特色商业街招商策划方案.doc

石家庄卓创事业机构 文苑商业项目招商策划方案
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沟通从零开始 倾力打造品牌

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文苑 社区
文苑特色商业街招商策划方案

石家庄卓创事业机构
2011年10月11日

一、前 言
无论什么样的商业项目只有良好的开始才是成功的一半，入市时机和方式把握得好，才能产生好的招商开局。并且才能达到我们所预期效果和发展目标。“招商”是众多商业项目工作中一个艰巨的工作任务。在文苑商业街(也就是所谓的文苑小区临街底商）项目整体招商中，没有主力店不行，由于铺位结构设计不规范、空间利用率低等再加上周边环境套件较差等不利因素。
在这样背景条件下，如何使项目既能合理的进行业态划分还能合理的引进主力店的入住，同时又能保证吸引足够的流客量和社区商业服务功能的完善，这正是招商之关键。而商业项目的“招商”工作，除了准确的经营定位及成功的运营管理，还需有效资源整合，高效专业的商业执行团队是确保项目如期完成关键。

二、项目产品现状分析
1、文苑商业街周边商铺分析:
主要街道
物业类型
经营业态
建筑面积
月 租
缴费方式
月租/平米
地段分析
注
华泰街
一二层门脸商铺
餐饮、书店
服装、文具
美容、银行
洗衣店、中介
60-150㎡
2000—4000元
季度/半年、一年
20-25元/㎡
泰华街是新华区一条比较繁华的街道，街道东西两侧不仅住有省市机关及家属区所以也集中众多商业店铺。

联盟路
一二三层门脸店铺、商业办公、
商超、家具、旧品、餐饮、娱乐、服装
80-120㎡
单个商铺(20-100㎡)
1500-3600元
单个商铺租金
半年、一年、两年
协议一般都是三至十年
20-40元/㎡
联盟路是企业及家属区及民营商业所构成。近年来，随着城中村和旧小区的升级改造这里以显示出了繁华景象。

北城路
一层门脸商铺。
医药店或诊所、服装、美容、烟酒
110-130㎡
1000-2000元
一个月、本年、整年
10-20元/㎡
文苑、滨湖小区构成。

文苑路
一二层门脸商铺、简易平房
烟酒、福、体彩票、渔具、维修
40-130不等
400-2000元
一个月、季、半年
10-20元/㎡
盛世宏基、佳兴园、高柱、文苑。

2、项目概况:
(1)项目介绍:文苑特色商业街就是所谓的文苑小区周边临街的底商商铺，项目的部分北城路两侧的商铺和文苑街北侧为一层
100—13㎡，文苑街南侧商铺为一二层将近200㎡，文苑小区商铺总共为7500㎡。
(2)周边状况:文苑小区之间为北城路，东侧为文苑街，西行100米为泰华街，北行500米为联盟路。
(3)周边租赁价格:华泰街:面积60-100㎡ 租金2000-4000元/月 25元/㎡/月 北城路110-130㎡租金1000-200元/㎡。
联盟路80-6000㎡租金1500-3600元/月 20-40元/月。
(4)交通状况:公交94、路基本上可以满足广大周边居民出行需求。
3、项目SWOT分析:
(1)优势:从长远发展目光来看，具有后劲的发展势头的文苑底商项目随着周边建设不断发展，这些无人闻之的商铺将会逐年升值，
前景令人看好。
(2)劣势:虽然该项目的建筑很大，但是由于格局较差、空间设计不合理、利用率低，使入住商户无法做出果断性的决定。
由于文苑小区入住率的不足及周边街道还未修通，所以周边消费市场还处于培育中。
(3)机会:随着该小区及周边入住率逐渐增减，未来将会出现大批的消费人群。

三、项目产品定位
1、 项目类型定位:
新华区文苑小区的社区特色商业街。
2、 类型定位:
专业店铺、特色店铺、
3、 业态划分:
医药类:药店、诊所、中医按摩
SPA:美容店、养生馆、美发店、茶艺
金融机构:工行、建行、邮政储蓄、光大银行、来石发展各地市银行等。
小型商超:超市、专卖店、专业店和食品专卖店及小型蔬菜水果店、这些主要侧重社区家庭服务。
4、店铺面积:60㎡、100㎡、130㎡、200㎡。
5、价格定位:根据对文苑特色商业街项目周边街道市调了解:一般月租赁价格100㎡1500-2000元左右，缴费方式一次性缴纳一个
季度或一、两年租赁费。由于我们这里各方条件有限建议招商价格110㎡建议价格不要超过1600元，单价㎡不要突
破16元/月。

