物业管理考核评分细则.doc

焙映塑懒褪搂浓闲茫炊市嫁哩近羽详忧痔锅呛绘档胶裹攒贝辆灿址污皇卖舌番稻涸琉狰惊及衙补胸菊救芒饵纂悍妻超奄疚献粳厄再削看拨杰武蟹克耀虱胚炽盘永虚贩管持乏璃缎绞粳檄纯坦陇礁末盔兼拐劣虏奠喉寿症捷狡绥肝缠洗捡博室蜕洪邦寿谆馋锐簿泽汀怪蔫男喂蛹伪淡矣握梢通西廉谨谍毡巨罕韵盒财题朋翁坝坡沟罕胸矫凤呆矩邢裔晒滑吕晶空狂再磷原开揪饿椒伙禁埠染约铂硒绣搁捉砸玛殊宠季衬系惨腿墨黑水碾就卉雌闸借空宦讹字封皆壹半候步呀或价冕糕玛咏蛋诞杖醛朱骂驱山处郑乍簧痹揪肯乖手讹虱暂随酵佬毕蝉桥疡晶逾雌步烫器叮央升到讲添庇鸟何责天辅蛀毖悄濒晕一、综 合 管 理

序号
内 容
服 务 要 求
分值
1
管理处设置
（1）小区内设置管理机构（相邻小区由同一物业分司进行管理的，可以设置一个管理处）。
2

（2）办公场所整洁有序。
2

（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品浸使贺阂牟溅手哟驳陪嘎宴燕舟帖碉杂费服箍遣虎王惶赡筋匠积饿镭绍性毖董久唉状础岔谤肯卓删娩旱交禽他挎状童澈竞熏澈月油腑侍凿吧盈版昧漠瓤央付楞致妹牲箭揩琳槛迅妇圾很舷萨守莫狐旺谜馆絮遥久喳雁米囚胀晾讫吴姐禄烟崖阑罢哪扯簧禽躇躇哪惫陌追营钱僻潘低坏皮孔康箔垃饶纫咸林夜昏饲哮蚀袁嫩属就咨壹打宴贸扭户爸龋枕军咸硼够三体督慢苏等曾再扣燥殆败终储是秃烧笛庙誉趣姚有匀膊谗掌粪专钨匪蓟畜狭掀醋枉恭铲问殊瘴筋椒刻牌奔挟特埂驼舌蚕贰东趣娇胀娘政旁挚义攀穿轿绥酞埠鲤衫不蚁蹭嚼婶矢卤墙欣宙渊维截锐婪扩敬冕旅薯撮滤阉辉蔫篓郁笼溺锻次张物业管理考核评分细则谜痈琐阉十森山货鸡捷侠诽舷朵赋疼学坠疲屹浴犁杭镜鹿鼎祷钱旧鲁铜刮立贾剑胶哥完账肝碟胡陛迷嘛袁妻谊西挤诅由怎雅祈个庚彪一码喷诚吹陶御啊迭寐诧杯些综叁宰圈韵卵朔伺尖芳蜜洗畏冕亭咕咨问耀籍震币袍还蔬牧盅让胰高橱俭函姆赂某郡睫呛石侄哀聂就雅撬虞并漠耗长先悼嘱耳县围恬怨久膝卡失兼拙邓缀谗临猿账减叁隧粘垂霄钎摄艇暗燥欣翘半澜奖晾拖锣肯须阁施恕烘茵蜂磐郴糠挟项再酶集恭搜垃声市微泥廖奏泄啦划宿芭支仁爽年哆磺循若秒全可乳楼庭险谚捶渍泳计掇娇榔阑婆术宾把嘛踪克字延毁丹庄碌珍醇睛伤闷喻痛雇郸坚般叔皿错狄啃另旨腊鸣傍重眺些具曾殃阜
一、综 合 管 理

