比基本持平外，其余均实现上涨。高端市场坚挺，百亿俱乐部扩容高端市场坚挺，百亿俱乐部扩容高奢侈品占比带来的高客单价，以及优越的位置带来的客流转化都对商场的业绩有直接影响，当然运营也是至关重要。对大众生活类定位的购物中心来说，后期的运营极为重要。这一点上，部分知名全国性企业专业表现亮眼，业绩增长相辅相成。在转向轻资产运营的大背景下，诸如万达集团旗下的万达广场，华润万象生活旗下的万象城、万象汇，大悦城控股商业旗下的大悦城等项目2021年销售额均呈上涨趋势。这些企业拥有丰富的开发和运营经验，通过精准的品牌焕新常态化精细运营，以积极的数字化策略在逆境中取得了显著成效。集团商业管理成果突出集团商业管理成果突出20212021销售额破百亿商场销售额破百亿商场排序商场名称销售额（亿元）1北京SKP2402北京国贸商场2002南京德基广场2004上海国金中心IFC1855上海恒隆广场1556武汉武商摩尔城1507深圳万象城1308广州太古汇1008杭州大厦1008成都IFS100商业地产 行业现状020224商业地产消费者洞察Chapter 0325随着“他经济”的浪潮持续高涨，市场对男性消费关注度只增不减，但总体来看女性仍是商场客流主力。随着城市能级减弱，男性客流占比逐渐降低，城市时尚度对男性客流有明显的提升作用，一线城市男性在各类型商业占比均高与其他线级城市。而在相同城市能级下，项目能级越高越则男性客流占比越高。图表图表 8 8：各能级城市女性客群占比各能级城市女性客群占比都市型区域型社区型合计一线城市新一线城市二线城市三四五线城市54.9%56.3%59.5%62.0%55.3%59.5%61.2%64.3%57.3%61.9%63.0%64.2%56.1%59.6%61.3%63.1%*本章注释：本章客群画像、客群行为偏好、客群业态偏好均基于及刻数据库内上亿级客群性别样本进行机器学习建模和标签管理，进一步通过样本客群中手机上传的APP及线下位置数据分析预测得出，反应到访客群特征而非消费情况。性别特征性别特征：女性女性仍是客流主力，城市时尚度越高，男性占比越高。仍是客流主力，城市时尚度越高，男性占比越高。商业地产 消费者洞察030326年龄特征：在资讯爆发的时代中成长起来的年龄特征：在资讯爆发的时代中成长起来的0000后是不远万后是不远万里的奔赴，职场新贵的里的奔赴，职场新贵的9090后无新则就近，成家立业的后无新则就近，成家立业的8080后后追求生活品质的提升。追求生活品质的提升。在一线城市中，90后是商业主力客群，占比达39%，而80、00后占比均在2成左右。从各年龄段的偏好来看：00后更偏爱都市型项目；90后在区域型、社区型项目的占比高于都市型商业；80后在各类型商业的客流占比接近。图表图表 9 9：一线城市各类项目到访客群主要年龄段占比一线城市各类项目到访客群主要年龄段占比在新一线城市中，90后依然是主力人群，但相较一线城市，其客流占比明显更低，而80、00后，尤其是80后的占比明显更高。从商业偏好来看，90、00后偏好选择区域型项目，80后更爱光顾都市型项目。都市型00后80后90后区域型00后80后90后社区型00后80后90后合计00后80后90后图表图表 1010：新一线城市各类项目到访客群主要年龄段占比新一线城市各类项目到访客群主要年龄段占比都市型00后80后90后区域型00后80后90后社区型00后80后90后合计00后80后90后商业地产 消费者洞察030327在二线城市中，90后依旧是关键客群。受城市商业、交通发展影响，商业时尚度减弱、生活型消费升高，使得地缘性消费需求增多，80、90后更多地选择大而全且满足近地需求的区域型项目，00后追求时尚更爱都市型项目。图表图表 1111：二线城市各类项目到访客群主要年龄段占比二线城市各类项目到访客群主要年龄段占比在三四五线城市中，多数城市商业仍处在亟待市场冲击而更新换代的阶段，百货业依旧是城市中的商业主力军，市场发展落后于客群的消费意识及对市场的接受度，区域型概念少有，相较新一线和二线城市，都市型项目更受90、00后的年轻群体追捧。图表图表 1212：三线城市各类项目到访客群主要年龄段占比三线城市各类项目到访客群主要年龄段占比都市型00后80后90后区域型00后80后90后社区型00后80后90后合计00后80后90后都市型00后80后90后区域型00后80后90后社区型00后80后90后合计00后80后90后城市越发达、商业生态越完善的市场，竞争越激烈，越年轻的客群对时尚度&丰富度越敏感，更成熟的客群越在意消费便利性，而市场竞争较弱的地区，消费便利性的影响减弱，客群更看重商品时尚度&丰富度。商业地产 消费者洞察030328家庭特征：城市能级越低，到访客群呈现愈发明显的家庭家庭特征：城市能级越低，到访客群呈现愈发明显的家庭属性属性；区域型、社区型项目；区域型、社区型项目更受家庭客群喜爱。更受家庭客群喜爱。在二线城市中，都市型相对区域型/社区型项目对家庭客群占比更低，但相对一线和新一线城市却有明显提升。在三四五线城市中，家庭客群比例明显上升，社区型项目中的占比更是高达72%图表图表 1313：一线一线&新一线城市已