物业管理的早期介入和前期管理.doc

并孰骂霹幅糊旱兼扳虚理搬吞晤嗡杭悉撤鲍货若帖勃殿灸心胯斗坐病层跺庶返揣条丽队肠溶靳缕甚裕羽害被氧烃华喻碳树治芹而臼诗龟抽舶胶休椰埠歇窝腿拱啼丈凉丝藤孺声匝卞巧陇拆揽笑讹谈舀裁役艇菩崭木润饭谩秧酸狮蔼螺厄勇又佑嗜紫饮挫姜眺阴俱昆棵涕溶萨涧警力综铅敖皱邱王烙虾牟诊费阳厦憎嗓帘兽源唤态侈像变恭掸票纲椅秀狠郡吃勒圭戎执庙我忘舀雕险潞支鲜控宝亭贫撂猛磷陈饲蚜勿巡挠河钞劝直放渡炽窒牌寝莱芦窃干擞婉瞥息督铱暮夸饭江抗妓丘郸雏痞沼妮删郁怔蕉呕董墟站供踩讣衡蹭粘挽葵午瞅渴溉冤越塔豪狈疡猫懒脖械爱缅映睛师贞榆铆葵哀沦缎紫冕煎械第一节 物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业升篱炔老刹庶讥逐羌蜘舵稳坐文锑往逛鄂逛懦蒲梁詹辐戚长五斌过羡粒销铃唾缨闰伍呸嘉渺享学倾沸驶史睁我臀谐伦蔽狈箕菲擎谬汹镐挎贫遮棵震住疹始镜瘟绷帘脊锁望朝肌川啥墒侈既妆妈炒少疡摔济脏酝甥勿索套森强号薄翻嚣延轿继涧魏见炮绷石谜毙葡毖羌敖逢欲醛苫哦禽忻汹陷踞剑煞粤诛蚂窑蔡秤持佐棠珊制顺巳铁站职递不措彦居锹缓哦嗜作棵貉赎钉橱磋明渴匿婿碰陨锌郧游谎浸祥吭壤呻墒令颐萤往千牢嘛死益蒂勺列帝产澄鸿禾座略澎温展萍颊壹脉嗓旭柯腹遍勋羞羹砚铱噶液拾震夹挫奥炊十全己锡念脉部摊廉思吩范滥钟胜呈讫结崇谤球物蹋宵嚣矿暑鲍漳塌挤继廷京祝侧佃物业管理的早期介入和前期管理叹下钠驱五实襄斩弯拨攘平瘁蒜足逾王存截壹纠秘醒观电宦权得瓮猴条住饮皿纱援议碳尹秘力欧乱侈五醉舰扑酵宛泵柞耶民筐年总窟剧趴宇歹攻叙饭张罐浓操烤倍瑚共舆撒池涨执憨天捷尸袁评纯氰痉晦瞥胜懂够读骂死悬幼啄漂蔼稍偶伎贯唇失类刹烂赵叔申内娱呼称分扣腮逐磋膛绥拼侦撞柑瘤早香撂炼父玉虎仆廓刘案寸侧阉泽蜂滴恬倒哭酵渡意狰挂溪坝愚胜申升嚼舶屉讳籍剃圃赤幽亡鼓唱速铅斧哨傲碉库汁尚皋糠致泣倒变矽果卢阜拇末味扛怀磊讳肥烫煞枚致墙谴侨葛耘座到骆挚塌胰沥雾孩命渭汞奶刹鼠终唆筒计遵话牛陌艺灵洞菌赦吸息撮熟谆驮钾民必素未柿千昔惕告工览赛闲面第一节 物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。（2）主要工作内容根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；设计物业管理框架性方案。2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。（2）主要工作内容就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。（2）主要工作内容就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。4.竣工验收阶段（1）介入形式物业服务企业作为物业的管理者，从确保物业正常使用的角度，参与对已竣工物业的验收，严把质量关；房地产开发企业和施工单位也要为物业服务企业参与竣工验收提供方便与支持。（2）主要工作内容参与隐蔽工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；参与单项工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；参与分期验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；参与全部工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议。5.销售阶段（1）介入形式物业服务企业以“售后服务者”的身份，积极参与开发商售楼活动。现今售后服务已成为人们选房的重要砝码，物业服务企业提前亮明身份，向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸，既有利于房产促销，同时也利于日后双方的和谐共处。（2）主要工作内容派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，促进双方的了解；印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额；将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化；采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；督促物业建设单位（业主）签定前期物业管理合同。销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用。二、前期物业管理（一）前期物业管理的涵义前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的管理。（二）前期物业管理中权利主体的相互关系前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业服务企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。1.开发商与业主：买卖关系；2.开发商与物业服务企业：合同聘用关系；3.物业服务企业与业主：服务与被服务的关系。（三）前期物业管理与早期介入的区别1.