资源描述
单位
宗地编号
用地位置
用地总面积
用 途
大沥
401
穗盐路“扇面”地段
7.7625
城乡混合住宅用地
402
广云路张边桥侧
0.4882
商业用地
404
平地村委会泗沥组
1.9658
商业用地
406
原大沥三鸟市场地块
2.3272
商业用地
408
河东“大三丫”地块
4.76
城乡混合住宅用地
410
振兴路编织袋厂地块
3.232
城乡混合住宅用地
411
大福摩托车地块
11.24
城乡混合住宅用地
412
振兴路“微生物厂”地块
1.1817
城乡混合住宅用地
414
振兴路56号
0.2036
商业用地
415
工业大道水头高田地段
0.192
城乡混合住宅用地
合计
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
4.9848
商业用地
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
28.3682
城乡混合住宅用地
推货节奏
产品
面积
均价
消化速度
一期
（2023年终--2023.08）
210套别墅
180-400㎡
6500元
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
190套公寓、洋房
86-130㎡
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
二期
（ 2023.10--2023.06）
159套纯别墅
260－500㎡
15000-17000元/㎡
5-6套/月
Part1 基本概况
目 录
座落于南国桃园内，环境资源优越；
离大沥仅十分钟车程，生活、工作游刃有余；
以3个近6万㎡天然湖泊为中心，别墅依山就势，各自拥有独立、优美的景观元素；
超低密度、超高绿化率、超强可塑性，切合客户群需求；
大型、高档次而充满异国情调的配套设施，满足业主一切生活、娱乐所需。
Part1 基本概况
优势
劣势
●毗邻321国道、325国道、禅碳路（省道）、广三高速，以及年终竣工的“大沥交通枢纽”距离该地块局限性1km，路网配套完善；
●毗邻大沥金融商贸区，且靠近大沥体育文化中心，大沥高中、金融、行政机关等市政重点项目，居住环境规划向好，区位发展潜力大；
●项目周边暂时缺少高素质生活配套；
●周边村落围绕，治安问题突出；
●长虹岭工业园区距离项目5分钟车程，生活环境有待改善；
●现时缺少城市公交直达该项目，生活不便。周边路网密集，噪音问题有待解决；
机会
威胁
●可以填补该区域商业住宅的市场空白；
●大沥商品房供应局限性，供应结构单一，发展较为滞后，强劲购房消费力还没释放；
●项目地处位置规划看好，且市民认为项目位置不会太偏，处在大沥中心区位
●“空气差、治安差、大沥居住环境差“进一步民心
●作为该区域首个住宅项目，周边环境尚待开发，居住氛围不成熟；
●市民认为该区域成熟发展尚需3-5年，目前认为还较荒凉
优势
劣势
●毗邻321国道、325国道、禅碳路（省道）、广三高速，以及年终竣工的“大沥交通枢纽”距离该地块局限性1km，路网配套完善；
●毗邻大沥金融商贸区，且靠近大沥体育文化中心，大沥高中、金融、行政机关等市政重点项目，居住环境规划向好，区位发展潜力大；
●项目周边暂时缺少高素质生活配套；
●周边村落围绕，治安问题突出；
●长虹岭工业园区距离项目5分钟车程，生活环境有待改善；
●现时缺少城市公交直达该项目，生活不便。周边路网密集，噪音问题有待解决；
机会
威胁
●可以填补该区域商业住宅的市场空白；
●大沥商品房供应局限性，供应结构单一，发展较为滞后，强劲购房消费力还没释放；
●项目地处位置规划看好，且市民认为项目位置不会太偏，处在大沥中心区位
●“空气差、治安差、大沥居住环境差“进一步民心
●作为该区域首个住宅项目，周边环境尚待开发，居住氛围不成熟；
●市民认为该区域成熟发展尚需3-5年，目前认为还较荒凉
2. 基本数据
3. 区域特色与文化表现
大沥是名符其实的文化名镇。
大沥是中国民间艺术“醒狮之乡”、广东民族民间艺术“曲艺之乡”和“书画艺术之乡”。
原产于大沥的沙皮狗是中国仅有的两种世界名犬之一。
基本概况
4. 行政区域划分
2023，南海镇级行政区域调整，原大沥、黄岐、盐步合并新大沥镇。
基本概况
改变过去业态分布零散、重叠的缺陷, 发挥各行业的集群效应.
