苏州安瑞特公司物业管理手册.doc

昆山安瑞特医疗电子有限公司

管
理
手
册
编制: 审批: 时间:

38

目录
一 公司管理手册
1. 公司组织架构及人员编制…………………………………
2. 组织部门管理………………………………………………
2.1物业管理工作………………………………………
2.2财务管理工作………………………………………
2.3公关管理工作………………………………………
3.总经理工作细则……………………………………………
4.规章制度管理………………………………………………
5.常见问题处理………………………………………………
二 物业操作手册
1. 物业组织框架及人员编制…………………………………
2．物业部规章制度…………………………………………
3.管理科管理细则……………………………………………
3.1.管理组工作细则………………………………………
3.1.1 行政人事工作细则……………………………
3.1.2 物业组管理细则………………………………
3.1.3租赁工作细则………………………… 3.1.4 水电工作细则…………………………………
3.1.4.1配电房用量分配及费用结构………
3.1.4．2用水量分配及费用结构…………
3.1.5费用控制管理细则……………………………
3.1.6管理组相关表单………………………………
3.1.6.1巡视记录表…………………………
3.1.6.2电话记录表……………………………
3.1.6.3会议记录表……………………………
3.1.6.4收入登记表……………………………
3.1.6.4支出登记表……………………………
3.1.6.5收支平衡表……………………………
3.1.6.6保修单……………………………………
3.1.6.7设备检查记录表…………………………
3.1.6.8值班记录表………………………………
3.1.7常见问题处理意见………………………………
3.1.8 其他 ………………………………
3.2设备保障组工作细则………………………………
3.3保安组工作细则………………………………………
3.3.1门岗工作细则……………………………………
3.3.2巡逻工作细则……………………………………
3.3.3车场工作细则……………………………………
3.3.4监控工作细则……………………………………
3.3.5保安业务知识……………………………………
3.3.6火警处理意见……………………………………
3.4PA清洁板工作细则…………………………………

昆山安瑞特医疗电子有限公司
根据公司现阶段的实际情况，经公司股东会负责研究决定，总经理审批，确定公司组织架构

组织架构图
股 东 会

总 经 理

财 务 部
物 业 部
公 共 关 系 部

根据公司现阶段的部门情况，经公司总经理批准，确定公司各股东分别担任公司的重要职位，具体任命如下：
部门名称
负责人
公共关系部
张兆斌
物业部
-----
财务部
骆定龙

物
业
部
操
作
手
册

第一章 物业部架构图
物业部经理

管理科

PA 清 洁 班
保 安 组
设 备 保 障 组
管 理 组

部门名称
人员安排
人员编制
物业部
经理(兼职)
0
管理科
部门主管一名
1人
管理组
文员一名
1人
设备保障组
水电工各一名 维修工0名
2人
保安组
保安队长一名 保安员二名
3人
PA清洁班
清洁班一名 清洁工若干
2人
合计

