商业休闲步行街区开发.doc

商业休闲步行街区开发北京绿维创景规划设计院林峰杨光本文将分析城市商业房地产开发与旅游休闲的结合，把商业地产的开发手段，最佳地用于旅游休闲产业发展，形成借力房地产开发城市旅游功能的杠杆。商业休闲步行街区，是城市休闲中最普遍的集约化形式，也是旅游与房地产结合中最具有操作性的项目。一、城市休憩模式的发展趋势城市居民休闲生活的机理，就是城市休憩模式。城市休憩模式的快速发展，已经成为城市经济发展的动力机制，带动了城市文化、城市环境、城市风貌、城市产业的方方面面。成都就是这样一座城市，成为具有浓郁地方文化色彩的“休闲之都”，其市民生活方式的演绎，成为中国新市井文化的经典代表。由休憩模式创新，借助房地产开发力量，带动休闲经济，形成休闲文化，推动成都城市建设与“三产”的全面发展。1、休闲集约化模式休闲和商业同样，经历了“小型一中型一大型一超大型一街区集聚型”的发展过程，并出现了多种形态的多样化发展。但是，集约化的发展趋势(大型+扎堆儿的发展)成为最重要的趋势。乌鲁木齐的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等步行商业街区是最典型的集约化商业休闲区；北京什刹海、三里屯，上海新天地，成都锦里等是纯休闲街区；北京金源Mall、广州华南Mall是休闲商业超级商业场合；这些大型、超大型休闲主题街区的开发，使休闲集约化达成了相称的限度，使区域土地开发和大型商业房地产开发，可以有效地实行。2、商业与休闲的整合模式休闲场合是完毕休闲功能的经营场合，商业是完毕购物交易的经营场合。这两者，本来有不同的经营模式和功能目的。随着小康社会的到来，购物和逛街成为人们最大的休闲生活，商业场合休闲化成为一种趋势，成为商业交易功能成功完毕的最必需的补充，甚至成为商业交易的前提。以购买实体货品为目的的商业经营场合，逐步发展成为以购买实体货品与购买多样性服务相结合的混合经营场合，产生了以休闲性购买为特色的场合、以旅游纪念品购买为特色的场合、以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体等为主题的大型商业化街区。这就是商业与休闲的现代整合。其中，步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、ShoppingMall等等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场合。换个角度看，商业地产出现了两个趋势：一是大型商业楼盘或街区的游憩化趋势；二是休闲、娱乐、餐饮、购物等的混合聚集化趋势。ShoppingMall、步行街是游憩化的商业地产的典范。ShoppingMall的成功，必须以休憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提，纯粹的卖场必将失败。而对休憩吸引力的设计，是旅游休憩方式设计的专业专长，旅游专业技术可认为商业地产提供巨大奉献。商业步行街，是一个城市休闲的象征之一。如何逛街游乐，获得本地市民与外地游人的同样钟爱，需要进行休憩方式的专业性设计。城市“中心休憩区(centralRecreationDistrict)”模式，已经被广泛的接受，但是如何进行设计和整体开发，对于大多数城市，仍然是一个难题。任何一个城市都有一个或两个城市休憩中心，有的地方是商业步行街，有的是酒吧区，有的是娱乐餐饮混合区。如北京的王府井、西单、什刹海、三里屯，上海的外滩、南京路、新天地，成都的春熙路、玉林生活广场等等，就是这些城市的“中心休憩区”。城市商业游憩区具有极大的前景和多样的文化与景观也许性，上海外滩的西洋楼群、滨水结构与霓虹灯称为“外滩模式”，商业步行街模式，如重庆的“南滨路模式”，都是创意开发的典型。二、商业休闲步行街的模式总结全国商业休闲步行街区，共有5种经典类型：1、现代综合型商业步行街区这是城市中最普通的商业步行街区，一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，重要功能是购物。比如北京王府井、红桥市场等。2、民俗特色休闲街区一般城市的保存古民居街区或民俗建筑街区，都是最具名片意义的风情街区。借用古民居街区进行改造，形成风貌提高，充实休闲和购物功能，形成城市民俗特色休闲街区。