孝顺金三角商业广场策划方案.doc

孝顺金三角商业广场策划方案 前 言 中国楼市，受国家宏观调控政策的影响，已经步入转型期，房产界的整合、调整时期已经来临；消费者购房也已渐进理性，抢购热潮已通过去房地产的普遍行情，对孝顺商业广场项目的推出显然导致了诸多不利。好在，普遍并不代表所有，取得本案的销售成功并不是不也许。那么，孝顺商业广场项目的市场机会点在哪里呢？事实上，我司自从接受该项目以来一直在思考这个问题。商业广场服务小组通过多日的分析与讨论，孝顺商业广场策划方案终于出笼。本方案在对金华、义乌、孝顺市场调查、了解的基础之上，综合了目前楼市的总体行情，并结合我们数年的房产项目的策划服务经验，反复推敲而成。尽管如此，本方案也不尽十全十美，或许会存在某些不完善或疏漏之处，还望谅解，并予以指正。但我们可以拟定，本方案对孝顺商业广场的成功销售，具有极大的借鉴意义。目录 第一部分 市场分析 一、宏观市场分析 二、金华、义乌市场分析 三、孝顺市场分析 四、竞争对手分析 五、消费者分析 六、项目 SWOT 分析 七、市场结论 第二部分 项目总体推广策略 一、项目总体定位 二、商场商品定位及功能定位 三、目的客户群体锁定 四、品质策略 五、重要卖点提炼 六、项目销售周期划分 七、媒体推广策略 八、活动营销策略 九、宣传效果规定 十、定价策略 十一、广告推广费用初步预算 第三部分 关于孝顺商业广场的几点建议 一、建筑规划设计建议 二、配套设施建议 三、商铺间隔建议 四、物业管理/商业管理建议 第一部分 市场分析 本部分针对商业广场项目所处的宏观政策、市场背景与竞争对手状况、消费者心理分析以及项目自身的优劣势进行分析，并得出相关结论。一、宏观市场分析 连续火爆数年的房地产业，为中国经济的发展带来了很大的促进作用；但近年来由于开发商的狂热圈地与购房贷款现象的严重，使得楼市风险过度集中于银行。房产界的这一现象引起了有关政府部门的高度关注，并引发了“中国楼市是否存在泡沫”的大讨论。最终国家有关部门出台了专门针对中国房地产业的宏观调控政策，政策大体内容如下：一、提高开发商自有资金比例；二、紧缩购房贷款。地产业也因此进入了转型期，具体表现在：一、开发商由于资金关系，拿地越来越难，投资也越来越谨慎；二、消费者购房越来越理性，观望态度越来越浓；三、纯粹的投资客正慢慢淡出市场。二、金华、义乌当前市场分析 金华市区的房价目前在 3000 元4500 元之间，而义乌大部分房价在 4000 元以上，价格的连续几年高涨，已经超过普通市民的承受能力。由于政策的影响，金华的房产目前不大景气，开发项目也不尽合理，突出一点单身公寓与商铺较多，适合老百姓的住房较少；义乌整体房价的高价位与攀升比例过快，也使得投资的回报率越来越低，时间也越来越长。三、孝顺当前市场分析 孝顺位于金华和义乌两地交叉点上，整体乡镇布局缺少合理的规划，交通不便利，相称繁杂，无便利的交通工具。城乡无典型的支柱产业，配套公建少，基础设施薄弱，文化娱乐场合少，卫生环境差。孝顺作为规划发展中的乡镇，除了四季新城、农民新村，暂无大的项目，整体房产业发展刚刚起步，本项目与四季新城相邻，位置相称不错。孝顺目前除了一个电动工具厂，没什么大型支柱产业。未来孝顺镇随着工业园建立，位于金华、义乌交叉点的优势将越来越明显，大力推行工业化发展，将促进镇综合经济实力日益增强，居民的消费水平也将极大提高。工业化进程必然带来商业消费，未来的商业环境也将越来越浓。四、竞争对手分析 通过前期的调查发现，对本案推广将也许竞争威胁的项目来自四季新城、福泰龙、华丰商城等几个项目，下面将逐个对此做简朴的分析：一、四季新城是孝顺最大的楼盘，品牌好、面积大、建筑项目丰富、配套设备完善、地理位置优越，知名度在本地相称的高；二、福泰龙地段好，跟本项目同样，属于商业价值高，未来它若建成商铺将是本项目的重要竞争对手。三、华丰商城与本项目几乎同质，建筑面积与建筑风格相近，毗邻四季新城与农贸市场，是本案的最大竞争对手，估计与本案将形成价格上的竞争。五、消费者分析 消费者购房，受国家宏观调控政策的影响，已步入理性，观望态度也越来越浓，纯粹的投资客也慢慢的在淡出市场。但这并不表白消费者的购房需求在萎缩。事实上，一些品质好、地段好、价格适宜的楼盘仍受到消费者的追捧。特别在孝顺市场，人们收入水平普遍较高，而房产业也刚刚开始起步，房价尚有较大的升值潜力。随着经济的不断发展，创业的机会已经越来越小。富裕的人们必然会将闲散资金用于投资再增值，而目前银行利息不高，在“一铺养三代”的传统观念的影响下，投资商业物业的将大有人在。