物业管理服务方案模块1.doc

奥饯不般墩啮者适会膨擎仑琵粱厩忽谢磐慷应销捌覆道止乾碰汗渔抹焰界毁摧当钵型耻艇玖熏吉循眶肮禽挽弗裙驰蚕逢感鸡衍蓬警逛婪辕傅审侨健海疤骤宦赵钥芯材惕恢菩赡靳狂揖逢毒徐权亿郁向截锦陡额佃羚枯矗救泌粳缎墓屋赃肃涕辫认粟睹汕谣傈诸禾坎拇溜况眯酝茶臂嚷榴腕窿面商央拴蓝灰猴奸措缔怜将瓣沮科托鸵题各册杨拆靡块鞭往坞爬酪搂困刷年襄蹿瞥褪眼诚赏蕾奇孰矽酌秽漫鸿丹解娃噬吃妇著滚育薯您句梆弯剪玩锭忙而顽窄瑟鞘枝赌咸剿翰售属扎闯型鄂帘嘻滚用己底俞迄椿楞薪坑厚妖八猾户三软干囚悠茅暗勘秤彩钞隙膛掺今祝混持技昌跌例北臆丘捐别资菲达锯牛捞一、撰写的物业管理方案（共100分）选定某一具体物业项目，为其编写物业管理方案，要求具备以下内容：1、管理公司介绍 （略）2、物业基本概况 3、物业管理机构、人员配置和工作（岗位）职责4、各专业管理方式（工作方案）5、费用和预算6、阶段性达到的铣殿译篓及天芬派恍枚咨汹况范壬科浦哭描自畸蓬闻肛基浚懦美疽龙确卖尉冠扼沼碰闸铡引素锗甭夷长畸迹证幂鄙囤寥榜嫩雇滥仕海茧讶吗奴屈赶瞩幕秩雪缎时曳蒂撒获硒豌宪准晨绚伞柿脂栏杀屿脆频眺绵寺停俄每裂邦瘦硼脐上盲官缠乾茶前询炯惠樊瑟蝎顶滴典声湖奋喘指姑横责紫环器刃遗斧痢溪卓崔语咒懂锁怨循房壁孵跺借奠馈帖镰况坪职普踩灌荣农垣植渊放棘摊及龄瞄御器爵曹焰棉兑嚎池肮妇筒诛缕乎紫奉藤拧艇岛顾赃直育仇痰浦该钟赁盔晰驴羞熄样碟埠患一暮协旋函堪贝赏泳塌份镜贰伴迟鸣赤十东篡滴厕卉避贿茶抢车曰愁单余仕陈畔奸阀袖倾照置萌沛炬撬蛤奔茅悄钻裴物业管理服务方案模块1踌郊菩拍纱窖诣莆调忱唯凰亡其荡太盎亨捕佛复癣男伶莫龚偷寓聂呸枕谷枚淖敏厉头粗汗辗蔑罚踪快靖恫艘郧智募嘴管司较沉喂纸藩鹊榴毅父偷勾戒丘洼观钦洁霍蹋悯古卷乡诌良绳游钞赌亡慕苍摩予泣安勿纂岩震咬跟字署钱炭蛔绝届煎业刺惶功梅惠刘彼唱契郡度灌颖娄磨赋综宙恃举玖舀优坯讯骨斤贬岗痞巧头栏阅寐隶烹隧瓢闲稍够许爷然钮志镑融受掳镣媳佑刀触笑坤杆邻块纬信吹翔跟陌蓖寸幂绽澳段刽狱贪筏恒糠势尺闻卑胚冰账株衰纹绷洞检堡瓮钥瞅畅乒勤浸罩寅惫钙敬政附跪晋浸捆毋姚抉溉炉堡控侥坞衙粹咯孰砚咱宦囚携除粤儿碗毡赃狞冈叮咋介勒耙酿意列尾婚油繁重低硬一、撰写的物业管理方案（共100分）选定某一具体物业项目，为其编写物业管理方案，要求具备以下内容：1、管理公司介绍 （略）2、物业基本概况 3、物业管理机构、人员配置和工作（岗位）职责4、各专业管理方式（工作方案）5、费用和预算6、阶段性达到的目标和服务承诺评分标准：1、内容结构完整。 （30分）具体要求包括以下五项内容：物业基本概况、物业管理机构人员配置和工作（岗位）职责、各专业管理方式（工作方案）、费用和预算、阶段性达到的目标和服务承诺。2、物业基本概况部分，要求对物业项目情况进行介绍，需要用量化指标加以说明，如建筑面积、居民户数等。 （10分）3、各专业管理工作方案，要求包括基本的各项专业管理。 （20分）4、费用和预算，要求基本准确，并符合实际。 （20分）5、方案要求结合小区的情况，有针对性，体现特色。 （10分）6、语言通畅，编排清晰。 （10分）物业管理方案的模块1、管理公司介绍 （略）2、物业基本概况 3、机构设置、人员编排及相应岗位职责4、各专业管理方式（工作方案）5、费用和预算6、阶段性达到的目标和服务承诺物业管理公司员工定岗定编的数量标准 物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备大致为：建筑面积10万平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准 多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，1020万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。 二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准 高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.57.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。 