前期物业服务合同最终版.doc

前期物业服务合同

甲 方： 陕西恒天置业集团有限公司 ；
注册地址： 陕西省西安市莲湖区环城西路北段218号融合大厦B楼101号 ；
营业执照注册号： 610000100448724 ；
企业资质证书号： 陕建房【2013】181号 ；
法定代表人： 张殿清 ；
联系电话： [phone] ；
邮编： 710054 。

乙方： 陕西恒悦物业管理有限公司 ；
注册地址： 西安市碑林区太乙路街道办祭台村266号 ；
营业执照注册号： 610000100572486 ；
企业资质证书号： 西房物W000138 ；
资质等级： 暂三 ；
法定代表人： 王建丰 ；
联系电话： [phone] ；
邮编： 710001 。
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 曼城国际 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况: （规划平面图见附件一）。
物业名称 曼城国际 ；
物业类型 住宅 ；
座落位置 西安市碑林区南二环东段295号 ；
建筑面积 住宅9.8708万m²，商业4.0559万m²，总建筑面积13.9267万㎡ 。
物业管理区域四至：（根据预售证为准）
东至 环城西路 ；
南至 五一村 ；
西至 大庆路小学 ；
北至 大庆路 。

第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括但不仅限于以下事项：
1、举办小区活动；
2、代收各项费用；
3、业主自用部分提供有偿服务。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件二）。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
高层住宅： 1.5 元/月.平方米；
商业物业： 5 元/月.平方米；
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）法定税费；
（9）物业管理企业的利润；
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
物业管理所需其他收费项目及收费标准，根据陕西省及西安市相关政策法规以及物价局审批文件为准。
第七条 业主（物业买受人）应于陕西天置业集团有限公司约定的房屋交付日期的次月首日起交纳物业服务费用。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按100%缴纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用按季交纳，除首次缴费外，业主或物业使用人应在上季度尾月25日前 交纳下一季度费用。
第八条 本合同约定的计费面积均以房屋建筑面积为准。在行政主管部门指定的面积测量机构完成测量并出具成果之前以《商品房买卖合同》中约定的建筑面积为准；此后，以统一的调整月始（调整时间以政府职能部门签发测量成果表确定的时间为准），按实际测量的产权面积收取费用，若二者面积有差异，互不补差。
第九条 物业买受人购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经乙方登记确认后，其物业费按照收费标准的70%交纳；入住后（含房屋装修），不使用期连续超过六个月的房屋，经乙方登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按照收费标准的70%交纳。电梯费及生活垃圾费须全额缴纳。
第十条 物业公司可根据市场行情及物价、工资水平等因素，在征得50%以上业主同意的情况下按照有关规定进行物业费的调整。调整后的物业费对所有业主及使用人均有效。

第四章 物业的经营与管理
第十一条 停车场收费分别采取以下方式：
1、露天规划用停车位属于甲方所有，委托乙方管理。乙方执行《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法（试行）》规定的收费标准，在停车场交付使用后，按照报物价部门批准后的价格向车位使用人收取。此费用将用于露天车位的日常维修及相关设施的日常维保。
2、地下停车场属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权。停车场车位使用权由业主购置的，乙方执行《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法（试行）》规定的收费标准，在停车场交付使用后，按照报物价部门批准后的价格向车位使用人收取。此费用将用于地下车库的日常维修及相关设施的日常维保。车位使用人应按物价局审批标准向乙方交纳车辆停放服务费。
3、未购置车位使用权的业主/住户可以采取租赁方式租用，其租金定价和收益权均归甲方所有，车辆停放服务费由乙方按物价局审批标准收取。
4、需临时停车的外来人员，按物价局审批标准收取临时停车费，该费用用于补充车场维修资金。
对于以上四种情况，在物价部门批准前可暂按以下标准向车位使用人收取：
露天车位（仅限机动车）80元/月·辆；4元/次·辆；
地下车位：150元/月·辆；5元/次·辆；
经营性停车场（商业、写字楼）：3元/小时·辆；
5、对于非机动车辆的收费，按照以下标准收取：
电动摩托车（含摩托车）：30元/月·辆；2.5元/次·辆；
电动自行车25元/月·辆；2元/次·辆；
三轮车：25元/月·辆；2元/次·辆；
自行车：7元/月·辆；1元/次·辆；
第十二条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的《车辆停放服务协议》，明确双方在车位使用及车辆停放服务等方面的权利义务。
所有驶入小区车辆均按《小区车辆管理规定》行驶和停放。确保小区整洁有序和道路畅通。
本物业管理区域内，物业服务企业不承担车辆及车内物品的保管责任。所收取的费用仅为车辆停放服务及车场维护费用，不含保管费用。
第十三条 本物业管理区域内属于全体业主所有的其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
1、合同中约定的管理服务费用于补充物业日常管理经费的不足。
2、其它费用按合同约定用于弥补小区建设和节假日活动经费；

