高质量推动国内大循环背景下的商业4.0进阶之路.pdf

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1、高质量推动国内大循环背景下的商业4.0进阶之路雷达|成都|2022年12月 2CONTENTS 目录01 政策背景|Policy二十大提出高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务02 宏观数据|Economy居民消费意愿趋于保守，房产企业逐步转向追求效益和质量的内生式增长03 本地市场|Market成都位列商业一线城市范畴，消费潜力大，但商业运营效益还有有待进一步提升04 商业4.0进阶之路|Path未来的商业4.0将是回归到人的本质需求，打造与客群情绪共鸣的友好型商业，本文从政府、项目以及企业三个层面推动商业4.0进阶之路3建设中国式现代化，实现高质量发展中国式现代化的本质要求是：坚

2、持中国共产党领导，坚持中国特色社会主义，实现高质量发展，发展全过程人民民主，丰富人民精神世界，实现全体人民共同富裕，促进人与自然和谐共生，推动构建人类命运共同体，创造人类文明新形态。实施扩大内需战略，发挥国内大循环内生动力我们要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。坚持把经济发展的着力点放在实体经济上坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。01 政策背景二十大将高质量发展、扩

3、大内需和发展实体经济作为我们的长期政策，未来预计各级政府将采取一系列措施促进消费增长，实体零售商业亦需以自身的高质量发展从供应端刺激居民的消费意愿。402 宏观数据经济情况-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%201720182019202020212022前三季度投资、消费、出口三驾马车与GDP增速GDP同比增速社会消费品同比增速固定资产投资同比增速出口贸易同比增速消费增速首次低于GDP增速（除2020年疫情爆发首年）消费疲软，实体零售面临生存挑战投资、消费、出口为拉动经济的三驾马车。今年前三季度社会消费品零售总额增速出现了自2017年以来的最低值0.

4、7%（除2020年疫情爆发首年）。主要在于国际环境的复杂性和经济的低迷影响了居民对于未来经济走势的预判，市场情绪较为悲观，抑制了大家的消费需求。同时受疫情影响，网络零售增速为4.0%，高于实体零售。因此，消费乏力、电商网络的价格优势叠加疫情影响，实体零售商业面临较为严峻的生存挑战。投资增速稳健，高技术产业增速快受消费疲软影响，固定资产投资发挥了一定的经济拉动作用，增速略高于2017年-2022年的平均增速5.6%，但房地产投资为负增长，高技术产业投资增速较快，达到20.2%，成为今年经济增速放缓趋势下的一股向上力量，亦反映了国家产业转型升级的主要方向。2022年前三季度固定资产投资增速情况20

5、22年前三季度固定资产投资增速：5.9%其中：基础设施投资增速：8.6%制造业投资增速：10.1%房地产投资增速：-8.0%PS：高技术产业投资增速：20.2%出口贸易增速攀升出口贸易则是自疫情爆发以来呈现了良好的增速态势，主要在于我国供应链的完整性和稳定性，尤其是“一带一路”项目以及RCEP协定的生效，带动了出口贸易的快速提升。数据来源：国民经济统计公报502 宏观数据经济情况居民人均可支配收入增速放缓2017年人均可支配收入增速为9.0%，2022年前三季度增速为5.3%。居民增收压力加大，在开源存在难度的情况下，逐渐往节流倾斜。人均消费支出增速低于收入增速2022年前三季度人均消费支出增

6、速低于收入增速4.5个百分点，自2020年以后，消费再度走弱。个人贷款增速持续走低我们可以看到，2017年虽然居民人均可支配收入高于支出，但个人贷款增速远高于储蓄增速，说明居民的投资意愿强烈。而2022年居民进入保守防御模式，不仅支出低于收入增速，同时个人贷款增速持续走低，储蓄增速持续攀升。说明居民不仅消费意愿低迷，同时购买房产及理财产品的投资意愿亦在显著下降。-10.0%0.0%10.0%20.0%人均可支配收入及支出同比增速人均可支配收入同比增速人均消费支出同比增速0.0%10.0%20.0%30.0%居民储蓄及贷款同比增速居民储蓄同比增速个人贷款同比增速数据来源：国民经济统计公报&中国人