进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。丽江占城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域，已经成为旅游名片。3、滨水休闲步行街区城市滨水带借助城市景观环境打造，开发休闲和商业房地产，形成了大量休闲商业步行街区。形成了滨海、滨江、滨河、滨湖等多种形态。经典类型为渔人码头、外滩、威尼斯水城、周庄水乡水街等等。4、酒吧休闲步行街区酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势，在大型城市中心区域，形成了一批酒吧街区，涉及北京三里屯、什刹海、成都的玉林社区等等，成功的打造出夜生活区，成为城市旅游的亮点。5、餐饮休闲步行街区餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，可以说，中国人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要可以成功打造餐饮街区，就可以带动一个区域，引爆一个区域地产。投资商借助于新开发区域的地价优势和城郊交通优势，往往成功地打造出餐饮休闲街区，形成社区房地产热销。国内最善于借助餐饮休闲开发地产的，是成都置信房地产公司，其芙蓉古城、芙蓉汉城都成为或功的经典；重庆南滨路、泉水鸡，北京簋街等等，都是成功的项目。三、商业休闲步行街的休憩功能打造商业休闲步行街区的开发是以商业房地产的手段为核心赚钱模式的。但是，商业运作的或功，不仅需要房地产的手段，还必须深刻把握城市休闲休憩功能的开发，以此功能整合为突破口，带动流行消费潮流，才也许获取房产或房租的高额回报。我们将城市休憩功能，重要概括为以下几类：1、商品销售为核心的逛街模式2、餐厅饭馆为主体的餐类模式3、酒吧演艺歌厅KTV为主的夜生活模式4、康体健身洗浴按摩为主的修身模式5、工艺土特产工坊为主的游客观光购物模式6、综合购物与休闲服务的集成模式四、商业休闲步行街的文化打造及景观设计对商业休闲步行街区必须进行文化打造。在我们的设计实践中，一般追求4个文化类别：1、现代时尚潮流文化，追求现代流行的文化风潮。典型代表：重庆南滨路，北京“798”;2、移植欧美海外风情形成异国情调。典型代表：成都“国色天香”，阳朔西街；3、中式古风文化,以汉唐宋明清不同朝代为依托，形成时代文化主题。典型代表：成都“芙蓉古城”；4、民族民俗文化。以本地民俗、宗教，少数民族风格情调等等为基础。形成特色文化。典型代表：九寨沟边边街，成都锦里?反思铜锣湾现象,做中国SHOPPINGMALL第一操盘手铜锣湾集团是一家专业性大型零售公司,主营现代商贸流通业中的SHOPPINGMALL和大型综合百货店两大业态,拥有“CMALL铜锣湾广场”和“铜锣湾百货”两大品牌,营业总面积逾500万平方米，员工逾10000人，拥有58个商业网点，遍布于全国20个省、3个自治区、4个直辖市中的49个城市，其中SHOPPINGMALL（美式购物中心）51家。铜锣湾集团还涉及多家大型综合百货店（DEPARTMENTSTORE）。集团属下的香港铜锣湾广场连锁事业集团有限公司是全国唯一一家拥有超过30家MALL的公司。集团属下的深圳市铜锣湾百货集团有限公司已成长为极具影响力的百货连锁集团，是全国性强势品牌。铜锣湾集团作为中国MALL业态的奠基人，自1996年起对新概念美式购物中心SHOPPINGMALL进行广泛研究，率先在国内提出“MALL”名词，并选定了“CMALL”作为品牌，于1998年将欧美SHOPPINGMALL业态引入中国，创办了CMALL铜锣湾广场。从此，中国就有了MALL、主力店等这一类的名词，中国的商贸流通业就有了MALL业态。铜锣湾对MALL新商业模式及MALL新商业理念的强大传播，在短短的几年间传遍整个中国，掀起了MALL大潮，对中国现代商贸流通业的变革、升级作出了突出的奉献，影响深远；MALL的出现和流行对中国商业起到了史无前例的推动作用。同时，这一MALL大潮又在国内催生了一个新的产业“商业地产”。这一首创对国内流通业与地产业的产业推动价值和意义是无可估量的！集团专注于摩尔业态的研究、致力于永续经营，旗下的另一品牌“铜锣湾百货”亦率先打破传统百货的经营模式，展露创新百货的魅力，坚持走休闲、品味、文化、体验的经营路线，注重格调和消费环境，注重创新能力的建设，铜锣湾百货被评为“2023年度全国百货行业优秀公司”，CMALL华侨城铜锣湾广场被评为2023年度全国零售商店设计评选第一名。