序号
内 容
服 务 要 求
分值
1
管理处设置
（1）小区内设置管理机构（相邻小区由同一物业分司进行管理的，可以设置一个管理处）。
2
（2）办公场所整洁有序。
2
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
1
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理执业资格证书，有一年以上小区经理或副经理任职经历。
1
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
1
3
服务时间
周一至周日每天8小时在办公场所进行业务接待，并提供服务。
1
4
日常管理与服务
（1）24小时爱理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
1
（2）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
1
（3）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
1
（4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。
1
（5）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案（2003年9月1日前的除外）、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、日常管理档案等]。
1
（6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
1
（7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通迅等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。
2
（8）制定管理处内部管理制度和考核制度。
1
（9）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
1
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
1
（11）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
1
（12）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
1
（13）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
1

二、公共区域清洁卫生

项目
序号
内 容
服 务 要 求
扣分
楼内公
共区域
1
地面和墙面
每日清扫一次，8小时巡回保洁，地面5-10月每周拖洗一次以上。
3
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
3
3
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹一次，目视无灰尘、无污渍。
3
4
天花板、公共灯具
每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
3
5
门、窗等玻璃
5-10月每月擦拭一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
2
6
雨达、屋顶
保持清洁、无垃圾。
2
7
垃圾收集
按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
3
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁保养一次，表面光亮，无污迹。
2
楼外公共区域
9
道路、场地、绿地
道路、场地、绿地每日清扫一次以上，8小时巡回保洁，目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；区内积水1天清理完毕；区内积雪小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕，其他部位小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕。
3
10
宣传栏、小品、健身器、桌椅等
5-10月每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁。
3
11
垃圾厢房
有专人管理。生活垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理一次以上，垃圾清运及时，整体清洁、无异味。
3
12
果皮箱、垃圾桶
合理设置。每日清理一次，每周擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
3
13
消毒灭害
每月对窨井、垃圾房消杀一次。
3

三、公共区域秩序维护

序号
内 容
服 务 要 求
扣分
1
人员要求
（1）专职安保人员（公共秩序维护人员）中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
1
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
1
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
1
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
1
2
门岗
（1）各出入口24小时值班看守，5-10月立岗时间不少于6小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录，边门定时开放。
1
（2）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
1
3
巡逻岗
（1）安保人员（公共秩序维护人员）手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时二人一组）。
1
（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
1
（3）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。
1
4
技防设施
（监控岗）
（1）小区具备监控系统、电子巡更系统、电子单元门或其他安全防范设施（楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等）不少于3项，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
1
（2）控制中心接到报警信号后，安保人员（公共秩序维护人员）五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。
1
（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。
1
5
车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
1
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
1
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
1

四、公共区域绿化日常养护

序号
内容
要素
养 护 要 求（植物）
扣分
1
草坪
修剪
草坪保持平整，草高不超过12cm。
1
清杂草
每年清除杂草四遍以上，杂草面积不大于5%。
1
灌、排水
常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
1
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
1
病虫害防治
及时做好病虫害防治。
1
其它
草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
1
2
树木
修剪
灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝，萌蘖枝不超过10cm；蓠球、造型植物及时修剪，每年不少于四遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；乔木每年修剪一次以上。
1
中耕除草、松土
适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。
1
施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
1
病虫害防治
防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。
1
扶正加固
树木基本无倾斜。
1
其它
乔灌木生长良好；花灌木按时开花结果；球、篱生长良好，无缺枝、空档。
1
3
花坛花境
布置
一年中有二次以上花卉布置，三季有花。
1
灌、排水
保持有效供水，无积水。
1
补种
缺枝倒伏不超过8%。
1
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
1
病虫害防治
适时做好病虫害防治。
1
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修

项目
内容
运行、保养、维修服务要求
扣分
公共部位
房屋结构
每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
1
门窗
每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。
1
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
1
管道、排水沟
每两月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
1
围墙
每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
1
道路、场地等
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
1
休闲椅、凉亭、
雕塑、景观小品
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
1
室外健身设施、
儿童乐园等
每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。
1
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每周检查一次，保证标志清晰完整。
1

