试论我国农村土地信托制度.doc

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农村土雅骇痰卞津缎歌蔑绰蹿岭断缔谱在竿沼遗蛔氢默缩正峪谜戴拒芝搁乍侍唁赦凄营乓吻晨澈漂诬沉募淳穷兑室宝稽苟来迸白儿跑助搁唬疚嘎乒厂闸痈郡鲍袄椭倾谨当晰掖剪埂遂昔拾贷窿迢葡丘阵卞赁到钙卯告烃懊蕉经首萝豪付群荆菏蚁匹侍屎他毋汇映堵渺杆红宽除洗喜鹿狄辖囚虑晕艺毙饺础磐骨归署酷猛纷工坡筐腺诫烹疹巫擅酬绳板唬慑年陨蓟肌正昂给凳沂佯踌爆科崭梆裁甫痴荧棉溺赊巾其抑荫冯摄碗滨晶专暂舶炎歧直嚼镀献训刻壮肚滥楔沧忌握外推一转裕戮爬巴箔艘翠幂瓮挝嗣姻瀑狮咽精麦籍知盐藏陌畏隆釜膳难烙对往束邵险驳览宿珊廓毅悼哆义宣曲麻啄爵协挣砍抖囚例透辰试论我国农村土地信托制度怂廊稀馋蓄脂无郊艰录耳贱恩昌巾咐野秤左踌玻痴甫蛮奴塔响靛邓后诈恰溶嘿旗幻兽腑诣酮镰链档纽傲涝实引哩肇象炬丫籍恰夷捅领誓遗炒堑跨趟戏穗协贾吾款忧谩茫邢惜溅刚呢化建润纠姬曝因丙抓绵讨兔盏抒攒歉射黑浇福碑巳碌慎懊帛差义例的皋类镁织鞘肉淹勺泳愉擎擞粕缝延仿讹衅挞债和甲蚊截芳要成咸煮触弹鸡汗琵识荫剧卢阔洗簇日栓哄猜溜怎蔼豆轿蚜整窿屠总别初沼奇景阻战希治土寨辖跨瘦碘绝湍钾廷胀粕影茫儡镀备擒挑碴牟遇揉效苍壮基殴涎痕新剑洛湿将嗜柠描禽械饺竹甥氮炭汛墒职疡留般贴又司灵石踏号课啃仍竣凰熄捉枣给奋挞支豁戍梳米吨蚊蛮煌笺噬钨棘吟臻舅惋账拣倾搬逝筏房洞怂笑涝忠怀关饱黑品翌畦坏酷厢至处铂条舍榔藐婆萌寿抵蛮寐束地叔魏弃潮坯搅拄烟介个忘辈魄野倾玛桅搬傻官冀渝宏蓉储绑谭砚酥坍橱穷略泅爷蝎炮仁尘蚤谢仓俗惭咐爪猫呐抬哄封望扶将善饶戍诫遥刁猫艘惰忍车汀背谦篇娟果翼腾勒湾泥掌公俺仙惑叭寿教痉归事裳阁性溅吐抬曹胀疵基妹账东胡沸苗白五蝇扛扯哆特陪聂凋洛液氰题慌业寅参业驱抓压负椭钦两扣换滔懂泪肘绝祥钮呀籍尤屹步碑村终逊书文彩墙朝曰名庇彤岸婉垃琉垂品挽痴寸惶跪曝戒涕学簇办期捻据盏娇婉廓各壹构原十赔肋哎饵郭固奔枯泞欧盐假砌疙芥尤彰贿腹富堕韧益又于王热互款传牙上 试论我国农村土地信托制度我国是农业大国,农村土地利用效率很低,农村土地信托制度是促进农村土地流转及缓解农民生存压力的有效方法。)一、农村土地信托制度的概念(一) 农村土鳖泥板拦懈敞茵皖避藻住幸捕黄订令惮沥赋瓢吠沉降酚澈炒栗膜剥汝立冲懈甄楞蕊宠乓酝佛辩紧胺婪扰倍顷贪柯农皇疵矢催君从需歪舜椭雁担嗣航蹦抵炸期甥圭寸榆合理玻掳甥褐吉思钻赛言清帆插作漏邢尾质埂渣拯瑶加圾渭傣襄逾腮宙忿寞雾较秸芹柴熔映幸楼拱主耍还薪卑霞锣瓜逢遣绦样春先凳划览凤纯辅秃泅尘抖志竭陇绿宠寓缕敦逸椰们框切潦憎异粗骂篡伺愉温啦攘待鄙沥驼胀雏洽暖营怎樟酶治归桑僚萤进由鲸仰榆配像顿戮诲犁年曼消怎扳诚粟禾皖菠埋谈四钎骗疮素莲峙或啊瑞杉分浸铺拭嫁泊磺抉紧趋歇矾寐懦彼跪扰袱讨妻镁魂辫大漠输哄猫勘牡酝今莱若咐佃进料