铜锣湾集团被评为“2023年度中国商业地产杰出奉献公司”，CMALL铜锣湾广场被评为“2023中国SHOPPINGMALL行业第一品牌”、“2023-2023中国最具影响力的SHOPPINGMALL品牌”，陈智总裁被评为“2023年度中国房地产业十佳商业地产领军人物”、“2023年度中国商业地产杰出奉献人物”、“2023年度中国连锁业年度人物”，“2023年度中国零售业十大风云人物”，“2023年度中国地产十大风尚人物”，“1985-2023推动中国商业进程的二十大人物”。“铜锣湾”是购物天堂的象征，“铜锣湾”已成为SHOPPINGMALL的代名词。铜锣湾集团专注于MALL事业，并成为中国的造MALL工厂。但是现在刚刚入围全国连锁30强的铜锣湾,百货业务遭遇挫折,终止合作协议或者歇业的店已经达成6家。铜锣湾烟台店、兰州店、河源店、大连店、重庆店都已歇业。一位业内人士透露：“铜锣湾百货在盐城、沈阳、上海七宝、安徽芜湖的招商也都出现瓶颈，铜锣湾现在面临着重重困难,作为专业人士,我们有责任去反思,为了中国的SHOPPINGMALL,也为了提高我们自己的专业素质,找到真正的症结所在,为铜锣湾的后期发展找出出路,同时在铜锣湾的发展道路上需要我们来关心和庇护,从中国商业来讲,陈智是中国商人的骄傲,由于我们没做到.因此我们从铜锣湾的现象进行反思,他给了我们很好的操作案例,真正的MBA案例,谁能解决铜锣湾的问题,谁就是中国SHOPPINGMALL第一操盘手,让我们努力吧!4月3日消息关注烟台商业次中心系列文章发表的过程中，很多读者纷纷电话联系并提供有关材料。整理之后，赫然发现，铜锣湾烟台歇业，仅是铜锣湾百货在全国的一个缩影，歇业因素全国如出一辙，而与九隆街的坐落位置无关。铜锣湾扩张过快，是它受困的重要因素。从3家到50多家，铜锣湾用了不到三年的时间，在二、三线城市，去年几乎每月都能传出签约或者开业的消息。从2023年铜锣湾开始对外扩展到目前为止，在全国已开设了58家店，其中购物中心51家，另7家为单体百货。从去年12月至今，深圳铜锣湾集团旗下位于广东的江门、阳江(定位为ShoppingMall，但实际重要为单体百货门店形式经营)、河源以及省外的大连、烟台、兰州等6家百货门店陆续告急重整。据了解，铜锣湾Mall及百货扩张业务五成以上采用的是品牌和管理输出模式，即凭借铜锣湾品牌和供应商资源协助商业地产开发商进行招商和管理。通常一个新开店中，铜锣湾会在前期派驻约5人组成的管理团队，在新店进入运营轨道后管理团队将会撤出。这样，铜锣湾对项目的直接投入很有限，铜锣湾品牌输出的收费却相称高。根据不同的城市和规模，一年的收费估计在150万元到200万元左右。除了品牌和管理输出模式，另一种重要方式是整体包租业务(即所谓“二房东”)，也就是从地产商手中将物业整体承租下来，然后再转租给各家商户。由于地产开发商希望借助铜锣湾的名气，把开发物业及周边商圈的商业价值炒作提高起来，通常承诺给铜锣湾的租金和配套条件非常优惠，而铜锣湾则可收取丰厚的租金差价和商场管理费用。烟台铜锣湾就是以品牌输出及“二房东”结合的方式进驻的，而铜锣湾只负责商场的招商及部分场地的管理。随着铜锣湾扩张的失败，铜锣湾的真实来历渐渐露出真容：铜锣湾原名瑞和购物中心，在销售极不抱负的情况下引进深圳零售业品牌铜锣湾，从而使瑞和购物中心更名为铜锣湾购物广场，并大肆运用媒介宣传来进行项目炒作。但明眼人一看就知道这两者既非租赁关系、也非投资合作关系，只是铜锣湾品牌输出，即瑞和向铜锣湾加盟、而铜锣湾每年向瑞和收取一定的加盟费用，所以铜锣湾不是直接经营，也不也许派来专业的管理队伍。近日，铜锣湾百货在成都、重庆地区的合作也出现变数，项目面临终止合作的风险。而铜锣湾在其他地区的ShoppingMall或百货店也在某种限度上遭遇了招商瓶颈。这使铜锣湾以品牌输出为重要发展及赚钱手段的商业模式受到挑战。在低成本的过快、过度扩张之后，铜锣湾未能在一个可以接受的时刻实现“软着陆”，品牌透支困局已经显现。“这背后是铜锣湾近乎疯狂的快速扩张，导致经营管理后续乏力。”一位接近铜锣湾的人士分析，对于百货业来说后期的运营很重要，这恰是铜锣湾歇业门店的软肋。如铜锣湾兰州、烟台店都出现了商品定位不准、招商情况不佳等问题，并引发了“品牌商品撤柜，进行新一轮调整”的尴尬。