五星级酒店区域市场分析.doc

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2006年17月五星级酒店供应平均供应价格为1280元/天，价格在1500元/天以上的酒店供应占25从2006年7月份的市场供应来看，上海五星级酒店的市场供应价格分布在510-2251之间，其价格分布可参见下图。价格在千元以上的客房供应占到50；而其中，价格1500元以上的更是占到了接近一半的水平。价格在700元/天以上的五星级酒店占到整个市场份额的绝大多数。2006年前7个月五星级酒店房间平均供应价格为1280元/天。图2 上海不同价格段五星级酒店入住率二、五星级酒店的市场需求2006年17月份入住率较同期略有下降根据近几年的星级酒店入住率数据，五星级酒店的入住率高于星级酒店的整体入住率，2006年17月份，五星级酒店的平均入住率为69.7。由于3-5月份以及9-11月份上海天气较为适宜，为旅游旺季，因此该两个时间段成为上海五星级酒店的两个入住高峰期。2006年3-5月份三个月中，五星级酒店的入住率高达77.5，较2004年（同期水平分别80.97）与2005年（同期水平分别77.72）略有下降。图3 2004年五星级酒店入住率图4 2005年五星级酒店入住率700-1000元区段内的五星级酒店入住率最高根据不同价格区段，将2006年17月五星级酒店的入住率进行比较如下图。可以看出，价格700-999元的市场接受率最高，平均入住率为70.03；其次为1000元以上的，平均入住率为69.22。图5 不同价格区段内的五星级酒店入住率三、五星级酒店的经营状况五星级酒店客房收入仍然是酒店整体收益最高的部分根据对五星级酒店近两年的收入进行分析，在五星级酒店中，2006年前7个月较2005年全年收支构成相似。酒店的客房收入仍然是酒店整体收益最高的部分，占到总收入的66，而其支出仅占总支出的23-25；相反，餐饮收入约为27，而其支出却占到总支出的51-52。图6 五星级酒店收入构成图7 五星级酒店成本构成从收入的绝对值来看，2006年前7个月的总收入为42亿，平均每月收入5.9亿元；其中客房收入为35亿，平均每月收入4.6亿。图8 五星级酒店客房收入走势图四、五星级酒店的发展预测未来2年中，上海五星级酒店的新增市场需求与供应基本持平。我们可以通过分析上海五星级酒店的新增需求与供应，对五星级酒店的市场发展进行预测。影响酒店市场需求的因素很多，如国际国内各种类型的会议、展览,非会展型的大型活动和体育赛事,商务贸易的差旅活动,包括团体，散客的旅游等等。根据上海统计局对入境过夜人数和国内外省市来沪人数，我们对今后2年的需求预测来量化计算。预计未来2年，上海新增五星级酒店的客房需求数1760套从入境过夜人数看，未来2年将有1215套新增需求上海近6年（除2003年非典以外），入境过夜人数一直保持上升趋势。按照近6年的平均增长率（444/180）/614.26，同理计算2007年的预计增长率。预计2006及2007年上海国际旅游入境人次将分别达到507.2万人次及588.1人次，分别比2005年增长63.2及144万人次。图9 上海国际旅游入境人数走势及预测图根据中国饭店业务统计，上海市入住五星级酒店的人次占星级酒店的入住比例约为10.78。另外，根据2000年2005年国际旅游入境者中来沪旅游的天数，6年的平均值为3.7天，也即平均每人次居住3夜；五星级酒店客房与床位按照1：1.5的比例，并按照2006年17月份平均入住率70计算，预计：2007年五星级酒店的床位增加需求量144万人次336510.781276床位2007年五星级酒店的客房增加需求套数1276701.51215套从国内外省市来沪旅游人数看，未来2年将有543套新增需求上海国内外省市来沪旅游的人数预计2006年及2007年可分别达到6869.06与6933.72万人次，分别比2006年新增64.06及128.72万人次。图10 上海外省市来沪旅游人数走势及预测图国内外省市来沪旅游按照平均居住1.5夜计算，其余同上，预计：2007年五星级酒店的床位增加需求量128.72万人次1.536510.78570床位2007年五星级酒店的客房增加套数570701.5543套未来2年将有6家约1697套五星级酒店入市供应未来2年内，上海将新推出16家四、五星级酒店，其中五星级酒店有6家，如下表，预计共有2425套供应入市。按照70的入住率计算，6家新增酒店共可提供有效市场供应1697套，基本与市场新增需求持平。表1 未来2年五星级酒店新增供应在未来2年的新增五星级酒店供应中，世茂集团的两个项目（世茂艾美国际广场酒店、北外滩世茂凯悦酒店）共有1093套入市供应，占新增供应的45，所占比重较大。未来五年，上海市旅游人口仍然处在数量扩张阶段。2010年是个重要的标志年，2010年世博会来沪旅游人数将达1.3亿，预计将会给五星级酒店带来2.5万套新增需求。以目前五星级酒店的供应量来看，届时将有巨大的市场缺口。因此，2010年上海世博会期间，上海的五星级酒店无论是房价还是入住率都将有大的提升。附表 上海五星级宾馆名称地址电话 1上海金茂君悦大酒店浦东世纪大道88号504912342上海波特曼丽嘉酒店南京西路1376号627988883上海新锦江大酒店长乐路161号641511884上海新亚汤臣洲际大酒店浦东新区张杨路777号583188885花园饭店茂名南路58号641511116上海喜来登豪达太平洋大饭店遵义南路5号627588887上海华亭宾馆漕溪北路1200号643960008静安希尔顿酒店华山路250号624800009富豪环球东亚酒店衡山路516号6415558810雷迪森广场兴国宾馆兴国路72号6212999811扬子江万丽大酒店延安西路2099号6275000012四季大酒店威海路500号6256888813瑞吉红塔大酒店东方路889号5050456714上海威斯汀大饭店河南中路88号6335188815国际会议中心东方滨江大酒店滨江大道2727号5037000016锦江饭店茂名南路59号6258258217上海虹桥迎宾馆虹桥路1591号6219885518上海紫金山大酒店东方路778号6886888819上海万豪虹桥大酒店虹桥路2270号6237600020古象大酒店九江路595号3313488821上海浦东雅诗阁浦东大道3号6886008822上海恒升半岛国际酒店吴凇路205号6120588823上海明天广场金威万豪酒店南京西路399号5359496924浦东香格里拉大酒店富城路33号68828888 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