青海省房产估价师经营与管理秘籍开发期与租售期考试题.docx

青海省房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意）
1、市场经济条件下，物业租金水平高下，重要取决于（）。
A．业主但愿投资回报率
B．承租人乐意承担费用
C．承租人承受能力
D．同类型物业市场供求关系
2、开发商投资收益率是指开发项目到达正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。
A．投资资本价值
B．总开发成本
C．总开发价值
D．总投资额
3、下列有关我国房地产权属登记表述中，不对是__。
A．依法登记房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利获得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记房地产权利具有对抗第三人效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化，应及时办理变更登记
4、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不一样而划分。
A．被保险标
B．保险资金来源
C．保险实行措施
D．保险责任承担次序
5、中国目前重要有所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权．其中，属于自物权，其他属于他物权。
A：地役权
B：抵押权
C：所有权
D：租赁权
E：工业用地监测点评估价格
6、某综合办公楼建设期为3年，有效通过年数为，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧经济寿命应为年。(题干中假设土地出让协议未约定不可续期)
A：35
B：45
C：48
D：50
E：工业用地监测点评估价格
7、基准地价是都市中均质区域内土地__。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
8、某在建工程项目计划建混合构造仓库㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中基础工程已完毕，构造工程完毕50％，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、构造工程和设备安装工程造价占整个建筑工程造价比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点竣工程度是。
A：30％
B：45％
C：65％
D：75％
E：工业用地监测点评估价格
9、重置价格出现是技术进步必然成果，也是体现。
A：经济学原理
B：均衡原理
C：替代原理
D：对立原理
E：工业用地监测点评估价格
10、房地产开发企业利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分派利润
11、下列有关房地产开发项目初步可行性研究及有关知识，表述不妥是（）。
A．所谓辅助研究，是对投资项目一种或几种重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究先决条件，或用以支持这两项研究
B．初步可行性研究阶段投资估算精度可到达±5%，所需费用约占总投资1.0%～2.0%
C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，重要是在机会研究基础上，深入对项目建设也许性与潜在效益进行论证分析
D．在此阶段需对如下内容进行粗略审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区社会经济状况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
12、__是指消费者在某特定期期内和一定市场上，按一定价格乐意并且可以购置某种商品或劳务数量。
A．供应
B．需求
C．购置能力
D．购置欲望
13、某企业开发酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场变化将其用途调整为写字楼，该企业采用市场定位方式是（）。
A．避强定位方式
B．产品差异化方式
C．对抗性定位方式
D．重新定位方式
14、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》条件不得低于级资质企业条件。
A：一
B：二
C：三
D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、在假设开发法现金流量折现中，估价对象开发完毕后价值对应时间一般是。
A：获得待开发房地产时间
B：开发期间某个时间
C：开发完毕后时间
D：开发完毕之后某个时间
E：工业用地监测点评估价格
16、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程协议价__。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
17、估价时点究竟是目前、过去还是未来，是由决定。
A：估价目
B：估价师
C：委托人
D：估价对象
E：工业用地监测点评估价格
18、房产测量中以中误差作为评估精度原则，以倍中误差作为限差。
A：一
B：两
C：三
D：四
E：执行层组织协调
19、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差处理方式未作约定，已知该商品房产权登记建筑面积100㎡，协议约定建筑面积97㎡。该商品房成交价格是。
A：388000元
B：388640元
C：399640元
D：400000元
E：执行层组织协调
20、某临街商铺，投资者期望自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还抵押贷款，则综合资本化率为。
A：8.8％
B：10％
C：18％
D：18.6％
E：工业用地监测点评估价格
21、当完毕市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实行过程，而实行过程第一步就是__。
A．确定建设施工多种图纸已经准备就绪
B．完毕全体工作人员筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放工资
22、不属于影响房地产原因是__。
A．社会原因
B．环境原因
C．经济原因
D．政策原因
23、下列有关房地产测绘产品二级检查一级验收制，表述错误是。
A：一级检查是在全面自查、互检基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行过程检查