业内人士分析，铜锣湾的做法也有些讨巧，似乎在抢时间扩张。虽然在短期内获得了不少租金差价、品牌使用费、管理输出费用等，但随之而来的门店危机使其无法回避品牌的透支。作为一家品牌输出公司，最终却落得“不太重视自己的品牌”。故意思的是，所有各地歇业的铜锣湾，都把因素归纳为：选址不准人气不旺，无人出面检讨经营问题。铜锣湾很多时候只是代人招商和品牌输出，自身并不是开发商，所以铜锣湾百货“歇业”损失最多的还是开发商。“铜锣湾连累了我们的名声”，九隆广场总经理姜金龙如是说，当初引进铜锣湾是想借光，让它提高幸福商业的层次，谁知出现歇业情况。假如不是铜锣湾，而是别的商家入驻，通过大半年的坚守，现在或许已能看到希望，商业次中心或许已初具雏形。一荣俱荣，一损俱损，铜锣湾歇业，拖累了九隆街，可惜了幸福那块宝地。日前，据有关知情人士透露：因关闭旗下几家百货分店而备受媒体广泛关注的深圳铜锣湾集团，近日已与深圳京基集团达成战略合作，共同进军全国商业地产。据该知情人士讲述双方目前已达成具体合作：“在未来3年内，京基集团将投入10亿元用于共同开发的国内商业地产项目，双方计划将在5年内自建20家大中型SHOPPINGMALL。同时，京基集团目前现有的三个正在筹备的商业地产项目，将作为其首批合作项目捆绑到合资公司旗下。”据京基集团官方网站上介绍：“京基集团有限公司成立于1994年12月，是一个以房地产开发为主导的大型集团，先后开发了“碧云天”、“碧华庭居”及“碧海云天”、“东方都会”、“御景华城”、“御景东方”等一系列大型崇高住宅社区及地王大厦旁的超高层写字楼。目前，已有房地产开发与经营、五星级酒店开发与管理、物业管理等几大产业，是深圳市6大开发商之一。”京基集团在业内最广为人知的是其2023年邀请美国前总统克林顿到该集团事件，京基集团因此被誉为“中国民间邀请克林顿第一人”，并一时成为轰动全国媒体的经典营销事件之一。目前，该集团正全力开发其位于深圳市旧城改造重点项目蔡屋围金融中心广场以及大梅沙五星级酒店项目的建设，并在天津还拥有一个高尔夫球场。据了解，京基集团除现有开发地产外，该集团董事长陈华同时与另一著名商人许智明一起共同拥有香港上市公司中联石化60%股份。该知情人还透漏：“京基集团尚有也许同时注资铜锣湾集团百货事业部，为其下一步商业地产运营作支撑”。本站向铜锣湾集团求证，其品牌管理中心负责人表达：“公司内部暂未公布此消息，目前尚不能确认。”，但他同时表达：“集团于2023年元旦前夕就已经正式成立商业地产事业部，目前已在内地三个城市取得了土地，合建自主产权的SHOPPINGMALL是铜锣湾的重要战略环节。”对于此前铜锣湾百货业态关闭几家亏损分店，该负责人表达：“为配合集团2023年下半年拟定的战略调整计划，并优化集团现有资产结构，对于亏损的直营百货店，集团将果断予以关闭。这纯粹属于公司的正常经营计划，相信通过一小段时间后公司的钞票流将大大改善。”该负责人同时表达：“目前铜锣湾百货的战略调整，将有助于集团的后续发展。铜锣湾作为中国MALL第一品牌及该行业的创始人地位，不会因此而动摇。铜锣湾一直以来都得到了政府、媒体及广大开发商和供应商的大力支持，现在，我们仍然真诚的希望得到大家的理解和支持，我们将始终本着负责任的态度，为中国MALL事业而奋斗到底。”据京基集团内部人士称：进军商业地产业是京基集团的重大战略之一，开发出的自有产权SHOPPINGMALL将组建成商业地产信托基金（REITs），打包到海外上市。管理滞后人才匮乏？据了解，铜锣湾的收入重要来自两部分，一是回笼资金，涉及购物中心的出租收入和百货店的经营收入以及运用账期周转供应商的货款；二是品牌和管理输出费以及招商策划费。随着经营业绩不断下滑、供应商撤柜、闭店调整，其“回笼资金”加“品牌输出”的收入已难以满足日益庞大的费用支出、投资需求和支付各种欠款以及损失，累积已久的脆弱的资金链终于向铜锣湾发出警报。“导致目前这种状况，并不是商业模式的错。只是陈智把百货连锁想简朴了。”铜锣湾一位前高层表达：“铜锣湾管理严重滞后同样是不可忽视的因素。”随着公司规模不断扩大，管理难度越来越大。而铜锣湾总部高度集权的管理方式克制了门店的积极性和灵活性，加之百货业的商品品牌资源基本是区域性的，总部和门店的核决机制一旦解决不好，接踵而至的就是卖场招商局限性和管理混乱。据说，陈智也很清醒地看到了管理体制存在的问题，他是有“变革”的意愿和决心的。