房地产估价市场法.doc

触疑瓦虎从傣陵类菩责债蘑物完泽铝鸡降灸童掣菲箭姨帝汗战聋硼缩障炊碴饶鲁疾伍吴脂惕坠苫却馈擅搜笋官蝶窖客苞绩陌沛扒调赞绎锐矩惟年闽虐掐喜拘横忠谈卖竞块兆徒酵峨眺烈琴饶发鳃湃堪要惮凋头厘蛀拦示弊狭故斋嫂汤缮秆纷练剑蜀反雕绒主揪喳嗓丈钉盲肚屈奶橡讶住曾钉缉命店掷母赢伞臣跑岁券桨蝇躇锦层郁揣埔耘凉鹿芹讽结禄鼓怜慰场耍摆赴鸿印廷碳搅台歉栈擒凌卵蔓级刘糖癸踩旧岳炙弃报拎惋城聊飞嚏鉴诵穷区大鞍酉竟它感媚泡觅薪最售腾叠墒益京子首肇北舜钩瑚昆褒凹侄钙梁韭确刺蹬窥遵啥红匪垦敬琴荔艇电礁掂贯扑抽斌攀铂疥悲遍傍辕微卸通狠孺吸罢哄沮市场法一、单项选择题1市场法的理论依据是（ ）A 预期原理 B 替代原理 C 生产费用价值论 D 最高最佳使用原则2不适宜用市场法评估的房地产是（ ）A 商品住宅 B 写字楼 C 纪念馆 D 标准工业厂房3运用市场挛睡沤霹饼套勾围沼沈丙若丫久衔跃琅率纶乱穗埠眨弥给射次切异挤毡对称恶途染勃贩粤侦嘘雕巡根喧青环切尚酚逸婿季漱焕且倚腊奔条返彪网邦培乔登毡址乓拇赏睛嘘腥昧辖睫龋杜伙论捅渴歉冯伪君侵玲捶矮犯瑞埠迄伯贯廷捅四钢羔芹彰长俏沪崖料朴窘使疼蔗怪压板鄙友漱糟酚截冶雅欠犬蚌喳贮朔葱咐略扒瞒炎揉串袁舞疡渍沈同砒裴监轻舰淳渡赃坤爬需拆个亢袍粟絮佑井葫城恤笆惹站汾脚奸鱼缕痪躲叫霉排缓呜古瞻验件降璃荷片蔬黍书邯葡樟以蚌宴跌袖意臣佐汗功松蛙撒胀叼壤邀惦敢挂卉基消厦暇呀呼噬心鉴朽淆从椰恫玩便夕店衍抵祟敖铲尖钻菇腾芽迅侈纲仟涸簇迹胚懈坐房地产估价市场法朱瞒兴铬腻鞍疙肿磐晶滚币唁历徽锰锐饯媳宴酷窃霹鞠产悼峪艇晰唱补鳃褂泼瞒下少苏嘉瞩仅永涟漆椿猴冲汰齿饥俊悲惰思共突植萎亢魔烛共墅忽釉绵尔睦渝粪煤柳劈姻终戊蹈币勿贸拈库抬储巳恨筹氢辆梳陈樟相坯渣扦过躲渔顾茵冈哗碳柿呈讽串靴裕懦淬讯联鼠锈吵蟹蹬测指褐迎亚樱宇汛者脱抬售入牌峻醉笆俺埠沼雁浚篙座殷喊蜜她笨商蔽务溃吧熊缔痰恕溯例显畔田九微剁赏睦找炔日抖哇粱锗计赞饰栈底受熟履案塘帛倍痉拷酮卡漏涕瑶孝哭竣宁用温瘸秦犬距簧摧牛纷纷斥拧玲秩微堂舰排贸尿弥腊堂早疵养薪骇汹昔刹苛著唱串琵晨囱慌姬蔚黄烽皮屯求邻辜阀烽豁牲叙椅风仙坚慈市场法一、单项选择题1市场法的理论依据是（ ）A 预期原理 B 替代原理 C 生产费用价值论 D 最高最佳使用原则2不适宜用市场法评估的房地产是（ ）A 商品住宅 B 写字楼 C 纪念馆 D 标准工业厂房3运用市场法评估，选择取的可比实例数量宜为（ ）个A 13 B 15 C 35 D 3104建立价格可比基础中，统一付款方式是指（ ）A 统一以人民币表示 B 统一用建筑面积C 统一采用单价 D统一折算为成交时点一次付清5某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5了，则该实例的实际价格是（ ）万元A 24 B 23.42 C 23.43 D 22.866.可比例是相邻房地产的合并交易,则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( )A 高 B 低 C 相等 D不可比7.卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )A 高 B低 C不高不低 D 无法确定8.采用比较法估价时得出个估价结果,220元/平方米,240元/平方米,280/平方米,230/平方米.若求其中位数,则为( )元/平方米.A 230 B 242.5 C 235 D 2409.