六、项目 SWOT 分析 所谓知己知彼方能百战不殆，房产项目甚于战役，前期定位一旦失败，将全面影响后期销售。因此对项目进行 SWOT 分析是必不可少的。SWOT 分析指的是项目的优劣势、以及当前环境下所存在的机会与威胁。（一）、项目优势 1、地段：本案位于孝顺镇北部，北部是镇政府未来规划开发的重点，而本案是规划开发区中“龙头”位置，是连接老城区与新城区的一个重要结点。2、交通：本案在金山大道以东、府前路以南，是孝顺镇出城至金华、义乌的必经道路，有多路出城公交车通过此处，交通极为便利。3、可视的未来商业中心：孝顺大型的公建项目，如农民新村、娱乐中心、农贸城、四季新城及孝顺溪绿化改造工程项目都在镇北建设；而孝顺商业广场工业园的建立，则将加速镇北规划和经济发展，将聚集更多的人流与商机；所以这些将加快本案所在区块的成熟与发展，自然造就本案成为一个繁华的商业中心。4、投资机会点：由于金华、义乌市区连续上涨，已超过普通老百姓的经济承受能力，可上升的空间相对较低，而孝顺东邻义乌市，西接金华，距离金华与义乌市区仅 20 余公里，而房价相对金华、义乌市区低的很多，形成价格洼地，投资增值空间大。5、规划理念：依托孝顺商业广场“以人为本”领先一步的规划理念，规划设计体现时代特性和地方特色、配套设施齐全、环境舒适优美、合理丰富的户型，并结合布局做到了“人车分流”、“商用，居住分流”。整体建筑错落有致，布局合理有序，充足借引周边水景的怡人景色，使规划达成建筑与环境，人与环境的最佳结合，发明一个“现代、亲切、美观、舒适”的商业街和“宜人、和谐、高品质”的人居社区。6、商业设施：自动扶梯、中空内庭、中心花园广场、统一精装修、背景音乐系统、消防系统、智能化系统等设施与设备必将在小城乡引起轰动，形成一定的影响力与知名度。（二）、项目劣势 1、售价偏高：由于受地价、建筑用材等因素，本案价格肯定比起竞争对手四季新城、福泰龙、华丰商城来说要高很多，将给销售带来一定压力与瓶颈。2、规模中档：受地块的因素，项目规模相对偏小，将损失一大部分注重规模的高端客户与投资客。3、环境不抱负：本案所有为临街建筑，且商住混合，噪音与灰尘将成为最大的环境污染；加上容积率偏高，绿化率太低等因素均不抱负。4、配套设施一般：由于容积率偏高，社区内除了道路几乎没有空余的地方来建配套设施，配套设施的严重匮乏将影响业主的生活质量与生活方式，从而影响目的客户的购买信心。5、知名度较低：四季新城是孝顺最大楼盘，知名度第一，并且从宣传概念规划上抢踞了孝顺高档住宅第一区的概念，本案在此方面已失去先天优势。6、商业氛围有待哺育：本案所在地虽然地处孝顺的核心地段，但该区域总体商业氛围尚有待培训。（三）、项目威胁 1、受政策与宏观调控的影响，导致楼市行情不佳，消费者购房信心局限性。2、来自四季新城、福泰龙、华丰商城等几个项目的价格与规模竞争，形成目的客户群过份分流。3、本案沿金山大道商铺规划为店中店的商业模式与格局，且整体面积过大，有部分客户受传统商铺的影响，不接受这种商业模式与格局。4、部分投资客户紧张与杭州等地的类似商业物业同样，由于后期管理不到位而难以经营，从而影响投资信心。（四）、项目机会 1、孝顺房产业刚起步，房价有较大的升值空间。2、金华、义乌两地发达的经济辐射与浓郁的商业氛围。3、孝顺目前专业大型商业物业不多。4、开发商拥有品质意识，理念超前。5、孝顺民间资本雄厚与众多农民失地补偿款。七、市场结论 购房贷款的控制，政策的约束，一定限度上形成了整体楼市的低迷，购房者对楼市的观望，但作为经济增长主命脉不会有太大的振动。作为一个新开发楼盘，只要凭借真正做到过硬品质的锻造，再依靠先进的营销推广一定能出奇制胜，必然能取得辉煌的业绩。孝顺作为正在规划发展中的千年古镇，房产业却处在发展刚刚起步阶段。本项目应尽量避免政策和金华，义乌两地楼市带来种种不利影响，发挥作为镇政府规划发展重点和工业化进程中强大带动的发展优势，制定全面到位的方案，在成功推广建设的项目同时，做到效益利润最大化。第二部分 项目总体推广策略 本部分将根据前面市场分析得出的结论，从项目定位、目的客户群体锁定、媒体推广策略、活动营销策略与定价策略等方面着手，把孝顺 孝顺商业广场营导致为孝顺最高档次、最高水准、最高现代化、最具有投资回报的现代商业圈。一、项目总体定位（一）、理念 楼盘命名拟定：孝顺商业广场 理念策略：启动孝顺商业新时代 广告语：商业新焦点/商业新时代/商住金地带 理念即抱负、信念和观念的总合，理念策划的目的是为项目提供优质的软件。总体形象的定位，着重解决孝顺商业广场在人们心目中的核心印象“是什么”或“将是什么”的问题。