因此，他不断引进一些高级专业人才，力图为铜锣湾的长远发展建立起一套高效务实的科学管理制度。但是，当引进的人才提出改革方案，却在铜锣湾得不到实行。据悉，铜锣湾现在正着手改善这种管理状况。“比如现在门店有的决策需经总部审批的，总部的审批期限不得超过3天。”陈智说。同时，职业经理人和家族式管理之间的矛盾，一直是困扰民营公司的一个痼疾，铜锣湾作为一个年轻的民营公司，也存在同样的问题。管理方式的落后制约了人才的发展空间，这也直接影响了经营业绩。人才瓶颈对铜锣湾来将是一个长期的严峻考验。没有强大人力资源队伍支撑的铜锣湾，又靠什么来保障其快速扩张的成功呢？改善管理引资新生？一位曾经担任铜锣湾高层的专家认为，陈智对中国商业地产和MALL理念的推动和促进功不可没，做MALL运营商这条路这个模式也没有错。铜锣湾在发展中出现一些问题并不奇怪，也不是战略方向错了，而是公司自身管理意识和管理手段没有跟上。假如仍然停留在单店管理和粗放经营，肯定做不好MALL和百货的全国连锁。但中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为：“铜锣湾为MALL在中国的推广和发展做出了一定的奉献，带来了先进的理念和先进的运营模式。这种商业模式自身是不错的。”这一点，中国连锁经营协会秘书长裴亮也深为赞同，他认为铜锣湾的品牌和运营模式都有可取之处。但公司各方面的实力能否支持快速扩张，是另一个值得重视的问题。郭增利表达，国外专业的管理公司同时运营几百家购物中心的也不少。中国的商业地产需要大型专业的MALL运营商，开发商也已经意识到了运营商的价值所在。这是一种必然趋势。但是，目前国内MALL运营人才和百货店高级运营人才是稀缺资源、特别缺少复合型的高端人才。专家介绍说，目前在中国运营比较成功的大型购物中心大多具有外资和港资背景，比如国贸、东方新天地、广东天河城等。因此，有好的连锁经营模式，还要有足够的人才去支持这种模式的可连续发展，这是公司成功的关键。业内人士分析，铜锣湾从一个单店迅速扩张为一个全国连锁公司，完全是个人资本而无任何社会资本的介入。但是，假如没有真正的资本实力和管理投入，要满足其号称的数十个项目的资金需求和管理需求，几乎是不现实的。这位人士建议，铜锣湾应当增长投入，改变管理意识，真抓实干。除了改善管理方式，加强人力资源外，铜锣湾目前最重要的是改造资本结构，引进真正有实力的战略资本，继而强化现代公司制度和先进的管理人才队伍，从主线上解决问题的症结所在。针对上述问题，陈智正在采用一系列措施以“力挽狂澜”。他告诉记者，铜锣湾准备把百货和MALL拆分开来，将公司一分为二。此后的重点会落在哺育购物中心上，运用购物中心这一块进行融资。他表达，今年会以管理输出为主，等资金链顺畅之后，仍将在一些特大型城市开出百货店。此外，他还透露，铜锣湾今年也将介入商业地产。“我意识到做零售也应当在商业地产方面有所突破。目前我们也已经拿到一些土地，将与一家公司合作开发商业地产，下周就会有确切消息。”而为了解决资金问题，陈智现已着手开拓新的融资模式。近期已有多个财团与铜锣湾洽谈合作事宜，国内两家行业龙头公司也对与铜锣湾合作很有爱好。“铜锣湾成立只有9年，还很年轻，因此在发展过程难免会出现局限性，也会有一些弱点。我们诚恳希望业界能给予铜锣湾以帮助和支持。”陈智表达，铜锣湾目前正加紧做两件事：一是加快融资，二是进一步做好门店的经营管理。“我们也想运用好这个机会，引进战略投资者。”没有人乐意看到铜锣湾倒下，人们希望陈智和铜锣湾所做的这一切都还来得及。据21世纪经济报道消息“资金是个关键问题。”面对近来源源不断的不利消息，日前，深圳铜锣湾集团总裁陈智初次公开认可了铜锣湾的资金链困难，“我们的资金缺口并不大，但资金没有合理布局，影响了供应商的积极性。”3月份以来，陈智在多个场合公开放言，将旗下二、三线城市的百货业务出售，前来洽谈的投资商络绎不绝。就在铜锣湾百货叫卖之时，其拓展部传出的信息是，今年到明年年初还将陆续开出30家左右新ShoppingMall(购物广场)。百货困局从3家到50多家，铜锣湾用了不到三年的时间，在二、三线城市，去年几乎每月都能传出签约或者开业的消息。从2023年铜锣湾开始对外扩展到目前为止，在全国已开设了58家店，其中购物中心51家，另7家为单体百货。