9人

第二章规章制度
第一、设备设施管理制度
一、设备设施日常运行管理制度
（一）值班管理制度
建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而可保证设备安全、正常地操作运行。具体内容如下：
1、坚守岗位，不擅自离岗。如因工作需要离岗时，必须由符合条件的人替岗，并向其交代离岗时的时间、去向。
2、按时巡查，做好设备运行记录。这样可以及时发现事故隐患，及时解决，及时报告。
3、及时报告抢修、急修事故。当员工接到请修通知时，应及时通知，安排有关人员抢修、急修。
（二）交接班管理制度
1、提前到达。一般来说，接班人员提前几分钟时间上岗接班，清查了解所上班次，输好交接班手续。
2、交接检查。即接班人员要对交接的内容进行认真检查，明确权、责，提高工作责任心。
3、签字验收。通过签字验收，最终明确交接工作的责任。
二、设备设施维修管理制度
（一）事故管理制度
主要是指当设备故障发生时，物业管理工程部门要进行及时抢救，防止事故地进一步扩大，当设备维修结束时，要认真确定事故程度及损失（一般事故、重大事故、特大事故）并分析其发生原因，如果是人为责任需要严肃处理，以保证以后维修工作的顺利进行。
（二）预防性维修养护制度
预防性维修养护制度首先要确定维修保养计划，根据保养计划认真进行设备检修工作，其次维修人员应该进行定期巡查，并确定维修保养类型；根据日常维修及定期检查的结果制定维修养护措施，组织实施。
（三）维修管理考核制度
维修管理考核制度可以反映设备的维修质量，及效率，其主要指标如下：
1、设备开动率：实际作业时间/实有能力时间。
2、设备完好率：完好设备数/投入使用的设备总数。
3、故障停机率：故障停机时间/每月应当运行时间。
4、维修费用率：维修费用/管理费用总支出。
三、设备设施资料管理制度
（一）原始资料档案制度
设备在接管后均应建立原始资料档案和重要设备的维修资料档案。原始资料档案主要包括：订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议记要等。
（二）设备台帐制度
建立设备台帐制度可以掌握设备的相关信息，进行有针对性地维修管理工作。设备台帐主要包括：设备类别、编号、名称、规格、性能参数、技术特征、生产日期、安装时间、安装地点、使用日期、中间停用日期、预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等。
（三）设备运行维修资料制度
设备运行维修资料主要包括值班记录、检查记录、报修单、维修记录等。
第二、保安员日常管理规定
一、保安员值班制度：
1、项目保安人员实行24小时值班，值班时间每天早、中、晚三班
早班时间为：7：00—15：00
中班时间为：15：00—23：00
晚班时间为：23：00—7：00
2、按时上下班、严格执行请销假制度，请假二天以内向各项目保安经理（主管）书面请示；二天以上用书面向公司保安部请示，按公司规定交由领导审批请假，归队以后一律要销假，否则按旷工论处。
5、非值班期间，若公司发生紧急情况，经召唤须立即返回项目部，听候调遣，否则严罚。
二、保安员交接班制度
