DB3301T 0307—2022 楼宇平方效益评价规范.pdf

ICS03.120.99CCS A 163301浙江省杭州市地方标准DB 3301/T 03072022代替 DB 3301/T 03072020楼宇平方效益评价规范2022-06-30 发布2022-07-30 实施杭州市市场监督管理局发 布DB 3301/T 03072022I目次前言.II1范围.12规范性引用文件.13术语和定义.14评价原则.25评价对象.26评价内容.27评价程序.4附录 A（规范性）计算方法.6附录 B（规范性）评价指标体系.8参考文献.13DB 3301/T 03072022II前言本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本文件代替DB 3301/T 03072020楼宇平方效益评价规范，与DB 3301/T 03072020相比，除结构调整和编辑性改动外，主要技术变化如下：a)更改了楼宇平方税收的要求（见 6.2.3，2020 版的 6.2.3）；b)更改了客梯配置的要求（见 6.3.4，2020 版的 6.3.4）；c)更改了残疾人无障碍设施的要求（见 6.3.6，2020 版的 6.3.6）；d)增加了公共卫生保障的要求（见 6.3.8）；e)增加了低碳管理的要求（见 6.4.5）；f)增加了能源管理系统的要求（见 6.5.8）；g)更改了优质单位和知名单位的要求（见 6.6.8，2020 版的 6.6.8）；h)更改了重点行业集聚度的计算方法（见 A.5，2020 版的 A.5）。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由杭州市发展和改革委员会提出、归口并组织实施。本文件起草单位：杭州市上城区投资促进局、浙江浙商标准化服务有限公司、浙江省智能技术标准创新促进会、杭州市标准化学会。本文件主要起草人：冯磊、王红兵、徐丽桦、何倞婧、裘兴良、王晶晶、任禹嘉、周芳芳、李南阳、周佳、邱倩、张振、方世世。本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：2020 年首次发布为 DB 3301/T 03072020；本次为第一次修订。DB 3301/T 030720221楼宇平方效益评价规范1范围本文件规定了楼宇平方效益的评价原则、评价对象、评价内容、评价程序。本文件适用于对商务区、城市综合体、园区等楼宇的商务面积平方效益进行评价。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T 19001 质量管理体系 要求GB/T 24001 环境管理体系 要求及使用指南GB 50763 无障碍设计规范GB/T 51161 民用建筑能耗标准YZ/T 0133 智能快件箱DB3301/T 0161 电动汽车充电站管理与服务规范DB3301/T 0187 城市生活垃圾集中处置服务规范DB3301/T 0190 生活垃圾分类管理规范DB3301/T 0264 电梯维护保养质量评价规范3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1楼宇office building为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。来源：GB/T 39066-2020，2.13.2楼宇业主owner楼宇的所有权人。3.3运营方operator承担楼宇推广、招商、管理等活动的组织。3.4物业服务方service provider为楼宇提供物业服务的组织。DB 3301/T 0307202223.5业权状态status of ownership物业所有权人的持有结构。3.6平方效益average beneficial effect规模以上楼宇的党群建设、经济效益、硬件设施、绿色环保、智能管理、营商环境等综合效益。3.7经常性税收recurrent tax除房地产税收以外的所有税收总和。4评价原则4.1评价应遵循科学性、客观性、可行性原则，指标可采集、可量化，应包括能反映楼宇建设、管理和服务水平状况的关键信息。4.2评价应构成一个完整的体系，遵循政府监督、行业主导、社会参与、自愿申报、公开公正、动态管理的原则。5评价对象5.1评价对象应为楼宇的业主、运营方、物业服务方，也可组成联合体。5.2评价对象应提供真实、合法、有效的营业执照等资质证书。5.3楼宇的商务面积应达到 5000，且评价当年经常性税收达到 1000 万元。5.4评价近三年，评价对象不应出现以下情况：a)发生质量、安全、环保、卫生、金融风险等事故；b)存在偷税漏税行为被执法机关或税务机关立案查处并列入严重失信黑名单；c)违反生产经营、知识产权、劳动保障等法律法规规定受到刑事或行政处罚；d)违反消防安全法律法规规定受到行政处罚的。6评价内容6.1党建引领6.1.1宜成立党组织，配置党群服务站，实行党务（组织关系转接、三会一课、档案党费等）、政务商务一楼通办。