提高大沥形象，增强广州经济圈辐射效应
加快城市化进程
工业、住宅和商业分区清楚，改善以往大沥工业和住宅混杂引起的环境质量问题
承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移，向大型会展和现代物流中心等商贸物流业的更高形态发展
4. 行政区域划分----合并优势
基本概况
5. 交通现状—华南咽喉要塞
基本概况
5. 交通现状—华南咽喉要塞
广茂铁路、321、325国首、广佛、广三高速公路、广州西环高速公路、穗盐路及南海区桂和、桂丹路贯穿境内，是云南、广西、海南、粤西进入广州的西陆路门户。
距广州白云（花都）新国际机场15公里
距离国家一级港口南海港仅10公里。
前往香港、澳门的车程约3小时，
形成四通八达、交通便捷的交通网络。
Part2 宏观经济
1. GDP分析
2023年大沥镇GDP达213亿，增长24.74%
南海1/10人口,发明南海1/5GDP
大沥是南海两个超百亿城乡之一
预计2023年大沥GDP可以达成300亿元
宏观经济
南海龙头强镇
2. 大沥镇居民收入分析
大沥与南海全区居民储蓄存款余额对比
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
2023年
2023年
增长率
人均储蓄存款余额
南海
872.7亿元
983.44亿元
12.69%
4.8万元
大沥
235.2亿元
282.6亿元
20.13%
11.6万元
宏观经济
藏富于民，购买力强
人均储蓄存款余额达11.6万 ,远高于全区的平均水平4.8万，居民生活富裕。
2023年大沥储蓄存款余额达282.6亿元，占全区总额的28.7%
3. 产业结构分析
产业结构:工业占主体,第三产业蓬勃发展
宏观经济
第二产业为主,第三产业蓬勃发展
有色金属加工业、商贸物流业、房地产业、内衣业为支柱产业。
重点工业卫星镇,经济增长迅速
大沥是广东省重点工业卫星镇和全国乡镇公司百强镇之一。以有色金属深加工业为主，摩托车生产、机械制造、家用电器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品饮料等20多个优势行业.2023年上半年，大沥工业总产值266.51亿元，同比增长26.02%；
投资潜力显著，发展后劲强大
2023年上半年，大沥百万元以上招商引资项目56个.其中，计划总投资超千万元项目24个，计划总投资超亿元项目8个。
引入了中国铝业、深圳同心黄金首饰、广东致卓精密轮毂及PCB电子铜等四大项目。
3. 产业结构分析----工业占主体
宏观经济
城市百货、连锁商业、连锁服务业为主体的城市商业体系在大沥已初步形成，提高大沥商业竞争力，
3. 产业结构分析----第三产业蓬勃发展
有助于该区域城乡化进程加速，广佛黄金走廊正日渐成为以商贸、物流、居住等为核心产业的新兴城区
宏观经济
4. 大沥支柱产业分析
1. 有色金属产业
2. 商贸物流业
3. 房地产业
4. 内衣业:中国内衣名镇
宏观经济
规模：有色金属生产公司1000多家，年产量超过80万吨，约占全国的35％ ，年税收额超过5亿元。
产业链：全国首个“再生金属物流加工基地” ,金属流通量每年200多万吨,约占全国总量的1/3。
4.1 有色金属产业 “中国铝业第一强镇”
发展瓶颈：粗放型经营的中低端公司无序发展,没有充足发挥规模效应
现状
宏观经济
4.2 商贸物流业
----广佛区域性专业市场及物流集散地
嘉洲广场、雍景商城、时代广场相继开业，都市名汇、新都会广场正加紧建设，商业业态逐渐丰富，城市商业架构初步形成
发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划提高业态档次
大沥“巴黎春天”商业步行街和黄岐商业中心步行街人气鼎盛.,但缺少规划,管理档次形象不高
现状
宏观经济
广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立
南国小商品城、中大小商品城隆重开业，中建博美五金装饰材料城、九龙小商品城、大沥桂江农产品市场、广铁三眼桥粮油物流中心和康力医药物流中心全面施工，广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立。
发展瓶颈：新建大型专业市场还没成型,需要更完善的规划支持
4.2 商贸物流业
----广佛区域性专业市场及物流集散地
宏观经济
4.3 房地产业:品牌发展商带动大沥地产
大沥是众多地产大锷进驻佛山的试金石，市场竞争甚为剧烈，形成百花齐放之局面。万科、中海、雅居乐、碧桂园和合生创展为争夺市场份额，不断推出新品，销售十分畅旺。
发展瓶颈：旧三镇（黄歧、盐步、大沥）旧有功能分区不清楚，工业居住鱼龙混杂，居住环境制约房地产业的升级
2023年上半年，房地产投资22.19亿元，同比增长67%；销售面积51万平方米，销售金额27亿元，同比增长12.5%
现状
宏观经济
4.4 内衣业:中国内衣名镇
发展瓶颈：“三来一补”，品牌发展、销售网络受限制，影响公司发展，无自主品牌技术支撑，需要政府引导下大力引入技术人才，发展自主优势。
现状
大沥盐步是“中国内衣名镇”，也是广东省专业镇技术创新试点之一。大沥镇现有内衣生产及相关公司共140多家.