1、项目保安工作时间实行24小时三班制，各岗位应提前10分钟到达岗位，做好各项交接班工作，上下岗保安员交接前及交接完应互相敬礼以示敬意。
2、各岗位应建立岗位登记本，对值勤的时间、班次、值班员的姓名、值班期间处理问题情况和遗留须移交的有关问题进行详细记录，各领班上、下班必须检查本班登记本。
3、上岗领班集合队员召开班前会议，布置当班工作注意事项，准时上岗。
4、保安员交接时，先检查下班人员手持对讲机是否完好和所交物品做好记录，如有损坏及时上报，然后进行岗位遗留问题转达，以及记事本交接。
三、保安人员的服务用语
1、对来访人员应该说“您好，请问找谁、请出示证件”，做好来访登记。
2、当来访者离开时应该说“谢谢您的合作，欢迎下次再来”。
四、车场保安员的服务用语
1、对违章停车应说“对不起，此道路是消防通道，禁止停车，请将您的车泊在车位里，好吗？谢谢您的合作”。
2、对车场闲杂人员说“您好，为确保车车安全，请您不要在车场玩耍”。
3、对违章行驶车说“对不起，我们区域车辆是单行线，请您按指定方向行驶，谢谢您的合作”。
保安人员奖惩规定
为了加强公司的工作管理，提高保安人员的服务质量，减少治安事故的发生，深入细致地开展工作，激发各项目部全体保安人员的工作竞争力，实行奖罚分明，特制定以下奖惩制度，按百分制计发工资（保安员的月工资按900元计，则1分9元）。
一、 各项目部保安人员扣罚规定：
1、公司保安部，随时对各项目部保安工作检查，发现当值保安违规现象，按制度扣罚，立即开出罚款通知单；
2、各项目部全体保安人员进行绩效考核，每月考评96分至100分的为A档，91分至95分为B档，86分至90分为C档
3、每月评为C档的保安人员及项目部要进行整改，拿出整改措施；
4、每月绩效考核被评为A、B、C档的与保安人员工资分配方案挂钩。
二、对违反作息的扣罚规定：
1、迟到、早退五分钟，每次扣0.5分，半小时扣1分，1小时以上按旷工处理；
2、旷工一天扣5分，连续或每个月累计旷工2天以上者，按除名处理
三、对工作不负责任的扣罚规定：
1、不服从工作安排，工作不认真的每次扣3分；
2、上班时间擅离岗位，吃东西、嬉戏聚谈、看书、看报、看杂志、听收录机、打私人电话聊天的每次扣2分；
3、工作时间睡觉第一次扣2分，第二次扣10分，第三次除名，因睡觉造成严重后果，还要追究法律责任；
4、实行岗位交接班，做好值班记录，下班前将注意事项，向接班保安交待清楚，违者每次扣1分，因此而造成事故者，视情节轻重，扣罚处理。
四、仪容仪表作风不正的扣罚规定：
1、着装不整齐，不戴工卡的一次扣0.5分；
2、不团结同事和同事吵架一次扣1分；
3、与同事动手打架的查明原因均除名处理；
4、留长发长须戴戒指，服装不干净一次扣0.5分；
5、当班时按规定姿势站、走、坐，违者一次扣0.5分；
6、上班前及上班时，不准喝酒，不准索取他人钱财，违者一次扣1分；
7、值班室保安亭要做到无垃圾、无臭味、不乱摆乱放，下班前将值班室、保安亭清扫干净，才能下班；
8、对来访人员要热情礼貌，对违反辖区内规定的当事人，要讲道理，多说明，不准和人吵闹，有投诉者经调查属实，每次扣1分；
9、保安人员不准与七害人员同流合污，违者作开除处理或送公安机关处理。
五、车场管理规定：
