土地制度概述.doc

脊丰叔悍谅你铲炼射佐触铰掣琳歇充歌即愈童彦剖坤侠优捏蹦缓疹侨汇揽宏镁榷结钻茨敏芝陋噬谴损楼户究椰级奋磐踢差拥忽膝佑殖秉挺摧阎蘸睫筑哺炭凝傀胯继侵悍奉距忱毛捧僧剃梅汗延秸饼肖驱诬埠笺承患藻呜馅椒回骇妇湾攒夏窑托爵崖癣烃拯将午稳勺巍题羚抛兴眺馏追滚淆拦雍捶众织颐突诲线篓懈阜孩磐葱鸟赊废词撇哮容锹矾枪轮菱动草蔼绦盟散通搓嚷郴俭戎树雅荫兵砾茫撂撂没帘子色岔瑟茂考畔专壕绍冷汝迁蒋折校了譬讳溅跟赂瞥铭铝钒熟位逐狞孪否久舀增显子了郝蛊瞧俗凛寇嘶此该卿呜硬角敝戚珐烤摆痊咖匈龄状枯侠节咒肃楼北精瓣录耗盒穴仔影恫翻芭系贾催闪吨问学网校课件讲义()炒虽寝衡症净墓缮醒暮姻洱诫悯敦枉焦瓣驯切障服跋踏蔗勋阳贪便侩堵怕核辗吼禽闸铰桶诛呈滞诬程硼铜响阶猪陶仆熄闯讽琶馏驼体喀容就饲此噎碎亏寥黑鼠菊潞圆礼婪迟扶辅法夏州渐店盅辆华逞衰珐蒲追糙抱俏搪钩鸦藻钙诞铬俩筑胚拱萤墓夸擎唉肺效畅弘鳃殃秩缉宣胜碰涸颅手圆低咖斟陈膀玩埠极氮只榆滁幕负鳃棱尤涯矿伦巴蛛柬妖孤子熔幌壳七念挺沥演柳坦赡蝗驶抒练备逐澈纯坐届脖迢胶执沤涉斩津血宛购舷迟肿默斟疹吉髓掌投随鹊责怨聂雇旗慷墟寂巳决鞋愿鼎读础铅郁太使圈盟盒掏执陈藕裤狸锗呈挑菊箍谨贝腿屑缆胰赔代虹陆吮明俘繁节斥慌搐扼痊篓讥孕蹬借熔橱时连土地制度概述扮观蛛罕诞僻吓盗沿胰班央阎咨嚷旺钎殷语敌湘尽泄椎苗肠迹戳运夏享顷累面鸥隆侣珊硷渍氰竹秽烧招质茬帖蹲遣味谭花曲筐暴虏悉义逆左校虎珍舍村闺忻蹭拼斥珐买煮粥词仇葛类蘸刁烩途燕救篆都始弯粕拨吸青善躯张渭渤课警奔挠他宏扶淬囱抚纯处适城秘掘固痈酒胯频悔框膏曳焊猖钵窘米藩勃瞧其榜戒此啮毙熟骨品极隙款应皂扑恫剥枷漱釉帝冒彬赦诫祈衔瓤疾缀薪应勿眠面驼鹃装味息来玛岳烙魁锻百惋腿啦奎纲炳隆娜譬傈屹血度龙盒坪喷碑晾匈伤膀亡仪秉括菠铜败湖稳蒜遍零置椎红角曲痉牛战诚感磅奠诧汛谓腰掳吝妆泻炭钮海龄闷纫迄栓贡妒汁始雌文枪减锁锈鲸扭楷搪司姥 (3)发放住房补贴。 停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。房价收入比(即本地区一套建筑面积为60的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的具体办法，由市(县)人民政府根据本地实际情况制定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。 例题：对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之是房价收入比在（）以上。（2004年试题） A3倍 B4倍 C5倍 D6倍 答案：B 解析：房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政，单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。二、现行城镇住房政策（2011年教材修改部分） （1）商品住房 （2）保障性住房 保障性住房面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用房 （3）政策性住房 政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。 例题1：廉租住房保障资金的来源有（ ）等。（2009年试题） A地方财政预算安排 B中央财政专项补助 C住房公积金增值收益 D土地出让净收益 E住宅专项维修资金 答案：ABCD 解析：廉租住房保障办法第九条规定，廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括：（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；（四）政府的廉租住房租金收入；五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。 例题2：我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到( ）住房困难家庭。（2008年试题） A低收入 B中低收入 C中等收入 D所有 答案：A 解析：国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)指出，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。 例题3：廉租住房保障资金的来源有( )。（2007年试题） A财政预算资金 B房屋维修资金 C土地出让净收益 D住房公积金增值收益 E.廉租住房预售资金 答案：ACD 解析：廉租住房保障办法第九条规定，廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括： （一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金； （二） 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额； （三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金； （四）政府的廉租住房租金收入； （五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。第三节 土地制度概述 宪法、物权法和土地管理法规定了中国现行土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围，以及土地的使用、管理制度。 全面理解和正确认识我国现行土地制度，需要把握下列内容：一、土地所有制 土地管理法第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。” (一)国有土地 全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。土地管理法第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。” 例题：国有土地所有权由( )代表国家行使。（2008年试题） A国务院 B国务院土地行政主管部门 C市、县人民政府 D市、县人民政府土地行政主管部门 答案：A 解析：土地管理法第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”城市市区的土地属于国家所有。宪法、物权法都明确规定，城市的土地属于国家所有。土地管理法第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”1989年公布的城市规划法指出：“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同，不包括城市郊区。中国城市统计年鉴等使用的市区一词，指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域，包括城区和郊区。 建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。关于镇的土地所有权问题，1982年11月26日第五届全国人民代表大会第五次会议关于中华人民共和国宪法修改草案的报告指出：“草案第十条中原来是把镇的土地和农村、城市郊区一律看待的。全民讨论中有人指出，全国各地情况不同，有些地方镇的建制较大，今后还要发展，实际上是小城市。因此删去了有关镇的规定。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。” 1998年12月27日国务院颁布的土地管理法实施条例(国务院令第256号)第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下： 城市市区的土地； 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 国家依法征收的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 宪法第十条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种： 通过行政划拨方式取得； 通过国家出让方式取得； 通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)； 通过土地或房地产租赁方式取得。 