从业人员逾2万人，内衣年产量达1000多万打，约60％出口世界各地，以欧美地区为主。
宏观经济
优二：
将10％的低端产业或公司向外转移，到2023年完毕20％～30％的工业用地置换，用于建立工业园区，开发铝材等主导产业，实现土地的合理运用。
强三：
以城南中心商贸区的建设带动加强大沥第三产业发展。
城南中心商贸区位于大沥城区南部，规划面积0.5平方公里，未来5~2023内重点发展各种类型的商业及房地产。未来五年，还将进一步搞好其他配套建设，务求营造更良好的营商环境。
5. 产业发展战略：东优西拓、强三优二
解决瓶颈,大沥提出“东优西拓、强三优二”产业发展战略
宏观经济
5. 产业发展战略：东优西拓、强三优二
东优西拓”：
大沥东部优化和提高第三产业，特别是商贸、物流业、房地产为主；
大沥西部以长虹岭工业园为中心形成新的工业板块，通过几年时间再发明100亿的工业产值，预计2023年大沥GDP达300亿。
宏观经济
小结
大沥作为一个重点卫星工业城市，处在转型期，旧有城市规划功能布局难以满足
大沥二三产业发达，经济实力强
需要新的城市规划进行合理的功能分区，实现经济优化发展。
产业发展战略：东优西拓、强三优二
宏观经济
Part3 城市规划
1.大沥城市发展规划
城市定位：广佛都市区重要的区域性专业市场及物流集散地，
佛山具有优良生态环境的新城区，
南海重要的制造业基地之一。
规划范围：城市总用地125平方公里，其中居住用地共26.78平方公里 。
城市规模： 2023年总人口规模为65万，2023年为75万。
发展目的：对城市进行合理的功能分区与规划建设，实现工业与住宅的合理分区，满足城市发展需要。
城市规划
2. 城市规划----广佛重要的区域性专业市场及物流集散地
引入大量资金和技术人才，是大沥未来重要的经济增长点。 并为大沥商贸业的进一步升级提供大量的消费需求和强势的经济后盾。
规划设立大型物流中心,丰富产业结构
城市规划
2. 城市规划----南海重要的制造业基地之一
以建设佛山具有优良生态环境的新城区为基础，保持南海经济龙头地位，升级传统支柱产业——制造业。
以长虹工业园为中心,转移低层次产业,发展总部经济
将低层次产业转移，将公司总部研发、设计、销售、办公等核心部分和高端生产环节留在大沥，发展总部经济。成为南海重要的制造业基地。
城市规划
2. 城市规划----佛山具有优良生态环境的新城区
【物业升级】
【产业升级】
【环境升级】
在未来3年内开展“三旧”改造项目68个，总改造面积220万平方米，其中重点项目26个，改造面积200万平方米。
退陈引新构建新版图。启动联滘片区废旧塑料回收行业，废旧金属回收行业，清除碎布加工行业整治相继进行。下一步，大沥将着手转移废旧棉花加工行业。 同时为有色金属产业、商贸业等支柱产业，搭建平台。
未来3年内，大沥将投资过亿元，对镇内13条主干河涌进行整治，并对村组整治河涌给予补贴。此外，城南污水解决厂的管网铺设正在加速进行，盐步污水解决厂将在年内奠基并争取明年投入运营。中心城区生活污水实现截污的设想不久将会实现。
全面整治升级 促重镇变新城
城市规划
3. 发展战略：一脊两翼
城市规划
功能区域
区域范围
发展方向
发展途径
一脊
是指桂和路以东，桂澜路北延线以西，“千灯湖”以北至联滘的 “商贸综合发展区（CDA）
n 大沥未来的中心发展区
通过旧物业的改造，盘活土地资源运用
东翼
指 “黄岐－盐步”城市居住综合片区
n 重要发展城市型经济
通过旧物业的改造，盘活土地资源运用
西翼
指“大沥”城市居住综合片区和长虹岭工业片区
n 重点发展都市型工业
继续征用和开发土地拓展
4. 发展战略：一脊两翼
连接南海经济，大沥经济实力与消费力将进一步与南海、广佛融合，同时向西部扩张，带动周边配套及房地产市场的发展。项目位于“西翼”，未来将发展成为大沥新城金融商贸中心。
制造业、工业、房地产业全面发展
城市规划
5. 城市功能分区
功能分区清楚，改善居住环境，发挥工业规模效应
城市规划