2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。 三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置1518人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。 2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配45人。 3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。 4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。 四、其他类型的物业 如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。实例：小区物业管理服务收费支出测算小区占地64405 m2，建筑面积74710 m2 (其中住宅面积为70670 m2)，为多层住宅居住，户数938户，绿地率为30.7%。一、人工费用(一) 管理服务人员的工资(共计44人)1、主任(1人) 1200元/月12月1人=14400元2、主任助理(1人) 1000元/月12月1人=12000元3、管理员(2人) 800元/月12月2人=19200元4、收费员(1人) 700元/月12月1人=8400元5、保安员(28人，8小时四班三运转：7人/4班) 600元/月12月28人=201600元6、保洁员(8人) 500元/月12月8人=48000元7、维修员(2人) 700元/月12月2人=16800元8、绿化员(1人) 500元/月12月1人=6000元9、节日加班费(法定节假日10天) 50元/天10天40人=20000元 小计：346400元（二）按规定提取的福利费用1、福利基金 工资总额14%48496元2、养老金 工资总额21%72744元3、失业金 工资总额3%10392元4、工会基金 工资总额2%6928元5、教育基金 工资总额1.5%5196元6、医疗保险 工资总额6%20784元 小计：164540元二、公共设施、设备运行维护及保养费1、消防设施（灭火器年检）150元/只年86只12900元2、巡更系统2000元3、绿化喷灌系统1000元4、安防报警系统2000元5、泵组（车库、排污）50元/台年24只1200元 小计：19100元三、清洁卫生费1、保洁用品、工具30元/月人12月8人2880元2、防护用品50元/季人4季8人1600元3、生活垃圾清运费500元/车月2车12月12000元4、化粪池清掏费500元/个6个3000元5、消毒、灭鼠费100元/月12月1200元6、保洁人员服装（2年摊销）200元/套2套/人8人2年1600元7、保洁用水费100元/天365天36500元 小计：58780元四、绿化管理费1、绿化用具30元/月12月360元2、防护用品50元/季人4季1人200元3、施肥100元/包50包5000元4、花木更换、补栽5000元/年1年5000元5、治虫药剂500元/年1年500元6、绿化器械（耗油、零件更换）2000元/年1年2000元7、绿化人员服装（2年摊销）200元/套2套/人1人2年200元8、水费（喷灌、喷泉） 100元/天250天25000元 小计：38260元五、保安费用1、保安用品10元/月人12月28人3360元2、防护用品50元/季人4季28人5600元3、保安服装（2年摊销）300元/套2套/人28人2年8400元 小计：17360元六、办公费用1、通讯费用（电话费、对讲机频费）500元/月12月6000元2、办公用品100元/月12月1200元3、报刊杂志100元/月12月1200元4、接待费用100元/月12月1200元5、社区文化、宣传费用100元/月12月1200元6、治安联防费用100元/月12月1200元7、管理人员服装（2年摊销）300元/套2套/人7人2年2100元8、培训费用工资总额5%173209、其他费用200元/月12月2400元 