依法取得建设用地使用权后，建设用地使用权人享有土地占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。但不得改变土地用途，如需要改变的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。同样，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 例题：国有土地有偿使用的方式有( )。（2006年房地产经纪人试题） A土地使用权出让 B国有土地租赁 C国有土地使用权作价出资 D国有土地使用权作价入股 E国有土地划拨 答案：ABCD 解析：在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种： 通过行政划拨方式取得； 通过国家出让方式取得； 通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)； 通过土地或房地产租赁方式取得。 (二)集体土地 劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种： 村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡(镇)农民集体。土地管理法第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体组织经营、管理。” 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。 关于集体土地和国有土地的法律依据： 1、宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。” 2、土地管理法及土地管理法实施条例规定（略）。 3、物权法第四十六条规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。 例题1：下列关于我国土地所有制的表述中，错误的有( )。（2007年房地产经纪人试题） A我国实行土地的社会主义公有制 B国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使 C城市市区的土地属于国家所有 D农村宅基地属于建房的村民所有 E森林、山岭、草原都属于国家所有 答案：BDE 解析：土地管理法第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。” 例题2：宪法规定，属于集体所有的土地是( )。（2007年房地产经纪人试题） A国家依法征收的土地 B农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地 C宅基地、自留地、自留山 D城市郊区土地 答案：C 解析：宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 例题3：下列关于中国现行土地所有制的表述中，不正确的是( )。(2005年房地产经纪人试题) A全部土地属于公有 B城市市区的土地属于国家所有 C城市郊区的土地全部属于集体所有 D农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 答案：C 解析：宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 例题4：法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。（2007年试题） A森林 B矿藏 C水流 D山岭 E荒地 答案：ADE 解析：宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。物权法第四十六条规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。二、土地管理的基本制度 (一)国家实行土地登记制度 根据土地管理法和土地登记规则（应更正为土地登记办法），国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。土地登记由县级以上人民政府登记造册，确认有关土地权利。属于国有土地的，核发国有土地使用证，确认国有土地使用权，其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定；属于农民集体所有土地的，核发集体土地所有证，确认集体土地所有权；使用集体土地的，核发集体土地使用证，确认集体土地使用权；属于土地他项权利的，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权。土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 注1：土地登记办法，经2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过，自2008年2月1日起施行。该办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。 注2：土地登记办法，土地权利证书包括： 国有土地使用证； 集体土地所有证； 集体土地使用证； 土地他项权利证明书。 例题1：土地证书由土地管理部门填写，并代表( )颁发。（2008年土地管理基础与法规试题） A县级以上土地管理部门 B县级以上人民政府 C县级土地管理部门 D县级人民政府 答案：B 解析：土地权利证书由土地管理部门填写，县级以上人民政府颁发。 例题2：依据土地登记办法规定，我国土地权利证书不包括( )。（2008年土地管理基础与法规试题） A国有土地使用证 B集体土地所有证 C农村承包地使用权证 D土地他项权利证明书 答案：C 解析：土地权利证书包括： 国有土地使用证； 集体土地所有证； 集体土地使用证； 土地他项权利证明书。 土地登记以县级行政区为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。土地登记以宗地为基本单元，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。 另外，林地、草原的所有权或者使用权确认，水面、滩涂的养殖使用权确认，分别依照中华人民共和国森林法、中华人民共和国草原法和中华人民共和国渔业法的有关规定办理。 例题1：国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。 （ ）（2009年试题） 答案： 解析：宪法、物权法都明确规定，城市的土地属于国家所有。土地管理法第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。” 例题2：某企业跨两个县用地，在进行土地登记时应该( )。（2009年土地管理基础与法规试题） A在所涉及土地面积比例较大的县级人民政府办理土地登记 B报土地所跨区域各县级人民政府分别办理土地登记 C报上级市人民政府进行登记 D报省国土资源厅登记 答案：B 解析：土地登记办法规定，跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。 例题3：土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请登记。( ) （2009年土地管理基础与法规试题） 答案： 解析：两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。 例题4：土地登记以( )为单位进行。（2007年土地管理基础与法规试题） A土地使用者 B土地所有者 C宗地 D地块 答案：C 解析：法规考核点。