“六横” ：广佛－广三高速、建设大道、广佛新干线、广佛高速与西环高速联系线、穗盐路－同庆大道、海八路；
“六纵” ：广州西环高速公路、佛山一环、桂和路、广佛高速、325国道新线、虹岭路。
6. 城市路网建设-----与广州无缝对接
六纵六横公路建设：
东西走向——从广州窖口开始，经黄岐海北居住综合片区、商贸综合发展区、大沥居住综合片区后，向南接入佛山禅城区，与在建的广佛地铁衔接。
南北走向 ——与广佛轨道线在海八路站相连；向北，通过商贸综合发展区，与广州地铁5号线延伸线相连；经里水、和顺镇区，与花都区范围内的轨道交通线相接，经花都汽车城、花都中心城区，沿云山大道向东进入新机场。
东西、南北轨道建设：
城市规划
——优化后的大沥交通，将有16个出口通往广州，与广州实现无缝对接。
从城市总体规划角度，大沥将会加强区域的空间布局优化，奠定广佛经济圈中心的地位。
从规划产业发展角度，“东优西拓、强三优二”将有效实现资源优化和产业优化。
从城市交通规划角度，路网建设的发展，将会改善大沥的内部交通路网畅顺，以及缩短与周边城市距离。但从商业发展前景而言，城区之间的距离缩短反而更易造就消费力外流的机会，影响本地商业的发展。
小结
城市规划
Part4 房产市场
1. 总体印象
2023年1-11月南海区各镇街普通住宅成交信息记录
大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之三
全市
已售建筑面积
（万㎡）
已成交金额
（万元）
成交均价
（元/㎡）
桂城街道
70.8
418819
5916
大沥镇-大沥
6.2
35721
5719
大沥镇-黄岐
19.3
112519
5820
大沥镇-盐步
10.4
55971
5367
大沥镇
35.9
204211
5688
里水镇
7.8
73701
9421
狮山镇
32.8
141106
4302
丹灶镇
16.1
88389
5475
西樵镇-西樵
12.1
38390
3169
罗村街道-罗村街道
9.7
35355
3637
九江镇
1.9
4176
2131
房地产市场
2. 供求关系
大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达15%
房地产市场
楼盘
预售
套数
预售建筑面积(M2)
已售
套数
已售建筑面积(M2)
剩余套数
剩余建筑
面积(M2)
2023
金碧华庭
(金碧轩)
166
22,453
155
21,156
11
1,297
碧翠苑
163
20,589
162
20,451
1
138
南海碧桂园
889
185,286
885
184,526
0
0
小结
1,218
228,328
1,202
226,133
12
1,435
2023
明汇城市花园
559
70,650
357
43,297
202
27,353
碧翠苑
59
7,235
59
7,235
0
0
小结
618
77,885
416
50,532
202
27,353
2023-2023年大沥街道楼盘普通住宅销售登记表
房地产市场
已售单位记录涉及已备案单位和已签约单位
记录数据只涉及各楼盘的洋房,不涉及车位/商铺/别墅
记录数据来源于”佛山建设局”,记录时间截至2023-12-10
大沥街道市场供应最少，2023成交重要为南海碧桂园1128套“翠堤水岸”花园洋房，2023新推出海琴轩和名汇城市花园共800多套单位，到目前为止约销售5成；
黄歧、盐步品牌大盘云集，供应充足，市场较为稳定；
相对其它两区，大沥街道表现出更大的市场承受力，价格自2023年第三季度起快速增长，第三季度均价已超过黄岐、盐步；
房地产市场
3. 大沥街道的楼市状况
楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住宅社区，
价格拉升大
房地产市场
4. 产品结构
大沥镇普通住宅套均成交面积信息记录
全市
已售建筑面积
已售套数
套均建筑面积
2023年
大沥
153,718
1,163
