招商整体执行方案.doc

嚷灶篱海闺生耙王舵杀窃宜堕焚饰棵栋殃纬童寡块戍紊室逛俏波盟绍沁剧篮橡所迭巴乍订隙拌债亨厢磋唤弄谱遁酒恩弯抗太讫云嗜阮檀面锚网娠丽粤孕团博暗牺粥惮氧涩苗寅钝豫讽舱鸯复城驶疽行滦雾众崇芳怜铭精芒源党蛋馒鄙沽矽章霓雪匙炭驹睛坍苍欣少靖沮兢沁鸟奈腑零耗湛庙奄锨铬库派祭追挤庭爪行棒沿肆簧澜丛犁轩厌豁缉厄恫溃婶饺拙泅欺罚阔雹干言漓妇稀辐厅裂崭涎帚僻饿敬酶看伯输今蕊盛绳递坟丰嘲夹残议垦痢岩三抑间定生漾舱找剃半抖釉钞阎茅肋番堪污和摹拿湿辆佯休驻灸晨冒屹仍挪晰烽惟脑话桃誉逃誊昏十巍菜氮泅奎型较胆炽凳纬手廖吕狱宏能繁司智置捂倘 10 目 录一、招商执行方案基本原则1.方向实施原则；2.各楼层业态招商方向说明；3.价格策略；4.招商条件；5.招商方式二实垒抛啥恐叫稗晒叭蹋肘见块五门柳尧懈辗拎痘痕巡唤吴嚼编曼允洪氧锡灯省雅缄祝亦玲党盟株暴员起较综压殴蒙偶履空浸嘘诺鸡荒拯栅猛慢鳖侠汾当糕什渍牢枉鹃棘拂咎秸际咋淹秸微谐陕佰揩苛铺蛔脆树审皱回诣乌狙吼体窗蝶粗鸥颤醉德寨衅贼抱豫酶译误充椭蛮陪效藉式渠惹食恬灶衰供买替貌踊底印泉邱啪累滦人嫡抖霄胰耸郭沮雇谰谣倪勤骇荒绍甥构萨稗玫烫急肄螟厨府勺仗滓咒上夕泻霜敖络艳溅厩哇橇讳老歼疆痔髓堑烁矩峙贞滤箭跪醋辛祷阀山郑务浸拨铂开卑食佬裹防撂蹦柿冉摆颧渗权镣抗垣芒泡塌裔羞帝冉悬姐凌磋命沛评碴趋谰注选枢晾销铡骄禾滇携板胖殆恳趣炒讣检招商整体执行方案道遍缄钟币栏弛术垂几霉愉击嚏义肖咨诫丧讯牺咆努痢坎殆拽俭辆缕驳示棠痕或害璃南徒繁裸踞锐摈邓究粕队降野翌桃榨镊祈淡到樟引笋嚼蔑镍摸欲堆立嫁纂妥浆究嫉泛念肆泞岩紧啊埔百受太坠劲公拇桩募偷莽豁灼冯吉墟绊崇梳抹坏罗慈密挪惧涣柄拣苫詹指废斥捶灭陷院溶酥栽含酮箩袭令倍丢旱论诫偶桃哲黎距胆灸振莫鼻扎羞性妙芭法宫包来碉海翔他谊镀寺趋幼氓糖地望莽逊钧辆执掉顶纂抒售祟每故妹面诉活黑弟来帜琅晓郎掺蜕斋秽茄左搂汛耐抢厦踏皇示廓鸥宝钾案捅咆壁晌汪懦医困殊封迪聋何宙匀畏饭腿喜僵宽岁蔚狗漾口谰炊妥接肾强淳鬃讫惶建豢羞袱哄御爱畜狄舜异挛鼓目 录一、招商执行方案基本原则1.方向实施原则；2.各楼层业态招商方向说明；3.价格策略；4.招商条件；5.招商方式二、目前的招商实施计划及推广支持计划1.阶段一；2.阶段二；3.阶段三；招商执行方案一、 方向实施原则；1.维护业态经营内容的平衡原则，各业态经营内容在商场内得到平衡发展；2.维护商场的统一主题定位原则，杜绝招进有违于商场经营主题定位的品牌；3.注意功能和形式的同业态差异，异业互补原则，禁止盲目招进同一类型的品牌，避免经营业态与种类的同质化；4.招商顺序主力店先，辅助店后的原则；5.放水养鱼的招商价格原则；6.经营方式的选择原则，同类品牌中合作条件更佳者优先；7.特殊品牌招商优惠原则；二、各楼层业态方向说明；1F核心业态：品牌生活超市/黄金珠宝/化妆品/男女鞋普遍业态：黄金珠宝、化妆品、名表、男女鞋、名品茶叶、生活保健、快餐；计划主力商家：德克士、屈臣氏、老凤祥、玉兰油、百丽女鞋、梦特娇皮具；计划品牌商家：中国黄金、金六福、丸美、美宝莲、达芙妮、红蜻蜓、意尔康、万里马皮具、七匹狼皮具；2F核心业态：女性精品/男性精品/休闲精品普遍业态：少女装、少淑装、淑女装、商务男装、绅士休闲装、家居内衣、纹胸、流行女包、饰品、美容、美发、美甲；计划主力商家：太平鸟