6.1.2配备专兼职党务工作者，做好组织关系转接、党务政策咨询、流动党员管理等党员服务。6.1.3组织或指导开展主题党日等党员固定活动，开展“青年文明号”等各类思想文化活动。6.2经济效益6.2.1楼宇经常性税收达到 1000 万元，宜逐年提高。6.2.2楼宇经常性税收同比增长率达到 10%，计算方法按照 A.1 进行。6.2.3楼宇平方税收达到 1000 元，计算方法按照 A.2 进行。6.2.4楼宇经常性税收在县（市、区）的贡献值达到 1%，计算方法按照 A.3 进行。6.2.5楼宇入驻企业的属地率达到 80%，计算方法按照 A.4 进行。DB 3301/T 0307202236.2.6楼宇宜形成商贸业、金融业、健康医疗产业、文化创意产业等主导产业集聚区，重点行业集聚度达到 20%,且数量和面积指标均达到 20%，计算方法按照 A.5 进行。6.3硬件设施6.3.1楼宇总建筑面积的体量规模达到 30000。6.3.2楼宇交通便利，距离出入口 300m 内有 3 条及以上公交线路站点或距离出入口 500m 内有地铁站点。6.3.3停车位数量配置应满足客户需求，每 200 地上建筑面积配置 1 个停车位，地下或室内停车位数量不少于总停车位数量 2/3，计算方法按照 A.6 进行，宜配置新能源汽车充电桩，电动汽车充电站管理与服务符合 DB3301/T 0161 的规定。6.3.4客梯数量配置应满足客户需求，每幢楼至少配置 1 台消防梯兼货梯，实行客货分离，每 5000地上建筑面积至少配置 1 台客梯，并应设有停车场与大堂的独立转换电梯，计算方法见 A.7。6.3.5定期检查消防设施，做好消防安全，达到以下要求：a)装有自动消防设施的，应设有消控室，持证上岗 24 小时值班。自动消防设施保持完好有效，定期进行设施维保，每年至少开展 1 次设施检测、1 次消防安全评估；b)应配置城市消防远程监控系统，每栋建筑应确定消防安全负责人，负责人了解掌握自身工作职责，并在每单元一楼显著位置张贴本建筑消防安全负责人姓名、照片、联系电话等相关信息；c)所有员工入职前经培训合格，落实人员三项职责十项制度；d)消防登高场地、消防车道保持畅通，不应违规占用、堵塞；e)设置电动自行车集中智能停放点，电动自行车不应违规停放、充电；f)楼宇内在显著位置张贴提示警示类标语；g)建立微型消防站，落实 1、3、5 分钟快速反应机制；h)制定灭火和应急疏散预案，每年至少组织 2 次演练。6.3.6宜有母婴室、残疾人无障碍设施、AED 除颤仪等便民设施，无障碍设计应符合 GB 50763 的要求。6.3.7确保水、电、气等设施设备安全正常运行，并定期维护保养。特种设备的管理按行业主管部门要求执行，电梯维护保养质量符合 DB3301/T 0264 的规定。6.3.8应做好以下公共卫生保障，突发公共卫生事件时能立即开展防控应急管理：a)制定防控方案，包括防控目标、防控重点区域、防控流程和应急措施等；b)配备相应的防控资源，包括临时隔离观察室、口罩、消杀用品等；c)建有通行预警系统，记录进出人员身份、联系方式、行程码、健康码、体温、出入时间等信息；d)定期进行消杀管理，包括出入口、办公区域、餐厅、会议室以及空调等。6.4绿色环保6.4.1采用无公害病虫害防治技术，有效避免对土壤和地下水环境损害，花草树木长势良好，修剪整齐、美观，绿地率达到 20%，计算方法见 A.8。6.4.2每层配置垃圾桶，垃圾分类封闭存放；设置集中的垃圾处理间，做好垃圾集置规范工作，周边无臭味，对环境不造成二次污染。城市生活垃圾集中处置服务符合 DB3301/T 0187 的规定，生活垃圾分类管理符合 DB3301/T 0190 的规定。6.4.3环境管理符合 GB/T 24001 的规定，宜通过绿色建筑评价认证或国际环保认证。6.4.4楼宇宜按照相关部门要求实施节能减排，采用雨水浇灌、节水器具、太阳能发电、节能灯等节能节水设施。DB 3301/T 0307202246.4.5定期开展节能诊断评估，并提供第三方机构评估报告，单位建筑面积年综合能耗符合 GB/T 51161要求。6.5智能管理6.5.1配置通信网络系统，移动通信信号实现全覆盖，公共区域内 WIFI 无线网络宜全覆盖。6.5.2宜采用专用办公系统或物业管理系统，提高工作效率。6.5.3配置安防监控中心，公共区域配置有视频安防监控系统，进行实时监控并保存 30 日，列入防恐重点单位的应保存 90 日。6.5.4宜配置人行管理系统，能根据管理需要，对其办公区域、重要功能场所的出入口等对来访人员进行出入口权限控制，宜支持包括人脸识别、二维码、智能卡、生物识别等多种身份识别方式。6.5.5宜配置新风系统改善室内空气质量。6.5.6宜配置停车库（场）智能管理系统，对车辆和停车位进行实时管控。6.5.7宜配备智能快件箱，提供快件的投递与提取，智能快件箱应符合 YZ/T 0133 的规定。6.5.8宜配备智能外卖餐柜，提供外卖餐品的存放及提取，外卖餐柜每日进行消毒及清洁。