7、民银行金融统计数据601 饮料类12.8%02 化妆品类11.8%03 日用品类11.5%04 通讯器材11.0%05 粮油食品10.3%06 烟酒类9.9%07 中西药品9.7%08 金银珠宝9.6%09 文化办公8.1%10 建筑装潢7.8%11 家用电器7.5%12 家具类7.1%13 石油制品6.1%14 服饰鞋帽5.0%15 汽车类2.0%1化妆品类2022年Q3，全国美妆护理的开关店比例*仅为0.59。主要是一些老牌传统美妆护理品牌逐渐退出市场舞台，而一些高化品牌呈现拓店热潮，如CHANEL、TOM FORD BEAUTY等2通讯器材类2022年Q3，全国潮流数码类开关店比例为1.

8、78，扩张势头较为强劲，如SAMSUNG、华为体验店、OPPO等3金银珠宝类金银珠宝具备高价、保值、装饰的作用，既可作为消费品，又可作为投资品。2021年，该品类零售总额增速高达约30%，为所有社会消费品中增速最快的品类，今年仍保持了9.6%的较高增速。头部黄金品牌扩张速度迅猛，如周大福。4家用电器&家具类受房地产调控以及低频次消费属性影响，这两大品类自2019年以来增速有所放缓，目前主要高增长领域为智能家电板块，如科沃斯、添可等5服饰鞋帽类2022年Q3，全国服饰鞋帽类开关店比例仅为0.63，主要在于消费的疲软和电商的挤压。但韩国潮牌拓店表现吸睛，如CHUU不到一年时间拓店超95家6汽车类受

9、油价上涨以及经济低迷影响，汽车作为大额消费产品受波及较大，目前主要增长来自于新能源汽车。2022年Q3，全国汽车开关店比例为2.622017-2021年限额以上社会消费品零售品类平均增速购物中心相关社会消费品零售业态2022年Q3全国情况数据来源：国民经济统计公报&赢商网*：开关店比例=开店数量/闭店数量，当比值1，代表该业态处于扩张状态保持高增速的消费品类以满足居民日常消费为主平均增速排名前五的消费品类有三大为居民日常消费，如饮料类、日用品类和粮油食品类。“她”经济和“他”经济以满足女性消费为主的化妆品和金银珠宝类获得较高增速。以满足男性需求的数码产品、智能家电和新能源汽车市场表现较好。7

10、02 宏观数据行业动态-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%0100200300400500600700800近10年全国新开购物中心数量及增速新开购物中心数量增速2022前三季度新开购物中心区域分布华东华南华北华中东北西南西北数据来源：根据联商网数据整理所得2022前三季度新开购物中心体量分布2-5万方5-10万方10-15万方15万方以上购物中心开业速度整体放缓全国购物中心在2016年以前保持近30%的速度快速增长，2016年以后增速放缓。从绝对数量上2016年到疫情前每年新增购物中心均在600个以上，今年前三季度

11、全国新增购物中心数量仅218个。今年新开购物中心以华东华南为主2022年前三季度，华东地区以新开96个购物中心占绝对优势，华南地区以新开38个排名第二，西南地区和华中地区分别以新开30个并列第三，其中西南地区以重庆为主。今年新开购物中心以中大规模为主2022年前三季度，新开购物中心体量在5-15万方的占比约65.2%，其中5-10万方的占比约41.2%.60%800个根据克而瑞数据统计，全国百强房企中有约60%企业涉足城市更新业务。全国超10年以上购物中心数量约800个8随着城市化进程的加深，人们日益增长的物质文化和精神需求对城市发展提出了更高的要求，因而在高质量推动国内大循环背景之下，城市更

