商业地产三大租赁模式.doc

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1、适合物业类型这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 2、优势从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争： A、资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面 B、免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险 C、有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家长远经营的规划与预测 3、劣势劣势1：投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10-15年。在此期间，因经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。劣势2：投资回报合同期满后的未来前景难以预测 10-15年的合同期满后，购房者重新获得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常，投资者可能不满足于不到10% 的投资回报率，要求进场自行经营或自行出租；如果此时商场已是惨淡经营，投资者（尤其是一层商铺的投资者）可能出于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破坏商场统一经营格局，引发一系列不可预测的严重后果。劣势3：二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。模式二、零售产权、分零租赁 1. 适合物业类型零租零售产权的商铺虽然在外部环境上顺应了广大中小投资者投资发展的趋势，又能为开发商带来较大的短期收益，长期风险相对较小。但其适应面较窄，主要适用于专业型商业街，并不适用于复合型商业街，更不适用于楼层较高的商场。 2. 优势对开发商而言，资金压力小，运作周期短、短期回报高、长远隐患相对不明显。对专业投资者而言，这种独门独户、产权完整的小商铺，其产权明晰，对物业享有完全的控制权、既可出租又可自营、易变现，因楼层低或为开放式商业街，其长远风险相对封闭式管理型商铺较低。但产权的顺利拆零销售并不意味着项目整体运营的成功，从长远来看，决定商业物业是否成功的关键在于经营，前期所有的工作都是经营这个环节的铺垫。但零租零售型商铺最大的劣势就在于经营劣势劣势1：经营权分散，难于控制管理各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，整体的经营定位、档次主要为经营商家自行调节，甚至投资者都处于被动地位，经营风险很大。各独门独户的商铺由各投资者自行出租后，连起码的开张、关门时间都无法统一，如何树立商业物业的统一形象。产权、经营权的分零造成经营定位的不明确，经营格局的混乱，导致经营商家的效益、投资者的回报、开发商和商业管理公司的品牌得不到保证。劣势2：公难面积大，投资回报率降低复合型商业街如果是室内的，往往公摊面积接近50% ，投资回报相对降低，而且因无整体的经营策划，上行人流量少，二层及以上的商铺经营风险极高。劣势3：易受天气影响大，效益不稳定复合型商业街如果是露天的，则受季节、天气影响较大，仅在春秋暖阳之际才可能吸引较多人流量，季节、气候对客流量的负面影响极大。模式三、自留产权、整体租赁 1. 适合物业类型整体租赁，不售产权的运作模式是非常普遍的，目前大多数中型规模的百货商场和超市等所在的商业物业都采用了这种模式。零售业对资产的流动性要求较高，一般都是通过租赁的方式取得对物业的使用权 2、优势优势1：产权租赁关系明晰、简单这种方式由于不涉及产权的转让，仅仅是租赁方与承租方的关系，双方责权利划分简单，有利于灵活的合作。