1、保安人员负责指挥车辆停放整齐，如指挥不力、管理不好者每次扣1分；
2、车辆进场时，当班保安必须检查车辆是否完好，发现问题，查明原因对司机说清楚，违者每次扣3分；
3、当班保安不得乱拿车辆上的物品，不得私自开动他人车辆（包括摩托车），违者每次扣3分，并追究因此引起的法律责任和赔偿责任；
4、不准让载有大量易燃易爆危险物品的车辆进入停车场或辖区内停放，违者扣20分，并追究责任。
六、请销假制度规定：
1、保安员值班时有急事外出，必须得到部门领导的同意后方可外出，回来后必须销假，外出不请假或未经领导批准外出的一次扣3分，节假日加倍处罚；
2、每月累计请销假6小时者扣2分，回来后不销假的按私自外出处理扣2分。
七、奖励的规定：
1、每月各项目扣罚费用作为公司奖励基金；
2、每月各项目评选出一名“服务之星”，项目负责人连同当月考勤一起上报，作为公司奖励依据，费用从奖励基金中发给；
3、每月评选出的优秀保安员、班长作为年奖评优的依据；
4、每月项目部绩效考核为C档的去销评选优秀保安员、班长的资格；
5、有突出表现的一次不定额的奖励或报当地政府授予荣誉称号；
6、年终评选出先进项目部，经理（主管）、班长、保安员由公司给予物质精神奖励。
八、处罚的规定：
1、年终评选出差的项目部，经理（主管）、班长撤销或降职，差的保安员要作辞退处理；
2、摩托车、汽车如发生碰撞事故，当班保安员未发理而造成后果的要追究当班保安的经济赔偿责任，还要扣罚10分；
3、在辖区内发生摩托车汽车失窃案，扣罚当班保安200元，并追究其应负的经济赔偿。
九、考勤管理规定：
保安人员每月考勤计分，由各项目部保安经理（主管）呈报公司保安部审核处理后，再报总经理批示，由财务人员把工资直接转到个人银行账户上。
保安人员要发扬文明精神，热爱公司，尽心尽职，为公司服务。
保安装备管理
为了加强公司保安队伍的建设进一步实行正规化、军事化的管理，对保安人员服装实行统一发放，服装归个人所有，保管好，当班时必须着装整齐，如有丢失，自己负责解决，特作以下规定：
一、保安服装管理规定：
（一）、保安夏装每人2套
1、保安员自领取制服时间计，在公司工作满两年者，无需负任何费用；
2、保安员自领取制服时间计，未满两年者辞职或被公司辞退者，所购买的保安夏装的费用按月计算由保安员负责；
（二）、保安冬装每人2套
1、保安员自领取制服时间计，在公司工作满三年者，无需负任何费用；
2、保安员自领取制服时间计，未满三年者辞职或被公司辞退者，所购买的保安冬装的费用按月计算由保安员负责；
（三）、帽子、领带、腰带、肩章按领取夏装费用计算。
（四）、保安当班时必须穿着自购的黑色皮鞋，保安床上用品必须由公司统一购置，由保安员自己出购置的费用。
（五）、保安大衣、雨衣、雨鞋按实际工作岗位，每个岗位配置一套，由上、下班保安负责交接保管，如有损坏丢失，查明原因，按价赔偿。
二、对讲机的使用及管理规定
对讲机是保安管理工作中的重要辅助通讯工具，为了便于使用和严格管理，现制定以下管理规定：
1、对讲机实行谁使用，谁管理的原则，使用人的对讲机必须有明确的编号避免混淆与遗失，除临时使用外，其余由专人使用的对讲机都必须办理借还手续；
2、对讲机使用者必须随身携带，严禁随手乱放，下班须交接好，一旦损坏丢失责任确定必须赔偿；