12、新成为了必经之路。“城市更新”首次被写入政府工作报告02 宏观数据行业动态房地产相关动态2021年411个城市2.3万个项目200个指导意见根据住建部数据统计，截止2021年底，我国已有411个城市实施2.3万个城市更新项目，各地出台的有关地方条例、管理办法和指导意见超过200个。城市更新成房企业务新增长曲线在国家对房地产行业宏观调控的新常态下，房地产企业大规模扩张追求增量的时代已成为过去式，行业下行带来的强烈阵痛已对整个行业带来了一次大洗牌，传统业务已无法支撑房地产企业的可持续发展之路。而新型城镇化道路下的城市更新所带来的市场蓝海将成为房地产企业顺应国家发展要求，为居民改善居住环境，提升消费

13、品质的新的业务增长曲线。数据来源：住建部、克而瑞、联商网商业存量改造成城市更新重要使命全国超10年运营时间的购物中心有约800个，体量近7000万方。这些老旧商业由于建立时间较早，一般位于城市核心位置。同时近年来商业项目的不断增量扩张，面临严峻的生存压力。因而改造拥有良好区位条件的老旧商业，既可以利用成熟区域已经形成的人口流量、信息流量和情感纽带盘活存量资产，促进老旧物业的内生式增长，又可提升城市效益和活力。故商业存量改造无论是与政府与企业与项目而言都是城市更新中一举三得的利好举措。9PART2 小结受外部环境和经济低迷影响，居民增收压力扩大，消费趋于保守，主要体现在社会消费品零售总额增速放缓

14、，以粮油、日用品等基本消费为主；同时受房地产供给侧宏观调控的影响，房地产行业快速扩张的时代已宣告结束，房地产企业从原来对规模和速度的追求转向对自身发展效益和资产质量的追求，在商业方面主要体现在购物中心扩张速度放缓，规模缩小，核心区域的城市更新项目受到房产企业青睐。106%9%68%142%0%20%40%60%80%100%120%140%160%粮油食品饮料烟酒类日用品类新能源汽车智能家用电器和音像器材类2022年前三季度成都限额以上社会消费品零售分类增速数据来源：国家统计局、成都市人民政府网03 本地市场成都经济GDP增速成都全国1.5%3.0%社零增速成都全国-1.9%0.7%2022年

15、前三季度成都和全国经济数据对比成都前三季度整体经济在艰难中保持正向增长前三季度，成都受高温限电、疫情反复导致城市封控和静默等影响，整体经济和零售商业受到较大波及，故前三季度GDP和社会消费品零售总额增速略低于全国整体水平，但整体经济在艰难中仍保持了正向增长。成都升级类消费增速快，消费结构提质升级不同于前文全国限额以上社会消费品零售中增速较快的以居民基本和日常消费为主，成都升级类消费如新能源汽车、智能家用电器和音像器材类产品增长快速，增速分别为68%和142%。整体消费结构提质升级，具有良好消费潜力。1103 本地市场成都商业力排行2022年深圳和成都商业力对比上海北京成都深圳成都排名商业一线城

16、市第四位在由赢商和中国商业联合会共同发起的2022年城市商业力排行榜中，成都下滑了一位，排名第四，但仍隶属于商业一线城市，且商业综合实力在新一线城市中排名第一。成都城市商业规模和商业潜力指标靠前根据城市商业力评估的五项一级指标，成都城市商业规模和商业潜力指标分别排名全国第3和第2名。其中城市商业规模涵盖了现有商业存量，城市商业潜力主要评估2022-2023年待开业商业体量和能级，故这两项指标得分较高，从另一方面亦说明成都零售商业的现有和未来供应高企。数据来源：赢商和中国商业联合会共同发起的2022年城市商业力排行榜上海北京深圳成都2021年城市商业力排行2022年城市商业力排行深圳成都指标得分

17、指标排名指标得分指标排名城市商业发展基础9.3759.256城市商业规模9.2959.473城市商业档次9.4339.384城市商业活跃度9.4529.185城市商业潜力9.3549.392成都零售商业效益指标排名全国靠前，但仍有提升空间成都城市商业档次排名全国第四，作为中西部时尚消费第一城，对国内外一线品牌具有较强的吸附力，2021年共开设首店801家，成为全国“首店第三城”。城市商业活跃度排名全国第五，与深圳相差较大，该指标主要评估日均客流和客流密度等，城市商业发展基础排名全国第六，该指标主要评估城市经济基础、人口潜力、生活配套和交通配套等方面。这两个指标与商业发展的运营效益密切相关。因此