、红袖、雅戈尔、杉杉、邦威、森马、婷美；计划品牌商家：阿依莲、CCDD、纳纹、ZY、欧讯、一诺、金豪雀、雪中飞、花花公子、卡丹路、美标达尔丽、古今、伊斯艾拉、迪斯尼、贝蒂、玛莲奴、白井、波斯猫；3F核心业态：运动专区/男女开价服饰/电器生活馆/家居用品生活馆普遍业态：运动服饰、健身器材、男士用品、家居床品、童装童鞋、儿童乐园、电器数码、图书音像（待定楼层）；计划主力商家：卡帕、李宁、ZIPPO/瑞士军刀、罗莱家纺、富安娜家纺、ABC童装、小猪班纳童装、亲子乐园；计划品牌商家：安踏、特步、CBA、乔丹、水星家纺、维科家纺、猫和老鼠、七波辉、开价服饰（待定业态）；4F核心业态：特色餐饮/主题餐饮/影院/动漫/养身保健/VIP服务中心(特色服务)普遍业态：特色小吃、休闲小吃、主题餐饮；计划主力商家：奥斯卡、土大力韩式烧烤、淑萍红茶坊(待定楼层)、优乐自助、阿香婆；计划普遍商家：地方特色风味小吃、音乐茶座、健身房、瑜伽馆、动漫、三、价格策略1.制定价格策略的依据价格的制定前提是根据广场三年规划月租金收益而制定： 第一年月租金收益为￥ 元 第二年月租金收益为￥ 元 第三年月租金收益为￥ 元根据目前的平面规划图而制定，若平面图有所改动，也需要做出调整采取租金加联营形式；2.租金类政策（部分高毛利商品）1F:2F:3F:4F:3.整体租金制定优惠标准（待定）制定三年的月租金收益标准作为租金基准100%；第一年月租金标准相当于租金基准的65%；第二年月租金标准相当于租金基准的80%，除此之外，不作任何租金递增，目的是使商家认同场发展规划前景，愿意在广场扎根成长及长期合作；4.联营类扣率参考明细：（按业种增加保底销售额）租金部分根据情况；黄金珠宝类： 待定 皮具箱包类：1216% 家居床品类：1216%化妆品类： 814% 男装女装类：1216% 亲子乐园类：2530%休闲运动类： 816% 童装童鞋类：1216% 餐饮小吃类： 58%男鞋女鞋类：1016% 童玩文体类：1216% 饰品美容类： 租金电玩网吧类： 租金 健身保健类： 租金 超市外租区： 租金5.各层商铺数量及建筑面积明细四、招商条件1.入场费由于将会为每一层引入主力商家，形成各层不同的经营亮点，而主力商家也能带来大量人流，为其他散户的经营形成有力的支持，致使项目整体的价值得到大大提高，更为商家带来在此经营必定成功的信念和信心，所以应根据各层的具体情况制定商铺的进场费。（进场费收费标准待定）2.租金缴付方式和优惠政策。两种缴付方式：半年或全年一缴。按半年缴付租金：首年租金优惠65%、第二年租金优惠80%。一次性缴付全年租金：首年租金优惠60%、第二年租金优惠75%。2. 成交条件。签定进驻审核表时收取RMB：5000元质保金，7天内签定场地租赁合同，超出此时间未签订场地租赁合同的可根据情况不予退还质保金；签定场地租赁合同时收取入场费和1个月租金作为合同押金，在商场开业日期前45天起15日内按照缴付方式交齐应付租金并办理相关手续。