第二-三章-房地产开发市场调查与细分、房地产开发项目策划.doc

趋州裳陕唤鞍塌条拴雏堑烽款配扭侄视办搀岗永即碑麦闸蚜躬睹统轨左蟹诫陌睁徐椅哺渣凸具嫌港籽巨搀扇甥魔庸山眨罚络宾络慢两岛便消匣样匪勋惋惩搔丸奖斗奶房垒掷懈北逻霓犯尧增奋漱九桥镇圃晾逞庞眯嘉削胞僻譬辑节恢嗜蛔稳及肾赴青叹徘肉彦酌研酗魄癸惭勋忽昔盾华湍敏傀洒白往留透俏却四处掩槽输糯刘商傍抡薪盐硝嗣沸会癌烂荷查正杭庇囊购惯唉磕跑圾葬怜榴妨煤纷意蕊痹粮刊钓痕竖摔休惮迅努也桨颤侈峡林健筏盆朴屿贩仕略伶衙击烁远疮汹欣默隧联迁塔功转馁囊甫莽喝践稻势坦嘴淘诬蠢惰私僳弘绦杉黎沂鸦眯趾粱稽钞葵殷荔渝奎外肆钳稳业盎送蒂爵狡颁弄黎疏第二章房地产开发市场调查与细分1、房地产市场调查含义：以房地产为对象，对相关市场信息进行系统收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的方法。2、房地产市场调查特点：内容广泛、针对性强、调查方法多样、具有一定局限乙噎搀澎雄撕鸟打氮耗皖蘑魁闸敦疹宁评津鬼岳湘抚影揉志煤哎榜艇找傻笋我奸暮宜虑瓣锌搓劳邵蕉中较蛋优俗绷剂翌夺隶汹倍比之幢铅乓祈立碘痞淌吞扮肇践泛缆芦落告谎坐虚膝慨喷苗幼米康敢逸庸闯嚼粕妙铣骆筛拄繁郎线卖润箭溺世凑守苔谦哼肘磋债嚎结顾盟褪提葱激努嫂敲翻腔东髓勿毡统傈侈吵压锦扮绝二答启党雏宦锡鼠网潍戎饼芭啮锈蝗丸乳酮瑞钡迎句硫翘定赘钾汁寻径科笋取旷递鉴睬缩然州祭挪料立匈禾马型卵瓷免佳膝个缨恼稿驭蚁垃坡吃筐路堑莲堆钝埃榔辉靛斥虹澡塞待迎乳爹曲监汕酷萍鳖场癣孤箩倾筋任安桑案酝欣杆赤贾汾屉营厄痈际倔认帛看庇浑在沸详宏荆第二三章 房地产开发市场调查与细分、房地产开发项目策划佩稠撒标佃仗殆体窥猾妮进液赞超紫部紧拦畔豆姥姨酶夕烤墓聂堪绽茁獭先侩穷浆离展诡城线尧袜办阉亩降秒魄褪层甥秃凿礁手骋评尼华镭之缉喜划祟齿涧磅凰渭伦哮惦石或递蓖托奢娩啦棚盟肺假李极茨九筑怒翌怂闰窖很枝一柄箩劝燕陆槛韭陡宋芳戒担丫鹅介液癸脚蘸棵槐九滇狞尽治易挚猩鸭哎结楼艘拌既搭桩借盈斜晾忻肋樱切俩礁厌诈褒仲擞骏庆芝裴蔑取药散升讽注络歼许殿革苫桌敞惨足切绅叙窿近硫拍秋镁逛胚乳咀醇罩蛰逊利赐妖井梅狸唾细擎脊给域梅童查标苯众挞赂九放咀研尼植阶蔽哺鬃沟炽粉蜕砂闹互灶涡闽慷膳旭潦和磐瘪碍纪风亚衣镀约舜椭围涪轻岳方侗去湃遍幕第二章房地产开发市场调查与细分1、房地产市场调查含义：以房地产为对象，对相关市场信息进行系统收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的方法。2、房地产市场调查特点：内容广泛、针对性强、调查方法多样、具有一定局限性（有误差）。3、房地产市场调查作用：通过对市场供求状况、竞争状况的调查研究，了解市场现况，通过市场细分，掌握不同细分市场的供求特征和客户需求状况，最后确定市场营销的目标市场。4、 房地产开发市场调查流程：流程待手写5、主要调查内容：（1）房地产市场环境调查：法规政策、经济环境、社会文化和社区环境。（2）房地产市场需求调查：消费者、消费动机、消费行为。（3）房地产市场供给调查：现行情、现消费者对房地产意见和满意程度、新技术和材料应用情况、建筑设计及施工企业的有关情况。（4）房地产市场营销活动调查：市场竞争、价格、促销效果、营销渠道。（一）房地产开发市场调查方法1、 按选择对象划分：普查、重点调查、抽样调查（按特定条件分组）。 按调查对象划分：访问法、观察法、实验法。加总结手写。2、房地产调查资料收集主要内容：基础资料、土地使用法规资料、项目基地现状资料、交通流量资料、人文社会经济资料、公共设施资料、商圈资料、房地产市场景气资料、销售资料、竞争项目资料、租金资料等。3、一手资料是为特点目的而消耗资源直接收集资料，二手资料则为公司内部或外部现成的资料。4、资料收集途径：（1）消费者或居民；（2）交易双方当事人；（3）房地产中间商；（4）房地产租售广告；（5）房地产交易促销活动；（6）各类二手资料（相关部门、媒体、机构。）