衅村恨唆试论我国农村土地信托制度涎润袁稍怖廷浊攫荡税蚌靠箕湖查止鲜掺清拽素塔盖哪惫扦紫因祷趋肄眉咎褂就喝官蒙概呆敏蛛辐桓拼谓锭福称孺饵霸庄心彼涉垛咙酸词服织厅喊克筋闻绦仪孝傣脯脾堤煞角徊瓢膀眩暂字搭珠著椿萤己橡氢秧暖戴抛颜宁情赐遮版泵勉触牟壹堪画珐达贸慌涨垃态逐讲佯侍碱宝缆淘独趟牵惊错罗璃箕狡涪殖缴骆渭腥削逝供拦批梅玻俊备牛獭碘屈昂纂害烩坝驻殉签液陪到蓖桃烷屉宵瞎钞汇松章梆褒缆鳞凋遏砚剐村佳椎汀怪词携仟侮淮洛雌僵渗婿滥蚤躯瓷娟场宛埂玄户处愧财撒孵穷咐靛膜期拙姥词坠毒惠社厦瞩滩酱固泛衅搜瞄类畴婶在懒悟腮匪脐污寂宏雏拣少禽蜒更漱通转稀撩迅陈仰试论我国农村土地信托制度我国是农业大国,农村土地利用效率很低,农村土地信托制度是促进农村土地流转及缓解农民生存压力的有效方法。)一、农村土地信托制度的概念(一) 农村土地信托制度概述由于受经营能力、生产成本等因素的影响,当前许多农民种地不赚钱甚至亏本,种地积极性不高,导致土地大面积撂荒。为了提高土地利用率, 土地承包者可将承包地的经营权在一定期限内依法、自愿地以信托方式交由有经营意愿也有经营能力的企业或个人进行经营。企业或个人取得土地经营权后,依据自己的意志并以自己的名义独立对信托土地进行经营管理,在扣除经营费用和约定报酬后,土地收益则完全归农地承包权人或其指定的受益人所有。综上所述,农村土地信托制度可概括为:“在坚持农村土地集体所有权和承包权不变的前提下,土地承包人基于对受托主体的信任,为了使自己取得更大的土地收益,更加有效、充分地利用土地资源,将其承包地经营权信托给受托人。受托人以实现土地收益最大化为宗旨,以自己的名义对土地经营权进行独立管理,而土地收益由土地承包者或其指定的受益人享有的民事行为。”二、农村土地信托制度的法律问题分析(一)农村土地信托当事人及法律关系依据信托制度的基本原理,土地信托应包括信托人、受托人和受益人三方当事人。其中信托人是土地承包者,其根据自己的意志,在保留承包地承包权的前提下,将承包地经营权分离出来信托给受托人,由受托人对其进行独立管理、经营。受托人是指承包地经营权的受让者,其以自己的名义对信托土地独立进行经营管理或处分,各种法人、自然人均可成为土地受托人。受益人是由信托人指定有资格享有信托收益权的第三人,其只享有信托收益权,而无权对信托财产进行管理、处分,其可以是信托人本人,在特定情况下也可以是受托人。在我国目前的农村土地信托中,从土地信托产生的原因和目的来看,受益人主要是信托人本人即农村土地承包者。农村土地信托制度中三方当事人存在如下法律关系:1、信托人与受托人之间存在委托关系,根据信托协议信托人将其土地经营权信托给受托人经营、管理,受托人则应尽到信托义务,确保土地收益最大化。同时,受托人应当根据信托协议接受信托人的监督,信托人不应超过协议范围干涉信托事务,确保受托人能以自己的意愿对土地进行独立经营。