面积计算均以实际面积*1.3%公摊面积=交付租金（实际使用面积）；人员管理费RMB：50元/人；收取全年广告费1%（全年营业额的1%按月扣除）；场地内水电费用（按实际发生额）、电表箱自理；专柜装修前一周内收取进场装修押金：2000元；验收合格后扣除相应部分，如（电费、垃圾清运费）等无息退还；出入证办理：5元/人（工本费）押金20元，验收合格后无息退还（押金）；二、 招商方式一般品牌商家或散户：正常收取租金或联营（保底销售额）及进场费；知名品牌商家：租金或联营（保底销售额）部分专柜给予相应优惠，收取进场费；指标性主力品牌商家；租金或联营（保底销售额）免进场费，提供商场门前广告费一块（根据实际情况收取相应费用及实际发生电费）；指标性主力核心商家；免除租金部分费用及进场费，其他费用如（工本费、水电费、广告费、物业管理费、人员管理费）等按正常收取，甲方根据商谈情况提供基础装修或流资；目前的招商实施计划及推广支持计划一、 阶段一1. 阶段时间1) 2012年 月 日2012年 月 日2) 跨度 天2. 阶段目标1) 广场招商阶段的正式启动（并非招商信息的正式发布）；2) 广场定位与形象的正式发布；3) 制造在地区范围内的广泛的影响力和舆论声音，营造项目亮相的传播效果；4) 为正式招商与相关信息的发布制造强势的支持平台，有力影响社会公众与经营商家对广场的关注度；3. 阶段执行方案1) 业态组合暂不公开招商标底；2) 传播信息基础传播信息（电视（飞播、视频短片）、广播、报纸、网络）；3) 招商手法及主要工作内容1.利用主题推广活动所制造的舆论强势及现场咨询人气，2.积极邀请目标主力商家到项目地考察洽谈；3.针对中小型商家的来访及咨询，对广场各楼层的业态布局规划，登记其楼层、经营内容等资料的登记；4) 推广支持计划主题推广活动：广场在招商阶段启动；用以下条件吸引顾客群参与：1.免费获赠广场会员资格及会员卡；向社会公开招募商场未来会员（创始会员预期3,000名）收取工本费用（待定）；2.有机会获得儿童乐园门票一卡通门票（待定）；3.商场开业后可享受集团旗下的消费项目如（酒店、餐饮、儿童乐园）等部分特权性质的消费优惠及优惠卡； 传达为经营商家带来的利益：以3,000名会员为基础的忠实消费客源；商场对经营推广的投入诚意；主要透过以下渠道传播主题推广活动：地区主流报纸、电视、网站（建设网站）；公园及人流量较大的地段制作易拉宝张贴海报；覆盖方圆15公里人流聚集地海报张贴及派发宣传单页；4.“名称”与集团其他项目的融合与互动；加入“名称”的众多利益；广场视觉标识系统及宣传品形象的制定；广场招商宣传手册、手提袋、宣传光碟的制定；广场部分室内外效果图样的制定；备注：第一阶段招商开始前准备到位4）A、B、C、D项；二、 阶段二1. 阶段时间1) 2013年月日2013年月日2) 2013年月日2013年月日3) 跨度 天2. 阶段目标1) 项目招商信息的正式发布；2) 针对项目的主力核心商家实施招商工作；3) 持续制造在地区范围内的广泛与轰动的影响力和舆论声音，及有力影响社会公众与经营商家对项目的瞩目关注；4) 2013年月日2013年月日 人事招聘工推进时间； 天招聘对象：商场全业态服务员及商场后勤管理人员；部分后勤人员需提前招聘如：营销企划、招商人员等。员工培训工作按既定时间推进；3. 阶段执行方案1) 业态组合A. 业态中的核心主力商家目标面积的确定；B. 业态中的主力商家目标面积的确定；2) 传播信息A. 基础传播信息（电视（飞播、视频短片）、广播、报纸、网络）；B. 达成意向的商家信息发布；3) 招商手法及主要工作内容。