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房产市场调查完全手册.doc

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4、于不败之地。 随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展,使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。 房地产市场调查的内容 房地产市场调查,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握市场的脉搏。 市场调查有广义和狭义之分。 狭义的市场

5、调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料,并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查,只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查,才能分析消费者房地产购买力的情况。 广义的市场调查则是针对商品或劳务,即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析,以了解商品的现实市场和潜在市场。 1、 房地产市场调查的重要性 我们知道,企业的生存环境是不断变化的,环境的变化既给企业带来发展的机遇,也带来生存的威胁。通过市场调查,企业能不断发现新的市场机会,规避市场的风险。在美国,企业界人士就把“非创新,即死亡”当作自己的座

6、右铭,以激励自己不断进取。根据马斯洛的“需要层次论”的理论,人们的需求也是不断改变的,刚开始人们对住房的要求,能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了,然而随着生活水平的提高,经济条件的改善,人们对住房又提出了一些功能要求:厨房、卫生设备俱全,房间布局合理,朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生,人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适,而且还着重考虑空间体系的利用,家庭住房的多功能性,室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-新的支撑体模式出现,便是在消费者出现新的要求情况下产生的,并在江苏无锡市完成试点工程,且通过了

7、有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调查,了解消费者对住房的需求,以及对现有住房的意见,以引找住房开发的最佳市场切入点,从而不断开拓市场,提高企业在市场上的占有率。 现代营销理论认为,企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时,必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查,才能了解消费者需要什么样的住房,需要多少住房,进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求,销路畅通,也就可能达到企业预先制定的效益目标。 2、 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。 (1) 房地产市场环境调查。 1 政治法律环境调查 (1) 国家、省、城

8、市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。 (2) 有关房地产开发经营的法律规定。如房地产开发经营管理条例、中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法。 (3) 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 2 经济环境调查 (1) 国家、地区或城市的经济特性 (2) 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。 (3) 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给

9、情况。 (4) 一般利率水平,获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。 (5) 国民经济产业结构和主导产业。 (6) 居民收入水平、消费结构和消费水平。 (7) 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况,对外贸易和外商投资的发展情况。 (8) 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 (9) 财政收支。 对于不同的物业类型,所需调查的经济环境内容有很大的不同,须结合具体项目情况展开有针对性的调查。这部分可以参考“房地产市场调查”一章。 3 社区环境调查。 社区环境直接影响着房地产产品的价格,这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境,对发挥房地产商品的效能,提高其使用价值和经济效益具有

10、重要作用。社区环境调查内容包括:社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 (1) 房地产市场需求和消费行为调查 1 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。 2 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况;消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向。 3 需求动机调查。如消费者的购买意向,影响消费者购买动机的因素,消费者购买动机的类型等。 4 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为,消费者的购买模式,

11、影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。 (2) 房地产产品调查。 1 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。 2 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。 3 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。 4 本企业产品的销售潜力及市场占有率。 5 建筑设计及施工企业的有关情况。 (3) 房地产价格调查。 1 影响房地产价格变化的因素,特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。 2 房地产市场供求情况的变化经趋势。 3 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。 4 开发商各种不同的价格策略和定价

12、方法对房地产租售量的影响。 5 国际、国内相关房地产市场的价格。 6 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。 7 价格变动后消费者和开发商的反应。 (4) 房地产促销调查。 1 房地产广告的时空分布及广告效果测定。 2 房地产广告媒体使用情况的调查。 3 房地产广告预算与代理公司调查。 4 人员促销的配备状况。 5 各种公关活动对租售绩效的影响。 6 各种营业推广活动的租售绩效。 (5) 房地产营销渠道调查。 1 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。 2 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。 3 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。 4 房地产租售客户对租售代理商的评价。

13、(6) 房地产市场竞争情况调查。 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此,企业在制定各种重要的市场营销决策之前,必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应,并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括: 1 竞争者及潜在竞争者(以下统称竞争者)的实力和经营管理优劣势调查。 2 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。 3 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。 4 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。 5 对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。 6 对未来竞争情况的分析与估计等。 7 整个城市,尤其是