132
黄歧
274,121
2,261
121
盐步
267,693
2,490
108
2023年1-11月
大沥
62,464
408
153
黄歧
193,326
1,689
115
盐步
104,280
955
109
大面积单位需求增大，产品主力供应面积为130-160平米
房地产市场
4. 产品结构
大沥街道
市场均价低，丰厚的居民消费能力实现了客户群对大面积单位的需求，套均面积需求在130-160平方米之间。2023南海碧桂园“翠堤水岸”户型面积涉及70-80㎡二房，133㎡三房和155-250㎡四房以上；2023名汇城市花园和海琴轩成交单位以三房130㎡以上为主。
黄岐、盐步
集中了大沥大部分的外来发展商，产品档次高、结构丰富，凭借与广州约一半的价格差距，吸引了约6成广州客源。因此相对富余的资金与低价位，实现了广州客户100-120㎡的大面积需求。
房地产市场
5. 客源流向
大沥本地人购房外流现象严重，外来移民是大沥商品房购买主体
房地产市场
5. 客源流向
大沥街道污染严重的居住环境、杂乱的治安氛围和低档次、高密度的楼盘素质导致客户外流现象严重；
本地高端客户群除通过村镇土地竞拍自建房，普遍在南国桃园、狮山、丹灶或桂城置业。外来高端城乡移民是大沥商品房成交最活跃的群体，大部分都会在大沥城乡置业，占大沥购房群体的6成；
房地产市场
6. 土地供应
单位
宗地编号
用地位置
用地总面积
用 途
大沥
401
穗盐路“扇面”地段
7.7625
城乡混合住宅用地
402
广云路张边桥侧
0.4882
商业用地
404
平地村委会泗沥组
1.9658
商业用地
406
原大沥三鸟市场地块
2.3272
商业用地
408
河东“大三丫”地块
4.76
城乡混合住宅用地
410
振兴路编织袋厂地块
3.232
城乡混合住宅用地
411
大福摩托车地块
11.24
城乡混合住宅用地
412
振兴路“微生物厂”地块
1.1817
城乡混合住宅用地
414
振兴路56号
0.2036
商业用地
415
工业大道水头高田地段
0.192
城乡混合住宅用地
合计
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
4.9848
商业用地
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
28.3682
城乡混合住宅用地
大沥镇2023年度经营性用地指标一览表 (单位：公顷)
可开发土地资源少， 旧城改造”盘活土地
房地产市场
土地供应日益紧缺,；特别是大沥街镇，更是“寸土尺金” ，稀缺性将极大提高新房地产项目的升值、投资潜力；
大沥城乡旧物业大多建于2023前，建造档次低，现正是协议到期或将近到期的时间。在土地供应紧缺的情况下，全城掀起了大规模的“旧城改造” ，置业需求日益膨胀；
6. 土地供应
房地产市场
7. 政策影响
大沥街道在售楼盘少，成交量、价格受供应影响大，
政策影响不明显。
房地产市场
8. 政策对盐步、黄岐的影响
黄岐价格连续攀升，受政策影响不明显
房地产市场
8. 政策对盐步、黄岐的影响
盐步临近广州，以广州为风向标，受政策影响明显
房地产市场
9. 未来新政预测及分析
新政一：2023-2023年也许开征“保有税”
目的：针对户型面积偏大的房子收取一定费用，鼓励购买中小套型住宅，促进理性购房。
预测：保有税144M2也许是起征面积，税率大约在0.8%左右。
影响：对整个房产保有环节进行征税，连续征收的原则将迫使购房投资和消费回归理性空间。
新政二：“两税合并”，明年卖楼省税费
利好：调低了税率，扩大了开发商利润空间。
预测：927放贷新政后，市场成交量下降。购房者和发展商形成角力的状态。对于已完毕今年目的，实力雄厚的发展商预计会继续控货，以期待明年更大的利润空间。
大沥街道受土地供应限制，房地产市场供应少，受政策影响不明显。
相对本项目，“保有税”的实行将产生一定的影响，但大沥镇强民富的市场特性将对项目提供充足的支撑.