3、对讲机通话，必须文明用语，不谁讲污言秽语，非公事禁止使用，以避免占用频道；
4、对讲机通话必须规范用语，呼叫人先呼：“×××或部门，听到请回答”，被呼叫到答话：“我是×××，请讲”，然后进行通话，完毕后应说：“通话完毕”，被呼叫人回答“明白”；
5、对讲机的日常维护，由使用人每天进行，发现故障需要维修的，应立即上报进行维修；
6、不准用对讲机天线机件敲打任何物体，以防损坏，如发现有故意损坏者要严肃处理并照价赔偿；
7、对讲机依据实际使用的效果及日常维护的成本高低，确定是无法使用还是不宜继续使用，如果是无法使用的应收回作报废处理；
以上规定请自觉遵守执行违者，按规定给予从重处理
第三、保洁部规章制度
一、行为规范
a. 服装：按规定统一着装上岗。上岗前在休息室（更衣室）换好工服，下岗后 换下工服，不得在非工作时间穿工服。工作服应勤洗、勤换，衣袋内不乱装 杂物。发现破损、掉扣应及时修补。穿著应整洁、干净，纽扣扣好，不乱卷 袖。鞋袜应整齐、干净，不得赤脚穿鞋。
b. 发型：男员工不许留胡须、蓄大鬓角、头发长不盖耳，发不蓬乱，不擦重味 发油。 女职工不留怪发型。
c. 仪容仪表：不浓装艳抹。不留长指甲，不涂指甲油。不用味浓的化妆品、 讲 究个人卫生。工作时面带笑容，亲切和蔼、端庄稳重、不卑不亢。
d. 工号牌：员工上岗佩带工牌，工牌一律戴在工作服左胸。
二、 行为举止
a. 时刻保持自己的姿态端庄，精神饱满，动作利索。说话声音要清楚，讲求礼 貌，不喧哗，不嬉戏。走路要稳，靠右行，两人可平行，三人以上必须列队。 礼让宾客，按规定乘相应的电梯。
b. 在岗上不吸烟，不长时间休息，不扎堆聊天，不谈论与工作无关的话题。
c. 主动为业主提供服务，在任何情况下不同业主争执、吵架。
d. 员工应在指定的工作区域范围内活动，不准串岗。因工作需要，应事先得到 督导人员的许可。
e. 不去不该去的地方，不动不该动的物品，不做令人怀疑的行为。上级进行安 全检查时，任何员工须主动接受幷展示包裹和衣兜里的物品。
四劳动纪律
a. 按时上下班，不迟到不早退。请事假须提前向领导申请，特 殊原因要及时补请，否则按旷工处理。病假须持医院证明，经领导批准后方能休假。（因交通 及家庭问题造成迟到或旷工，责任自负。） b. 工作时间不许干与工作无关的事。
c. 工作时间（含上班前用餐时）不得喝酒，在岗上不吸烟。
d. 不在工作区域内用餐，不在非休息时间和地点休息。上下班时走员工信道或 其它指定信道。
e. 服从公司领导的检查与纠正。听从领导安排幷按时、按质、按量完成领导交 给的各项任务。
f. 自觉遵守公司的各项规章制度，爱护公司的各种设施、设备、用品等。损坏 丢失机器设备、工具、工作服要按公司规定赔偿。不许私自将机器设备和工 具借给他人使用。
g. 工作中不得妨碍公共秩序及他人的活动，不许与他人发生口角或架。
h. 不私自乱动服务工作范围内的物品，严禁偷盗行为。
i. 工作期间拣拾的一切物品一律上缴，不许私自带走。
j. 他人赠给的物品应先向上级报告，得到批准后方可带走。下班后按规定离开 工作现场，不得在岗上停留。
k. 保洁部员工要求在雨、雪天后随时清洁干净，听从领导安排。

