长江师范学院李渡校区物业管理考核办法.doc

长江师范学院李渡校区物业管理考核办法
为创建安全文明和谐的校区，提高校区管理的服务质量和工作效率，使物业管理的工作制度化、规范化、科学化，促使校区物业管理公司按照物管要求切实履行物业合同和落实管理措施，为业主员工提供更优质和完善的服务，特制订校区物业管理考核办法。
  一、考核内容：
（一）安全管理要求(10分)
1、小区单元楼栋的安全、消防制度规范健全，有各类基础档案。工作人员熟悉工作流程，并严格按照工作流程进行操作。熟悉工作环境，清楚工作中的安全事项。
2、工作人员懂得并能使用各类安全、消防设施和各种灭火器材。专业技术人员应有上岗证，凭证上岗。
3、管理区域秩序井然，有处理和预防各类突发事件的工作预案。有突发事件按预案及时处理，并迅速上报学校有关部门。
4、管理区域内无火灾、无治安、刑事案件发生，全年保障安全无重大责任事故。
（二）日常管理要求（10分）
1、小区内单元楼栋管理的规章制度健全，工作人员的岗位职责明确，管理工作台帐完备，有详尽的记录。
2、工作人员服装统一、整齐，佩戴统一标识，工作纪律严明。对待业主态度谦和、服务热情。
3、工作人员配备齐全，挂牌持证上岗。有每天值班、巡查记录。员工的考勤、考核纪录完备，详细。工作人员不缺勤、不脱岗。
4、保安人员的相对稳定，有人员更换情况的记录并及时报李渡校区安全管理处备案。
5、有重要物品的出入登记。异常情况，应进行检查处理，做好处理情况记录，遇重大情况及时汇报李渡校安全管理处。
（三）卫生保洁要求(15分)
1、做好环境卫生工作，保持单元楼栋内的走廊、楼梯等公共部位清洁卫生。楼宇内垃圾做到日产日清。
2、保持各单元楼道内的栏杆、墙面、门、窗台无污迹、无灰尘。楼内的窗户玻璃明净光洁亮、无灰尘、污迹、斑点。
3、公共卫生间内应无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。定时保洁。
4、小区楼宇定期灭杀蚊子、苍蝇、老鼠等害虫，垃圾箱、卫生间要经常消毒，做到无滋生源。
5、小区楼宇外立面保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴。
（四）绿化养护（10分）
1、植物生长良好，叶色、叶形正常，无明显虫害痕迹。
2、树冠完整，树干挺直（特殊栽植的除外），修剪得当，无死树、无缺株（特殊情况除外）。
3、花灌木开花繁茂，无非正常落花落蕾现象。
4、藤本植物长藤分布合理，枝叶覆盖均匀。地被植物生长良好，分布均匀、整齐，色调协调一致。整形植物修剪平整，保持原造型效果，无缺损。
5、绿地内无高荒性、缠绕性、攀援性杂草，无积水，无垃圾杂物，无堆物堆料、侵占等现象。
6、设施完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理。
7、按季节性杀虫、施肥。
（五）设施管理维护要求(10分)
1、有严格的维修和管理制度，配备专业维修人员，维修人员须持证上岗，建立报修档案。有房屋维修保养和安全检查记录。
2、楼宇设施的零星维修、急修及时完成，确保设施完好率99％以上。重大维修必须首先向学校申请。对因人为损坏的设备和设施要及时发现、及时报告、及时查处。
3、做好小区照明灯具和绿化用水管网设施的重点维护工作，处理业主正常的报修工作。
4、小区楼宇内的公共财物齐全、无人为损坏；公共部位的照明、安全指示灯和应急灯具确保完好无损。
（六）特色服务(5分)
1、做好楼宇内公共部位的美化工作，使大楼更有品位，富有文化气息。
2、设立值班牌、值班电话。随时接受投诉，以监督服务工作，提高服务质量。
3、有方便业主的零星服务：如服务信息、天气预报、备雨伞、便民箱等。
4、主动做好学院重大活动的配合工作，完成业委会安排的其它工作。
（七）业主的满意程度(40分) 
采用调查表的方式征求业主的意见，业主对物业管理的满意率应在85%以上。
二、考核程序：
1、编制物业管理工作考核表，由李渡校区物业考核小组负责考核。
2、采用业主座谈、电话、不定期检查与随机问卷调查方式，调查业主对小区物业管理的满意情况。满意情况调查表反映业主对物业管理综合满意程度，具有一定的权重和参考价值。
3、合格标准：综合得分90分以上为优秀；85至90分为良好；80至85分为合格；80分以下为不合格，考核不合格将按照合同约定中的条款进行处理。
4、意见反馈：李渡校区物业考核小组将考核情况及时反馈至小区物业管理处和所属的物业管理公司，并将考核结果作为物业公司下次投标、中标的重要参考依据。
5、考核办法自公布之日起实施，解释权归长江师范学院李渡校区业委会。

长江师范学院
李渡小区业委会
2010年1月10日

附件一：
李渡校区2009年度物业管理表
年   月   日
序 号
考核项目
考  核  内  容
满分
得  分
一
安全管理

安全、消防制度规范健全，基础档案齐全
(10分)

员工会正确使用安全消防器材，持证上岗
有突发事件工作预案，及时处理紧急情况
全年保障安全，无重大责任事故
二
日常管理

管理规章制度健全、人员岗位职责明确，有详尽的记录
(10分)

员工统一着装，热情为业主服务
员工配备齐全，严格考勤、考核纪录
保安人员稳定，人员变动报安全管理处
小区物品出入登记、检查、处理情况记录
三
卫生保洁

小区公共部位卫生及保洁
(15分)

单元楼栋内卫生及保洁
公共卫生间清洁卫生
定期消毒，无害虫滋生源
楼宇外立面保持整洁
四
绿化养护
植物生长良好，花冠完整，树干挺直
（10分）

无死树、缺株，无非正常落花落雷现象
季节性杀虫，施肥
五
设施的维护

维修和管理制度健全，有报修档案
(10分)

零星维修及时完成，重大维修及时发现、报告、查处
照明灯具的维修
小区楼宇内的公共财物齐全、无人为损坏
水电气、消防器材定期检查、保养
六
特色服务

小区内公共部位的美化
(5分)

设立值班牌、值班电话。随时接受投诉
有无方便业主的零星服务
做好学院重大活动的配合工作
七
满意率
依据业主满意情况调查表
(40分)

综   合    得     分
(100分)

_________物业管理满意情况调查表
楼栋号：                                 年    月     日
序号
内      容
满 意 程 度
1
员工的仪表，文明举止
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
2
热情为业主服务，便民服务
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
3
人员在岗情况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
4
小区的消防安全状况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
5
小区的财产安全状况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
6
小区的卫生保洁状况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
7
楼宇周边绿化环境情况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
8
设施的维护、维修
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
9
零星维修、急修情况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
10
学院重大活动的配合工作
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
其它
意见
和
建议

……………………………………………………………………………………………….
_________物业管理满意情况调查
楼栋号：                                 年    月     日
序号
内      容
满 意 程 度
1
员工的仪表，文明举止
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
2
热情为业主服务，便民服务
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
3
人员在岗情况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
4
小区的消防安全状况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
5
小区的财产安全状况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
6
小区的卫生保洁状况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
7
楼宇周边绿化环境情况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
8
设施的维护、维修
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
9
零星维修、急修情况
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
10
学院重大活动的配合工作
满意（    ）基本满意（    ）不满意（    ）
其它
意见
和
建议

3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)