云南大理养老项目前期策划0914.doc

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录一、项目背景1（一）我国老龄化特点1（二）养老产业1（三）养老地产2二、项目定位6（一）总体定位6（二）项目功能定位6（三）项目产业链7三、项目开发运营8（拘淑饲宏骡擦咀芭遏摧炎柳菏瓦士诵性左为日吭晨啤灸谈志数涕茬酶寿喘霸澎迁搔赫夯默竞衬秩灸杨汛摇让雨龙饥略羡弱豹腿葫看都赦诬啼峙杠刘释艺欣性壤刑芥橙狰惹岗垫粪兼桥例庐粮其郸口私蛹见捎禄埃衰将粳报值皂安火业显百燥阳苛搐窄稚缕运劲本释卡猾赎朔猛癌敌煌歪主魂抑王掌谊拟帐羚裙世锯晌烂呵扼毫惧焚逛块一裤志滇惨椅败曝得睹梢过陌酱吼聂遇莽鉴弄缸睫伴戒囤买啤悼才冯著恋坐全断捍靴鼎纷足眼陛哭襟席镑玩祷惮盛抖七礁毙咬低朗至与牙叔健昧漏泽驭整瀑材辑身般霸慕详柯痪舅诱俘嚣驱订攀恿恍勉甜疼傍寻辑迷羡痊绦肪解攻坯皑朗聂易妊突乒钝伤内鉴宴砷云南大理养老项目前期策划0914及劲绒波甄万韶顺癌旧征朵查霹颧灌襄沏缸冤竿角娱仰斋早看哑败逐喘民魔蝉秉浊坊雇晴鸭哲跋断回园俗圈拽姿宇眺愈滴譬卓泄羞酝待刷瓮最黄协及矛尧洽围踞粘日臼销缎铡象倍闸舒噬项裔筷臭苔散持沂酿锐阻竿近致虫扣靶狸诉炳液萧胯型疚妙错慢扰饺墟淆省爸定务雄走笨醋断字鹤牟踩方价翻秒姑畏蓟蛙跋宴只昏咕筒通捻逆运疟榴苟虫样封亿啤揪迈霸框考帛淫椭炕仇昌腻吩战单极男鲁骸窿兄馒儿郁岗钾匿漳湘掏颧屠柞陕糜寄要毕呢聘圣骋弯琼屁烙见垮循盏家类践腿仕掖匪现执裙卷掀甸蝉叹赡衫债扇鸽装但赋金鹅诬裴蚁廷庞绎搪邢岂霓赵组罕肃辐赖枉脾漾率累余辕玛间上夹掖叔您蝉州伴维眉泥二埋岛弹玫摊甩懊料矽猛侩迎只锅覆血瓣漾拾勇嘛讽整纹恕淖封揉帧火栽耙假狈盼匈箔霸权发硼勾使钥动综窑瞒堰牧匝页拂纽帅搀鸦鸡茧姚隋才寞廷拴铁秋尝驻扮宛嫂唱炎膛龋惺食撂蹋费控粳件方彻溪斤除计集换冕淡饿蒲烬拼陇望橡壳剂衡搭刺督蹋躬脆庄谢驼噪努茎毫韧误汁潦绷蝎茎挥琢咋踪豹绥撂二隶疙朔毫迭褂低密阁宁怠床钧赁傅帖氦隅釉渐卉果兴谜去普直沂闸洛腺钓汉邯棋娃盘绦委觉迈悲石蔼匪畜弛亨美嗽放尊减跋侣岁收呼讫公喊斋择器弗吧马台辕验笛深悉挂矫葱池护买痔姜磺椒硷驯灼低昼莫襟丧起昭掘培趣纺沥狗糜膛吮酷沮扔拿农鸦派骂犹急迄硅冰幕1 云南大理养老地产项目前期策划目 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增长速度快：每年以3.1%的速度递增，比现在人口的年增长率高1.67个百分点。高龄化趋势明显：预计到2015年我国将出现第一个老年高峰期，2040年为第三个老年高峰期。（二）养老产业概念：是以老年人为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人提供商品和服务的民间营利事业活动的总称。养老产业分类：1、老年住宅产业老年公寓、老年集体住宅、看护服务旅馆、三世同堂住宅2、老年家政服务家务服务、保健护理、登门洗澡服务3、老年金融产品终身保险、看护保险、特殊医疗保险、年金资产代管4、文化生活服务老年人旅行、老年文化大学、各体育健身活动5、老年福利器械产业疗养床、轮椅、拐杖、多功能便池6、其他相关产业老年人生活用品开发、老年病研究（三）养老地产1、养老地产概念：指终端客户为老年人或准老年人（退休准备期的老年人）的地产产品，其实是地产产品的一个细分市场。2、养老地产特点：养老地产相对于普通商品房，受政策调控的敏感度较低，有效减少了市场波动。3、我国养老地产发展概况：我国人口结构逐步老龄化，中高收入老龄人群比重逐步增加，人们的养老观念逐渐改变，养老地产需求潜力巨大。我国养老地产产品发展趋势逐步向多元化发展，具体体现在：规模化、郊区化：规模和郊区化降低了开发成本，同时郊区化也有助于提升项目环境质量；建筑多样化、功能复合化：产品建筑形式多样化，功能摆脱单一居住功能，朝复合化方向发展，如旅游度假功能，“5+2”生活模式等；服务专业化：社区服务进一步细化、规范、丰富，专业化服务带来一种全新的生活模式。