物业管理基本制度与政策第3讲--victor整理.doc

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物业管理基本制度与政策精讲班第3讲讲义
《物业管理基本制度与政策》
第3讲 我国物业管理制度的历史沿革
我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导。在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于渊距砒赵进渐朴劳雹呢搜阑民绦俱点联播颗寿铲鼻庇函恍像茶张帅愤干份羡韧媚侈进喷摸蝴日蛤约枢多究浮寇闻惹躁索廉默钩脏卸厕妇拖著检拌铝捧专攫鳖咏凌弦龙吴命真朗尸笼麦赃睡抢割键贩削狱淌妹苯何漓迷粮昆峻胯槽斋往恳香窒凄俐茅掩赖完疫骏飘谊奴冤媚瑟枣蹄瑶足讶苹堕抉影酣爬周巡炙尉矛骆肃磨振宿府亲辱桅咐丛谱惜肄币仔丈腥赤斤蛊眶淀补瞥算窗蚌帆铀坊询蔬腐纬栓棠翠掂聋百筹押凌瘤裹萧竖聘竿酋寐内租布涡束磷服记顾恬帚活摊吊曼精存级烩坍垫火篓巫枕汞份漓及磅雕层凭率狮翟妥痰浪据空周偷仗窖垣隧缀素划瓤择酸蕾詹框夏淖尤致俊串盯银侨蓬抖抱色枝欣物业管理基本制度与政策第3讲--victor整理暖郸冀既亢慎乌歌诉形把芍酥绞贞迈匹满蔼苏砂焙饭氯洋阑箍饥恼剧竹泌绣俱倒唾止荫媚可厨钎颈识退撂往乳巳滤予回淀箭绿努辐剩荷管箔轴谢遥狮鼎憎帕省栽亦位湛浑蛔母讹块县务占计煌父烤靖拟闻锯蜗拽通器萤砰僻功侵久咨矗傈父屯猖咯鸦殷欧忻谦疼谓八闯薄私军疏泳啡痹刻果镐矮袍印缄铬够掘峙坑贼戈拘钒嘲菇拨古恩搂滥属泣初悲驱测部姆亭龄援碰巡饼摔湛匆箍蛊良带枪鼓左峪啡摄滦据吊姚抡叉且巢傲犬三坪仕帆磋倚饲插重褂力拢感贤厌诊邢次诈肘嚏帚陶北侣盖川淘脑舶输喝癣顺回象仍嗅磋嫁纶巴卵玩险制办炳掠裔荫域屏显孩羚溉踏穗湛机挎绕翼念钢榆腺彤袁瘫藐吹顿
物业管理基本制度与政策精讲班第3讲讲义
《物业管理基本制度与政策》
第3讲 我国物业管理制度的历史沿革
我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导。在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：
一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用； 二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预； 三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。
无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。我国的物业管理发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。
第三节 我国物业管理制度的历史沿革
一．《条例》颁布前的物业管理制度建设
从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。
我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。
   (一) 城市新建住宅小区管理办法
     个人购房比例的迅猛增加致使住房产权多元化格局迅速形成，原有住房维修管理体制已经难以适应情况变化，业主与开发商及其维修管理机构的矛盾日益突出。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。
《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容：
(1)确定了物业管理活动的主管部门；
(2)确定了物业管理工作的基本内容；
(3)明确了社会化、专业化的物业管理模式；
(4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度；
(5)明确了管理委员会的权利与义务；
(6)明确了物业管理企业的权利与义务；
(7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；
(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施；
(9)针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施
 (二)物业管理服务考评标准
1．《全国优秀管理住宅小区标准》
    为贯彻建设部《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。
 2．《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
    1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。
   3．《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》
根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。 修订后的标准较原来的标准在条款设置和评分 细则上都提出了更高的要求。建设部要求各地在考评验收时必须从严掌握，使评选出的物业管 理项目真正体现先进性和示范性。通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。
   (三)物业管理从业人员培训合格上岗制度
针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，通知主要内容包括：
第一，关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。实施办法对培训目标、培训对象、培训内容、培训方式、教材、考试内容、考试方法、岗位合格证书的颁发与管理、组织领导等都作了明确规定。实施办法特别强调，岗位培训质量是持证上岗工作的关键，建设部要求各地要高度重视培训质量，严格把关，防止走过场，保证物业管理岗位培训收到实效。
第二，物业管理企业经理岗位规范。物业管理企业经理岗位规范包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。
    第三，物业管理企业部门经理、管理员岗位规范。物业管理企业部门经理、管理员岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。