18、，成都未来商业发展需从这两个方面进一步提升，以推动成都商业从规模效益向经营效益的转变。NO.1NO.2NO.3NO.41203 本地市场成都优质零售商业供应0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%-2,000,000 4,000,000 6,000,000 8,000,000 10,000,000 12,000,000201120122013201420152016201720182019202020212022F2023F2024F成都优质零售商业总存量及增速变化图总存量（）增速数据来源：高力国际研究部成都优质零售商业供应增速放缓成都优质零售商业*在20

19、13-2014年迎来环球购物中心、国际金融中心、太古里及海滨城等大体量购物中心的入市后，2015年进入了供应增速的分水岭，从2015年以前的年均增速50%到之后的年均增速10%。2022年以后，增速进一步放缓，年均增速约7.7%，2022Q4至2024年新增供应约192万。成都优质零售商业整体存量规模较大截止2022年第三季度，成都优质零售商业总存量约900万，根据2020年成都第七次人口普查，成都中心城区常住人口约1,542万人，结合优质零售商业的统计范围（不含青白江区和新津区），人均优质零售商业为0.62/人。此标准未包含3万以下的社区商业以及商业街区，若按优质零售商业与其他普通商业各占一

21、都商圈|47万方22万方数据来源：高力国际研究部红色：核心商圈灰色：次级商圈黄色：近郊商圈03 本地市场成都优质零售商业商圈分布现有存量（截止2022Q3）未来供应（截止2024年）两大核心商圈总存量约192万方，新增供应约20万方，主要集中在2022年Q4入市春盐商圈为城市传统核心商圈，以国际金融中心和太古里两大项目为典型代表；金融城商圈为城市新兴核心商圈，以银泰中心、环球购物中心、SKP（预计2022年第四季度入市）为典型代表。成都打造国际消费中心城市，这两大商圈将形成核心支撑。未来新增供应主要集中于次级商圈中的天府新区，近郊商圈中双流供应集中次级商圈中城北和城东商圈存量较高，且未来两

22、年还将迎来一定规模的新增供应，位于天府新区的西博城商圈也在快速发展，未来两年将迎来约43万方的新增供应。近郊商圈双流供应高企，存量规模约74万方，远超其他近郊商圈。成都优质零售商业商圈供应分布1403 本地市场成都大型优质零售商业商圈分布2022年Q3成都10万以上大型优质零售商业商圈分布整体市场核心商圈次级商圈近郊商圈10万以上大型商业数量占比51%50%61%55%其中：10-15万商业数量占比27%15%30%35%15万以上商业数量占比24%35%31%20%数据来源：高力国际研究部25%88%75%71%60%75%50%0%60%40%20%100%80%40%67%0%20%40

23、%60%80%100%120%10万以上大型商业项目数量占比数据来源：高力国际研究部核心商圈次级商圈近郊商圈成都10万以上的大型优质零售商业数量占比过半，其中次级和近郊商圈占比更高核心商圈因其优越的区位条件、庞大的客群支撑和稀缺的土地资源，主要聚集了15万以上的超大型优质零售商业，在所有商圈中，该规模区间占比最高，达35%。尤其是金融城作为后起的核心商圈，10万以上大型商业项目数量占比高达88%，其中15万以上的超大型商业占比约63%；次级商圈10万以上的大型优质零售商业数量在所有商圈中占比最高，达61%。其中以城东、城北和双楠占比最高，均在70%以上。近郊商圈10万以上的大型优质零售商

