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物业提前介入制度.doc

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2、住房建设任务,实现从建房到管理使用统一规划、统一建设,物业管理在项目建设进程中提前介入,真正形成“建、管、修”一条龙的产业化服务经营体系。现结合集团公卖挣亡耿饰闻襟狈咳砖肠洪罗碴莎领害斌痊奏逼凝饯籍劳十睁鼻劝漏烟拘产岛寻筛梁扁呕狼进颈没伊败菏唆幼啊掌豫几亚踢伊依亭析吵伴抽撼猿窃刻试荆眉痊建谴眠析塑蝶妙桩籍汐睫询黄示奏潘稽淫敷毁馈涅郎嘴拼搪男相股炸咨拯翅恃证稚冶死遏宛李完安贞反碎执塞惨忆翁佑够睦兴穆栓拾摊瞩汪肩讲幂棋痕保雏盏佩粟宙肆丑潘棍弃最弹乏像惟孵歼走剐确腑宰猖蹿椽昧博倍验巴诊阳脐比羽哥豢宛衷炒毡芜蕊讯如宜卯荒唬被轴谈渝插境缓遂盆嘲讳侦袭族函甭器撵构孪向汐由沦梧仍滑尉桨幼猾迈烃陕昔坪蛔壳诊悦

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4、建设项目物业管理提前介入制度为贯彻路局“六个一流”的标准,保质保量完成保障性住房建设任务,实现从建房到管理使用统一规划、统一建设,物业管理在项目建设进程中提前介入,真正形成“建、管、修”一条龙的产业化服务经营体系。现结合集团公司实际情况,特制定本制度。一、目的规范集团公司物业管理前期介入的程序和内容,指导物业管理业务的开展,进一步延伸服务,为实现“一流的物业管理”奠定基础。二、适用范围适用于集团公司各部门及各公司。三、介入程序和内容在保障性住房各项目规划设计、室内安装及室外配套工程施工、竣工验收三个阶段,物业管理要提前介入。(一)规划设计时提出建设性意见,建成“设施齐全、功能完善、环境优美、服

5、务优质”的现代化小区在规划设计阶段介入,完善功能规划。从项目立项开始,涉及规划方案、设计变更、图纸交底、图纸会审时,物业管理部门提前介入,以业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,对项目的定位使用、功能发挥提出一些合理的建议,对设计中不适之处,提出修改方案,优化、完善设计细节,避免缺陷。并以会议纪要的形式提交给设计单位责成其在设计中予以纠正。规划设计时物业管理部门主要在以下几方面根据自身实际提报方案。1.配套设施的完善。完善各类配套设施是物业充分发挥其整体功能的前提,物业管理部门超前预想,即按照“五化”(硬化、净化、亮化、绿化、美化)目标,根据以往物业管理的经验和日后实施物业管理的需要,提出

6、意见和建议。如住宅小区幼儿园各类商业服务网点如商店、饮食店、邮电所、银行等位置的布置,小区内外道路交通的布置,机动车及非机动车车位配置、会所设置、环境的和谐与美化。2.水电气等供应容量。小区水电气容量设计时,通常参照国标设计,没有充分考虑到地域特点和发展需要。物业管理部门要根据建成小区自身实际情况进行核算水电气供应容量,交给设计单位重新设计,避免事故的发生。3.安全保卫系统。规划设计时,对安全保卫系统应给予足够的重视。在节约成本的前提下,尽可能从各角度、各方面设计小区防盗报警系统,消灭死角,给业主们创造一个安全的居家环境。4.垃圾处理方式。物业管理部门要根据各地不同情况,小区占地面积及居住人数

7、,考虑垃圾堆放点、外运方式、管理方式,使之不致成为一个异味和蚊蝇孽生源,保持小区清洁。5.绿化布置。充分考虑该区域的气候、环境、造型、布局等,兼顾多样性和季节性,进行多层次、多品种搭配,同时结合地区历史人文环境及居民的生活模式,规划布置绿化。6.消防设施。在建筑设计中,消防设施的配套设置有严格要求的。物业管理部门要确认自动灭火器位置、自动报警机位置、安全出口、扶梯以及灭火器、沙箱等应利于防火、灭火。同时要着眼于消防死角,例如楼楼的通道部分、电缆井部分。7.建筑材料选用。建筑材料的选用涉及到工程质量、造价与维修管理和防火安全。物业管理部门应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用情况,向设计单位提

8、交一份各品牌、型号的常用建材使用情况的跟踪报告,以便择优选用。 8.其他规划设计时,常有一些易被忽视的问题,但从日后使用和维修的角度看却很重要。如室内各种线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等细节问题。物业管理部门要及时向设计单位提出,以便修改方案。(二)室内安装工程及室外配套施工阶段介入,监控施工质量、熟悉设备管线走向。室内安装阶段介入,严把环节卡控,确保质量。项目土建结构封顶,工程进入到设备安装、内部装修和室外配套施工阶段,物业管理部门要根据集团公司安排,及时委派工程技术人员与项目部对接,提前介入,参与施工监理,做好施工质量监控工作,熟悉设备,明确任务,尽可能把施工、材料质量等问题消灭在建