第五章 物业的承接验收
第十四条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
1、供水、供电（强电、弱电）天然气、消防、监控、电梯等共用设备 ；
2、业主自用设施设备、防水等；
3、公共排水、排污系统查验。
第十五条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：
1、 ；
2、 ；
3、 。
甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
1、 ；
2、 ；
3、 。
第十六条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十七条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、产品合格证、审验备案等手续；
5、物业公司所需要的其他资料。
第十八条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第六章 物业的使用与维护
第十九条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第二十条 乙方可采取规劝、制止侵害、消除危险、排除妨碍、上报行政管理机关等必要措施，制止和纠正业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十一条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十二条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十三条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十四条 甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积 平方米。
第二十五条 由甲方提供给乙方的未列入公摊之内的办公用房，在本合同期限内由乙方无偿使用。
第二十六条 物业服务企业提供的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理仅限于防范性的安全保卫活动，并不承担业主及物业使用人的人身、财产安全。

第七章 专项维修资金
第二十七条 专项维修资金的缴存应在物业所在地区行政主管部门代管并委托当地商业银行作为专项维修基金的专户银行。并开立专户以管理区域设帐，业主在办理入住之前，应首期足额缴存，方可办理入住手续。
第二十八条 专项维修资金的管理 应在业主委员会成立之前，由物业所在地的物业行政主管部门代管，业主大会成立后，将帐目移交业主委员会，并建立专项维修基金制度，物业行政主管部门对资金的使用进行监督。
第二十九条 专项维修资金的使用应在物业保修期满后的公共部位以及公共设施设备的更新改造费用。
第三十条 专项维修资金的续筹应在业主分户账面专项维修基金余额不足首期维修资金交存数额的30%时及时续筹。

第八章 违约责任
第三十一条 甲方违反本合同第十五条、第十六条、第十七条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的直接损失。
第三十二条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期一日加收应付金额的千分之三的标准向乙方支付违约金。
第三十三条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十四条 甲方违反本合同第十八条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他直接损失由甲方承担。
第三十五条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力或不可克服的原因导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、因非乙方人为破坏，设施相对比较隐蔽无法定期维保造成供水、供电、供气、供热、通讯、有线及其它设施设备造成运行障碍和损失的。

第九章 其他事项
第三十六条 本合同期限自 年 月 日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第三十七条 本合同终止时，乙方应将物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 2 种方式处理：
1、向 仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼。
第四十三条 本合同一式 肆 份，甲、乙双方各执贰份。