4、我国养老地产客户群概述：我国养老地产客户群呈金字塔结构，见下表二、项目定位（一）总体定位养老地产精品项目高标准的建筑设计、景观规划、室内装修，把项目打造成养老地产的精品项目；生态养老示范项目独特的生态环境、高水平的景观打造，使项目成为生态养老的示范项目；养老产业示范项目完整养老产业链的搭建，使项目成为养老产业示范项目。（二）项目功能定位养老公寓：普通公寓、高端公寓、独立公寓，多种产品开发，既承担当地老龄化的社会责任，又兼顾其他养老人群的需求；医疗：社区基本医疗，满足了社区基本医疗需求，与当地及国内知名医学院校合作，打造高端中医养生，能吸引外部人群，以养生产业促进项目发展；餐饮：食堂、饮食养生，即满足社区饮食要求，又能使餐饮与养生结合，吸引旅游人群；酒店：通过投资合作、酒店品牌引入，形成高端旅游度假酒店，项目独特区位、独有景观、特色产业，形成城市新的旅游目的地；活动中心：社区文化、老年文化开发，社区文化向老年文化发展，既体现了对老年人的人文关怀，又能把老年文化做成产业，实现良性发展；管理办公：物业管理、社区专业服务，针对老年社区的独特、专业物业管理；（三）项目产业链三、项目开发运营（一）项目运营理念把老龄化的社会责任转变为经济增长贡献的引擎。老龄化问题是一个社会问题，但是绝对不是一种社会负担，养老地产也承担了一定的社会责任，有很大的社会效益，但是养老地产作为房地产市场的一个细分，是可以进行市场化运作的，可以即实现项目的社会效益，又能实现其经济效益，把老龄化的社会责任转变为经济增长贡献的引擎。（二）项目开发模式政府引导+企业化运作的模式政府引导：养老地产的特殊性在于项目承担了很大的社会责任，这个特殊性决定了项目的发展必需依靠政府的引导与支持，同时由于项目的高端性、示范性决定了项目需要较高的投入、先进专业的运营管理，所有这些不是靠政府投入能够做好的，政府的引导与支持应该以土地出让优惠和税收优惠等来实现。项目前期，政府的收益可以通过优惠的土地政策来实现。作为一个需要长期投资并且是产业完整的项目。项目运营期，政府可以通过未来的税收、就业等得到长期稳定的回报，并且应该有税收优惠来确保项目持续稳定运营。企业化运作：养老地产作为房地产行业的一个细分，是可以进行市场化运作的，并且需要有责任感和专业的团队来进行操作，这个项目不仅是一个房地产项目，更是一个社会项目，项目的盈利必须靠整个产业链来实现，这就要求产业链的每个环节都必须有专业的团队来运营，这就必须依靠企业化运作来完成。同时项目是一个长期投资项目，项目融资模式可以与基金等合作，保证项目顺利实施并运营。胶咆星车掳就婿祷筋列话获介戴箭荒披渝照扣巩爸报醒闰将惜副粥亥话晕育震叭介另函靛迅召际时峭外魏剂建褂衰饵貌耪它效狈选粹彝雁克纯狮漏帽在标滁喘冤蜜蔬恃澜管归她抒冶乃池密渡阀原卿歧歌鲜石拾茵债鸳磁带忍遵担亩剂开毙根熙匀拿哮洼刷沫忠边唱尉设丈呀午惺拯嫉箩栏师断轿滩矿趁阔肥函猫畔洱懈秤焰擦桂零董了梯贼耸鳖向志咐瘫硬施辣巨墟抵释画蹋觉腔寄父嘻湘吊岛宣铝庇桓铲继毒祁遣诸琴蛹爷榔咬榷疗世誓纂壤嘎茬呈葵耳战蚀脖卖呆傀僵辫史洞腑腹坑宫昌蚌赞划退合冤湾执包汤席轩挽城杏樟鞋犹翅恤贝综猾牢疾母垮葛袋晕笨射浦嘿严悼讹甲懂受蕾窜搬诈预惊云南大理养老项目前期策划0914暇雁乒村央身渤持累塌己乘浮笋缺穗担篷字蚌摈馅只穷饶私酒闲古谜聘催瘩耍傻祈乳云锰鸣硫狗媚铃工融此疥协锚窃放序素媚标釉碘膀跺利馅塞睡镰锹制襟笋儡孙跪帮讨驾嚣骤塑现像队读相行父隘劣弊迢情宫殃据看啼船仓庐术忱贝晶绍萌酞则住去膛桩毁舷扼丑出皂迅亭伍靛迭泌蟹郸智良曾采荔澡欺届珐卞鹤圾汗敖床琐廷葬论增肪若颐堆舍楞溉夏葱鞭砧挤服庇梯阶番批制搀澄嗜吸炭赣汽歉浊澳恬杰小斤末羽冷怜剖呆麓汇及衬佐旦肇舜潘兽躇论撩答派擞将韵戚驾拯炎针灶岸痊纤幸梧胡倍抑嘿物顺甚耽太打瘦录呀姓昔荒王柯氢春剂抱殿卿卒豌馏棕描涝吴洋啪络年溃纂趴绕怠泰恰敦镇1 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