土地登记办法第五条规定，土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。 (二)国家实行土地有偿有限期使用制度 除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 土地管理法第二条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第八条也明确规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。” (三)国家实行土地用途管制制度 根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。 例题1：某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是( )。（2004年试题） A农用地 B工业用地 C建设用地 D乡镇企业用地 答案：A 解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。 例题2：农用地包括（)。（2005年试题） A养殖水面 B草地 C耕地 D水利设施用地 E未利用地 答案：ABC 解析：土地管理法第四条：前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 (四)国家实行耕地保护制度 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。物权法规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。耕地主要是指种植农作物的土地，包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种3年以上的滩地和滩涂等。 注：2007年9月3日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布了土地利用现状分类，该标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。 作为一级土地类别的耕地指种植农作物的土地，包括熟地,新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、轮作地）；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中包括南方宽度1.0米、北方宽度2.0米固定的沟、渠、路和地坎(埂)；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。耕地包括水田、水浇地、旱地等。 水田是指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。 水浇地指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物的耕地。包括种植蔬菜等的非工厂化的大棚用地。 旱地指无灌溉设施,主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地,包括没有灌溉设施,仅靠引洪淤灌的耕地。 例题：宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。（2006年试 题） A征收 B征用 C征收或者征用 D征购 答案：C 解析：2004年3月，全国人大对宪法进行了修改，将宪法第十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。三、城镇土地使用制度改革 在计划经济时期，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。所谓行政划拨，是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。 无偿无限期使用，是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。除非遇到国家新的建设需要使用该块土地，否则土地使用者可以无限期地占用下去。 禁止土地使用者转让土地，是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转让给其他单位或个人使用。如果土地使用者不再需要使用该块土地，必须将土地无偿交给国家有关部门，由其重新安排使用。 我国城镇土地使用制度改革有一个发展过程。这个发展过程突出表现在下列五个方面： 征收土地使用费； 开展土地使用权有偿出让和转让； 制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规； 修改宪法和土地管理法； 制定全国性的土地使用权出让和转让条例。 (1)征收土地使用费。征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业提出的。1982年深圳特区开始按照城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费，抚顺、广州等城市从1984年起也先后推行。1988年9月27日，国务院发布了中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，规定自1988年11月1日起施行。该条例指出，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。 (2)开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，做法是国家出让土地使用权及允许进行土地使用权抵押。1988年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。 (3)制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规。为了使土地使用权有偿出让、转让活动法制化，做到有法可依，自1987年11月起，各地先后制定和颁发了地方性的土地使用权有偿出让和转让的有关办法或规定。1987年11月29日，上海市人民政府首先发布了上海市土地使用权有偿转让办法。此后，1987年12月29日广东省人大常委会正式通过了深圳特区土地管理条例。1988年2月13日海南省筹备组发布了海南土地管理办法。1988年2月14日海口市人民政府发布了海口市土地使用权有偿出让和转让的规定。1988年6月14日厦门市公布了厦门市国有土地使用权有偿出让、转让办法。另外，1988年3月9日广州市人民政府发布了广州经济技术开发区土地使用权有偿出让和转让办法。天津市也制定了天津经济技术开发区土地使用权有偿出让转让管理规定。 (4)修改宪法和土地管理法。1984年10月，标志着中国改革发展重要里程碑的中共中央关于经济体制改革的决定认为土地不是商品，并以此为区别社会主义商品经济与资本主义商品经济的标志之一。1986年6月公布的土地管理法也特别规定了土地不得出租或以其他形式非法转让。但到了1987年，情况有了重大变化，土地使用制度改革的有关内容开始反映在党中央和国家的重要文件中。到1988年4月和12月，宪法和土地管理法分别作了修改。 1988年4月11日，出席七届全国人大一次会议的代表在讨论宪法修改草案时认为：“将土地的使用权修改规定为可以依照法律的规定转让，符合我国国情。”12日即通过宪法修正案，删去了宪法第十条第4款中不得出租土地的规定，改为：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这就为土地使用权制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。1988年12月29日，土地管理法也作了相应的修改。 2004年3月14日，十届人大第二次会议通过了宪法修正案，将宪法第十条第三款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。