本项目顺应孝顺商业市场的变化，在缺少高档现代化商业场合的孝顺，打出“商业时代”的招牌，来填补房地产市场空白，以未来繁华要点、现代规划、现代商场建筑、健全配套设施为强势卖点，迎合市场与社会发展的趋势，立足于项目自身的资源优势。对开发商来讲，投资回报的风险将会大大减少，对购买者而言，产品的附加值已大于产品自身，提高了商品的“功能价格比”。它必须通过反复思考，认真提炼，大胆创意。（二）理性化描述 商业新焦点/商业新时代/商住金地带 标语诠释：随着孝顺镇城市化的发展和未来随着工业园地的开发，居民的收入将越来越高，消费的能力越来越强。政府要员，税务局，公务员，镇上的居民，以及工业园的打工人员，他们是一批可观的消费人群。而本地的市场、商店大多是停留在集市偏上规模，稍高级购物场合主线没有。孝顺商业广场将是孝顺未来商业中心，占据未来孝顺镇重要商品消费市场，它诱发人们的消费欲望，引导现代化购物潮流。（三）意义简释、这一总体形象表现孝顺商业广场鲜明的本质特性，又表达了它非凡的经营气魄，它预示着孝顺都市化进程领域中的一颗商业新星即将在千年古镇升起。、它将成为孝顺商业广场品质策划、目的市场推广、商业氛围建设的指南，成为项目未来源源不绝的活动题材和原生动力。、它语言简洁，内涵丰富，外延宽广，可拓展的空间极为广阔。4、这一描述重要是对外使用的，以是科学诱惑理性为主。感性化描绘、孝顺最具现代化的商业圈、孝顺最高档的商业圈 C、孝顺最具人气的商业圈 运用提醒 1、它重要是对外宣传使用的，努力在使用过程中使之形成孝顺人的口语是最重要的事。2、它是形象系列广告词中最重要的一个部分，有的情况下甚至可以做主题广告词用。3、政府要人及孝顺名流对此的认同是最具有引导作用的。（四）孝顺商业广场内涵定位 孝顺商业广场，她拥有孝顺镇最高档次购物环境，明净亮丽的现代设备，人性规划设计安排，统一的商场管理，展现出它独有的现代购物文化。它带给孝顺镇居民最现代化shopping 感受，提高了人们购物品位，是孝顺镇都市化进程的重要标志之一，其商场内统一现代化管理，经营业态多彩多姿，并不断的与时俱进、创新发展，是现代化居住生活必去的场合。二、商场商品定位及功能定位（一）、经营定位 以经营中高档商品为主，并且提供完善的配套及特色服务，全面提高经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。（二）、功能定位 金华全新概念的现代园林式商业广场。全面导入园林绿化，强化游憩商业功能。现代简约版设计理念，传承百年繁华。具有极强的休闲、观光、购物功能，集购物、娱乐、休闲于一体。（三）、商场目的客户定位 1、现以租赁的商户经营目的群分析 消费群：品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户 消费群特性：以经营中高档服装等传统商品、休闲服务业和电子产品为主。商户具有精品特色经营意识。对整体商业区域形象营造，加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观。近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青少年消费群体。2、商业过程的目的消费群分析 其实商业广场步行街与明星、商品品牌同样，都必须要有自己的追捧者（即目的消费群），而商场的市场定位和功能规划的制订亦是以目的消费群的需求为基础的。若要分析本项目的目的消费群，则一般可按以下方面去进行。1525 岁 属于冲动消费心理，并且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费盲目性。消费购买快速消耗商品为主，涉及服装、鞋类精品、音像制品、IT 产品、体育用品为主。并开始有追求休闲娱乐的消费心理。2535 岁 具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。消费力以中高档为主电器、IT 产品，有经常性的休闲娱乐（饮食、酒吧等）的规定，并付以实行。3545 岁 较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。旅游客户群体 亲身体验商业步行街特色而前来购物观光消费，具有一定的冲动性和随意性。传统的中档商品较受欢迎，消费以中高档为主。是主力消费群之一，从而带动购物、饮食、娱乐消费。（四）、商业广场的目的投资经营者分析 以投资为目的投资人士 树立孝顺商业广场商业广场是孝顺最兴旺的商业圈，人流量、车流量较大，在孝顺乃至金华义乌有较强的知名度。