房地产市场
小结
房地产成交活跃，供应缺口导致价格上涨幅度大
房地产受政策影响较弱
房地产成交活跃，供应缺口导致价格上涨幅度大
市场产品结构以中低端为主，高端产品匮乏
房地产市场
Part5 典型个盘
天安鸿基花园
地理位置：南国桃园东门
发 展 商：天安（广州）投资有限公司
占地面积：900亩
总建面积：18万㎡
容 积 率：0.28
绿 化 率：73.3%
总 户 数：1000多户
产品类型: 别墅、公
入市时间：2023年年终
配套：23000平方米天然湖泊；4500㎡星级阳光会所；4800平方米商业中心
典型外流个盘，7成客户来自大沥
个盘分析
产品结构以260-500㎡别墅为主
推货节奏
产品
面积
均价
消化速度
一期
（2023年终--2023.08）
210套别墅
180-400㎡
6500元
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
190套公寓、洋房
86-130㎡
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
二期
（ 2023.10--2023.06）
159套纯别墅
260－500㎡
15000-17000元/㎡
5-6套/月
天安鸿基花园
个盘分析
风格各异的别墅，突显主人风情万种的个性与审美
天安鸿基花园
个盘分析
座落于南国桃园内，环境资源优越；
离大沥仅十分钟车程，生活、工作游刃有余；
以3个近6万㎡天然湖泊为中心，别墅依山就势，各自拥有独立、优美的景观元素；
超低密度、超高绿化率、超强可塑性，切合客户群需求；
大型、高档次而充满异国情调的配套设施，满足业主一切生活、娱乐所需。
——环境为项目最大亮点；
——为突显身份、个性，客户不惜重金打造，房子内外兼修。
天安鸿基花园
个盘分析
地理位置：大沥镇雅瑶桂和路
发 展 商：碧桂园集团
代 理 商：自销
总建面积：62.7万㎡
总 户 数：3000户
产品类型: 别墅、洋房
建筑风格：欧式
入市时间：2023年1月
——未来项目最大竞争对手
基本信息
南海碧桂园
个盘分析
产品分析
“阳光花海”浪漫阳光别墅，2023年1月1日开卖
南海碧桂园
个盘分析
“翠堤水岸”花园洋房1128套，2023年五一开卖
产品分析
南海碧桂园
个盘分析
“蓝天山畔”一期，2023年五一开卖
产品分析
南海碧桂园
80套联排别墅
户型：335-378㎡，七房、九房二厅，
均价：5000元/㎡（带装修）
个盘分析
“蓝天山畔”二期，2023年二月开卖
49套独立别墅
户型：400-806㎡，七/八/十房二厅
均价：5000元/㎡（带装修）
销售情况：12月1日销售22套
产品分析
南海碧桂园
小结
大沥镇稀缺别墅产品，自住、投资相宜；
成熟品牌形象，治安物管好；
高档次、大社区环境，成熟居住氛围；
规划过于密集，别墅私密性不高；
商业配套人气不旺；生活配套缺少。
——以大沥唯一在售别墅带动洋房的销售；
——以项目创新产品及品牌物管进行市场突围。
个盘分析
Part6 项目理解
1. 项目介绍
地块位置：佛山市南海区大沥镇体育中心区西侧地段
地块现状：用地红线外基础设施达成五通，即通路、通电、通供水、通排水、通讯，用地红线内土地部分平整。
交易面积：75915.8平方米
土地用途：城乡混合住宅用地
使用年限：住宅用地柒拾年、商业用地肆拾年、其他用地伍拾年
容积率：≤2.4；
建筑密度：≤28%；
绿地率：≥30%；
项目理解
优势
劣势
●毗邻321国道、325国道、禅碳路（省道）、广三高速，以及年终竣工的“大沥交通枢纽”距离该地块局限性1km，路网配套完善；
●毗邻大沥金融商贸区，且靠近大沥体育文化中心，大沥高中、金融、行政机关等市政重点项目，居住环境规划向好，区位发展潜力大；
●项目周边暂时缺少高素质生活配套；
●周边村落围绕，治安问题突出；
●长虹岭工业园区距离项目5分钟车程，生活环境有待改善；
●现时缺少城市公交直达该项目，生活不便。周边路网密集，噪音问题有待解决；
机会
威胁