24、业项目数量占比较高，达55%，其中主要为10-15万的大型商业项目，以温江和双流为主。1503 本地市场成都优质零售商业经营坪效41.8%58.2%优质零售商业数量占比年坪效1万元年坪效1万元40.0%60.0%优质零售商业体量占比年坪效1万元年坪效1万元34.8%26.1%26.1%13.0%年坪效1万元优质零售数量占比15万以上10-15万5-10万5万以下21.9%46.9%31.3%0.0%年坪效1万元优质零售数量占比15万以上10-15万5-10万5万以下数据来源：四川省连锁商业协会成都优质零售商业2021年经营坪效过万元比例不到一半成都优质零售商业2021年经营坪效，从数量和体量占

25、比两项指标来看，比例均低于50%，成都过半零售商业经营坪效有待提高。其中数量占比高于体量占比，说明年坪效1万元以上的单个零售商业体量小于低效益零售商业单个体量。供应压力和消费疲软下，10-15万的大型区域级商业易面临招商难和运营难的问题，从而陷入低效益困境通过对不同坪效优质零售商业的体量分布分析发现，年坪效超过1万元的零售商业体量分布较为均衡，其中超过15万的超大型商业占比较高，原因在于该类商业主要为位于核心商圈的典型代表项目或者是区域型代表项目；而年坪效低于1万元的零售商业中，10-15万的大型商业占比近半，该类商业主要位于次级商圈或近郊商圈，故对于一般区域型商圈而言，若10-15万的商业

27、.0万龙泉驿商圈|2个22.0万数据来源：四川省连锁商业协会&高力国际研究部2021年经营坪效1万元零售商业数量2021年经营坪效1万元零售商业体量2021年经营坪效1万元零售商业商圈分布16核心商圈典型代表项目经营坪效表现亮眼成都市2021年经营坪效排名前五的零售商业项目中，有三个位于春盐核心商圈，且为强品牌项目，太古里以约10万方的体量，近9万元的坪效一骑绝尘，位居首位。仁恒购物中心虽位于商圈边缘位置，但因体量较小，同时具有较高知名度和高品质商务客群支撑，经营坪效表现良好；城西优品道和万象城位于次级商圈，优品道因体量较小，且周围居住人群较多，录得良好经营坪效。万象城体量虽超30万方，但因品

28、牌知名度高，辐射范围广，且华润自身的配套住宅聚集了大量居住人口，同时周边无同档次竞品项目，故经营坪效排名靠前。一个商圈宜设置1-4个大型代表商业项目根据2021年经营坪效过万元的零售商业商圈分析，一个商圈能支撑大型商业良好运营的数量为1-3个，体量在10-40万方之间，主要取决于商圈能级、聚居人群品质和规模。核心商圈可支撑的大型代表商业项目在3-4个左右，体量在30-40万方；高品质人群聚居的商圈，可支撑的大型代表商业项目为2-3个，体量在20-30万方；普通区域商圈，可支撑的大型代表商业项目为1-2个，体量在10-20万方。17PART3 小结成都作为位于全国新一线城市榜首的超大级城市，表现

29、了良好的经济发展韧性，2022年在遭遇一系列高温限电、疫情反扑导致城市封控和静默的困境中，仍实现了经济的正向增长，同时成都这座城市乐观豁达的秉性亦体现在居民的消费结构中，新能源和智能家电等升级类消费增速较快。也正因为这种对于生活情调和品质的追求，使得成都的商业力一直处于商业一线城市范畴，优质零售商业供应规模大，对品牌的吸附力强，但在运营效益方面还有待加强。2021年成都经营坪效过万元的购物中心不到50%，主要在于同一商圈内商业供应规模过大造成的同质化竞争。这种同质化竞争体现在两个方面，一是成都中心城区共有15大商圈，2个核心商圈+8个次级商圈+5个近郊商圈，不同商圈缺乏特色和差异化定位；二是同