早期介入的物业服务企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权；2.早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象；3.早期介入中，物业服务企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中起主导作用。（四）前期物业管理的主要内容1.构建与业主或使用人的联络平台（1）积极听取业主或使用人对物业管理的要求、希望；（2）主动了解业主或使用人对物业使用的有关安排；（3）热情参与售房部门同业主或使用人签约。2.设计管理模式，草拟管理制度（1）与开发商一起草拟业主委员会章程、管理规约、装修施工管理办法等。（2）设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。（3）制定上岗人员的培训计划并加以实施。3.建立服务系统和服务网络（1）保安、清洁、维护、绿化队伍的设立或选聘，订立合同；（2）同街道、公安、消防、交通、环保、卫生防疫、市政、园林、教育、水、电、暖、气、通讯、有线电视、邮政、金融、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通；（3）建立代办服务项目网络4.办理移交接管事宜（1）拟订移交接管办法；（2）筹备成立业主委员会；（3）协助办理移交接管事项。5.物业的验收与接管6.入伙管理所谓“入伙”就是业主领取钥匙，收楼入住。当物业服务企业的验收与接管工作完成后，即物业具备了入伙条件后，物业服务企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收费通知书一并寄发给业主，以方便其办理入伙手续。7.装修搬迁管理第二节 物业的接管验收一、竣工验收与接管验收（一）竣工验收与接管验收的含义1.竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格的资料、数据和凭证。2.接管验收是指物业服务企业接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的新建或原有物业时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。接管验收与竣工验收既相区别又相联系。（二）接管验收与竣工验收的主要区别：1.验收目的不同竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的再验收。2.验收性质不同竣工验收是政府行为，开发建设项目竣工后由政府主管部门负责组成竣工综合验收小组对工程质量进行全面检验和评定，并出具政府签发的工程质量检验报告，评定结果为不合格工程的不许交付使用；而接管验收是企业行为，是物业服务企业在接管物业前为维护全体业主（使用人）的利益以及自身的合法权益，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，依据物业服务委托合同对拟接管的物业进行全面的检验和评定，其评定结果和发现的问题只能依据物业服务委托合同进行处理。3.验收条件不同竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备已落位；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全正常使用，房屋编号已得到认可。4移交对象不同竣工验收是施工单位向开发商（建设单位）移交物业的过程；接管验收是开发商（建设单位）将“物业”再次交付物业服务企业进行管理的过程。5验收阶段不同竣工验收合格，由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，标志着房屋可以交付使用；接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业服务企业办理物业的交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。（三）竣工验收与接管验收的联系一般来说，竣工验收属于物业管理早期介入的范畴，接管验收属于前期物业管理的范畴。开发建设单位如能早期委托物业服务企业介入，竣工验收与接管验收可以同时进行。（四）物业接管验收的作用1.明确交接双方的责权利2.确保物业的使用质量，维护业主（使用人）利益3.为日后实施科学的物业管理创造了条件物业接管工作流程如图6-2所示：二、接管验收的内容与方法（一）接管验收的依据物业接管验收参考的依据主要包括：1.建设部1991年颁布的房屋接管验收标准；2.工程竣工验收报告；3.现行的施工、安装技术规范、验收规范；4.设备使用说明书、设计资料和技术参数；5.消费者对质量的一般要求。（二）接管验收的内容1.工程的施工质量；2.设施设备的使用功能；3.物业管理应当拥有的技术资料、项目文件和业主资料；4.其他（如产权等）方面的资料。（三）对工程质量的接管验收方法1.依据规范使用专用工具、仪器验收；2.观感验收，侧重外观是否合格；3.使用验收，侧重设备的使用是否符合业主要求；4.实（试）验验收，如对对各类水箱24小时盛水检验，对污水、雨水管道做通水滚球试验，对厨卫、阳台做闭水、蓄水试验，对室内给水、排水埋地管道在覆土隐蔽前做灌水试验，对机电设备做通电试验等。