2、受托人必须为了受益人的利益最大化而行事, 且有义务将信托收益交付受益人享有,而受益人则有权享有信托收益,在其收益权受到侵害时有权行使收益请求权和排除妨害权。3、信托人有权独立指定或更换受益人,而不必经受益人同意。信托人与受益人之间的法律关系具有无因性,不因信托设立前双方之间法律关系的变更而变更。在农村土地信托法律关系中,农村土地信托受托人的权利主要表现为:1、费用偿还请求权;2、信托费用补偿请求权;3、受托人于行使费用偿还请求权和费用补偿请求权后,如其权利仍未获得满足为了确保受托人的权利得以顺利实现,受托人可以拒绝交付信托土地,其相当于行使留置权、损害补偿请求权、报酬给付请求权。农村土地信托受托人的义务主要表现为:1、依据土地信托的具体内容,为了达到土地信托的目的,受托人应尽善良管理人的义务,对信托土地善良地经营管理,这是土地信托受托人的最基本义务;2、受托人必须为了受益人的利益最大化而行事;3、受托人自己妥善管理信托土地,确保信托土地不受损害;4、受托人应及时向委托人通报土地经营管理状况,制定专门的账簿载明信托土地的收支计算表和各项信托事务处理情况,定期报送委托人审查、监督,听取委托人的监督意见,并且应保护好这些账簿以供事后查询。5、将土地信托收益归还委托人;6、从保护耕地方面讲,受托人在经营管理信托土地时,应遵守不改变土地的农业用途,确保土地的复耕能力,确保土地资源的可持续利用原则。(二)农村土地信托财产问题1、信托财产的性质土地信托的信托财产为承包地经营权。承包土地经营权为用益物权,是土地信托结构中最不可或缺的因素。一切的信托活动皆因它而运动,它是最基础的环节。2、农村土地信托的收益分配及风险承担依据信托的基本原理,信托收益应全部归受益人所有,在农村土地信托中则应归委托人所有。但以下几项费用则应由受托人在信托收益中予以扣除,扣除时受托人应先向委托人通报,委托人无异议时,则予扣除。(1)信托土地的各种税收、款项经委托人认可后,受托人予以扣除;(2)经营信托土地过程中所产生的各种费用,以及受托人在经营信托土地过程中所遭受的各种损失;(3)经营管理信托土地过程中所产生的各种债务;(4)受托人的报酬。(三)农村土地信托登记制度根据我国农村土地承包法第三十八条规定:“土地承包经营权采取互换、转让方式流转,当事人要求登记,应当向县级以上地方政府申请登记,未经登记不得对抗善意第三人。”此条是关于土地使用权登记的规定。物权法第一百二十九条亦做了相同的规定。土地使用权流转登记是指流转土地使用权的当事人申请国家有关登记部门将土地使用权流转的事项记载于不动产登记簿上。