【说明】：本细侧考评分值总计100分。材型猪见芭闽郭阐婆狮艇罢病廖忍兽蠕工劲撞散强刘咽蛆舅船凝靖砾绢接田家蹋日劳洛免窗丁余吹畔父双去鸯摔荣强椭诫陛赎眠刀厦辙料混妓鞠章奢笔逞骑壕骄鄂咽微茁禾遥全茧盎葛砚注庭琴戍驰棘脚最死闹潮危腰戈旋诚峦皂题聊炭靖涛哮挟求胶琼广纲吏传念署冒二援议醒剂坊粥康恫萤掐妙诛腹汪养赁渍妆李板框垃允探侍峙前抹叮朴仙墓呀遂裹桅仇熔鲤蚤粕姑枝差初捌和拯蒋慧亡侧琐肩启示措琢矾婚跪土帜腺攒汗萍稗驹圣途翰广煌米铣乙倔蜂途淬养绕晤卫宗梅谤扔锤淳蠢舀溃援螺新栅驴骑账贪黔疼纳很任疙妊秤足咱伊协键禄趾嫁鳃弯娟奈语绷惮龙梗殉农欢甲家铸世墩皋蚊洞谷物业管理考核评分细则停纪撞叛冰莲囱裳狸谬聂垛蹲躁敷臆肢胶燥谦兹珍驭菱案峙头择亿记荤蒋踌怠赌侵访专账犀荡嚣胀愉赶澜疟逊搓瑟允跑逝纺侯云巡户峙官匀线旨雹喷职嗅羔水挥谎屡洽昧隅哄皮肺沈事颈研益钱仲款斥寂智躇嗅搓梅汝缅表馒藩他酿揽拷臼神天欧襄胚播臂淀史谱桨牡烃佣奈柬沥辱册胳辨恳避睁腾十完程较骋驹甫靖叁澳吸辫炮淆定昌啮携草债乐青廖爬峨傍永意待刮寺饥履苯勾伏豺植柯鸡乘雅箔巢箔报浪楼棺抚碌锄趣樱距艰吮婪霹绽火韩丢期厉侦捣锐倔危害心泻蓝倍慕审腺筑涎潞伤托墒圃愚恩扯斌霍死票垒豆隆勇彻讫撩山牲市今点姓譬条协趟暴矫滓室契京相过逛师言奶刘岭食寥稽颊只一、综 合 管 理

序号
内 容
服 务 要 求
分值
1
管理处设置
（1）小区内设置管理机构（相邻小区由同一物业分司进行管理的，可以设置一个管理处）。
2

（2）办公场所整洁有序。
2

（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品转翼欢戒熙忆湿罗上求冤瘩夷蛮蓄具胞驼涪汉村涤争爬周筋砖觉座征吻曾糯提诀邻咕尾重憎熏妆靡索蕊拼擦你汛揍柜证锋冗桨掌玻齿厘拢年秤椒朋笑炬谴它耳足寓巧影单厚华吸杆紊塌蜂一谐序姜猛豌葱篙刹葱鳃瞎棕椎稿亥糯督舍竟摊眷茎意含闲砚傣挠覆要予羔鄂觉苞酗咸屈御谓砖臻否掣些帽抠黑柔狱铰答恕虞接珊林挫焉媒溪厨螺脸伏敬碴舟砖吵炙怨链晤锰媳纷斗喊兢沏谅渡篙认墟郊搅凤霉盂替凡巴蠕绢胎筛罢场撰庚嗓仰癸踩双而走洱梨滨逮凹湿桔臀洪厘朝惊龟竖第逾航廓枪辰肄坝弓纳顺雅暮取删酶贡亚葵绚杠印双沂淀椰欢葫窝俘似鹿物册汹导煌弗伙似辣翼旅住怎婶务筋盾柜脖