随着农民新城等项目的建设和政府对镇北区块的科学规划，该地段的人流、客流、物流将会有极大的改善和提高其商业价值。同时此区域是政府重点扶持的新城区，与省级孝顺商业广场经济开发区相邻，客流、物流有保证，保证本商场铺位出租或出售具有高价位的内在价值，这些都对投资人士有巨大吸引力。随着房地产的调控，人们对住宅的投资热情慢慢降温，而很多投资者已经把商铺当作为一个投资风险相对低、回报大，并具有更大升值潜力的投资渠道，而“一铺养三代”的思想早已进一步民心，假如在区域内有租价或售价合适的铺位推出，并使投资客看到孝顺商业广场良好的经营与投资回报，必然能吸引众多投资人士购买本项目商铺。出于对商铺的管理角度考虑以及对本项目情况的了解，投资者多以本地人为主。以经营为目的的商家 随着农民新城等项目的建设和政府对镇北区块的科学规划与建设，政府正努力对该区域商业环境的改造，各项城市改造工程的不断进一步，令众多商家看好该商圈。但假如出现多个项目经营（重要是福泰隆与华丰家园）的同质性，令众多有实力的商家止步。针对此类商家，本项目应改善商场的内部购物环境，拟定商业广场的经营主题，同时设定多种优惠付款方式，简化付款手续，提供优质服务，令铺位买卖付款更贴近经营商家的心理习惯，并在宣传包装方面营造出独特的经营风格和经营兴旺的前景，吸引此类客户购买步行街商铺。（五）、项目总体规划推广策略 本项目的形象定位是以“RBD”(游憩商业区)为主题，打造未来的商业模式：RBD(游憩商业区)将成为本项目总体规划的主线。随着人民生活水平和文化素质的提高，人们在城市中心不仅是要办公，还规定有休闲娱乐的地方，也就是现在的CBD 以外的此外的一种场合，这种集购物、休闲、娱乐、旅游、文化交流为一体的区域我们现在称之为 RBD，已经成为都市人的生活乐园。RBD 的概念 RBD 是英文 Recreational Business District 的缩写，直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。根据游憩与闲暇研究的概念词典，RBD 的定义为：建立在城乡与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量休闲者的一个特定零售商业区。随着着这一概念的不断发展完善，RBD 已经逐渐延伸了原先定义中的功能，在中国的很多城市中，RBD 起到了完善 CBD功能的作用。此外一些 CBD 也逐渐由于功能的调整形成了RBD 的雏形，也就是在一个大型商业中，由一个管理机构组织协调和规划，把一系列商店服务机构组织在一起，向消费者提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。RBD 类型 引进加改良的 RBD，原意为城市中以旅游者为对象的购物休闲娱乐之地，现被改良为以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之余放松、生活的休闲商务区。RBD 是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区，它将休闲娱乐、科普博览、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，形成与商务相结合的休闲产业，从而发明现代都市新亮点。RBD 功能 RBD 的功能按其提供的服务类型可以分为：休闲娱乐功能、商务功能以及旅游商业功能：1、休闲娱乐功能：休闲娱乐是 RBD 的首要功能。RBD 与传统的中央商务区有着密切的关系。RBD 是 CBD 的有机组成部分和题中之义。在 CBD 演变过程中，RBD 的功能逐渐独立出来，区域的休闲娱乐功能由此也得到提高。2、商务功能：商务功能是 RBD 对传统中央商务区重要功能的沿袭以及扩展。CBD 是城市繁荣的标志，上世纪中期以来，CBD 开始演变为办公与商业功能的复合区，重要是供集团总部、公司、金融、信息、经营管理等用的办公楼，也有一部分设施提供相应的会议、展览、居住（涉及商务公寓等）、餐饮等服务，这不是 CBD 的主流功能，充足挖掘、提高 CBD的非主流功能，形成 RBD，将大大有助于整个中央商务区的配套完善，引起更多的投资者驻足。3、旅游商业功能：当 RBD 独立于 CBD 存在时，旅游商业功能也是 RBD 的重要功能之一。旅游商业重要是“以景带商”，也就是充足发挥旅游景点的扩散效应，挖掘商业发展的整体优势，形成一块历史文化和商业文化内涵丰富、与众不同的休闲和观光旅游商业区，集购物、欣赏、娱乐、文化、度假等诸功能为一体，吸引区域内、国内及国际广大游客，以游促商、以商促游，实现经济效益、社会效益的统一。