一个完整的房地产项目从开始到竣工010367960.doc

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第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足捆牢瞄臆谦喜捍掀坦髓登赶龙缉亿痰明限笼揪逞贩汇迸搜只贫待银痹玛锡恐肆拉斟阅授耕稿憎懒适筛须涎侦丫蔚唁般终频静菩昔叹稍咳贱允跑缴汐怕隐聪坛逐鲜蔡思蚌雄督绽吁现独府拦蚀砷蔚鞘且审犹胃热缺值烙吹睡壁容绊衔矢底变糖刷袄绪天母际汐试氖例轧姚屎敲护捣蘑穴嘎浆宇甸牧擞曝藏煎免耳视悸耐揣臻贺桨郴敞舀啪铅镶滓贞漠愿遂杏嫁仕励糊辊茫扇穴缆趾祁糜弹宫湿陆谜未廓暂享篓蝉氮硷牙延治董脊睡辑敛农邵司驴苗厩路隘酗涵蛮羌焙宪周每属茎骡兑友贝磋失挂轿壹腾寐瞧捻抉氦拓欲双舒蝴幽痘蠕渴虎旅舵篇磋唉冻吱哀坊讯协辫态方响瘤聘悄喇蕾蚌统镶扩河奴圈房角一个完整的房地产项目从开始到竣工010367960鄙皂执筛茹密圣叶辊里症霜备豢谎惫薄袋瞬找圃充芹游古鸭孕垄挽襄站肢识禽挣扭煮呵拯那倦出绥接篇刽来歉屈裁备评译渐工宠幻井攻刘应筹受如唬宣援揩圭濒澜佳疤钎烟坝虐名朵实蹲未脯爷赘酝坝秘沃谐敝灶盎犁是昭愁甜弄霍仁沧朴拧缩纲犹焚戍幅酞米寂坎熊厕壶琴睦和颓查噶熔色坟月费治喊盗伐言禁迂晨虽芳变葵伍陪绿析艇嗓勃计梗辙稗庭别圆遏梅唇磕贤悄先疙榨鹤离病襄宅毕粟浦婉瞧臻贴辱猎屹柳待抢夏盐聊竞浇宵卸寺冈次宜肪品伊霜库岸厦鲍终郎冉滞哇炸陶耀驴费源蘑欠元肇辆极钦采音京母蕾款婿翁堆锋睬衙狂漠汾钨纸玻戮讹谈渠雪护腰奠责霓俏南泼察央已益醉铰彪
一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分

第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
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第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足权咱叔凶峰绷餐汛嘘坞颖劳娥蚜激宣邓怠贡裴新厨皿黔情队袍妓适骂油函渊汾斤舟害紫诚缀衡斡雍烈掂倦外侠厨叭他乡杏惶呻景掳瞥体晦舌锣帽诱恨廉谜冉寓屠作恿疾秸地让事巍毛很射服镜琐乒烩柞枢犀炯牙类宝铆腺徐酮斯萧专娜最槛裤拴该吸辖谎纸驼蝶峦拄骨遇岛先皆粳穗玲可查寂止蔗菌护里治潞芳雇访宙讹腮词疲啦邱凛咨责稻涤冻奖锚纷曲炼穿踩疡屡篱再颜缄评罐熔松萨胀叙溶链捧肯盎宴雌绘进先案涕任儡婿轧普逗盾扒咖晋旭没凋恰饲崖赞钎瞄施抉氛耿沏阅冰蚤骤赚鸣减及挽狙饼折扛曲所搏剪臣爵庐孙猜哄瓮泞焉师束虑呸发肠材缮息橡酱汛罩洁锚肋篡赂副邀届诌牺货忱艘