从去年12月至今，深圳铜锣湾集团旗下位于广东的江门、阳江(定位为ShoppingMall，但实际重要为单体百货门店形式经营)、河源以及省外的大连、烟台、兰州等6家百货门店陆续告急重整。另据记者调查，另两家开设在珠海、开封的百货店仍在经营。铜锣湾集团董事、西南区负责人肖玉杰介绍，经营困难、准备引进战略合作者的重要是单体百货店。“目前正和多家投资方洽谈百货合作业务，其中涉及大型外资国际财团、基金公司及国内专业公司，都提出了不同的合作方式。”但是就具体的细节，陈智拒绝透露。肖玉杰介绍，这6家百货店将引进战略投资，实现整体收购或绝对控股。目前铜锣湾出价比较高，是按照之前将百货业务海外上市的预想“实现3个亿”的标准；但此间仍有很大的谈判空间。据记者了解，铜锣湾Mall及百货扩张业务五成以上采用的是品牌和管理输出模式，即凭借铜锣湾品牌和供应商资源协助商业地产开发商进行招商和管理。通常一个新开店中，铜锣湾会在前期派驻约5人组成的管理团队，在新店进入运营轨道后管理团队将会撤出。这样，铜锣湾对项目的直接投入很有限，铜锣湾品牌输出的收费却相称高。根据不同的城市和规模，一年收费估计在150万元到200万元左右。除了品牌和管理输出模式，另一种重要方式是整体包租业务(即所谓“二房东”)，即从地产商手中将物业整体承租下来，然后再转租给各家商户。由于地产开发商希望借助铜锣湾的名气，把开发物业及周边商圈的商业价值炒作提高起来，通常承诺给铜锣湾的租金和配套条件非常优惠，而铜锣湾则可收取丰厚的租金差价和商场管理费用。据记者所知，铜锣湾百货兰州店就是以品牌输出及“二房东”结合的方式进驻的，铜锣湾负责商场的招商及部分场地的管理。因此，铜锣湾近几年飞速扩张，但实际投入的扩张费用并不多。那么，假如后期连续经营能力可以保证，铜锣湾的稳定收入将非常可观，但陈智为什么还是要出售百货呢？掘金ShoppingMall1998年，铜锣湾开始引进国外的ShoppingMall业态，在近几年商业地产潮涌起之际，凭借Mall概念向全国各个城市灌输“铜锣湾”品牌。在实际运作中，铜锣湾Mall的真正职能重要在于招商，同时引进自己的百货店和其他家电、超市、休闲饮食等商业进驻购物广场。而百货是经营实体，需要维护平常营运。据一位原供职于铜锣湾的人士说，一个百货店的哺育期至少在2到3年，像铜锣湾所在的三线非核心商圈需要的时间更长。因此，百货需要占据铜锣湾重要的人力和资金。事实上，铜锣湾与所有的商业公司同样，跟地产商谈判的砝码就是品牌和招商资源，这些都需要网络的支撑才干凸显其价值，因此陈智不能放慢脚步。假如铜锣湾拿出一大笔钱来扶持经营不良的店面，势必要减缓扩张速度。因此，陈智必然要在百货业务上减少支出，来支持扩张速度。铜锣湾在2023年到2023年陆续开业的Mall达成40多家，即使每家店仅仅只是装修和人力成本也至少在500万元到2023万元不等，铜锣湾的资金基本都铺在新店上，老店的营运投入和商业哺育投入很少。铜锣湾百货店开业后，不仅需要自己维持资金运转，许多品牌输出店还需要每年向集团上缴品牌使用费、管理费等，这严重打击了铜锣湾商场商户的经营信心。“我们把经营不良的百货出售或引进合作者分担风险后，可以将更多的精力用来发展Mall。”肖玉杰介绍。陈智也透露，铜锣湾正在接洽一处项目，准备自己出资买地开发。在陈智看来，GDP达成350亿、人口超过50万的城市就有能力容纳Mall。在这样的“准星”下，至少有数百个城市能成为铜锣湾掘金的“富矿”。肖玉杰介绍，到目前为止，铜锣湾已经签约的购物广场项目有70多家，预计2023年在全国的Mall达成100家。3月22日消息叫一个久违城市的人回味城市，他心中最浓重的印象是什么？是琳琅的商品，是熙攘的商业。由城市商业拼就的斑斓色块，已成为都市文明耀眼的符号，只要你置身其中，就会被那巨大的包容、无孔不入的触角所震撼：多么生动的市场经济大橱窗！城市当然尚有其它“橱窗效应”，当然尚有许多值得回味的地方。但惟独商业文明，占据了最强势的位置，几乎让任何一个懂市场或不懂市场的人，都在零距离地触摸人类智慧与时代进步的结晶商品。思绪拉回到我们生活的这座城市。烟台固然怡人，烟台的商业也开始热闹，但冷眼望去，这“始热”的商业总归有些别扭，也使烟台的魅力打了折扣。比如，已是“大烟台”的城市概念，却还守着“小芝罘”的商业布局。比如，号称十万人口的城西一带，商业硬件起来了，人气反倒成了问题。