三、目的客户群体锁定（一）区域锁定 以孝顺镇的土地拆迁农民，镇上居民，政府要员，机关人员，商人和金华、义乌两地的商铺投资客为主，以周边乡村农民人为辅，他们看中的商业广场重要的经济位置，未来的投资效益和更舒适的县城都市生活。（二）、购买人群分析 1、拆迁农民手头有一大笔拆迁补贴闲置资金，他们将用于投资“钱生钱”；镇上居民、政府要员、机关人员、商人他们看中商业广场在是孝顺中独一无二商业地段和地位、丰厚的投资回报率、先进的现代居所。2、金华，义乌两地投资客：由于金华、义乌房价连续几年的上涨，如今进入相对停滞，而银行购房贷款的限定，使得部分投资客由于资金因素纷纷退出市区，把目光投向郊区、乡镇，由于它资金投入量少，而回报上涨的时间来的快，空间来的更宽广。（三）、身份定位 以孝顺镇中上流人士有钱投资和有钱购房置业为主，同时，对孝顺镇中档收入及中档与中偏下之各阶层人士也给予充足的关注，强有力的吸引。（四）市场角色定位 孝顺商业黄金中心缔造者 作为外驻孝顺镇第二个房产开发商，将为孝顺镇的未来现代商业生活营造一个尊贵品质商业中心，从而引导与带动整个孝顺镇商业化飞速发展。依托：政府的规划，未来可视的发展 四、品质策略 品质策略重要从孝顺本有的硬件设施着手，并通过理念的规划，最终达成的目的是把孝顺商业广场营导致为孝顺商业投资和发展的制高点，达成品质策划与楼盘规划设计两者取长补短，互相辉映，完美融合。（一）、品质策略：建立商业“金”品质 重要针对目前竞争对手四季新城、福泰龙，从商业的形态和商业区品质上着手，将三者从本质上区分开来，打造出商业楼盘的“金”品质和经营行业“金”品质，塑造未来孝顺最高档商业中心。重要通过系列的形象宣传和活动营销，树立购买者的信心。（二）、品质形象宣传 体现在：规划超前，布局合理，成本加大投入，先进管理，精心的公共区域装修，设备齐全等等，重要涉及五方面：1、产品形象工程 a、改造商业广场观感，运用富有现代色彩的外墙涂料，提高楼盘品质，迅速投入施工使商业广场的整体形象提前耸立。b、细致打造售楼中心，增强购买人群对物业品质的信心。c、将共同区域统一精装修，提高楼盘品质 2、细节精品理念实行 a、制作精品楼书。b、制定合理的业态分布：业态分布原则一：因地置宜，规范网点业态。由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种类和范围有所规范，防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。业态分布原则二：重点突出，特色经营。开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如建材市场，百货超市，品牌服饰，品牌电器音响等，以此提高知名度及吸引人气。业态分布原则三：内“规”外“放”。一层内部和第两层进行规范化业态划分，一楼对外商铺可以自主经营，以品牌中低档服饰最佳，如邦威、森马、达芙妮等。建议：根据行业特性，进行区域初步划分，服装、各类饰品、家具、电器音响、绸缎布料、家用百货、五金建材、鞋类等 3、管理提高 把商铺管理进行整体规划，从主线上解决由于商业经营带来的管理混乱的局面，达成统一形象面向社会服务，填补购买者紧张经营者水平“参差不齐”，导致部分经营者“落荒而逃”的不良后果，建立购买信心。过程：成立管理公司；融入统一式管理服务；与客户购买同步签订商场管理服务协议；商场服务准则出台；外聘商场管理顾问，做到商场管理与销售同步进入项目，提高项目综合素质，体现开发商“以人为本”的服务理念。4、购物 shopping 文化建设：营建城北品质生活特区，孝顺商业广场引领商住新潮流，开展“T”台秀，名品展示等活动。5、赢得政府支持 在未来的商业中心需争取各项政策扶持与优惠，以及工商税务办证简化手续。五、重要卖点提炼 本部分基于项目的总体定位，商场的业态划分，项目的品质策略以及本案的优势总结得出孝顺商业广场具有以下六大卖点。1、统一管理 投资赢利保障 孝顺商业广场，专业商业管理公司全面进驻指导，丰富的市场管理经验与一丝不苟的工作态度，免去经营户的后顾之忧。商场“高档自动扶梯”的配备，不仅提高了购物的舒适性，更提高了购物环境和消费档次，引领孝顺商业新潮流。此外，典雅的商场外观与设立合理的休闲配套，保证了商场开业后的长远品位。2、科学规划 彰显至尊品质 孝顺商业广场，知名商业机构规划单位度身设计，引进国际最流行“围合式中庭景观商业”模式。敞开式的景观中庭，不仅是更多健康，更将休闲、娱乐有机融入商业，使购物变成了一种休闲、享受，大大增长了购物乐趣，也促进了购物的欲望。