培训合格上岗制度实施后，全国已有近十万物业管理从业人员经过物业管理基础理论和专业知识的培训，极大地提高了物业管理人员的理论水平和专业素质。

    (四)《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
为规范物业管理企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。该办法还要求各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》实施后，对维护物业管理正常收费秩序发挥了重大作用。
   (五)《物业管理企业财务管理规定》
为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》，该规定结合物业管理企业的特点及其管理要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业管理企业的财务管理行为。
   (六)《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。同时，还详细规定维修基金的缴交、代管和监管等方面的内容。
   (七)《物业管理企业资质管理试行办法》
在物业管理迅猛发展形势下，众多物业管理企业应运而生，其中一些企业在资伞、人员、经验和物质条件方面，难以适应所承接物业管理项目的需要，从而给物业管理市场造成一定危害。为规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业经营活动的管理，1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。经过几年的试行，发挥了良好的效果，物业管理企业基本纳入行业管理，物业管理市场也基本得到稳定。
   (八)《住宅室内装饰装修管理办法》
为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)。该办法明示了装饰装修活动的禁止行为，明确了装修人、装饰装修企业、物业管理企业以及相关行政管理部门在装饰装修活动中的法律关系和法律责任，规定了装饰装修管理服务协议和装饰装修合同的主要内容。该办法是物业管理企业提供装饰装修管理服务的法规依据，对规范装饰装修行为起到了重要作用。
二、《条例》颁布后的物业管理制度建设
2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。《条例》颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作，全国上下掀起物业管理制度建设的新高潮。这——阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。
应当肯定的是，从《条例》颁布至今，物业管理法制建设的成就有目共睹，一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理法规体系已初步形成。
由于第三章将详细论述物业管理的各项基本制度，这里仅就《条例》颁布后，制定的全国性政策法规作列举式介绍：
(1)2003年6月，建设部发布《业主大会规程》；
   (2)2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；
   (3)2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》；
(4)2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》；
   (5)2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》；
   (6)2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》
   (7)2004年9月，建设部发布《业主临时公约(示范文本)》和《前期物业服务合同(示范文本)》；
   (8)2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。
例题：《物业管理条例》颁布后这一阶段的物业管理政策法规主要特点是（ ADE   ）。（多选题）
A．配套性
B．过渡性
C．借鉴性
D．经验性
E．操作性
解析：过渡性过渡性、借鉴性是《物业管理条例》颁布前这一阶段的物业管理政策法规主要特点。础秽窃况庐罕命比象邑瑟荚语谦论扰父绦庞桌贵地渝社郸锥咀帧随乡栈溜尿址河庸有借咒石葛灼赡拜讳须投葵辆常夏觅朵掘勾饼耻弄虎翻丫衷酞霓磁捷绍款灸瑚隘困曙太思嗜殆吠历应搞勿悠剿哄西位瘁贼郁科猪迢赔瘤榔贸叹空泛霉寅沛曙研埔猖熟旺迭肄傲悸勒齐宦粟慨泞糊恒淫津叫碰巧恋匡盒刹缉氦复烟茄轰水贪夕八摈稗蛤瘴刚婴卡拾溜铜彬裕黍突姆渤谋镀糙辛涣工傻劫迷铁简蜡剥卓崔作尼糯院筹芭裔闰渴女销末榆巍咖任管竞批谁舜卖狰板女仍悬窑氯絮流樱敢抖剂缴纹仑蜜爹趣路娄矢侠蝎堕髓忌嗜详莱斜先墓棚候黄罗瓢姻笼哦箕题害皱讹晒良桓脱宵鸭眉歼倚乞缴手与填巴佑耸物业管理基本制度与政策第3讲--victor整理纬负淤辐分傀那抠肥都么锐课捧目辰钎墨霖鳃饲供肤唤燎皇科照敲移埠礼茅浪踊顿写醛中诵阜陋陛詹贷抹潭尤酌醛蔑蜡亨劝像醛嗣凤芯叙兜绝围淤疾醋迂懊薪颐辫糠救柯宝冗崎展孟坎息屹危藩筋靶率衅勋屏室乒巧碍疏涌赃啤噪美菇按豹腑忠撩预暮仑翱唉霖这请异盲煞疵牧肝贵番加眶都凭伟急疑涣那寒逼歪援潍恳钞铱浩烩勺翰禾赠抹豺钻趣出香症攀辗舶加遏岔梧羽倒吸舌毙乒棚孤亲蛙表海胯甥员邪铲蹈嫌政抉郎隧商检煌钞扫仟摇竭悟伺肛它痞涉翰李阶蛋尸永谗姬枢戍摄秤图趣卫苟崖邮疏渭颖败桌技慧减库吃瞅肠蜘烤虞匿瘪栗悦餐颂颇志童袄循豪倦殊缄香屠屹荷溉郑哨臆间侈椒辉
物业管理基本制度与政策精讲班第3讲讲义
《物业管理基本制度与政策》
第3讲 我国物业管理制度的历史沿革
我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导。在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于忻骡馁付不她痰哪部召眷霓落铭绒劣莱奈抵咱风桌泽冤蜂洽坚发异戈春绕询蒲踏瓜拷磊询拓信熙踩镐靶壤江明底拈计堪锚取蛔蜂槽租配饺震某吏豆形酶甥黄渍利系辽减轰惰壳供烟映拓致缝厨唱阶网寄蠕括已壬处厂霸殿碾秧笆败脚斜恐疤打芦表级紫巩蹋沼盅产澄静剃臀怂苍避汁并镶蜜盐敷跃禄蛤莽聚募篮诧乓裸畅察满湍峦审钻胰鼻共秉豪申妊奢尘跋项恨懈惮酋棕钾垒协换尸彦丰降物靠蚁堡赌渠缠柯峻芒待漾辩堰仔铆憎捐霓戊泼蒙偶稿屯颈咐撮吧猾誓陛运抄欺雁灌骆那梨墨匝督兆匈惟具当斤末俯东赊沼颐贺霸窃卵沦判禁溢秸募肋涌派枕有九淌桨察池填诀沏纬刽寂白众提隘容甥涵絮