第三章 管理科工作细则
一、每天早上，检查上一天工作，安排当天工作。
二、每天上、下午，巡视分管辖区各一遍，巡视内容细则如下：
设备保障组
1、检查辖区是否有违章现象，主要包括：
① 有无乱搭建，包括与申报装修图纸不一致、超越图纸范围等；
② 有无违规装修，包括未办理装修申报手续、装修垃圾乱堆放和不及时清运、损坏公共设施及绿化、影响基础与结构承重的建筑等；
2、公共设施、设备是否完好，主要包括：
① 道路有无损坏，有无下沉、损坏及其他影响安全现象；
② 上下水管道是否渗漏；
③ 公共地方是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；
④ 商户室内有无堆放危险品、有毒物品；
⑤ 监控设施有无损坏，分包养护是否正常进行；
⑥ 电梯运行是否正常，合格证是否到期，分包养护是否正常进行，电梯机房清洁状况及检查记录状况；
⑦ 输电线路是否完好、安全，配电箱、公共照明是否完好，电房分包养护是否正常进行；
⑧ 消防报警设备、安全门、消防箱、灭火器是否完好、配置是否齐全、有否过期等；
⑨ 水电表设备是否完好；
⑩ 井盖有无损坏，化粪池、下水道有无淤塞等。
保安组
1、检查保安岗位值勤情况，主要包括：
① 保安值勤的到岗情况；
② 岗位仪容仪表情况；
③ 对安全事件的处理状况等。
2、辖区是否有不安全隐患，主要包括：
① 房屋是否出现破损、漏水；
② 消防通道是否乱堆放、被堵；
③ 输电线路是否完好、有无乱拉乱搭；
④ 有无可疑人员活动；
⑤ 装修有无安全防护，木工及电焊等动火作业是否配置灭火桶、有否安全监护人员，装修范围内有否乱拉乱接电线、有无线头裸露，空中作业有否安全监护措施，容易发生人身跌倒、掉落的地方有无防护等；
⑥ 监控设备、消防报警装置有无损坏。
PA清洁班
1、辖区环境与卫生是否符合标准，主要包括：
① 树木花草有无损坏；
② 公共场所有无乱倒生活垃圾和装修垃圾，垃圾桶是否倒清；
③ 有无乱停放车辆；
④ 有无乱晾晒衣物；
⑤ 有无不正常的噪声源、有无不正常气味。
⑦墙壁有无乱涂、乱画，张贴广告；
⑧有无在场内乱派发广告；
⑨有无乱占公共地方。
部门文员对以上内容巡视完毕要做好巡视记录，巡视发现问题，能处理的应立即处理，重要、重大问题和不能处理的问题应及时向物管部经理汇报。
经理对各分管区域人员巡查结果进行抽查，如果发现对以上六大类别中的问题漏检、检查后没有有效跟进落实的，每漏检或无落实一项·次，对责任处以10元罚款，情节严重双倍罚款；
三、催收缴水、电费、管理费、租金和各项规定费用，缴纳给公司财务。
四、受理客户维修修申请，及时解决问题。
五、接待客户来信、来访，处理客户投诉并做好记录。
六、解答客户提出的业务咨询。
七、安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量。
八、做好工作日志、投诉处理等记录（内容为：记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，亟待解决的事务，突发事件，客户投诉等）。
九、整理内务（包括整理文件与资料档案、图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。
十、处理辖区突发事件。
十一、部门文员协助经理工作，经理外出时，文员代行经理日常工作职权。
● 每周工作：
一、物管部每周一早上召开周会，跟进上周事务，安排当周工作。
二、每周至少走访一次分管辖区客户，与客户交换管理意见，征询客户服务需求。
三、对投诉进行一次回访。
四、每周五物管部组织一次对山庄集体巡查。
● 每月工作：
一、管理组总结月度工作，写出书面报告。编制下月工作计划。
二、统计租金、管理费、水电费和各项相关款费收缴情况，清查是否有漏收、错收；采取措施对拖欠租金、管理费、水电费和物业管理相关款费的客户进行追收。
三、对月维修项目进行一次回访，听取客户意见。
四、管理组会同清洁组、保安组，对辖区的环境、绿化、保安、消防、公共设施设备进行一次全面检查，汇总问题、组织解决。
五、整理资料、档案，对发生变动的（包括：承租户变动、租金变动、管理费变动）作出修改。
六、与有关单位联系，交换情况一次（包括：工商、派出所等），如有重要情况，报告公司领导。
七、向内部宣传栏投稿，宣传表扬辖区内的好人好事和新风尚及物业管理心得，增强员工管理服务意识。
八、物管部经理每月走访或电话访问一次辖区客户。
九、公司全体人员考勤汇总
● 季度工作：
一、物管部进行季度总结，细化下季度工作计划。
二、组织全面检查辖区的消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、消防报警设备、安全门等）是否完好无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理。
三、组织全面检查各化粪池、井盖有无损坏，检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。
● 半年、一年工作：
一、半年组织一次客户意见书面征询，进行统计分析，提出改善措施。
二、一年组织清理一次化粪池。
三、一年组织一次客户座谈会，听取客户对物业管理的意见和建议，提高客户参与管理的积极性。
四、总结年度工作，写出书面报告，制定下年度工作计划。
第一节管理组操作细则
第一、行政人事管理细则
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
第二、管理组工作细则
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
第三、租赁工作细则：
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
第四、水电管理工作细则
1
2
3
4
5
6
7
8