B：一级检查是在全面自查、互检基础上，由测绘作业组专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查
C：二级检查是在一级检查基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行最终检查
D：在二级检查和一级验收基础上向客户提交测绘汇报
E：执行层组织协调
24、未封闭挑廊，属于__范围。
A．计算所有建筑面积
B．不计算建筑面积
C．计算少半建筑面积
D．计算二分之一建筑面积
25、根据信托协议，信托机构根据其管理经营实际业绩确定。
A：委托财产总值
B：信托范围
C：信托收益
D：信托信用等级
E：执行层组织协调
二、多选题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得 0.5 分）
1、房地产企业债务融资重要资金来源有。
A：上市
B：增发新股
C：发行企业债券
D：住房抵押贷款
E：信用贷款
2、根据《都市用地分类与规划建设用地原则》(GB 50137—)，下列不属于都市建设用地分类中“大类”有。
A：广场用地
B：公用设施用地
C：道路与交通设施用地
D：商业服务业设施用地
E：公共管理与公共服务设施用地
3、提高贷款利率对房地产市场影响重要有。(试题)
A：导致房地产实际价值下降
B：导致房地产实际价值上升
C：加大投资者债务承担
D：克制房地产市场需求
E：增长房地产市场需求
4、市场法中实物状况比较和调整内容包括．[考题]
A：环境
B：地形地势
C：外部配套设施
D：内部基础设施完备程度
E：装饰装修
5、物业管理筹划阶段工作包括等基本环节。
A：物业管理初期介入
B：制定物业管理方案
C：制定临时管理规约及有关制度
D：物业管理人员选聘与培训
E：选聘物业服务企业
6、如下房地产中是基于租赁收入测算净收益有。
A：影剧院
B：一般住宅
C：仓库
D：停车场
E：汽车加油站
7、功能折旧是指建筑物在功能上相对缺乏、落后或者过剩所导致建筑物价值减损．导致建筑物功能折旧重要原因有等。
A：意外破坏损毁
B：市场供应过量
C：建筑设计缺陷
D：人们消费观念变化
E：周围环境条件恶化
8、下列房地产价格影响原因中，属于房地产区位原因有。
A：税收政策
B：都市规划调整
C：环境状况
D：都市基础设施状况
E：汇率
9、有A、B两宗面积较小相邻土地，各值30万元。假如将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有助于合理运用，合并后土地市场价值为100万元。在这种状况下，假如地块A拥有者购置地块B，则正常成交价格为__万元。
A．30
B．50
C．30～70
D．70
10、有关建筑区划内依法属于全体业主共有房屋办理登记说法，错误是。
A：由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记
B：申请业主与房屋所有权主体不一致
C：在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书
D：在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书
E：执行层组织协调
11、估价中最高最佳使用品体包括等．【考题】
A：最佳用途
B：最佳位置
C：最佳规模
D：最佳环境
E：最佳集约度
12、按消费者对产品两种属性重视程度进行划分，形成不一样偏好细分市场模式是__。
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
13、可用于酬劳资本化法中转换为价值收入或收益有．【考题】
A：潜在毛租金收入
B：有效毛收入
C：净运行收益
D：税前现金流量
E：税后现金流量
14、股票基本特性包括。
A：盈利性
B：无风险性
C：价格波动性
D：流通性
E：决策参与性
15、收益性物业税前现金流计算中波及概念及数据包括。
A：潜在毛租金收入
B：空置和收租损失
C：准备金
D：经营费用
E：抵押贷款还本付息
16、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。
A．工程竣工
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
17、下列符合一级房地产估价机构资质条件有。
A：从事房地产估价活动持续6年以上，且获得二级房地产估价机构资质3年以上
B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完毕估价标物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上
C：有15名以上专职注册房地产估价师
D：法定代表入或者执行合作人是注册后从事房地产估价工作＼年以上专职注册房地产估价师
E：有限责任企业股份或者合作企业出资额中专职注册房地产估价师股份或者出资额合计不低于60％
18、一般状况下，规划设计费为建筑安装工程费，可行性研究费占项目总投资，水文、地质勘探所需费用可根据所需工作量结合有关收费原则估算，一般为设计概算，管理费可按项目总投资估算。
A：1％～3％
B：3％
C：0．5％
D：3％~5％
E：5％
19、下列，属于加重纳税人承担措施。
A：附加
B：加成
C：减税
D：免税
E：规定起征点和免征额
20、都市用地分类中，工业用地包括。
A：工矿企业生产车间用地
B：工矿企业库房用地
C：工矿企业生产车间附属设施等用地
D：工矿企业库房附属设施等用地
E：露天矿用地
21、王某通过A房地产经纪企业，承租一住房，该出租住房每月房租为1000元，按照最高收费原则，A房地产经纪企业可收取王某房屋租赁代理费为__元。
A．100
B．250
C．500
D．1000
22、对经营期不一样房地产投资方案进行比选时，应采用措施是。(试题)
A：等额年值法
B：差额投资内部收益率法
C：净现值法
D：等额年费使用办法
E：借款协议
23、住房公积金特点包括。
A：义务性
B：强制性
C：互助性
D：保障性
E：短期性
24、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2写字楼项目，已知该项目综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积月租金水平为85元/m2，假如该写字楼建筑可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入30%，则该写字楼项目投资成本收益率为（）。
A．23.80%
B．20.23%
C．19.70%
D．18.96%
25、成本租金是按照出租房屋经营成本确定租金，构成内容有。
A：折旧费、房产税
B：管理费、保险费
C：维修费、贷款利息
D：地租、维修费
E：管理费、利润