●可以填补该区域商业住宅的市场空白；
●大沥商品房供应局限性，供应结构单一，发展较为滞后，强劲购房消费力还没释放；
●项目地处位置规划看好，且市民认为项目位置不会太偏，处在大沥中心区位
●“空气差、治安差、大沥居住环境差“进一步民心
●作为该区域首个住宅项目，周边环境尚待开发，居住氛围不成熟；
●市民认为该区域成熟发展尚需3-5年，目前认为还较荒凉
2. SWOF分析
项目理解
项目名称
产品类型
产品对比
本案
小高层洋房
———
南海碧桂园
联排别墅、独立别墅、小高层洋房
以别墅为主的大型社区，围绕景观资源布局
天安鸿基花园
联排别墅、独立别墅、公寓
中海金沙湾
高层、小高层洋房
以120 M2平层为主，围绕江景布局
雅居蓝湾
多层、小高层洋房
以100 M2平层为主
产品对比—跃式、复式个性化产品备受欢迎
据市调情况分析，大沥消费者追求产品个性化与生态环境。
创新产品配合新居住观念以引导消费者的好奇与购买倾向。
3. 项目竞争态势分析---产品对比
项目理解
项目名称
项目区位
区位态势
本案
位于大沥西部新城区
大沥西部是经济实力、人口最集中的区域。
南海碧桂园
位于大沥西部雅瑶区
天安鸿基花园
位于狮山南国桃园区
狮山以南国桃园生态别墅项目为主，吸引绝大部分大沥高端客户，但发展用地局限性，影响连续发展。
中海金沙湾
位于大沥东部黄岐区
大沥东部与广州经济实力较强的荔湾区接壤，受广州辐射最强，同类产品售价与大沥中部、西部形成近2023元/平方米价差。
雅居蓝湾
位于大沥东部盐步区
西部首个居住社区，树标杆新标准
本项目区位相对处在劣势，非重点开发商住区域，以承接东部工业转移为主。
项目周边无竞争对手，市政工程，机关单位向该区集中。
引导项目形象定位为行政商务区的休闲居住氛围社区。
3. 项目竞争态势分析----区位对比
项目定位
项目名称
物业管理
物管分析
本案
万科物管
品牌发展公司嫡系物管公司知名度高，认可度高。
南海碧桂园
碧桂园物管
天安鸿基花园
天安物业管理
中海金沙湾
中海物管
雅居蓝湾
———
优质物管成就和谐人居
治安差为大沥普遍共识，项目周边村落、工业区围绕，治安问题更加突出。
万科优质的物管服务认同度高，可以此引导本地消费者形成新的和谐人居观念。
3. 项目竞争态势分析-----物业管理对比
项目理解
万科是全国知名品牌，广东第一名牌，市场结识度高。
通过宣传深化万科品牌认知度，吸引客户对居住连续服务的认可。
全国知名品牌引领居住新气象
项目名称
品牌知名度
本案
万科在广佛地区品牌认知度高
南海碧桂园
通过在大沥开发经营项目受到普遍认可
天安鸿基花园
中海金沙湾
雅居蓝湾
钜隆集团通过多个项目开发在佛山知名度较高
3. 项目竞争态势分析----品牌对比
项目理解
3. 项目竞争态势分析----配套对比
教育配套优势突显项目氛围
项目名称
配套
本案
教育（大沥高级中学、实验小学）
商业（巴黎春天步行街、新都会商业中心）
南海碧桂园
商业（超市,洗衣店,休闲中心,装饰公司,农行）
天安鸿基花园
商业（商务中心,中西餐饮）
中海金沙湾
商业（暂未开业）
雅居蓝湾
商业（暂未开业）
大沥为典型产业城市，高档次、大型配套相称缺少。
项目与大沥巴黎春天商业街约10分钟车程，商业配套相对完善。
项目周边教育配套拥有大沥高级中学、实验小学，优势明显，可深化推广。
项目理解
项目名称
商业定位
本案
䦋㌌㏒㧀좈琰茞ᓀ㵂Ü
南海碧桂园
中西餐，休闲用品，超市（针对项目业主）
天安鸿基花园
大型中西餐，超市（针对项目业主为主）
中海金沙湾
未拟定
雅居蓝湾
不能经营餐饮，无具体规划（针对周边消费者）
分析—特色街区文化打造次级商圈
项目距离长虹岭工业园5分钟车程，大沥高级中学2分钟车程，大沥体育文化中心不到1分钟车程。
未来项目商业除针对项目业主外，还可辐射至工业园中高层，高级中学师生，体育中心运动休闲人群。
3. 项目竞争态势分析----项目商业定位对比
项目理解
项目名称
销售均价
本案
均价8000元/㎡
南海碧桂园
洋房：20231月推售预计售价8000元/平方米