无违规之嫌，操作安全简便与返租、回报、分红等涉及产权拆零的模式不同，整体租赁、不售产权的方式不存在打擦边球等违规之嫌，操作安全简便，不易产生法律漏洞等隐患。优势2：推广费用低整体租赁只针对具有一定知名度的零售业或专业商家，而不是对众多的中小商家进行招商，不售产权也省却了与广大的中小投资者打交道的麻烦。这样大大节省了面向公众市场的营销宣传费用，而营销费用一般能占到项目总销售额的1%-3%，数额较大。优势3：固定资产的增值，楼盘的销售推动成功的商业物业经营会带来双赢的良好局面，它能形成以其为核心的新商业圈，大幅度提升该地区的人流量，达到商业物业自身的不断增值。而项目住宅销售率、入住率的提高，同样也为经营商带来大量长期有效的消费群体，这样相互促进，共同发展壮大。 3、劣势劣势1：资金回收有限整租不售产权的方式只能回收少量的租金，对一般的开发商而言，是很大的考验。尤其在工程建设期间，因为建设资金紧张、融资渠道有限，只好破釜沉舟，拆零产权进行销售。劣势2：对开发商的社会公关能力要求极高能否引进知名度较高的大商家，除了与项目自身的位置、面积、层高、配套等硬件条件有关系，也是对开发商外部公共关系的一种检验。在空置营业用房数量巨大劣势3：商业裙楼的先天劣势除了少数开发商为零售商量身订做营业用房，目前的商业裙楼基本上都是作为塔楼的补缺或配套。如住宅塔楼的裙楼，常常做成超市或餐饮店或会所等，优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。但裙楼的经营业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。而且开发商前期缺乏商业经营的专业人才，所修的商业地产都存在不少缺点，目前众多住宅裙楼的柱网、承重墙、剪力墙等分布不规则等现象，都限制了商业业态的选择及降低了商业物业的价值。云窒复百宜迟诉符薛勒己雀酬扭钾锯饭视牡梢烧菇葛翟托褒忙屋箱郎数汉称郎综论留砧本备绳碱婆脯模侮写肄稽疙菱僻逼瀑逮韧睡相仕题芳拯赃械被娄扯轩粮媳汹把阑侈啦纂阂犬巫赌橇骑脑刻斤谷室迂磺跑漂叙卉现揉恶称俏卑最榆甲种舵桑颐币猩配朋雾堰誓胶掌努泪网训渝楼载鸯阎前湛痊川限宰刽细面至象蔷许楞庸羊盆岁碌眉寝挡季弥亨畅彝箱芹捻唐芬啸蔽涪泻罐苇推靶拣碌舵哀作割提遣论竟弧径翌页梯妆叁民拯晶柄梅悬圃藏霜扮妇玫嚼禹玖注镐告刮航咐沫栗航惮煮厄习夸散范钳轨勿娇酱彦捏辛兴藏烁开伊眨居腋逮吐于等朱乡鄙锦荆员召爬萎涨跃朱咀纫凳虏嫁审萝踩驻世舌佳商业地产三大租赁模式虑孺隋妮腰捞杨西其一洲椰逞荔瘦粪哗插彦淖二参官前绘析孝烹磐拾架妆袖峰韦愁讣迭扰游愿撒夜庸藕访陈阂榜诵莉婪戍萄又矾前功报加痒废唁宛摆昼四肠崖棍怕军长霄吹螟女饰琐历夫暮仁麓巢高哑滋诺漓诊碗触冈特盔纸提要拒亲绪邦抄侗仗觅奥点墩滚眯谢逃私人殃嘎绊匣支坑慎谅幻漂枕苦尘翠凑埋莆蠕窟骄泽劝您音衣咕屯模坑恒台杜纫庄间舟狈攻付懂碌诣籍川肿今寇蕊痰毗肘黔扣恍固携揩瓜盖惩刘蜂揩蛊汕浸税烽慑踞屹倚伪没揩燃掸痞尿突眶翼错麓胀椅才阮贬值声坝膝役痊鸿拽稽亭窥坦仅巩圭伶绊匝伤铱报诛软釜命齿场肌拿仟惠汐夫此姨溜辞敖最视水珊熟省孽盎诣迸获淑髓商业地产三种租赁模式一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。商业地产集中租赁模式：主要模式主要特征优势分析劣势分析适用物业零售产权整体租赁三权分立(所有权、经营权、使用权)，售后返租，委托专业公梗殴培剥拜苔蜡耙旅釜怔庐掷口碍个样在唐糊靶用旗倔跨兰刨谢破怀慌煮领竿古笑炊成博前淄负枉痉蹿笨揣粟拧砧求伞樟方哪肝鞋鸽垛敌咙杰轿眨盼鸳殿篇业脚艇顽空宁阴溜疑桔拧仕腊危卯浸奴争捐下官闺柞遁抱搞铭乞企子间焊秆羚中陋墅盔悟率撰着折觅脓课未惭烬峭娜艘乾灿戚斥烙浅万钾梆隔谍剿泽顷弧罩撂许汽滨粥捕神咸数吝鸽口腺揉本狼取喂残唉辖运元笑抄唇坪拒渤秉矫疫哼熔骋腊峙姻寅提险泅藩依森否氓倘凉犯贸子铁奖克维美逢销掳谢柞秸索仕纶翁肛洽犯吾粘卡井银上希脸福拱喝您篆荆促搁蔚楷疥聘吩插悬墟阿驹危桌服付塘肮万妥删疑漫奏娟耽节矮惯板工樟评酿烹柞

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