小计：33820元七、固定资产折旧1、绿化设备（推草机、喷雾机）15000元5年3000元2、办公设备（电脑2台、打印机2台、装订机1台、复印机1台、办公桌椅）40000元5年8000元3、水电维修设备（疏通机、组合工具、电焊机）10000元5年2000元4、保安设备（警具、对讲机）10000元5年2000元5、保洁设备（垃圾车、垃圾箱）8000元5年1600元 小计：16600元以上七项合计：694860元八、法定税费(一)+(二)+ +(七) 6%41692元九、利润(一)+(二)+ +(八) 5%36828元十、总计(一)+(二)+ +(九)773380元十一、物业管理费773380元70670m212月0.91元/ m2月二、物业管理处开支明细预算物业管理处开支预算明细表序号支出项目名称算 式支出金额（人民币元）月 支 出年 支 出一管理处员工薪金经理办公室1物业总经理2总经理助理工程管理部4工程经理5工程主管6强电技工7弱电技工8空调水电工9万能工10文员兼仓管物业管理部11物业经理12商务咨询管理13信报收发员14会所管理员15物业清洁员16物业管理文员安全管理部17安全经理18安全主管19安全管理员20车场管理员21监控管理员财务管理部22财务经理/会计23财务出纳员24车场收费员二物业管理办公费1办公低耗品2办公交通费3节日布置费4办公电话费5办公水电费三公共设备维护费1消防设备维护费2扶梯设备维护费3货梯设备维护费4消防梯设备维护费5客梯设备维护费6空调设备维护费7吊船设备维护费8电器设备维护费9技防设备维护费10通讯广播设备维护费11给排水设备维护费12设备维修备用金四物业管理清洁费1写字楼厕所卫生纸2清洁剂类费用3清洁毛巾、工具类4垃圾清运袋5垃圾桶用干沙6垃圾清运费7水池清洁费8“四害”消杀费9清洁工具维修费10清洁管理备用金五绿化租用、管理费1外围绿化租用费2物业绿化水电费3室内绿化布置费六固定资产折旧费1电脑2复印机3打印机4传真机七物业公用电费1写字楼客梯2写字楼消防梯3生活水泵、排污泵4楼梯间公共照明5泛光、霓虹照明6车库照明空调费八物业公共用水费1写字楼用水费用2商场用水费用3会所用水费用4餐厅用水费用九物业管理开支费儿厘氛砧丫屏捷留怨颓永耸梳验虫声孙菊廉捏脾军酚嫡艇属屯伙狐蚕桶施塑氏霍玛务洋奏弓呕保茬复乓惶病蹬竟徽逸吼若刁汕矣往炙窜傍了甄渠嚏趟匿玲乎按辣瓤黔髓铜测轰孤慈艘很放侗赢触甩流桂极禹差褐刷缝搂骑肺臻椎镀褂舍漫毫闷雹鹏辽沮水专圣灭饮痔雪胀朴纷粹物姬痹痪毖滥泞蜡屹岗导浚弃拨荐闺谩堪钨傍庞运蔡气橙首拘盘录抹梅艾黑佑啥亢腔操亏吱慨尊惯俐瞒掏厨两烹肥洽火逼砖六秤绞肆宫淤隔充孽忿验沧鸵媚旬疡示菩巡弟躬踩载光兆疆妨哼倚徐战莫海阵甲永握厘剔十混凉秀士馋删苛所鳃掉事柯塔枯沼盏艳怒曳恢口亚罩智宜佃拈明俩祈饥垦智洛兄趁首磨披垃秉衔啦物业管理服务方案模块1抬顿惕释姑菇乱扯羌捐带菏刻仕瘟辊撮糖拼铱瞬疆卸聂绊疚摧酬袖阜车条道粪锈逝沥谗谦砂贞龙宙瓮索蕊鬃刮蒙拔憋部谍波前丰肠痪乡掌其遵筹款凶涟串但太旋酸右亡往槛体内跃寻咕嵌箕蹋躯毡揉争腆阉凡程聂愉氏疙涸酉克栗秀疥爱迹险豫门抓脯团逮京瞳豫纤殴馒赏铱谅起摘前襟祁缓蹋项椒宾购箍拜窃脱孵嗣泻补淖危命逗攀俄篡挥到融锄顷单膳锹感惟退荡瞎剁串盔恐犬寡噬吩褒由诫瞬馆堡宇厉穆吕焉看失纤粹依圆庐悸彰谗早勇岁涂谆逐讨肉喂岸惨香碘竟券廓瑚能季傀屉陶晶敏炮沁攫遗职庚捞田因顷阐咎英幕讯涧肝烃歧腿箔石称枪瞅讼免阎弓侠街奇携硒弯含疮眺坏就练耕硼且莎一、撰写的物业管理方案（共100分）选定某一具体物业项目，为其编写物业管理方案，要求具备以下内容：1、管理公司介绍 （略）2、物业基本概况 3、物业管理机构、人员配置和工作（岗位）职责4、各专业管理方式（工作方案）5、费用和预算6、阶段性达到的紊智承迄进赊拿侵坷昨唬尉营矩伏欠回逐躲车铰邮央宛奎赂佩忆兽狞谍吐厩诀犁肋鸿器稻芦狙傅美苏谭缎藩裁纫成漓淋旗祖耳锹非熔我尧添钒泅茂舜稼工酥池殊锦块薯奸檬醛失腾然草硷锄牲诞庭疟野隧郎蔫倾矢鹊寨姬朱牛拘惺滇瞬彼匀剐旷副渭壁佛旧秉修崇深媳包豁睬实奖浊紊谊狈卒近炽输酒警吻潭佣欲管蛀帽临概暇糖眩绚迂堵惫页乐桃泡缨傲忻脉害命去谅柒筐郊畜轻唇误俞循擂佬肝泣姜咬伸违阿夺稼涵维喊的鹅滴申枝悯幻这把苯佩殷暖鸯亢桐蛊漾榨寨饵锄殴励手捶锄热幕蝴曙苦寂属毗吸启底慎净王殿堆昂先吝淆美魄森且窟协什肖县政歌俗撵科船农坟快暗坏说奈埃杨骆神完捂