30、一商圈内，项目类型较为单一，主要代表项目均为盒子类型商业，且在规模上，超过50%的商业规模为10万以上的大型商业，尤其是在次级和近郊商圈大型商业比例更高，而根据对成都市优质零售商业2021年的运营数据分析，成都经营坪效过万元的购物中心不到50%，且在低坪效零售商业中，10-15万的购物中心占比最高，约47%。这是因为对于一般的次级商圈和近郊商圈而言，大型商业设置过多，容易分散有限人流，面临招商难和运营难的问题，陷入内卷的低效益困境。18政府需站在全市层面，提供宏观战略定位-中观实施方案-微观行动计划的系统政策指引前文提到成都市商业供应规模较大，且同一商圈内存在过剩商业的激烈竞争，在面对外部环境

31、的复杂性和不确定性时，对市场的抗风险能力较弱，容易受到巨大冲击。因此政府在高质量推动国内大循环的战略背景下，需从上位层面制定系统政策，规划城市总体商业战略以及支撑商业定位的商圈范围和类型，确定商圈打造的实施方案和商业布局，制定落实方案的具体专项行动计划，对商圈打造和商业建设进行有序指引，形成错位发展、抱团取暖的综合商业体系。2021年，上海被国务院确定为首批国际消费中心培育建设城市，为此上海出台了一系列实施行动方案，以有效指导上海城市商业的进一步升级，发挥在全国的标杆引领作用，在此我们对相关政策进行了梳理，以为成都以及全国其他城市提供一些参考。04 商业进阶之路政府对商业的有序规划上海市建设国

32、际消费中心城市实施方案（2021）打造全球新品首发地、全球消费目的地，全面打响“上海购物”品牌，力争到“十四五”末率先基本建成具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市。上海市商业空间布局专项规划(2021-2035 年)本次规划拟在全市构建“4+X+2”的商业空间体系，形成29个市级商业中心，45个地区级商业中心。全力打响“上海购物”品牌加快建设国际消费中心城市三年行动计划（2021-2023年）行动计划确定了消费地标打造、首发经济提质、品牌经济升级、夜间经济点亮、外来消费集聚、商业数字化转型、“上海购物”品牌推广、消费环境优化八个专项行动。资料来源：上海市人民政府网1904 商业进阶

33、之路政府对商业的有序规划从规模上，控制商业体量，以商圈为单位，有序形成中型/大型/超大型邻里型迷你型的梯级商业在前文提到根据不同商圈能级、周边聚居人口规模和品质，确定中型、大型和超大型商业项目数量及规模，以提供综合性的一站式服务，其余则可以贴身服务周边居住人群和商务人群的邻里型和迷你型商业为主，小体量商业的点缀式分布一方面便于打造便捷的10分钟步行生活圈，另一方面更能植入内容创意，打造精致化和创意化的现象级场景，既能让商圈氛围更显独特灵动，也能实现项目自身招商和运营的良性循环。从类型上，提供多样化的空间选择，盒子商业街区商业独栋小众商业烟火小巷商业，形成商业氛围的延展和差异随着许多新锐品牌对

34、于上海有氛围感的安福路和武康路的钟情，以及许多奢侈品牌选址于上海的独栋洋房，可以看出现在品牌方的选址不再局限于有诸多束缚的购物中心，而是偏爱更能营造调性和美学的空间场景。同时随着露营等户外活动的兴起，户外休闲的“周末经济”在很大程度上分散了购物中心的客流，消费者更偏向于开阔的空间以及与自然环境亲密接触的场景。因此从商业来说，也需提供更加多元化的类型选择去满足品牌方的个性化选址和消费者的体验感满足。从开发商选择上，不局限于传统大型知名开发商，支持鼓励小众开发商或运营商打造精选型项目国内外众多拥有良好口碑的小众商业，在项目之初，都是由非传统知名开发商打造，如泰国的the commons，成都的源野

35、等。因而政府，在选择知名开发商打造大型核心商业项目的同时，亦可支持小众企业和项目的共同成长，打造多元化的城市商业体系，形成城市独特的文艺名片。政府需按商圈运营思路，以消费者需求为核心，在商业规模和商业类型上进行差异规划，同时匹配相应的操盘企业，形成不同特色商圈的千姿百态和同一商圈内不同商业的优势互补，在后疫情时代下，助推城市重现商业繁华新势。2004 商业进阶之路回归本质，打造情绪共鸣的客群友好型商业高力国际通过纵观零售商业的发展史以及近年来出现的零售商业热点，总结出零售商业经历的几大发展阶段，以及未来的发展趋势，每个阶段的升级都是围绕“人、货、场”三个关键字，但每一次升级的重点有所不同：1.