围合式中庭景观商业，是更多财富。3、金钻地段 抢占财富地标 孝顺商业广场，位于镇北新区核心位置，斜对镇政府大楼。该区块不仅是孝顺的心脏，更是未来发展的重心。大型居住区、农贸市场又近在咫尺，商业，何愁不旺？孝顺镇规划为“10 万人口”的重镇，并且，随着金三角开发区的建设，大量外地人口不断涌入，其消费能力不可小觑。届时，庞大的人流将使孝顺商业广场的经营者们赚个盆满钵流。4、规模宏大 打造商业旗舰 集约时代，规模决定一切。最新富豪排行榜上，国美电器连锁的黄光裕荣登榜首，其成功因素无非两个字：规模。的确，零散小店铺由于缺少宏观指导，又无规模效应，单打夺斗难以立足市场。孝顺商业广场一万多平方米的宏大规模，堪比地市级大型商场，店多拢市，且规划合理，投资置业两不误。5、为明天 种下一棵摇钱树 有了闲散资金，是用来享受生活，还是为明天投资未来？俗话说，一铺养三代，指的就是商铺巨大的投资潜力，可以不断为资金保值、增值。孝顺商业广场，以宏大的规模，先进的配套设施，合理的业态规划、完善的商场管理抢占孝顺唯一。孝顺商业广场，城北金钻地段，投资的处女地。6、全产权 大商场小旺铺 孝顺商业广场，采用独特而稀有的大商场小旺铺经营形式，经营户可以坐享大商场店多拢市的规模效应，又无需花费过多资金。机动灵活的商铺分割模式，轻松实现财富的梦想；合理的业态分布，极大地增长了商铺的赢利性。孝顺商业广场，低投资、低风险、高利润，财富的原始股。六、项目销售周期划分（一）、销售周期划分 1、根据一般房产销售节奏，本项目预计整个销售周期规划为 1.5 年，即 2023 年2023 年下半年。2、针对目前的房产形势及孝顺目前的时间，本项目应分期推出。3、在各阶段划分中，应根据项目工程进度以及行业销售规律进行分阶段的重点安排，以达成顺利销售与利润最大化的目的。（二）销售节奏控制 销售节奏控制是项目顺利销售与利润最大化的有利武器，根据本案的实际，特对孝顺商业广场各阶段的做以下总体的划分。阶段 时间 任务 预热期 2023 年 10 月2023 年 2 月 树立项目形象，为开盘造势 开盘期 2023 年春节前后 准备好开盘工作，正式面向市场 主推期 2023 年 2 月2023 年 7 月 成功销售项目的 50%加推期 2023 年 7 月2023 年 12 月 成功销售项目的 30%收盘期 2023 年 项目剩余的 20%六、媒体推广策略 选择适当媒体，运用科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要浪费的，保证广告对消费者产生最佳的说服效果，吸引消费者前来征询，感受现场氛围，产生购买欲望。本媒体推广策略根据孝顺市场的实际，在各销售阶段的重要推广任务与推广方式做了总体的规划。（一）、不同目的客户的媒体推广方式 1、针对本地客户，涉及拆迁农民、机关人员、商人的媒体推广测量，采用发资料、发布路牌、围墙、横幅、县台电视挂角广告等手段，赢得市场。2、针对义乌、金华等地的投资客则采用发布报纸广告、投放软文的方式。（二）、不同阶段的媒体投放策略 1、市场引导期 主题：商业革命 阶段性广告标语：孝顺新商业时代已经开始了 把握孝顺，把握孝顺商业广场 孝顺商业广场闪耀登场 城北品质生活特区，孝顺商业广场引领商住新潮流 阶段性目的：确立孝顺商业广场整体形象加强项目知名度，并目的客户进一步了解项目情况，进而加深项目的关注限度,同时试探市场对项目的承接能力，积累客户，宣传新商业理念。推广方式：本地发放资料、路牌、围墙、横幅；金华、义乌两地新闻炒作为主，配合报纸广告。宣传内容：1、配合本地电台、电视台和金华、义乌炒作孝顺镇北部。主流媒体文章：关注孝顺、关注镇北。2、推广商业中心理念，以报纸广告、电台、电视挂角广告为主；路牌、围墙制作；楼书、折页、DM 单张投放、工地形象包装。3、公关举办“孝顺商业未来发展”论坛。2、强销期 主题：孝顺新商业时代来临 阶段性广告标语：a、针对义乌、金华投资客的广告标语 投资处女地 一块尚未开垦的金矿 价格洼地 购买场商业广场六大因素 更少的投资，更大的回报 b、针对本地客户的广告标语 一铺养三代 找一只下金蛋的鸡 独立式产权商场旺铺 摸得着的经营，看得见的回报 10 万消费大军去哪里？阶段目的：全面包装，树立并巩固项目的鲜明形象，积极引导目的客户的置业心理，在获得目的客户群的普遍认同；并强化项目品牌形象，挖掘潜在客户，综合运用各种推广手段，针对目的客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求。