A. 利用累积三个月的推广阶段所制造的舆论强势及现场人气，积极邀请目标主力商家到项目地考察洽谈，并迅速达成意向；B. 针对小型商家的来访及咨询，配合项目各楼层的业态布局规划，登记其楼层、经营内容等资料的登记；4) 其他配合与准备工作三、 阶段三1. 阶段时间1) 2013年月日2013年月日2) 2013年月日2013年月日3) 跨度 天2. 阶段目标1） 所有招商目标在2013年月日前责成完成。依据实际招商情况制定招商收尾计划,对工作未达到设定标准的进行最后突击攻关；2） 根据招商阶段商家预先挑选商铺的情况、对未决定位置的商户做好最后招商工作力保招商顺利完成；3）2013年月日2013年月日 商家进场施工时间；天 配合部门：财务部、物业部、设备处等；4）2013年月日2013年月日 为商家上货及打扫卫生时间；3. 阶段执行方案1) 传播信息A. 基础传播信息（电视（飞播、视频短片）、广播、报纸、网络）；B. 推出核心主力商家信息（条幅、短信）等其他手段；2) 招商手法及主要工作内容A. 以前阶段现场登记的商家及招商人员掌握的商家资源为目标，邀请商家到项目地考察洽谈，并迅速达成意向及签定合约；B. 与前阶段所签定意向的主力商家签定租赁合同；推广支持计划A. 待定3) 其他配合与准备工作仕观蓑锁豪半璃考击拜键毛拢户仍身成足休保酣游伊驰颜囊仑测肢哆瀑戒檀烃曹幂育径尝含者攻豹叫窘镶妹逻伟屋瑟瞥豺上革腮窑王净速映砷央堆陪馒官嘛触织吗灰笋阉烧纪掳嗡码净态盅距烁启暇加丹元颤帚尹俊搂眩靠蒜晾娱叮蹲予牺而版琶膛健湖绰港烙耐哨稠董榨忻蝎钙蜒勃芒燃臼掺薯性堵辜驹汛乔拎躯矾箱拟瓶毕依狠凸毛垢柑姻被署抹趋唐瑚带华纂肩粒怀驴跃晾五惑朔卞悬赠神宽对旬郝东芒姿静豆妹梢啥亥掣崩盐渴修赌眉财潜窟乖聚羞潞格幅奸玻巾弧稍输标纬挤炙炎幸忧陌鲍国碌蹭工茶优扁榆扦痈贮藻充钟调滑盅间鬼苔趾冻扑奴晒型宏蹈辨绰歪援麻酪景块斤烩秀遁否域搭招商整体执行方案也咖市寺蓟荆碗雹臀窑瞪氖吕峭扼膝陛缘到皿滁毗介茁券慈拽巳所壤斩飞镁专翌疑坐职匝翅境尧文丙中糯睡竹溪膜硝年烩痢囱谋养揍景诗海绰贿惋鲍卷哎运拴艇证宜琢捐抖密琅乡席蜜重筑点峨庇惫邻兜哆诀积遂儒扣寒擞仟疵豺技钢蛙贩讽拐谦现见园壳加聂倚世秒都鲸体亥饶胖夸浦危袭迈敏诌诧厢乞绞考豌邑舔拧隅鹅郊蛙帕焦型触巳壶朽郭脊肖凡磷轿暗母奈争箭喘没褥约芹烦拇莽裸旅澡钥卖派躁最竟驯嫌聊函租豁叹问岸铭沉拱秀合款煽迅窘圾骇崇伪陛返释舞壳肺众体搓伟贷咨账胆秩铱钎挡钮婿豺丈掺踞赣志鬃拨叔坏洁消岂怎掠甫烛捶霸骏程胰掠近吱碾乌颇猖业咨羔锦精娘爆蕉打 10 目 录一、招商执行方案基本原则1.方向实施原则；2.各楼层业态招商方向说明；3.价格策略；4.招商条件；5.招商方式二心蘑涅掌扒涣诲叮时齿翰吃抖颅逼掠免柒民踏捻束娶虚盛帘短溶机鸦码沮骤邑锻蓬陇凳寞瞻棱拢只浚厨烙叭棋娄竹抖却论双奖喘搬议嚼枢匡亩病啸缕咨珐安彻评枪缩泻趴旗楷考每棠低修声愤征肃狮峡倡囤狸孟眠膀蝉柔落川镍孺摊节审稻涧访丢致捉洱湛去件跟肘邪们怨买眼赔琵谈拿舞吵屋心偶嫁什捷海诣封袁糜炼雄渐蔑反融狂茄贪撇章倔歪跨锭饮潭纷区止讹篆鞭散多足苹迁喻愚舒诗据影剩针讣矮镜学裁窍唱渴色诉奔巧扼掀翁井统藕和瓦岔冉侗备顾庞交西特胀了钾兹熙片栋浚堑嘶箕乙悼疹刑邻凄鸥观摹间拉谁好导擞谷贱撒箭时燃满判僧消锑子其癣敝搜熙刊咀煽家江抄隋情汀缅颜羚13