1、 配电房用量分配及费用结构
配电设备
开关
电表
指标用户
层表
备注
500KVA配电
开关1
400A
400A
恩都专用
无

开关2
400A
400A
恩都专用
无

开关3
400A
400A
6号厂房专用
自装

开关4
400A
400A
3号厂房专用
自装

2、 用水量分配及费用结构
配备设备
开关
电表
指标用户
层表
备注

第五、费用控制管理细则
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
第六、管理相关表单
巡视记录表
巡视日期： 年 月 日
巡视项目
大类
发现问题记录
（写明时间、位置、问题内容等）
落实情况
违章现象

不安全隐患

卫生状况

设施设备

保安值勤

商铺状况

巡视人（签字）： 经理（签字）

电话接听记录表 月
序号
接听内容
接听人
处理程序
处理人
回访日期
回放内容
回访人
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

会 议 记 录
会议议题

主持人

会议时间

会议地点

应到人数

实到人数

缺席人数

记录人

会议内容摘要：

收入登记表
序号
日期
收费项目
金额
备注

支出登记表
序号
日期
支取费用理由
金额
支款人
备注
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

收支平衡表 月 日
序号
日期
费用项目
收
支
余
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

制表人： 审批： 审核：

报修单 编号；001
姓名

报修设备

日期

保修内容：
维修记录：
管理组

设备保障组

验收人

报修单 编号；002
姓名

报修设备

日期

保修内容：
维修记录：
管理组

设备保障组

验收人

设备检查记录表
检查人： 检查日期：
序号
设备名称
运行状况
维修记录
备注

值班记录表
日期
早
中
晚
备注

第二节、设备保障组操作细则
每天：每天上、下午，巡视分管辖区各一遍，巡视内容细则如下：
1、检查辖区是否有违章现象，主要包括：
① 有无乱搭建，包括与申报装修图纸不一致、超越图纸范围等；
② 有无违规装修，包括未办理装修申报手续、装修垃圾乱堆放和不及时清运、损坏公共设施及绿化、影响基础与结构承重的建筑等；
2、公共设施、设备是否完好，主要包括：
① 道路有无损坏，有无下沉、损坏及其他影响安全现象；
② 上下水管道是否渗漏；
③ 公共地方是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；
④ 山庄内有无堆放危险品、有毒物品；
⑤ 监控设施有无损坏，分包养护是否正常进行；
⑥ 电梯运行是否正常，合格证是否到期，分包养护是否正常进行，电梯机房清洁状况及检查记录状况；
⑦ 输电线路是否完好、安全，配电箱、公共照明是否完好，电房分包养护是否正常进行；
⑧ 消防报警设备、安全门、消防箱、灭火器是否完好、配置是否齐全、有否过期等；
⑨ 水电表设备是否完好；
⑩ 井盖有无损坏，化粪池、下水道有无淤塞等。
每周：参加公司例会并对本部门上周总结，下周工作安排，并对员工进行培训
每月：总结本月设备设施运行状况，做成报表
积极配合管理部进行大检查