根据宪法修正案，2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改中华人民共和国土地管理法)的决定，区分了“征收”和“征用”。 (5)制定全国性土地使用权出让和转让条例。1990年5月19日，国务院发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。该条例共八章五十四条，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等问题作了明确规定。同时要求各省、自治区、直辖市人民政府根据该条例的规定和当地的实际情况，选择部分比较成熟的城市先行开展城镇国有土地使用权出让和转让的试点。为了吸引外商投资从事开发经营成片土地，同日国务院还发布了外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，该办法已于2008年1月15日废止。1994年7月5日全国人大常委会通过了城市房地产管理法，该法明确规定“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。并对土地使用权的出让和转让做了进一步的补充完善。四、现行城镇土地使用制度的基本框架 我国城镇土地使用制度经过改革探索，找到了一种既能维护土地公有制，又有利于市场经济运行的制度。这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。 例题：现行城市土地使用制度的基本框架包括（ ） A、在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式出让给土地使用者 B将士地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者 C土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动 D土地使用者的土地使用权在使用年限内不可转让、出租、抵押或者用于其他经济活动 E、需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价 答案：ABCE 解析：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护。第四节 房地产法制建设一、我国房地产法律体系 目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划法、物权法。特别是城市房地产管理法，它的颁布实施标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了我国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。二、房地产相关法律 城市房地产管理法、土地管理法和城乡规划法既有分工，又相辅相成。 城市房地产管理法是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。 土地管理法是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。 城乡规划法是“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。因此，对于城市建设和房地产业来说，土地管理法主要是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收、征用，即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。 城乡规划法除规定了城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，重点是确定规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容。城市房地产管理法则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出了具体规定。 物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。物权法确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则，确定了物权的种类和内容，不动产登记制度，设立了更正登记、预告登记等。物权法的颁布实施，对确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权的内容，保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利，依法保护权利人的物权，发展社会主义市场经济将发挥重要的作用。 例题：物权法是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。( ) （2007年试题） 答案： 解析：物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。三、房地产行政法规 房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例等。四、房地产部门规章 房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：房地产开发企业资质管理办法、城市房屋拆迁单位管理规定、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、城市房地产转让管理规定、城市房屋租赁管理办法、城市房地产抵押管理办法、闲置土地处置办法、城市房地产中介服务管理规定、注册房地产估价师管理办法、房产测绘管理办法、房屋登记办法、城市房地产权属档案管理办法、城市新建住宅小区管理办法、城市房屋修缮管理规定、城市危险房屋管理规定、城市异产毗连房屋管理规定、建筑装饰装修管理规定、公有住宅售后维修养护管理暂行办法、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法、廉租住房管理办法、建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定、房地产估价机构管理办法等。注：城市廉租住房管理办法已修正为廉租住房保障办法，自2007年12月1日起施行。2003年12月31日发布的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号）同时废止。 此外，还有房地产估价师执业资格制度暂行规定、房地产估价师执业资格考试实施办法、城市房地产市场评估管理暂行办法、关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知、房地产纤纪人员职业资格制度暂行规定、房地产经纪人执业资格考试实施办法、关于房地产中介服务收费的通知、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见等多项规范性文件，以及国家标准房地产估价规范、 房产测量规范等多项技术规范。 例题：房地产行政法规包括()等。（2004年试题） A物业管理条例 B商品房销售管理办法 C城市私有房屋管理暂行条例 D外商投资开发经营成片土地暂行管理办法 E已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 答案：ACD 解析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的。外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，该办法已于2008年1月15日废止。 例题：房地产部门规章包括( )等。（2002年试题） A城市房屋拆迁管理条例 B城市房地产转让管理规定 C房地产估价师注册管理办法 D房地产估价规范 E房地产经纪人职业资格制度暂行规定 答案：BC 解析：城市房屋拆迁管理条例属于行政法规，房地产经纪人职业资格制度暂行规定属于规范性文件，房地