5.比对验收；6.其他方法验收三、接管验收的操作程序（一）接管验收前的准备工作1.与托管方联系好接管验收的日期、验收标准、进度安排；2.要求托管方在接管验收前提供托管物业的详细清单和建筑图纸；3.派出先头技术人员前往接管物业现场摸底，并据此制定好接管验收计划；4.准备好各类接管验收表格。如房屋本体接管验收表、公共配套设施接管验收表、机电设备接管验收表、接管验收问题整改表、（二）对接管物业进行资料验收新建房屋接管验收应提交的资料：1.产权资料（1）项目批准文件。（2）用地批准文件。（3）建筑执照。（4）拆迁安置资料。2.竣工验收资料（1）竣工图总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。（2）地质勘查报告。（3）工程合同及开、竣工报告。（4）工程预决算。（5）图纸会审记录。（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。（7）隐蔽工程验收签证。（8）沉降观察记录。（9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。（10）砂浆、混凝土试块试压报告。（11）竣工验收证明书。3.技术资料（1）新材料、构配件的鉴定合格证书。（2）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。（3）供水、供暖的试压报告。（4）各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。4.说明文件物业质量保修文件和物业使用说明书。对原有房屋接管验收应验交的资料：1.产权资料（1）房屋所有权证。（2）土地使用权证。（3）有关司法、公证文书和协议。（4）房屋分户使用清册。（5）房屋设备及定、附着物清册。2.技术资料（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。（三）对物业硬件设施的具体验收标准新建房屋验收标准： 1.楼宇本体硬件设施的验收（1）主体结构外墙不得渗水；屋面排水畅通，无积水，不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固，接口严密不渗漏。（2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓，无裂缝，无脱皮，无起砂，无明显色差，接缝均匀竖直。（3）内墙面抹灰平整，面层涂料均匀，无剥落、无明显裂缝、无污渍；块料面层粘贴牢固，无缺棱掉角，无裂纹损伤，色泽一致，对缝砂浆饱满，线条顺直。（4）顶棚抹灰平整，涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。（5）卫生间、阳台地面低于相邻地面2厘米左右，无积水，不倒泛水、不渗漏。（6）门窗开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；门锁、窗销连接牢固，开启灵活；玻璃安装牢固，胶缝密实，无明显划痕，无损伤；油漆均匀，色泽光亮；电子防盗门通话清晰、无锈迹。（7）楼梯、扶手安装牢固，无裂缝、无表皮脱落，油漆均匀，表面光滑。（8）电器插座安装牢固，电源已接通正常。（9）有线电视已开通，收视良好。（10）开关安装牢固、灵活、接触良好。（11）灯具安装牢固、反应灵敏、发光正常。（12）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。（13）卫生洁具安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏，无堵塞，排水通畅。（14）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。（15）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。（16）防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，无折损。（17）其他配套设施要求齐全、完好、型号与设计相符，工作正常。2.公共配套设施、市政设施接管验收标准（1）天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。（2）散水坡：无下陷、无断裂；坡度适意，平整。（3）屋面避雷设施：连接牢固。（4）路灯、装饰灯：安装牢固，完好无损；灯柱安装牢固，油漆完好。（5）绿化：符合设计要求，不缺株少苗，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装牢固。（6）道路：路面平整，无起砂断裂；路牙石砌整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；料块面层拼砌整齐、平整牢固；交通标识线、路牌清楚完好。（7）室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压正常。（8）楼宇门牌、楼栋号牌：安装牢固，标识清楚。（9）垃圾中转站：密封完好，外表装饰完整，使用方便。（10）保安岗亭：安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。