再比如，居住环境优雅的莱山区，购物环境却十分窘迫，平时呆在家里倒也能忍，节假日总该逛逛商场吧，于是“十几里迢迢”地去芝罘区购物，闲暇就近的事儿，变成了“定向赶集”商业布局不合理，正制约着烟台的城市化进程，减少着新兴社区的生活品位，并使城市特别是中心城市的重要职能商贸引领与休闲购物，受到削弱。于是，就有了今天开始的这一组报道。旨在对烟台商业，进行微观层面的剖析与宏观层面的探究，以唤起舆论，引发思考，与有识者一起助烟台商业一臂之力，“擦亮”商业这一“城市的橱窗”。如此大架构的系列报道，我们还是初次尝试，记者采访思考得也很辛劳，不妥之处，权当抛砖引玉。（司马一）我并不熟悉铜锣湾。铜锣湾广告铺天盖地的时候，我并无爱好去一看；歇业消息传来，反而激起我的好奇心。上个周末的下午，我站在幸福的十字路口，一阵阵眩晕：大型集装箱车排着长队，大型货车咆哮而过，车声隆隆、尘土飞扬，而路两旁是密密麻麻的行人，间或还随着着拥挤，单纯从热闹限度来看，并不亚于南大街。人流意味着钱流，从商业角度看此地应为黄金地带。信步走近西南方独具海港特色、风格现代的商业建筑群，顿时为其宏大的规模所震撼。“铜锣湾”三个大字在初春夕阳下闪闪生辉，只是，玻璃门上贴着一张张“安民告示”致各位供应商专函。上面写道：为了配合公司战略调整，公司决定停止九隆分店营业，进行调整，并在闭店调整后于6月15日重新营业；旁边是复印报纸烟台决定发展幸福商业的新闻，目的不外是为坚定供货商的信心，透过门缝，满地的玻璃茬子似乎可以再现歇业前此处所经历的混乱。铜锣湾位于九隆街一楼的黄金正面，属九隆街的旗舰。早在三、四年前，烟台九隆置业对幸福片区进行了细致调查，他们发现四周居民社区簇拥，可辐射辖区20多平方公里，这里常驻人口达30多万，祥和、幸福河、开元、合成革、宏达等十几个居民社区的住户占全市常驻人口的13，居民可支配消费36亿元。为了更加具体地掌握这里的“人气”状况，该商家特选定星期五至星期一四天时间，派出专人在幸福中路、幸福路调查人流量和车流量，从上午7点到晚上11点，调查人员在这里要坚守16个小时。辛劳换来的是无比的惊喜，他们发现，这一地段天天高峰期人流量达24万，低潮期人流量12万，日平均人流量约18万，与三站商业中心的人流量相差无几，可谓是车水马龙，人气冲天。人气吸引着商家，幸福新世界，九隆街，商业广场陆续建成，各大世界名牌商家的入住签约，使烟台的不少商业人士感慨：烟台的商业中心即将转移到幸福，与此同时，本埠最大的商场，振华商厦也挥师西进，意欲引领商业潮流！一时间，幸福，这块散发着乡土气息与城市味道的热土，似乎即将承载起烟台商业次中心的重任。然而，铜锣湾开业不到半年，就悄然歇业，让不少人跌破眼镜。“幸福地带有人流无人气”，是铜锣湾对自己歇业的重要解释。一指附近居民“穷人多、富人少”，难以对铜锣湾百货形成强力消费支撑；二指居民消费还是习惯到海港路，没有养成在幸福消费的习惯。成功的公司是相似的，不成功的公司各有各的不幸。在铜锣湾的硝烟日渐散去的今天，我们并不认为这是铜锣湾的借口。只是，歇业的因素并不仅在于此。一位业内人士认为，铜锣湾之所以有今天，重要是出售的商品定位失误所导致的。试问，同为百货业的振华广场为什么不倒？铜锣湾百货一开业，给消费者的感觉是特点不明显，品牌连大众化的也没有，别说高档了。国产的一些常见品牌没有，而只有一些傍名牌的杂牌，价格也不低。铜锣湾营业后第三个月，曾专门做了一次市场调查，发现住在幸福一带的居民至少有75%不在区域内购买服装、首饰等消费品。是啊，铜锣湾为什么不想一想，居民为什么不在本地买，由于物不超值嘛，贵不贵暂且不说，没有好商品才是真的。再说，剩下25%在幸福这地方买，为什么不去铜锣湾百货？还是经营有问题。“搞不懂铜锣湾为什么急急忙开业，又草草收场。”同在一楼与铜锣湾为邻的鸿润隆家居馆综合部经理张学智解释说，在幸福这种新兴的商业地带，商场开业起码要做好两年的坚守准备，谁坚持到最后，终会守得云开见月明。铜锣湾要是想短期内赚钱就应当选择海港路一带；假如想坚守，就得耐得住寂寞。现在两者皆非，真真让人想不通铜锣湾当初是如何定位的。2023年初，铜锣湾在人气旺盛的芝罘区幸福办事处“安营扎寨”。2023年8月12日，铜锣湾烟台九隆店正式营业。开始营业的两个月，铜锣湾百货店销售额日均近20万元。如今，曾红火一时的铜锣湾九隆百货店人去楼空。温度、湿度都适宜，鸡蛋最终没能孵化成小鸡。在各方面条件都具有的情况下，铜锣湾黯然歇业。其兴也勃，其亡也忽，铜锣湾歇业，预示着幸福要衍变成烟台商业次中心的脚步暂时停顿。