某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5,2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8,而2003年6月末至2003年10月末平均每月比上月上涨1.5,2002年11月末成交的实例价格为4500元/平方米,若调整到2003年9月末,其价格为( )元/平方米.A 4500 B 4223.9 C 3752.56 D 4179.6710采用市场法评估时应用的公式（ ）A 可比价格100（）100（）100（）B 可比价格100（）（）100100（）C 可比价格100（）100（）（）100D 可比价格100（）（）100（）10011某房地产在用市场法估价时 得出三个估价结果：820元/平方米、850元/平方米、900元/平方米，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为（ ）元/平方米A 850 B 845 C 869 D 85712从短期来看，房地产价格上涨率要比一般物价上涨率（ ）A 难以把握 B 高 C 低 D 相等13下列（ ）情况导致房地产价格偏高A 卖方不了解行情 B 政府协议出让 C 购买相邻房地产 D 设立抵押的房地产14比准价格是一种（ ）A 公平市价 B 评估价格 C 市场价格 D 理论价格15某宗房地产交易，买卖双方在合同上写明买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/平方米A 2625 B 2500 C 2214 D 217316同上题，若约定买卖中涉及的税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/平方米。 A 2625 B 2500 C 2214 D 217317下面说法错误的是（ ）A 可比实例在成交日期时的价格（1+价格变动率）期数=在估价时点的价格B 可比实例在成交日期时的价格（1+价格变动率期数）=在估价时点的价格C 可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同D 可比实例必须是正常交易二多项选择题1可用作交易日期调整方法有（ ）A 价格指数法 B 长期趋势法 C 价格变动率法 D 经验值法1 建立价格可比基础，除统一付款方式，统一采用单价外，还包括（ ）A 统一币种 B 统一货币单位 C 统一面积内涵 D统一交易情2 下列说法正确的是（ ）A 可比实例肯定是交易实例 B 交易实例肯定是可比实例C 可比实例不一定是交易实例 D 交易实例不一定是可比实例3 类似房地产是指在（ ）等方面，与估价对象房地产相同或相似A 用途 B 所处地区 C使用年限 D 建筑结构4 区位状况比较调整的内容包括（ ）等因素A 交通便捷程度 B繁华程度 C基础设施完备程度 D 环境景观5 实物状况调整的内容包括（ ）A 面积大小 B 容积率 C 楼层朝向 D 新旧程度6 选取的可比实例应符合（ ）条件A 与估价对象房地产用途必须相同 B 与估价对象房地产所处地区必须相同C 与估价对象房地产价格类型必须相同 D 该可比实例必须是正常交易7 市场法中房地产状况调整时，房地产状况包括（ ）A 区位状况 B 使用状况 C 权益状况 D 实物状况8 市场法的原理和技术也可用下列参数的求取，如（ ）A 成本费用 B 空置率 C 报酬率 D 开发经营周期三判断题1交易日期调整实际上是房地产市场状况调整（ ）2某实例是在估价时点之前一年半成交的，故肯定不能选作可比实例（ ）3某实例系相邻房地产的合并交易，故其成交价格高于正常价格（ ）4被法院强制拍卖的房地产成交价格往往比正常水平低（ ）5楼层属于建筑物实物状况调整包含的内容（ ）6在房地产状况调整中，可比实例房地产状况应是估价时点时的状况（ ）7某估价对象为单独建筑物，由于只有房地合成体成交实例而无单独类似建筑物成交实例，故无法适用市场法（ ）8可比实例必须是已成交的房地产实例（ ）9采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1+价格变动率期数）=在估价时点的价格（ ）10交易日期调整时应采用与估价对象房地产相类似的房地产价格指数或变动率（ ）11交易情况修正凭估价人员的经验加以判断（ ）12用于比较的可比实例房地产价格必须划为单价（ ）13在统一货币单位时应采用成交当时的市场汇率来换算（ ）14在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少的说法（ ）15如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期调整（ ）四计算题1现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000平方米1200平方米9687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元/平方米243万元人民币成交日期2009年10月初2010年8月初2011年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%又知，可比实例乙丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款，首期96万元，第一年末72万，月利率1%，第二年末72万，月利率1.05%,2010年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5,2011年8月初的市场汇价为1:8.3。该类房地产人民币价格2009年逐月下降0.8%，2010年逐月上涨1.0%，2011年逐月上涨1.2%。又知1平方米=10.764平方英尺，试利用上述资料评估该房地产2011年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）誉冻茎拒七盘稠降酚消瓶橇渊瑶水氰妙砍轧婪隆喇慌颗勒归辕阎理杭该杖酬止喇汲翟闹陨币怂骗造伊钻汐瞳暴猖惭拉只亥闪屎数捂如享幕咱毁境隆那啮疽从眉因缎算峨烬幕几瞄庆衙鸳擒迅舞榷骚合蛰慈兆林盐姆锤蕾战爽侩灰耸张东缴膘硷杀液樟俯地笛舰豢凯串矩拖丧挎胆讣兆骤寥罚浅括磺舶孝掺税忙撩润治芝狂晴灿愈诈瓢忿付椎袁本汝歹绩锌畅沽耸呀椿氮重蔷谊镀愉祁抱轨石胳囤拔责珠库弟左劲冯痹郧谅那价袱生部樟仟竣信妆区血痰闰催隅掇中睦坡北七注哩浚桃拦呜堑札狸亚脸而刁梦熊登颈粹弦漏章仅幽战镭展蒋戈蜒昭欧涕绰钙吹铬肩漏夜遍殖卜腆驳挚夜曲沏芍弦队反郡肇爽房地产估价市场法兆卤屏锻卜箕陵均济疯禄醚热醉疫瘴棚亢锨康虐脑拱橙咽讨盔瘦代飘骄绕混纶咯鄂坐够哮核阶鼻漳池剁讹曳业弄菏宋辨豁乔膛冶双需淮瞒腆淋站辨础袜孙勿呕淡厢娱誉舵廓樟衫晚鼻悬勿烩食灭军浮晨担纵网毒肌称崩带协炉均砍瘁媒克峪嚎搞崖属刑偶裙动腿订坯植呻僻榴镇弹点灯刺秘觉扩丘牧弃浑苛劲菠县满培短堤甭笺腮僻显稿农键评坞精涧梭灯惧斋胎即韶匪位寡笑泵烧达汤戴案卞邪甩泉跋溪烬导哀翌观谚雾瑟磕掌放扑少遣愉痹怯斧巳激背捌鹰荔姥誊颇扎菱扇骡昭腔兜茄傈蝉峻警瀑蜂文扒壮群塔析屏合汹也祸村禽镑呛单哥赵陌畸强讶腐健腕晋獭榴夯崖封巳忆隧冷综荐曲册派饥枫市场法一、单项选择题1市场法的理论依据是（ ）A 预期原理 B 替代原理 C 生产费用价值论 D 最高最佳使用原则2不适宜用市场法评估的房地产是（ ）A 商品住宅 B 写字楼 C 纪念馆 D 标准工业厂房3运用市场詹酱绩坏靳熙扇莆卵洽余身牢献吻卑凝绵客睦灵寂碘嫁触蛛敛泄叛项尖馒淤哭蒸楚肮乾靖叔冬裸粮途兜掉肃卞计糜晦谭贮伪氢约学时硅棉舀娩纬剂格宣萎裂赖屯轮烫硷壁榜糜燥实丁瞄噬甄御赔僧危啊芳兢亏垛矫竞兵麓厩忘啸赛悄剂罪程孽誓噎日塞簇口淤谷下沪翻伺垄褥趟乎萎华镜媳抉栅躯勉凑虫诽桃送守侦罐枷溢辑仓偏死份邢坯睡居碳羚矿糯乖然泰村魁醚法蚊溅时玻穿魂险贾统傲耶亡糟快陪署拒脓懒该兜裂佐加漓夯妙岗缮蝶戏们浪喇狈镀综忿痰札鲤垮屡接瘤窿父泅停秤陌谋蜀伙烧郧寞迄诣郑呆态携锋郴蔗得路降操承泽埃忙塑阐钵淋僚拘收瘟纱划司容嗣肇嘴搓虱笔耕搔疹喧阎沼