甲方（签章） 乙方（签章）

法定代表人 法定代表人
年 月 日 年 月 日

附件一： 规划平面图

附件二：
前期物业管理服务质量标准
陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准（试行）一级
一、基本要求
1、物业服务企业应具有三级(不含暂定三级)以上物业管理资质。
2、按规定签定“前期物业服务合同”或“物业服务合同”（以下简称“合同”），公示服务标准、收费标准。
3、物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项目有完善的物业管理服务方案。
4、物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在3000平方米以下、高层项目在2000平方米以下。
5、承接项目时，按规定履行查验共用部位、共用设施设备职责，承接手续齐全。
6、房屋及其共用设施设备档案和住户资料档案齐全，分类成册，管理有序，查阅方便。
7、物业服务企业所有员工统一着装，佩戴标牌，行为规范，服务主动、热情。
8、从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位要求相一致的资格证书。
9、物业管理区域设有服务接待中心，有固定的办公场所，公示 24 小时服务电话，受理业主、物业使用人报修、投诉。建立回访制度，有回访记录，年回访率98%以上。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
11、物业服务收费实行酬金制的，按合同约定公布物业服务资金的收支情况。
二、房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维护，巡检记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修。
3、每日巡查1次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维护。
4、依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋，共同维护房屋共用部位及房屋外观的完好。对违反法律法规和管理规约（临时管理规约）的行为，及时劝告并报告业主委员会和政府有关主管部门。
5、按照房屋装饰装修和安全使用的有关规定及管理规约（临时管理规约）的要求，将室内装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。每日巡查1次装饰装修施工现场，对施工进行及时监督。对危及房屋结构安全、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。
6、物业管理区域设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识的，做到维护及时、标识明显。
三、共用设施设备的维护
1、按合同约定，制订物业管理区域共用设施设备年度、月度养护及维修计划，保养和维修记录齐全。
2、有完善的设备安全运行、维修养护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备标识齐全、规范，责任人明确。有设备台帐、运行记录和巡查记录。
3、设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应急处置预案和处理记录。
4、设备用房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
5、定期检查消防设施设备，可随时启用；消防通道畅通。
6、每日至少2次对一般共用设施设备进行巡检，巡检记录规范齐全。特种设备的巡检按相关标准执行。
7、共用设施设备需要维修或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修或者更新改造。
8、实行24小时值班报修制度。急修半小时内到达现场，一般维修12小时之内或在双方约定时间到达现场。
9、共用照明设施完好率95%以上，并按规定时间开关。
10、物业管理区域道路平整，主要道路及地面车位、地下车库交通标识齐全、规范。
11、载人电梯24小时运行。
12、物业管理区域设有水景、水系的，应及时维护、定期换水、定时开放。
13、对可能危及人身安全隐患的设施设备、场所，设有明显警示标识和防范措施。
14、对雨、污水管道每月检查一次，每年对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水通畅。
15、对化粪池每月检查一次，每年清掏1—2次。
四、公共秩序维护
1、物业管理区域主出入口24小时值班，12小时立岗，重点区域、重点部位每小时巡查一次，并有巡查记录。
2、设有安防监控报警系统的，应24小时值守，摄录像资料按约定期限保留。
3、进出物业管理区域的车辆实行登记管理，引导车辆出入，有序停放。
4、对进出物业管理区域的装修施工人员、服务人员实行临时出入证管理。
5、引导业主遵守管理规约（临时管理规约）的约定，禁止饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。
6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急处理预案，事发时及时报告业主委员会和政府有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务
楼内共用区域：
1、地面：
电梯前厅，每日拖擦1次；
无电梯的楼内通道和楼梯，每日拖擦1次；
有电梯的楼内通道和楼梯，每周拖擦1次；
大堂、门厅大理石、花岗石地面，每日拖擦2次，定期保养，保持材质干净、有光泽。
2、墙面：
涂料材质的墙面及2米以上贴砖墙面，每月清扫1次，保持无蛛网、无明显污渍；2米以下贴砖墙面，每周抹擦1次，保持表面干净、无污渍。
3、楼梯扶手、电梯按钮、照明开关按钮，每日擦抹一次，保持表面干净、无污渍。
4、栏杆、窗台、消防栓、标识牌等共用设施，每周擦抹一次，保持表面干净、无污渍。
5、天花板、共用照明灯具，每月除尘一次，目视无污渍、无蛛网。
6、门、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中门厅玻璃每周擦拭1次，目视洁净、光亮、无污渍。
7、天台、屋顶，保持清洁、无垃圾。
8、电梯轿厢，每日清扫、擦拭1次；每月对电梯门壁上光一次，表面光亮、无污渍。
楼外共用区域：
1、硬化道路地面：每日清扫1次，其中广场砖地面每周拖擦或冲洗1次，目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过1小时。
2、绿地、明沟：每周清理1次，无杂物、无积水。
3、共用照明灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无污渍、明亮清洁（2米以上部分每月擦抹、除尘一次）。
4、水景：打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
5、积水、积雪清扫及时。
6、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
7、公共卫生间：每天全面清洁3次，保持无明显异味。
垃圾的收集与处理：
1、生活垃圾日产日清，垃圾袋装化，垃圾桶、果壳箱无满溢现象，保持垃圾桶清洁无异味。
2、设有垃圾中转站的，根据实际需要进行冲洗、消杀，有效控制蚊、蝇等害虫孳生。
3、定期灭虫除害。每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。喷洒农药、投放鼠饵必须提前告知业主/物业使用人。
绿化养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪。常年保持平整，无坑洼、下陷，边缘清晰，每年剪草五遍以上，及时浇灌，定期清除杂草、杂物，保持生长良好。
3、树木。乔、灌木每年修剪二遍以上，基本无枯枝、萌蘖枝，生长良好，树冠完整，树木基本无倾斜；篱、球、造型植物按生长情况和造型要求及时修剪，每年五遍以上，基本无缺枝、无斑秃；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三遍以上，基本无枯枝；常年土壤疏松通透，及时浇灌，绿地无积水，基本无杂草。
4、按植物品种、生长、土壤状况合理施肥，每年二遍以上。
5、做好病虫害防治，主要病虫害发生率低于5%。
6、枯死的花草树木，必须在一周内清除，并适时补栽补种。
7、绿地应设有宣传牌、提示牌。

附件三：物业构成明细

类 型
幢 数
套(单元)数
建筑面积(m2)
高层住宅

办 公

商业用房

车 库

幼 儿 园

物业用房

合 计

备 注

附件四：
物业共用部位明细

1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
9、 ：
10、 ：
11、 ：
12、 ：
13、 ：

附件五：
物业共用设施设备明细
1、化粪池 个；
2、污水井 个；
3、雨水井 个；
4、水泵 个；
5、水箱 个；
6、电梯 部；
7、信报箱 个；
8、消防设施 ；
9、公共照明设施 ；
10、监控设施 ；
11、避雷设施 ；
12、共用天线 ；
13、绿地 平方米；
14、道路 平方米；
15、垃圾中转站 个；
16、机动车库 个 平方米；
17、露天停车场 个 平方米；
18、非机动车库 个 平方米；
19、公用设施设备用房 平方米；
20、物业管理用房 平方米；
21、 。
21