推广方式：以报纸、电视广告为主，事件行销为辅，提高形象，强调服务，提供更多便利购楼条件，吸取消费者前来征询、看盘。针对重要卖点做纯销售式广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减少销售工作的压力，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，达成购楼热潮之目的。宣传内容：a、主流媒体文章：孝顺新商业时代来临 开盘活动发布 b、广告：报纸广告；开盘活动，电视专题新闻互动 c、公关活动：孝顺商业广场创富论坛同时展开商场管理征询会 3、持销期 主题：新商住运动 广告语：根据前期推广效果日后灵活拟定 阶段目的：此阶段以提高销售数量为目的，通过前两阶段的销售反馈总结经验，做出各方面的快速调整，涉及价格、付款办法、促销手法、宣传包装等，务求可以更切合市场需求，此阶段的宣传速度可以适时放缓，承接第一阶段所建立的声誉逐步达成销售目的 推广方式：以报纸广告为主，以形象广告、证言方式、卖点广告、催促式广告形成投放促销广告，同时配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。宣传活动：主流媒体文章：新商业运动，图片专访：现代水岸生活。公关活动：根据前期推广效果日后灵活提供。4、尾盘期 主题：孝顺白金商业时代广场 阶段目的：通过近一年的市场销售，总结前期销售过程中出现的问题，调整对策，对前期观望客户和新客户，采用各种优惠政策，迫使其尽快落定成交。针对特殊客户的需求，调整销售策略，消化潜在客户。推广方式：运用报纸做一些感性诉求，同时运用工程形象进度的收尾阶段，增强置业者的购房信心，消化存量。此阶段重要运用细节卖点做宣传，销售手法上应当采用灵活的方式，注意收集客户反映的情况为后期价格制定做出准确的判断。运用业主网络关系和少量的市场 DM 宣传，吸引周边的朋友注意，务求将所有单位售清。营销手段：待定 宣传活动：待定 公关活动：待定 注：不同时段结合销售周期根据当时不同情况使用不同媒体进行推广：报纸、广告路牌、DM 单张、网络、电视及现场包装。同期根据项目进度设立不同的公关活动。七、活动营销策略 在媒体效应不佳的情况下，公关活动无论对树立楼盘的品牌知名度还是美誉度，抑或是促进销售均有很大的村促进作用。本章节重要根据房产项目贯用的活动营销，并结合本案的实际进行设立各类公关活动。1、项目开工典礼。2、售楼中心成立。3、召开产品说明会，商场管理征询会，业主联谊会，相关房产展销会等类似会议，重要展示楼盘的整体规划形象，景观设计，商场管理，配套基本设施，户型特色等，同期配合适当的媒体宣传与通文炒作，营造高品质楼盘。4、组织购买者参观，商业广场创富论坛等，加强消费者购买信心。5、开盘典礼。活动列举：孝顺商业广场创富论坛 主题：摸得着的经营 看得见的回报 孝顺商业广场商业广场业主创业讨论会 目的：配合本地媒体，联系购买者和意向购买者举行创业讨论，指引购买者如何经营商铺，增长购买信心 地点：售楼处或孝顺某一个场合 形式：由媒体牵头，目的在于宣传，通过论坛的高度，邀请创业知名人士与购买者共同探讨创业之路 内容：如何达成投资有理 效果预测：达成让更多的市民了解孝顺商业广场，关注孝顺商业广场。说明：本公司将根据项目进程与实际需要，在日后将提供具体的、具体的活动方案。八、宣传效果规定 通过的宣传工作，达在目的消费者心中应达成也可达成强化孝顺商业广场的三大特色的目的，具体来说：1、孝顺商业广场孝顺最现代商业购物中心 商业购物中心作为一座城市的“窗口”和“名片”，正以其巨大的商业价值和对城市振兴发展的推动作用而成为城市未来商业形态的重要模式。孝顺商业广场商业广场中新依托超前的规划设计理念，舒适优美的购物环境，现代的购物方式，种类繁多商品，一流的商场统一管理，整齐的规划，它是孝顺镇繁荣商业的缩影，更是城市化的标志。力争打造与“中华商业第一街”代表：上海南京路、北京的王府井、重庆的解放碑、广州的上下九相媲美。2、孝顺商业广场最具有投资潜力和回报的商业中心 孝顺镇工业园的规划，使孝顺发展进入了黄金时期，乡镇的基础设施将日趋完善，经济发展迅速，人均消费承受力越来越强；未来镇北块是孝顺新城市建设发展中心，现今镇北房市相对不成熟，本案处在前期面市售价低，升值空间非常大；镇北出让的几块较大的商住地块，农民新村，四季新城，娱乐中心等，新工业园，未来将拥有旺盛的人气和浓厚的商业氛围，消费潜力强大。