36、0百货时代该阶段主要以满足人们的功能性购物需求为主，如电视、冰箱、服饰等，商品数量和种类不够丰富2.0购物中心时代该阶段从体量上、业态上、品牌上都是对1.0时代的巨大升级，以更为丰富的货品和更为舒适的空间满足人们的一站式购物需求此次升级为做加法的过程，重点关键字“货”3.0百花齐放时代目前正处于3.0百花齐放时代，随着2.0时代货品丰富程度的大爆发以及购物中心的遍地开花，人们对商场的关注点开始往便利程度、体验消费、颜值审美等方面侧重，由此诞生了社区商业、策展型商业、沉浸式商业等类型，以各种新颖创意的场景吸引消费者打卡。此次升级为赋能的过程，重点关键字“场”4.0客群友好型时代前面三个时代都是从

37、物理层面为人们提供丰富的物品、高颜值的空间场景，而未来的4.0时代将会随着社会分工的精细化以及客群需求的个性化，更加回归到“人”的层面，从心理上关注不同细分人群的情感寄托和价值诉求，打造情绪共鸣的客群友好型商业。此次升级为回归本质的过程，重点关键字“人”2104 商业进阶之路回归本质，打造情绪共鸣的客群友好型商业前文提到，未来商业将不再是大而全的同质化竞争，而是基于某一两类客群的功能需求、情感需求、审美需求、价值需求、身份需求等方面提供精细化的产品和服务，打造个性化的场景和内容。儿童友好型商业邻里友好型商业女性友好型商业宠物友好型商业社交友好型商业环境友好型商业健康友好型商业文化友好型商业22

38、04 商业进阶之路运营前置，顾客为核要打造与客群共鸣的友好型商业，需摒弃商业传统招商思路，运营前置，构建商业系统体系，以顾客为核心，进行内容创新和场景塑造，实现项目的长远发展，运营前置，构建系统商业体系，将客群对品牌的粘性转向对项目的粘性目前许多商业项目的竞争力主要来自对品牌的高度依赖，这主要是传统招商思路带来的后遗症，既容易让业主前期付出较大招商成本，后期又容易失去商业管理话语权；难以形成项目自身的商业竞争力。因此，我们在项目打造过程中，需将运营前置，以运营思路来统筹商业建设和管理，打造系统化的商业体系，将客群对品牌的粘性转向对项目的粘性。在项目前期的策规阶段，即对项目的目标客群进行深度调研

39、，分析消费者行为及未来趋势，实现项目的精准定位。以运营思路推动项目的外部建筑和内部空间设计、业态规划和品牌招商策略、项目营销推广和引流活动等。不盲目跟风市场创新，以对目标客群的深度运营进行内容的创新和场景的塑造在运营层面，目前市场上出现的内容营销和场景创新层出不穷，很多企业容易过度卷入对内容和场景创新的追求中。但其更新迭代速度之快令人猝不及防，一方面消费者易产生审美疲劳，消费预期不断被拉高，另一方面项目方营销成本不断抬升，但实际效果并不理想。因此未来的商业发展，运营为王，还需去浮躁，归本质，重新审视我们的目标客群，基于目标客群的需求，提供具有产出效益的内容输出和场景塑造。例如：打造儿童友好型商

40、业，因国内医院的儿童保健主要是在一岁以内提供婴儿生长数据的跟踪，但一岁以后很多家长都因为没有固定的场所可以为幼儿提供保健服务而没有定期关注幼儿的生长数据，因此儿童友好型商业是否可通过打造儿童成长数据中心一方面帮助家长定期监测儿童的生长数据，以调整自身的养育习惯，另一方面还可指导自身对商业业态的调整和商户的运营。再比如像女性友好型商业，一些商场的化妆品专柜和健身房会给消费者提供皮肤检测和身体体脂检测功能，但这些检测容易让消费者理解成是为宣传营销产品而提供的设施，缺乏公众信任度，商场是否可通过提供公众化的皮肤检测数据中心和身形检测数据中心，提升消费者的信任力，为消费行为提供指导，也可以提高商户的经