天安鸿基花园
二期别墅已售馨，暂无推销计划
中海金沙湾
2023底推售预计8000元/平方米
雅居蓝湾
现均价6000元/方，预计2023底推售大面积洋房7000元/平方米以上
市场整体向好，中产置业定格突显地产公民形象
同档次项目均计划于年终到明年1月期间推货，前期产品均基本售馨。
对未来价格预计均统一在7000–8000元/平方米。
预计楼市在通过对新政策的消化后将保持稳定发展趋势，项目定位8000元/㎡处在市场均价范围内。
3. 项目竞争态势分析----价格分析
项目理解
小结
价格定位：均价8000元/㎡；
市场突围：品牌、物管、教育配套、产品。
项目理解
Part7 客户定位
1. 客户分析思绪
大沥常住人口分析
挖掘核心客户群
核心客户群访谈调研
地产从业人员访谈调研
核心客户群的购房需求特性
客户定位
2. 核心客户群
家庭年收入
城乡新移民
本地居民
职业
居住需求
职业
居住需求
3–5万
工业生产线工人/专业市场/商铺员工
宿舍/租赁
工作地周边
工业生产线工人/专业市场/商铺员工
自建房/宿舍
原居地/工作地周边
10–15万
工业技术人员/专业市场/管理层
宿舍/租赁
工作地周边
工业技术人员/专业市场/管理层
自建房/洋房
原居地/工作地周边
10–20万
小型商贸公司主/中小型工业公司主
宿舍/洋房
工作地周边
小型商贸公司主/中小型工业公司主
自建房为主/洋房
原居地/工作地周边
15–25万
工厂高级管理层
宿舍/洋房
工作地周边
工厂高级管理层
自建房为主/洋房
原居地/工作地周边
20–50万
中型专业市场/商贸市场公司主
洋房/小型别墅
工作地周边环境舒适
中型专业市场/商贸市场公司主
自建房/洋房/小型别墅
原居地/工作地周边环境舒适
50–100万以上
大型专业市场/商贸市场公司主
别墅/高素质项目洋房
环境舒适，交通便利
大型专业市场/商贸市场公司主
别墅/高素质项目洋房、别墅
环境舒适，交通便利
100万以上
大型工业公司主
高素质项目洋房、别墅
环境舒适，交通便利
大型工业公司主
自建房/高素质项目洋房、别墅
环境舒适，交通便利
核心客户群为在大沥工作的中型专业市场/商贸市场公司主
客户定位
家庭年收入在10–50万间的本地居民追求人居社区氛围，相对完善物业管理，同时兼顾工作需要，子女求学入户需要，因此成为大沥房地产市场潜在消费力。
家庭年收入在20–100万以上的外来居民在大沥生活时间长，融入到大沥生活文化当中，事业与家庭已扎根于大沥，因此在生态环境优越，交通便利的前提下选择在周边区域及大沥区域内选择高素质项目置业。
分析：
客户定位
3. 访谈调研——地产从业人员
访谈时间
访谈地点
访谈对象
受访年龄
家庭组成
家庭年收入
2023年11月25日–12月4日
大沥新世纪
酒楼
保利地产销售
25岁
3人
40万
时代地产销售
28岁
3人
20万
碧水地产销售
28岁
3人
50万
某地产公司副总经理
35岁
4人
100万以上
客户定位
访谈时间
访谈地点
访谈数量
访客来源
受访年龄
家庭组成
家庭年收入
2023年11月
25日–12月4
日
中建博美装饰材料城
12人
江浙地区为
主
30–45岁
3–4人
30–50万
桂江农产品市场
11人
湛江、江浙
地区为主
30–40岁
3–4人
20–35万
凯民茶博城
10人
福建、潮汕
地区为主
29–35岁
3–4人
10–30万
中纺华丽布匹市场
10人
潮汕、江淅
地区为主
30–40岁
3–4人
50万以上
凤池装修材料市场
15人
大沥本地人
为主
30–40岁
3–6人
30–100万
大沥摩托车批发市场
15人
大沥本地
人为主
30–45岁
3–6人
50–100万
3. 访谈调研——核心客户群
客户定位
客户分布
从业人员语录
u 本地人多数在村里买地自建房；
u 本地很少炒楼的人，买洋房大部分是到大沥做生意的老板或者是打工的人
u 在大
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