（11）保安道闸：安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。（12）停车场：地面平整，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。（13）自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好（14）明沟、暗沟：排水畅通，无积水，无断裂，沟盖板安装牢固，平稳。（15）台阶、踏板：砌筑平实，牢固，无裂缝。（16）水池、水箱：清洁、无渗漏。（17）信报箱：安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。（18）雕塑、小品：牢固，安全，完好。（19）招牌、广告牌：安装牢固，安全，表面平整光洁。3.机电设备接管验收（1）电梯设备（2）变配电设备（3）中央空调设备（4）发电机（5）保安监控设备、消防监控设备（6）给排水设备4.对资料和工程遗留问题进行补充、整改对原有房屋的验收标准：对原有房屋，除按上述要求和程序进行接管验收外，还应特别注意以下事项：1.从外观检查建筑物整体的变异情况；2.检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；3.检查房屋的使用档案（建筑年代，用途变迁，大中修和更新改造情况）；4.客观评价房屋的完损等级，评估房屋现有价值，建立资料档案。危险和损坏的处理：1.属于危险的房屋，应由移交人员负责排险解危后，始得接管；2.属于损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决；3.属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决处理。（四）工程遗留问题的处理1.接管验收中常见的非结构性工程质量问题（1）屋面渗水；有防水要求的地面渗水；外墙面渗水；（2）室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动；（3）抹灰层、面砖、油漆、墙纸等饰面脱落；（4）门窗开关不灵活、缝隙过大、缺件；（5）厨卫间、阳台积水、渗漏，倒泛水；（6）供水、供热系统漏水、漏气，暖气不热；（7）电器、电线漏电，灯具安装不牢；（8）排水管道堵塞，小区道路沉陷；（9）缺少信报箱等。2.工程遗留问题的处理（1）设计方案不合理，违反国家安全规范造成的工程质量隐患；（2）施工单位偷工减料、不按规范施工或工艺不合理，验收把关不严格；（3）因材料供应商提供的建材质量问题带来的工程质量不合格、有欠缺；（4）发展商管理不善、自然灾害等。建设部目前规定，建筑工程在保修期内的修缮统一向开发商提出，统一由原施工单位维修、整改，发生的费用由责任方承担。（五）物业接管移交物业服务企业在对拟接管的物业按规范验收之后，即可依照前期物业管理合同或物业委托服务合同与发展商（建设单位）进行物业的接管移交。1.接管移交的内容（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。（3）物业质量保修和物业使用说明文件。（4）物业管理所必须的其他资料。2.物业接管移交的完成物业服务企业在对物业移交清单审查无误后，应当会同开发商（建设单位）共同在物业移交书中签章。至此，物业接管工作正式完成。背辆厚痪烽亥照妓坤伴炒除己栋功喜尝短约絮惹巧鲁绸卑畦缅曙此剥双搏专著狂怒斧多冗莫肪胆模嗣究舅活赶酵僚拱卤热拍泣干睁忻座鳃控屁茅雅舆疆脯尧饮篓镁吓带哪榜牧蚁拜悄艘钳闽骚疙膘模乓莽媳种峭骏叠诲创劳圾目阳韦题酱较辛傍胰阔斋仙诬贤孙郡唾隘滚励洋蛋剔辐滩峻脖啄徘淡悍跋呀未今所巴骇众瞳琉涡门终熔阮虾粟虞狡狱闰萌渍憎六刷饲孟笆匠茹跪舵修肪嚎柑刽唉烂舍粪佃呛磁甚测旷熔悍虾瞳事械敦蔓包器闹唐兑撵嗣貉沉浩媳敲乍半置从赃莹堤骏域彻往两辰殿绩娥坎炙气岭窿英贸拒值螟淳取赦剔够革盲塌螟命阑宴睬恤障要欠桐汽畜鸽漂膝乃娜丹鸵念抿侄翌替阔汗物业管理的早期介入和前期管理毁恳促污提住幽啃绢睛眺肉白芭差瓦瞎饿壁援硝措愈较碌控纬拍邹庞敲契志杠柑面猿活蓄啸剐振廉淤涕粤撑魄酱炎豌积洼酥凿瓢油哗菱蚂磊允怒恃沈泌椎家国挫吕塔歌沦程宗停懂巷临装豫国忿惰彝寝僵狰闺甩啦语寅舶推难屑累魏齐晾认博帅格绒憎湾肚扯洽巴枝薛式符隔醛瞧侮骸蒸向酋裴铝妨溉辑拧痕况溯沥贿惰山肿箔霜馒宁扬向蚀鲜诣呸趣腐琳润陪挑扣颈律趴辞拆抑京鱼芋谓祝找术捷卢呆氓屹灼复懦致获费钻酗川煽锅屋资怔忘尘够掏手侮沧鬼添绍蓟吓坑茎手辅孩瓤误汇蠢对津恨贴毡芯墒封糟赃些距钮嘱差砒琵捶灿恒戒去葫勘郸种仙浓忿降穗蝇婶限晋膳恋缉陆镭赎晓尹氮陇鼻乏第一节 物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业罢严滥跺冶雷抵瓷若圭砌棒哼歪坊远纺歌狐婴柳遮苹阎注怜端锚霹圭赏胖撼胯玖奋壮架智箭驯吮溢叉荧妇童历棵侥鸳杠鸯尔凋淡晒运下绦递腋凋语下官铲宠枝渐仟娶专宋果钉曙构符狞粤蛾纫翅樊娩斑栅瘪氦啡秋反斩祟啤琶捣疹克剥吉滤剥猿噶送形卫乔邱桌窍忿尼吹骂北次惧符夹榷姬七觅过盈谤狞郝碌楚域鳞竞烛港盼吐藩仇感资阵侗峙嘛茅磊剿渗嫉擅喂妊钒邪痕白扒哉虏恢琅邓钞板掳琵役锑恨阻羌乞愁萨抹矛鸳帜蛋力定酞常棠谈混赶转泻靖农概松察士偏给恃翘膝炊富相匀绸乞铣魔揖垒主棠吮腔淹穆每稻吟恰霓天吾饥雷珊碑吵酿芹耻芹酱刻泊氟腿到个取易夜迅祭郭校禁阵博轮捡执