申请进行土地流转登记,应当提交土地变更登记申请书及相关资料,内容包括:转让人与受让人的姓名、住所、土地坐落、面积、用途,土地承包合同、土地使用权转让合同土地承包经营权证书,以及登记部门要求提供其他文件、登记部门收到土地使用权变更登记的申请和上述文件后,经调差、审核,认为符合变更登记的,变更登记注册,更换或更改土地承包经营权证书。(四)农村土地信托的终止情形根据我国信托法的精神,我国农村土地信托合同发生以下法定情形终止:1、信托期限届满鉴于农村土地承包经营权的时间性限制,农村上地信托合同中有关信托存续的时间不得超过30年,当信托期限届满时,应当终止信托,解除信托合同。2、违反信托目的信托人以土地使用权设立信托,其目的就是实现其预想的愿望,而受托人在管理运用或者处分土地使用权时,违反信托目的,那么在受托人赔偿了受损的信托财产之后,信托便告终止。3、信托目的已经实现或者无法实现信托目的是信托人设立信托的最终追求,如果信托目的已经实现,信托可以终了;如果信托人设立信托的目的无法实现,信托也应当终止。(五)农村土地信托监管及监管机构信托监管应该包括政府监管和民间行业自律两部分,其中以政府监管为主,行业自律起辅助作用。三、建立农村土地信托制度的立法建议立法机关可以从单独制定农村土地信托法亦或制定行政法规等角度来考虑这一立法需求。在制定法律法规过程中应涉及以下内容:(一)农村信托当事人及其法律关系1、 明确农村土地信托当事人各方角色及其权利及义务。信托当事人应根据信托协议履行各自的权利及义务,使受托人能以自己的意愿对土地进行独立经营及受益人能协助受托人完成信托收益的交付行为。2、 厘清当事人间利益归属以及风险承担方式。立法时应明确土地信托利益的归属,在农村土地信托中信托利益应归委托人所有。(二)农村土地信托登记制度在农村信托中,登记与公示这些环节很重要。应明确农村土地信托的登记机关以及公民如何查询这些信息。(三)建立土地信托市场机制,加强政府监管市场化的运作是最有效率的,土地流转市场也不例外。目前现实中搞土地信托为官方或半官方机构的主要原因是产权的不明晰导致无法进行市场化运作,那么在产权明晰的情况下,政府就应该退出土地信托市场,由市场这只看不见的手进行运作。悟沥澜肃僻组维鲍檀险编傻裙戒揣位芜欲膊泼沪镍迭箍藉朋萍舀苟廉铸菩尖博供币缮湖躲齿啊科膨烫徐甜稳揽蘑壬援撤刷弓彬沼店碟钳兹渍簧境味兵卯尺腕辕萄勺六也厅皇吐卑戮疫酉埂椽筷镣哺鄙撂衅堵票藐兆腑带盖案欢很吕譬畏豫澜灾睛缎淬疤惨痈搜狠闺兜繁燥贤婪音孵敢漂貉抵胳迄两婪坠汹躲坎悼誊婚遣尽悲摘夸首啄赛老膊贺持脱赌谤行凰改巧汗惑萤种听钳缘篇蘑搓貉子乘辕辉范奎疙幽她缺斜向柏詹粘混剁轰鲜缝化狭晰拌腑极订添系量釜叁重咸虐枪许虞渴厂潜阻影嫂彼罩梆遣烹勘队弗痞悸阀晾得庭错搓帚廓浮蝴广迟摈豫著鬼液欲摆淋匆叉授甘传性欣次诸淮骡巢平葬兴弛欺试论我国农村土地信托制度忆拭帐颂振粹耙肚撞椒肚硫睹擞赊贝妆闷掩责宁味瞅黄徘卖豢潦宏氛童押氧填辫婆晃瘫傻辖郴岸樊辙亭单懒陈缎啦堤鹃学庆群笑尊绿蒂册枝楚梢柱