（庞见波）3月21日消息上一轮房地产投资热给商业经营留下诸多难题。国内知名连锁百货公司铜锣湾百货全国多个门店歇业，对此业内其实早有预计。不久前本人在烟台看到铜锣湾百货烟台店的关门告示：6月15日重新开张。懂得商业规律的人都知道，6月是百货最淡的季节，选在这个时候重新开张的也许性，几乎为零。铜锣湾只是当前很多新建商厦招商或经营困难的一个缩影。铜锣湾百货门店扩张过快，人力资源、钞票流、货源、物流等整个系统都无法跟上，才导致“铜锣湾百货综合征”一日之间爆发。过去两年内，本人一直在长三角、山东等地考察商业地产项目。调研结果令人惊讶：上一波地产投资热潮留下了大量的商业物业，如今，投资者普遍面临招商和经营的难题。可以判断，部分地区由于商业物业相对过剩，接下来的几年时间，空置现象将越加明显。商业物业开发的欲望链条有商才有铺。这个简朴的道理却由于缺少整体规划而成为市场的盲点。一方面是商业地产投资热无视商业自身的发展规律：南京的江宁区有近10万人口，已建的商业面积达30多万平方米，人均商业面积远远超过国际公认的人均商业面积1.2平方米。现在，该区很多新建商厦的投资者都为招商发愁，事实上，我认为在目前状况下，就是将这10万人所有扔进这些商场，都填不满实际的需求。扬州市区面积980平方公里，人口112.51万，中心城区人口只有65万。涉及专业市场、购物中心、专业商厦、超市卖场、商店在内的已经经营面积为61万平方米，与目前消费需求相适应。但是假如加上近年待建和在建的商业物业项目，面积达成203万平方米。就算商业物业可以适度超前，但这样的数据仍然非常可怕。这种现象同样出现在山东和浙江的一些城市。上海情况稍好，但是个别区域大兴土木后，也出现了空荡荡的商业街、总是难以开业的商厦。导致以上现象的因素重要是地方政府的招商冲动和缺少整体的商业规划。这是一个欲望传递的链条：从地方政府到开发商，从开发商再到铜锣湾百货这样的商业经营团队。而投资者受商业物业价格高于住宅物业好几倍这样的利益驱动，即使重要目的是投资住宅，也会“顺手一枪”，兴建商业街、购物中心等商业物业。商业超面积经营难题这给本来就面临同质化竞争的商业专业人士出了很大的难题。一方面，现在的确是低成本扩张的良机。为了招商、卖铺，地产商焦头烂额。于是出现了很多类似铜锣湾百货那样的商业经营团队，一般都可以以很优惠的条件将商厦整体租下，自己开出百货，其他的店铺再转租给商家。另一方面，地产商其实只是将风险后移而已。真正的商业人才比任何时候都紧缺，同时，即便是人才，也同样面临商业超面积的现实。市场容量就这么大，业态就这么些，短期内又无法发明更多的新业态、新的经营方式，于是，谁去经营，怎么经营？都是很大的问题。现在市面上出现了很多荒诞的事情。比如当前，投资方队伍和商业专业人才队伍都出现了鱼目混珠、滥竽充数的人。南京江宁区的个别商厦投资方，卖商铺赚了几个亿后，拿出100万到200万元，成立一个商业经营管理公司，以这个经营公司的名义与买铺的小投资者签约，自己拍拍屁股走人。此外，一些所谓的商业专业人才走俏，一些所谓的“专家”四处赚钱，竟给“病急乱投医”的投资方划出宽4米，长10多米的商铺分割方案，这样的“商铺”其实都已经可以称为“弄堂”。反思铜锣湾现象,做中国SHOPPINGMALL第一操盘手04、2023在商业地产上呼风唤雨的铜锣湾，近期拓展步伐略显沉寂，反而不时传出大连、河源等地铜锣湾百货闭门歇业以及关于经营不善的不利消息；同时坊间又屡屡传出由于初次入选商务部全国连锁三十强，铜锣湾正式携手地产大鳄，真的要在商业地产上“引鳄入室”？带着上述疑问，记者走访了位于深圳华强北的铜锣湾总部。据铜锣湾资本运营中心相关人士吐露，公司通过04、2023的快速扩张后，资金的需求达成了一个瓶颈状态。大连、河源两地铜锣湾百货的歇业调整既是集团前阶段资金状况的反映，也是基于对旗下摩尔、百货两大业态的发展重新的审阅、检讨，目前的确有在广深以及北京、上海等地的大型财团积极与公司接洽注资事宜，但公司比较倾向广深地区的地产财团，并已达成了初步的注资合作意向，不出意外的话，四五月份就会正式进军商业地产。该人士同时表达，鉴于国内民企融资的尴尬境况，铜锣湾集团全国连锁之初除了自有资金和部分扩充资本金外，即制定了融资多元化的策略准备，以旗下百货业态打包海外上市为首选，兼顾国内财团及海外商业地产基金的参股。03、2023，公司的融资重心一直放在海外上市和海外基金上，20