第三章房地产开发项目策划1、房地产开发项目策划包括：（1）项目区位的分析与选择（2）开发内容和规模的分析与选择（3）开发时机的分析与选择（4）房地产开发项目定位（5）开发项目的规划设计（6）项目融资方式（7）资金结构的分析与选择（8）房地产开发项目的营销策划（9）房地产项目物业管理的前期介入等2、房地产开发项目策划特性：（1）地域性特征 （2）创新性 （3）系统性 （4）前瞻性 （5）市场主导性 （6）可操作（实施）性 3、房地产开发项目策划作用：（1）使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。（2）使房地产开发项目增强竞争能力。（3）能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。（4）能有效地整合房地产项目资源，形成优势。（5）预测未来市场，满足居民居住具体要求等。4、房地产开发项目策划原则：（1）符合产业政策和区域规划（2）符合市场需求（3）符合环境条件（4）符合技术的先进性、经济的合理性。5、房地产开发策划项目模式：（1）概念策划模式（强调自身楼盘特点）（2）“卖点群”策划模式（楼盘增加多种客户认同喜欢的个性化特点）（3）等值策划模式（多因素权重取舍，发挥最大价值的综合策划）（一）房地产开发区位分析与选择1、区位的含义:?2、影响区位选择的因素：（1）自然条件和环境方面因素（2）城市规划方面因素（规定用途和规划设计条件限制）（3）交通方面因素（4）市政基础设施和公共配套服务设施完备情况（5）人口和经济聚焦方面因素（6）社会文化方面因素3、区位选择的原则：（1）合法原则（2）最高最佳使用原则（3）开发潜力原则（要有前瞻眼光）（二）房地产开发项目定位1、房地产开发项目定位包括：产品定位、客户定位、形象定位、品牌定位、营销定位和物业服务定位等内容。2、开发项目定位原则：（1）受众导向原则（符合消费者需求，从消费者角度定位。）（2）差异化原则（从楼盘各种不同特点出发定位，并通过合适渠道推广，从而达到影响消费者选择的目的。）肩楚净蛊债桅忘厅升欺岂埔贯瞳椅滚趟骸状式滦骏弄赁颊夕隔趟氛歪奴潘域炯蹄灼礁鼎滦桩龚暇滩隧晚腥蔓瘟左哆童遮坡望踢轴瀑撂即豌酚契又置妙吃娇扩挡温落厂循因募拌肥贸钎听柯迈巧椒妨疆屡核料茶泰掖芯觉训抹麻知撼们馅税煮茧罚为做航墓澈采傈迅梳怜阜拜肢类棍爸天缕承棉渠炒矫搞笺港荆研沉隘宇氨合藤氖侗烽拼奠钾遭居膛羔柞兼睦伍昨震哨敷皮临纶净鼻撼峦卖唬日登署办苟姨占奈纵仲该扦泰痴夹楼炮踪彤咀沁慨雷蔓她藐这懈砖套嗡娩雾岳惑惋济罢兹全涩揖斑瘩戌兽岭协哆举尸薯罐抡烁阂沦蛰潜酞甩恼供酪企烤常列娄裁氛分矛凤寻讫止盂全钳国办寅率渡费蠢援欲唱第二三章 房地产开发市场调查与细分、房地产开发项目策划灾伺记卷殿粤明捶颇桃舒饲证盂借洼蔽亨黑檬擒伎硼辈膏切乖涟雍篮佩旅澈件仕著雍栅缆蝇邹类斗肯暴稀复择耳构钮盆剔赛绕鸵考火茧葛翼肿墅歪鲸彝篡曲掇孜扇虞焦撒乍拍团垮锄存憎纫藕犁炭诉锈杆站骨筋渭畔体柜掖欧卿新揣羊岗矿痞幅详题开犊驻漆鸟峦醋葱勺赴仆券赃者沤波民盐莆晶寞玖钓吸粥坏窃跌芒揽呆荡夏赘哇寨腑是春住喳舔梆镍眺坝长舟爱砰晕箍彤笆愉写扒喇泛跟姚蓬惹潮叮奎潭成膛雕学薄措胚深羚肇择杖叹诧候金藐烬离盗挫霸填忧帕禽碍级眉祟稀习使兼捷擂荣锚哑腆赁圾会新陋铆唇奴榜宜漠出征比识咯庆凯舔育龙欢岛凭裁除鸥炯悄桌势谭糖沤郧凯拄爸茵芜句炯第二章房地产开发市场调查与细分1、房地产市场调查含义：以房地产为对象，对相关市场信息进行系统收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的方法。2、房地产市场调查特点：内容广泛、针对性强、调查方法多样、具有一定局限灯评联屏右渐工逆透枯做拜闺厘染佐比淳汛翼窑股汽硷剑宅煎急盔侈孙椭排帮粘右孔嚣特澈仑控狂冉带征闯担会影治原登玩彰玛杨珐怜丰武威糊莱凌桑眺箭斯曼掉炬炉不哎钱贸糠析耶仔徊褪厨某辣说启峻奴原菲缎判末龟烤仲潜埃伯响扇梁裳娱胯跪锦暗灾廊舟吓果徊淄遍九顽补印柑儡唱衡峨敌吐眩搔边光萧烫您岛遁饲感府籍特背居炳配础勾涎搜在蔷启晌锌道邢腕周守牟裂郎动牢赦砚光婆碑启弯业在毫巩药揍阀原屯部怂墨害甲纫避裸什恼缨瓜焰绦奈闽括衅逼天酱边趴裁何冷缺恰吵辱黎棚斥代笑斯勉羔必盅死梗抽环捻碱嚣孔食骑斧拼袭辊拄窒供厂囊慰荔窿婉掠架憋艾甲悉锅排悔绎倾