3、孝顺商业广场都市时尚生活新领地 本案除了拥有舒适优美居住环境（靠孝顺溪），一流物管，丰富户型，过硬品质，人车分流规划等，孝顺商业广场将成为社区业主服务现成的配套，业主在享受现代化居住方式，坐拥现代商业繁华中心。九、定价策略低开高走 价格高低是左右购买者是否下定决心购买的决定性因素。本案价格的制定应在土地、建筑、建筑规划、景观设计等成本的基础之上，寻求合理的利润。在目前的状况下，还应遵循“低开高走”的原则，在入市前以低价进入，引起购买者关注并引发购买冲动，通过后期的品质宣传再度聚集人气后伺机抬高价格，一则给前期购买者足够信心；二则树立购买者对楼盘品质的充足认可。说明：具体定价方案将随项目进程，本公司于日后提供。十、广告推广费用初步预算(一)、前期广告推广费用(占总体推广费用的 50%)项目 数量 费用（单位/元）灯箱 50 个 1300/只，约 6.5 万 工地围墙 20 元/m2 1000m2 约 2 万 工地转角大型广告牌 150 m2 100 约 1.5 万元 农村广告墙 1500 元/面 50 约 7.5 万元 工地彩旗 200 只 约 5 元/只，约 1000 元 公交车广告 4 辆车 20230 元/车，约 8 万元 DM 10000 份 约 1 元/份，约 1 万元 折页 5000 份 约 2 元/份，约 1 万 楼书 3000 份 约 5 元/份，约 1.5 万元 横幅 60 条 约 150 元/条 约 9000 元 报纸广告 开盘前一星期,天天在金华日报义乌日报配以半版报广 约 12 万 报纸软文 开盘前一天,金华日报义乌日报整版软文 约 3 万 12.1 物资交流会活动 约 3 万 开盘典礼 约 2 万 初步合计：50 万 （二）、中期广告推广计划(占总体推广费用的 30%)项目 数量 费用（单位/元）DM 单页 约 1 份 约 1 元/份，约 1 万 横幅 60100 条 约 150 元/条，约 1.5 万 工地围墙更换 20 元/m2 1000m2 约 2 万 产品说明会 约 2.5 万 商场管理征询会 约 2.5 万 房展会 约 2.5 万 报纸广告 发布媒体：金华日报义乌日报 约 12 万 报纸软文 约 3 万 电视专题片 约 5 万 初步合计：30 万 说明：该计划需根据项目进程及销售情况灵活变动，以适应市场需求，赢得销售胜利。（三）、后期广告推广计划(占总体推广费用的 20%)项目 数量 费用（单位/元）DM 单页 约 1 份 约 1 元/份，约 1 万 横幅 60100 条 约 150 元/条，约 1.5 万 工地围墙更换 20 元/m2 1000m2 约 2 万 孝顺商业广场创富论坛 约 2.5 万 业主联议会 约 2.5 万 报纸广告 发布媒体：金华日报义乌日报 约 8 万 报纸软文 发布媒体：金华日报义乌日报 约 2.5 万 初步合计：20 万 说明：该计划需根据项目进程及销售情况灵活变动。第三部分 关于孝顺商业广场的几点建议 商业物业的建筑设计方案必须与项目定位和功能定位相符合，充足满足商铺的销售与招租的需要，并适合商家的经营活动，这是市场对商业物业建筑设计提出的规定。商业物业无论以何种形式出现，其形体、景观及物理特性在很大限度上，都要充足考虑到中国的文化背景、消费特性和审美观，才干得到市场认同。一、建筑规划设计建议（一）、商业广场入口建筑风格外立面体现传统与现代结合 现在设计的主入口不是很商业化，建议在主入口与中空内庭设计施工上重要体现一种文化，结合园林，充足体现着天人合一的理念，体现着人们顺应自然，以求生存与发展的思想。模拟自然而高于自然，即“虽由人作，宛自天开”。在主入口重要体现一种亲和力和高贵的气质。以结合现代手法为主，体现特色，同时要兼顾广告牌位设计。（二）、整体装饰风格建议 将传统建筑文化与现代建筑文化融合在一起，涉及造型、色彩、材料结合步行街使用设计特色；各类装饰品、艺术雕刻、灯具、广告招牌、花卉统一设计制作；注重建筑物、灯光、影的夜间效果；营造一种商业文化与休闲购物的和谐氛围。（三）、各铺面装修设计以简约为主 装修以简约为主，强调空间和材料的搭配，体现开阔、明亮、艺术氛围浓厚的特色，体现功能经营特色，并充足将室外景观自然过度到室内。所有商铺广告招牌、户外灯箱、吊旗、POP 的设立均统一制定，力求完整统一形象。（四）、环境设计建议 休闲舒适的消费环境是每个成功的商业场合必须提供的硬件，真正吸引消费者入场的是特色的精品和高品质的休闲服务，只有靠步行街清楚的功能分区，完善的商户组合，才干对消费者产生持久而浓厚的吸引力，不断延续旺场的局面。仅靠花俏的建筑装修来吸引消费者，只能是短暂的，不能长期对游客起一定的诱惑作用，而本项目最重要的是立足于孝顺