41、营效益。2304 商业进阶之路考量品牌生命周期，有效制定品牌组合策略目前市场上部分项目一味追求店铺开业率、流量经济或“首店”效应，而选取大量新兴品牌或不知名品牌，以提升项目招商率，打出“首店”名号。由此带来的问题是短期的“昙花一现”，尤其是在疫情特殊时期，很多品牌甚至撑不过合同有效期。通过对成都零售商业市场的跟踪调研，发现近年来成都部分零售商业项目开业不足一年，则出现品牌大量撤铺，空置率上升至50%以上的问题，还有部分商业项目在开业之初则存在较多的临时铺，拉低商业整体调性，使得后期品牌调整陷入困境。这一方面会造成商业资源的无效浪费，另一方面还会让项目陷入效益低下和招商调整难的死循环。因此，在品

42、牌招商策略上，要以运营为导向，考量品牌生命周期，进行新兴潜力品牌、网红品牌和成熟品牌的有效组合。2404 商业进阶之路以可持续理念提升企业公信力提升企业社会责任感，在公众心中树立良好企业形象2021年7月，在市场上几近沉没的鸿星尔克因向河南郑州特大暴雨灾害灾区捐款5000万元引发大众对他的高度关注和赞赏，一度出现了打破鸿星尔克销售纪录的野性消费，之后鸿星尔克的每一次捐赠都为其赢来不少热度，虽然这无法成为一个企业向上发展的路径依赖，但在某种程度上也反应了公众对于企业提升社会责任感的认可。因此，现在很多时尚品牌也致力于以环保理念打造自身产品，商业空间中也出现了很多与自然环境相融合的绿色场景。对于

43、商业开发企业来说，一方面可通过公益行为，提升企业道德标准，另一方面可以环保理念打造商业项目，建立商业模式，切实地践行可持续发展理念，树立良好的企业形象。消费者对英国百货Selfridges可持续发展举措的认知度商业可持续发展事件英国百货Selfridges发布Project Earth Report 2022此份报告详细介绍了英国高端零售商 Selfridges 自2020年推出“地球项目”（Project Earth）可持续发展战略在减少环境足迹方面的成效。该战略的核心是原材料、商业模式和品牌理念：原材料：改善合作品牌的可持续透明度。Selfridges开发了9个可持续理念的标签，倡导商场品

44、牌实践其标签承诺。任何不符合其环境和道德标准的品牌和产品都将在 2030 年被淘汰。商业模式：倡导循环商业模式。Selfridges 最初被作为转售平台推出，现已扩展到租赁、维修、补货和回收等业务。品牌理念：Selfridges 从现有员工中任命了 300 名“绿色勇士”，在团队中倡导可持续变革，从组织海滩清理活动，到提高内部对新举措的意识。2017年11%2021年52%25PART4 小结在商业供应过剩加剧市场竞争，消费需求疲软的双重压力下，零售商业未来该何去何从，我们主要从政府、项目和企业三个层面提出了进阶之路。首先，政府需加强对商圈和商业建设的有序规划指导，包括政策的系统性和连贯性，以及在规模、类型和开发商选择上的梯级化和差异化规划；其次是从项目打造上，未来的商业逻辑将终究从目前百花齐放纷繁复杂的内卷竞争中回归到对“人”的本质追求上，打造能从心理上满足人们情感需求和价值诉求的情绪共鸣的友好型商业，此类型商业的打造需以运营为核心，且对运营提出更高的要求，需围绕目标客群展开深度运营和精细化运营，在品牌选取方面，亦需以运营为导向，考量品牌生命周期，有效进行品牌组合；最后作为开发企业，需秉持可持续理念，提升企业社会责任感，增强企业社会公信力。

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