四、招商策略
1、招商人员组织机构:
文苑特色商业街项目的招商工作时间短、任务紧，为了实现7500平米的商业项目招商能顺利进展，并应及时组建招商队伍开展工
作。
根据项目区域划分，对此招商人员定为4名较为合适。具体工作分配如下：
招商经理一名：负责统管全局，主要按着招商方案和制定招商进度，安排招商人员的日常工作。
招商人员（5名）：由经理安排具体招商工作
招商人员的招商工作以分区招商为主，品类招商为辅，考虑到招商进度的紧迫，分区招商和品类招商交叉进行。
2、招商办公地点
根据项目的具体情况，项目办公地点初步设在文苑小区外一个100平米左右的底商作为招商部来办公。
招商部：招商办公地点主要以展示展演和接待洽谈事宜等，内部装饰要求尽量形成亲和、融洽的氛围，创造洽谈的优越环境。
3、 招商策略:
(1)招商第一目标中小型主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成
败。第一目标主要是以金融储蓄机构如建行、工行、邮政储蓄和茶艺。
(2)第二目标主力店以社区居民人群为主体的经营服装、化装饰品、药店为主。
(3)招商计划（根据计划制定我将把文苑街底商开始实施）
第一阶段：（社区需求型商业形态：超市、银行、医疗等）
第二阶段：（短服装、茶艺、工艺品、小商品等）

4、 招商政策:
缴纳租金一年的，免收一个月。 缴纳租金两年，免收三个月。
缴纳三年免收五个月租金。 缴纳五年的免收一年租金。
3、 招商节奏执行安排:
根据项目实际需要，对上述阶段工作执行分解如下：
第一步 初步招商工作
Ø 筹备商业营销物料、宣传工作
Ø 直抵主力店（服务业、健身业等），同时尽量积累经营定位类别的商家资源

总结第一阶段的市场反应，并就策略、目标商家及条件，作出最适当的调整

第二步 全面招商工作
Ø 对主力商家的跟进，逐步缩减范围确定核心商家，并展开宣传攻势
Ø 根据商家的营业性质来拟定其进驻本项目的可能性和条件

评估第二阶段工作的效果，对商家进行取舍，在此阶段工作不可行的情况下，尽快调整招商方案。

第三步 落实商户进驻本项目
Ø 与商家洽谈条款，落实、签订正式合约
Ø 大量利用传媒作宣传推广工作
Ø

第四步 交付及使用
Ø 协助商家办理手续等工作；协助商家进行招商工作；

4、招商计划及时间表：（第一阶段、第二阶段）

招商阶段
开始时间
结束时间
招商目标与传播工具
筹备工作
2011-10-20
2011-10-26
1、完成人员培训工作，同时拟订商业部分工作倒计时实施方案。
2、完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。
3、完成准备工作（销售道具投入使用）
初步工作
2011-11-1
2011-11-15
1、 熟悉本项目商业的相关内容，客户问询的准备
2、 采用派单、短信形式进行客户积累
3、 收集客、商户资料，采用发函、邮寄、电话洽谈、拜访等推介程序展开
4、 初步确定目标客户及重点追踪客户
5、 完成任务的20％左右。
全面销售工作
2011-11-16
2011-12-10
1、 客户资料收集；市场调研和竞争对手研究；目标、潜力客户的锁定、资料。
2、 客户的持续跟踪，针对不同的客户制定不同的优惠政策。
3、完成目标：签约率50-70％
商业结盘
2011-12-10日
1、完成目标： 95％左右
2、进入正常的营运状态，实施二期营销、造势进行项目销售
3、完成整个商业部分的招商和销售。

五、推广策划
1、 推广策略:
充分运用各种手段进行强有力的推广，辅以有效的促销活动，向广大和民众展示一个充满生机并具有美
好前景商铺经营价值的的形象，吸引周边经营商户和投资者，达到产品顺利招商进展目的。
2、推广总精神:
形象定位：文苑社区特色商业街是该区域内的一个特色社区商业名片。他将以特色的规划、合理的业态
布局和优良的经营管理，成为省会城市社区商业模式的典范，引领商社区商业发展方向。
3、产品定位:社区特色商业街。
4、卖点提炼:一个亲民特色商业街。
5、推广时间:2011.10.20——2011.12.20
6、推广主题:文苑商业街. 社区商业新纪元、人生财富街。
7、推广媒体整合:单页、招收手册、条幅、易拉宝等。

8、推广平台合与计划:

渠 道
单位/规格
数 量
价 格
备 注
宣传单页
（1期）(21×28.5)
2000份×4P
元/份

招商手册
6—8P ()
100份
元/份

短信平台
万条
2万条
元/条

9、差异化推广手法与表现为：
Ø 通过看板系统和户外广告展示形象；
Ø 通过印刷品传达产品信息；
Ø 通过置业顾问提供销售服务；
Ø 通过客户关系管理深挖客户资源（一个客户背后是一片市场）；
Ø 通过销控策略实现利润最大化。

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