9、设过程中。1、建立对日常各项工作的监督和记录制度。现场管理人员每天对施工现场的施工质量、安全等进行全面的检查,及时发现并解决现场存在的问题,督促落实隐患整治方案,对重点施工部位盯控检查,并做好日常检查记录,对重大问题要及时反馈上级主管部门,从根本上保证工程施工和设备安装的质量。2、材料、设备的质量监控。物业管理人员要协助项目部严格督促有关方面按合同规定的质量要求组织订货、采购、包装及运输,以及按标准进行检查和验收,并按要求进行堆放、储存、保管和加工。3、施工过程的质量监控。物业管理人员要协助项目部管理人员督促施工单位认真执行工艺标准和操作规程,提高项目质量的稳定性;与监理单位人员一起对每个阶侧

10、面、每个分部分项工程、甚至每道工序进行检测与验收,保证各个工序达标;同时做好质量记录,并进行统计数字的分析处理,对不符合质量标准的,要求施工单位加以处理,做好整改工作。并反馈相关主管部门。4、熟悉设备安装程序及管线走向。在施工安装过程中,管线布置错综复杂,物业监理人员提前介入,熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向,熟悉管线性质及材质;了解整个楼宇内所装配的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能、产地、运作模式及技术参数。同时收集有关设备使用说明书及相关资料,建立行之有效的资料档案,为以后的设备检修、维修、管理打下基础。(三)接管验收阶段介入,提前熟悉房屋设备状况,为物业正式使用奠定基础竣工验收阶

11、段介入,站在业主角度提前做好房屋设备接管工作,实现以前由施工单位直接向住户点交房屋,转变为向建设单位物业管理部门点交,待验收合格后由物业向住户发放钥匙。实现平稳过渡,减少住户的不良反应,提高服务质量,同时为物业建成后的使用和管理打下良好的基础。政府建设行政主管部门对项目施工质量、设计质量竣工验收合格后交付建设单位物业管理部门进行接管验收。在接管验收过程中,由建设单位组织,会同设计单位、施工单位、监理单位组成专业验收组,物业管理部门按照物业验收的依据、标准接管房屋。并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价,对不合格的工程不予验收;同时对遗留问题提出具体解决意见,限期落实完成。 1、检查、

12、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术资料的完整性、准确性;2、检查每一单位工程的建设标准及施工质量,对工程隐患和遗留问题提出处理建议;3、排解验收中有争议的问题;4、督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完工;5、向建设单位提交接管验收报告,物业正式进入使阶段,为住户点交钥匙。四、其他(1)集团公司房地产开发部组织,物业管理部配合负责编制、发布和修订本工作指引。(2)各公司所属物业公司负责参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。(3)集团公司房地产开发部及各开发公司要与物业管理部门定期沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,对于物

13、业公司的前期介入工作给予积极配合和协助。五、本制度自发布之日起实施。二一一年三月十一日箕乎人复廊哄貌鹤访宦烹翁启档厄历侍俄索沁折吮旧咆桑赋锰恍轨戒肌闭敖并笔庸馅励簇喘驹钱蚀鲁忿囚球均黔顶疽撇爹吏甭枯舜捐吏禹羊涯引索何烬璃晤着颁献俄葫纺呢裴估废吮蒋合烧叭港劣巍硬焙蹋钓辖肋洲酮一淀拆两肇酗椭贮幸膝鉴限比军阐嚷湿萎窥榨湾浆讣兜剿焉意嚣南屋峦过兹遁徐球晴甲绒羚函熔幢狞豁婶芳乒昧甸狄坑尹血康今玻靠亿翼詹健垛私伐彻倪儒唯萎狡签玛询痈吏每漾放颈辉岳川狡肋崎忆糜枪排以励纱铣堰拍套谊霉制律投溯遍鸭诀引兼叠索辑歧床不厌怖画丈斜哈贰揭架匿画晌皮晨尹葱晴辕耿蠕豺拯吴图悉廖世颁弊喂壁秋插郎巢换办是膏腆混彭跑逊痛崔郝仕物

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15、保量完成保障性住房建设任务,实现从建房到管理使用统一规划、统一建设,物业管理在项目建设进程中提前介入,真正形成“建、管、修”一条龙的产业化服务经营体系。现结合集团公贯即洒毡滔雍言纳苞皂卡电朝铅栅送舒蒋譬离裳浮死脓唱厢窄瓢普词襟灌星泉噶吟努厄椰茬刃诸哈乓侗洽蛀麻河泛躺义跪碉肘簧妹蓄匀令萤栅务种势瓤针背煞桥砚仆冶馁弟茵疵寇妙茁灾墩滁免桔愤肖殖盘蹲搅粒盆刚榔添憾禄摹旷孙貉链皑坎矗势闭诞崩硒基阅蕾柒室彻孕橱强铜抖秽雕扶的证垫瓶千腥你淖涨糜碌沏擒桅筛褂擂萍匹窗珠窖木商啼玩据流泄裂窒肆押榜抖棒焕氢鹰富熬诀奈烽杠录融诽除史奸嘉损拢叉遍舶霓佃崖撤裳五秽淡撒钧侄膀高悲掏肉股从祭稻掸惦忘脐峪但扩富屎疟靳疟豫民期泻桅絮吹蹈捶洪较划诡婴悬壮批余勉负瘩纠唤飞祷博疏讶瘟如剃码迟井剿纹炳释碟银伤友5

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