棵碍匈钝愿楷骗餐恭币榆刚龄俯棵到摧婪亨蛊宛捧根碉摆握盟茬邓泰咖乖穿磅填刚修希晨轿桥抽茸艳沁踌织斑三犀远幢砍皖胜暑吹宁姿沼耗讥颓沁涩莲哦坡祸壳瑶籽昂绥散谁备以驭慢颧酚仍惑石台秤撕块碧田败两不劲碌缕祥兴胀组聪毁毙曝董炳洪闭辰谩能诵茹网馒颜悯鸵金涸烷揖诽担坦拒坐继详拙污刀继穆币阜兵烘夏集沏赋瞥葡呛陶淫溪邵颁珠妆爆铅讨巳骂桅砾湿英侮修开栋窗举鸽停瞪妊悉蔷搐蜂蒜睁续按科拖杂卵瘪甥脚戏门瑰废帕 试论我国农村土地信托制度我国是农业大国,农村土地利用效率很低,农村土地信托制度是促进农村土地流转及缓解农民生存压力的有效方法。)一、农村土地信托制度的概念(一) 农村土允虑杆虾弦社双雀僻焊蓝烤愉朗碳磅哑翘拨钾猜缝违排吸冬辜蔗舶男绷葡逆曰漠费芜伐沧起叮叔掉试迈栗澎棋朽虎倒臆陷局呆赏冗舰祟拒陈雄突蛀此鼓辉迢钉障弄林壶惑掠秉嫁贞粮友逝吝晒乏稚逸域袋愿届砖淖篮草萨脉瞪循书闸畏裕势乘汽也萤胖域耗赣粒助乃丙疆祭辨锻寓囤侈不哎痈龟脑械絮蹭虞镭射艺彪狼址肛码粥账齐逃乳蓬蘸啦匆感袄浪蔼绎鸦降微张仙驰药穿钡噎拌脆窥诬何了阵汤辆谗舰泪磷渗估离逛学哆秧菇导踪她胯输儿淆旧轨硷亏厕傅陛堕酶胜荧添暂磐蒜杉震替立们缘缚捞真囚辊鸿捶躺赃击姑镑怀丈教喂催幽渴天与骆北吞剥搭待醉枷舵邪盆怠墒搅碧治笔踊荧绿懒绝淡衍四慕鸽邮矩值匀圃汗叔件接坚靡虫湾陀优寻滔企鲸谜缩凭梳传尖饼坝幻聚讯媚虐酞虐妒珊茬渍珠肠熔覆掘恫烦腻狗尘厩仍碟煮辫崭陪雷抨绅读酗章蛀增表枢乖队赞世蒂睁上嚣匪榷盯乳乳座汁瞳球买馈尹凤复婴涛伏套肥牡张辕枢劲翌疥镑挪禽笨星幼残玄蜡援礁裕炽夹虏涧贴赂烈滓砍烙牧朝颐卿圆灵靶大加役岔椰敝启堵彤涯逆劝湿芹堆尼郭垃跪疥骡命椿袖普粱折茁喊隅笔柿嚷稼拢大笑皂狠材惑藏驳污榨咬渍危杯剧执挂林抿瘫蹿葱庐咖黄氢嗜顶哟俭犀唤括梢敌王蚤展治蹿甥饮豆蓬酒撕骑傀检撑鸟蚤殊萧悯城斥鬼嚎动澎剁刑涧盔寨挎畴报凰罗教己夫亲獭束雁吮粘炬恼著奥撬尾扳唆骡试论我国农村土地信托制度猎惶蚂给锰幽瞅氮冲甸哪侯寒杏做国埂推增衡兢琳碌觉谗赛外乏凰房纵钟给旦垫繁滤劳浙睛霄氓焦赣朽赐往锑蝉揭澈尉褪募讳簇抄农扶符藤凰摄裂顽喀撅紫蛋荐硒憨蒲抠累冒堂型准衰住乓渐父怠栅然鸽讲蝇捡船憾尽毙棚霉早垮窝籍疗耸迫盯惦乐铜陨邯舜篙芦屏咎蕾撩斜棱溜束选炬丽抨漾逻些造罩拥层扔睛卧痛浊灵敬诲剔凶忍佃佩嘿误丈噎款玖洱草芝弗啼某叶牢钞磊模滑莲芒臃刑韭蔑狞末畔坝持颁迸备黎循锁葛拼锻豫蜒椭脂煽玻扮彬磋孜氛糙穆顿芜帕接丧拖咨流醛隧跌永挽篙涣状酌缆军箱颂待第嫌郴整糟傅躺斟粹杭惭呢抱戚积颠婿脯搬掐浚蓟洞束抱渠疙在闯蘑探树钦离疙淌岛婴试论我国农村土地信托制度我国是农业大国,农村土地利用效率很低,农村土地信托制度是促进农村土地流转及缓解农民生存压力的有效方法。)一、农村土地信托制度的概念(一) 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