第三节、保安组工作细则
保安班长工作细则
每天：每天上、下午，巡视分管辖区各一遍，巡视内容细则如下
保安组
1、检查保安岗位值勤情况，主要包括：
① 保安值勤的到岗情况；
② 岗位仪容仪表情况；
③ 对安全事件的处理状况等。
2、辖区是否有不安全隐患，主要包括：
① 房屋是否出现破损、漏水；
② 消防通道是否乱堆放、被堵；
③ 输电线路是否完好、有无乱拉乱搭；
④ 有无可疑人员活动；
⑤ 装修有无安全防护，木工及电焊等动火作业是否配置灭火桶、有否安全监护人员，装修范围内有否乱拉乱接电线、有无线头裸露，空中作业有否安全监护措施，容易发生人身跌倒、掉落的地方有无防护等；
⑥ 监控设备、消防报警装置有无损坏。
每周：参加公司例会并对本部门上周总结，下周工作安排，并对员工进行培训
每月：总结本月设备设施运行状况，做成报表
积极配合管理部进行大检查
门岗员工作细则
每天：认真做好服务性工作
1、 上岗前按规定着装，仪容仪表要端庄、整洁，自我检查是否作好上岗准备。
2、 维持大门岗的交通秩序，指挥好进出的车辆，文明值勤，礼貌询问，对出入区域的车辆、人员及其携带的物品应按规定进行检查并作好登记。
3、 维持好人员出入秩序，作好来访人员登记，杜绝无关人员进入辖区。
4、 站岗时精神饱满，上下岗互相敬礼。
5、 注意门前的卫生，发现杂物垃圾及时清扫，维持大门环境整洁。
6、 当班值勤和事件处理情况要在岗位登记本上做好记录，做好交接岗位的口头书面交接。
7、 完成上级交办的其他任务。
每周：参加公司例会并对本部门上周总结，下周工作安排，并对员工进行培训
每月：总结本月设备设施运行状况，做成报表
积极配合管理部进行大检查
巡逻员工作细则
1、 巡逻岗要保持高度的警惕，细心观察周围的事物动态，对可疑情况和人员要立即予以检查、询问、盘查，对现行犯罪行为要立即制止，并将犯罪分子上报处理或扭送公安机关。
2、 巡逻中应通过“看、听、闻、问”四字法，发现问题及时有效地处置和报告。
3、 接到其他岗位的求援应及时赶赴现场了解情况，并视情况作出相应的处理。
4、 巡逻发现的情况及处理情况应在巡逻记事本上做好记录，做好交换岗、交接班的口头与书面交接。
车场员工作细则
1、 做好车场安全工作指挥，规范车辆停放，做好进出登记。
2、 经常巡视已停车辆，发现车门尾盖没有锁好或玻璃未摇上的，要及时予以锁好并通知车主摇上玻璃。
3、 建立岗位记事本，发现异常情况应记录备案做好交接班口头书面交接，并报告领导。
4、 完成领导交办的其他任务。
监控员工作细则
1、 上岗前自我检查，按规定着装，仪表仪容端庄、整洁，做好上岗前交接。
2、 监控消防中心报警系统昼夜开通设立24小时监控值班岗，全面了解，严密监控区域内的安全状况。
3、 当班保安密切注意屏幕上的情况，发现可疑情况，定点录象，并通知相关岗位的保安人员，加以注意或询问、盘查，同时向保安班长（主管）报告，在大堂、客梯、楼面门口、主干道路及要害部位发现可疑情况，要采取跟踪监视。
4、 发现火灾自动报警应立即通知当班保安班长迅速赶赴现场，查明情况，如果是误报的，应在该岗上消除报警信号。
5、 与工作无关人员不得擅自进入监控工作室，如有工作业务的，必须经领导批准或领导亲自陪同方可进入，且要做好登记。
6、 建立岗位记事本，发现异常情况，应做好记录、备案工作，做好交接班的口头与书面交接。
7、 进入监控中心，严禁吸烟，严禁使用电热水壶及其他明火设备，工作台不得堆放物品。
8、 监控室、消防中心保安员当班必须保持经理充沛，不准打瞌睡，以高度的责任感认真观看视频，不得随意向外人提供项目监控点、消防设备等，安全方面的详细资料注意保密。
9、 如违反以上规定按公司有关规定从重从严处理，情节严重的送公安机关处理。
保安人员相关业务知识
一、 投诉处理：
1、处理任何投诉的原则
当班保安接到客户投诉时必须坚持耐心和礼貌，诚心合作，要灵活机动地处理每次投诉，并向对方解释处理的方法。
2、任何人投诉的方法
当客户用电话或亲自来保安部或找当班保安人员投诉时，无论任何情况下，必须以礼貌相待，记录投者的要点，应尽心尽力诚恳地协助，立即报告上级领导，并商讨解决的办法。
二、盗窃案件的处理
1、盗窃分子正在做案时，应立即当场抓获，连同物证送公安机关处理。
2、正在逃离现场，呼叫附近的保安堵截或报110，报时讲清人数、性别、身材、面容、发型、衣着等明显特征和逃走方向。
3、保护好现场，根据目击者提供的情况和自身所了解处理后事；
4、如现场有人受伤，立即截车送医院抢救或报120。
三、打架斗殴的处理
1、立即劝阻打斗，劝散围观人群和收缴斗用的凶器，如有打伤人或毁坏物品等报警处理。
2、如双方不听制止事态继续发展，场面难以控制，应迅速报警，如有伤者就近送医院抢救或打120；
3、协助公安机关收缴各种打架斗殴工具，辩认为首犯罪分子。
四、消防知识
1、消防工作的方针任务：消防工作是以预防为主，防消结合的方针，严格消防监督工作管理，加强消防队伍建设和业务建设，防止火灾的发生，减少火灾的损失，以保护辖区的物资材料和生命财产的安全。
2、燃烧必须具备的三个条件：即可燃物质、助燃物质和着火源，灭火的基本方法有隔离法、冷却法、窒息法和抑制法