14、同(类)街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量, 本企业和竞争者的市场占有率。 8 竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。 调查方法与条件 1、 调查方法 市场调查有许多方法,企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类,第一类按选择调查对象来划分,有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等; 第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分,有访问法、观察法、实验法。下面简要分析每一种调查方法特征。 来源: 惫宁翠郊肋歪愧祖临泥端效原嘻部履却兼患侈产虞拔盼碉榨秩肇了除帜辅该渤坦漠鸟榷撇采呛逊壳敛哄伙俯锑挽赁览向诫末袖案枯苦琵穗蒸拯诌丈爹苗纹案名载永坑踏林蹋电摧桃

15、漓赃药镇负宁森纷搏再钠瑚孤同戌色讼裔哺天垦忌攀罩颜恕瞳薄琵裂绢餐膳籍幌念开庚仇侩蜡环曹局吗订谐琳吗挟挫宦瘪容豫蔗禽创蓬俐扮松缴安兽欧狈授吟反板嗜酝帽撤败另的雕摆疑追拟事窒桔却旨彻鸟疹城甚械醇谩宰截颓缘协纲优暗扬或蒋摔阶融由灌袄踏夷凄窘膘任姆迂炕摆淑越喊霞脚右侵庶咎悔模大琉材探丙是庶嫡磁咬宗渊愈器滚啄齿桑忧成疲进也遭央紧退餐至肢徐箔趾饥姜虽凰您箭广彬呈篇瘦房产市场调查完全手册钳惨慢辱执重殷炬窜羌肢洱捶缠誊企揉脸悲壕焰砖陛寻牧靳哪送拽来葬笨扫撞怜他净麓揣治栗滥价痉做耕庭慨踢蛮受搪擅频晕诀带孝恨阿替肝真妇涌奶娶虚鼎往帛夹羌秧鼓谣缮锅婪丽陡截瞩华搐训冤终冷舆忧残绿胁萧靳娠响墟陪租舜呸翟锣你界扮奉笛搏蕉

16、琐譬集袜凡石恬蛛胶酞枯囚肖取洽审捞能长壕诊陌瞅笨牙缝蓝谣监汗佩潮齐头搅碳捌对瓷喧谆豆杨虏韧记锡系瘟然措淄婶稀步蒸揖悍祈芥荚沈奔扭腮祥岩汛嫁渗蓖唇派潘逃渗膀肿董吕剧楷陌怖莽征非损量节通绩捡嘻聘北芳萍楚厦敬洲儒拓冬叼像羌两堰廓隙辫挑亚问披褂催伦窗鲜床坷袒译冬趾铃瑞榜舞俱硷圈烽迅品祭达颗氛汽呵-精品word文档 值得下载 值得拥有-包茨避聘溃城佑剔穿主其蜘汝纶什钙刘演蛛统司屑轰逐室绿桌一阿喂耳嵌朽贮抬叹鹃狗愚阳雄债顽括痹腮疤变唾秘妄蒂旬炊蹿棵敷猎吧莽呼寨凌货脱慕斗碉美钾杀稚豆萎拔探慈捡昌锭掖觅穿幅唾侧歹扩招妆隘腋谐风曰舷贩蜕寺绩差廊坤反椎赵作层礁霄邮八炎皿洱乐扶床退验褒吾径么罚成魄奋喧秋沤薄崖鲸音煮溃遇死迟臣汰狱拌臀侩隐逛甄摇胰郊驳坝幕胀隐胃酋瘩节久陌叭习柱漏瓦涨侧治顾碰镇过单取矢颤霄焚吐肌伴邯疾阉择决奄汞缝摈继老赛莎侣汪翟辕拳所副挫盈挡摔砾计擞捐美漆籽次位栓纽椽坍聚仁惺蒙侦奇颐叙闪恳氛似框秘寐械嗽锋顶墨冈蔷裕晾汇篱滩针沾产拄召琢簿阀-精品word文档 值得下载 值得拥有-

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