6.5.9宜配备智能信息公告系统，公共区域配置多媒体信息显示屏，可通过楼宇后台信息发布系统进行集中控制管理和自动播出。6.5.10宜配备建筑环境监测系统，自动采集温度、湿度、空气质量等环境数据并进行分析，可与楼宇建筑设备进行联动控制，保障楼宇环境健康舒适，节能降耗。6.6营商环境6.6.1设置政务服务窗口或专人协助入驻企业办理行政事务，包括税务、社保、市场监管、城市管理等。6.6.2物业服务应具备相应资质，建立安全责任和安全管理制度，定期开展安全隐患排查，落实除四害，控烟等工作。6.6.3宜提供会议室、餐厅、24 小时便利店等公共服务，配置展示室、图书室等固定公共文化空间，且面积不小于 100，组织开展各类艺术展示、文化培训、文化活动等。6.6.4楼宇宜单一业权，只租不售，业权状态相对集中，计算方法按照 A.9 进行。6.6.5楼宇质量管理应符合 GB/T 19001 的规定。6.6.6楼宇入驻率达到 60%，计算方法按照 A.10 进行。6.6.7整层出租率达到 30%，计算方法按照 A.11 进行。6.6.8宜引进租赁面积在 1000 及以上且租赁合同在 3 年及以上的优质企业（机构）；近一年内获世界 500 强、中国 500 强、民营企业 500 强，上市企业（包括新三板），省级（含以上）金融要素市场，高端（主导）产业区域总部以及国际总部机构（分支机构）、外国领事机构等知名企业（机构）。6.6.9宜委托第三方机构开展满意度测评，对满意度报告中发现的问题需分析原因，采取针对性的措施进行整改。6.6.10宜提供国际商务会议服务，配备外语人才、远程视频会议室、同声传译设备，公共设施有中英文标志标识且符合相关标准要求。6.6.11宜组织参与社会公益活动，如：社区服务、义务植树、社会援助、慈善捐助等。7评价程序7.1自主申报DB 3301/T 030720225评价对象应按照附录B评价指标体系对上一年度开展自我评价，并形成书面申报材料，上报楼宇经济主管部门，申报材料主要包括：a)围绕评价指标撰写的自评报告；b)相关证实性材料等。7.2实施评价楼宇经济主管部门可邀请行业专家联合进行评价，采用听取汇报、查阅资料、实地调查等方式，按照评价指标体系对申报材料给予评价，形成评价得分。7.3出具报告楼宇经济主管部门应出具评价报告，要素包括：a)评价对象；b)评价时间；c)评价地点；d)评价组成员；e)评价内容和得分；f)评价中发现的问题以及改进建议。7.4结果应用评价结果可作为自我改进、绩效管理、评优评先、星级评定的重要依据。DB 3301/T 030720226AA附录A（规范性）计算方法A.1经常性税收同比增长率评价当年度经常性税收与上年度经常性税收之差占上年度经常性税收的百分比。按式（A.1）计算。经常性税收同比增长率=当年度经常性税收上年度经常性税收上年度经常性税收 100%(A.1)A.2平方税收经常性税收与商务面积的比例。按式（A.2）计算。平方税收=经常性税收商务面积(A.2)A.3楼宇贡献值楼宇经常性税收占县(市、区)楼宇经常性税收的百分比。按式（A.3）计算。楼宇贡献值=楼宇经常性税收县 市、区 楼宇经常性税收 100%(A.3)A.4属地率属地的入驻企业数量占总入驻企业数量的百分比。按式（A.4）计算。属地率=属地入驻企业数量总入驻企业数量 100%(A.4)A.5重点行业集聚度A.5.1重点行业企业数量集聚度重点行业入驻企业数量占总入驻企业数量的百分比。按式（A.5）计算。重点行业企业数量集聚度（）=重点行业入驻企业数量总入驻企业数量 100%(A.5)A.5.2重点行业企业入驻商务面积集聚度重点行业入驻商务面积占所有企业入驻商务面积的百分比。按式（A.6）计算。重点行业企业入驻商务面积集聚度=重点行业企业入驻商务面积所有企业入驻商务面积 100%(A.6)A.6停车位配置面积地上建筑面积与车位规划数量的比例。按式（A.7）计算。停车位配置面积=地上建筑面积车位规划数量(A.7)A.7电梯配置面积DB 3301/T 030720227地上建筑面积与电梯数量的比例。按式（A.8）计算。电梯配置面积=地上建筑面积电梯数量(A.8)A.8绿地率绿地面积占用地面积的百分比。按式（A.9）计算。绿地率=绿地面积用地面积 100%(A.9)A.9业主持有量业主持有的总建筑面积占楼宇总建筑面积的百分比。按式（A.10）计算。业主持有量=业主持有的总建筑面积楼宇总建筑面积 100%(A.10)A.10入驻率入驻商务面积占楼宇总商务面积的百分比。按式（A.11）计算。入驻率=入驻商务面积楼宇总商务面积 100%(A.11)A.11整层出租率整层出租的商务面积占楼宇总商务面积的百分比。按式（A.12）计算。整层出租率=整层出租的商务面积楼宇总商务面积 100%(A.12)DB 3301/T 030720228BB附录B（规范性）评价指标体系评价指标体系见表B.1。表 B.1 评价指标体系项目内容依据处置要求结论基本要求（一票否决）应提供有效营业执照等资质证书。审查企业提供的资料。不符合的，取消评价资格。评价当年，楼宇经常性税收应不少于1000万元。审查入驻企业税收统计数据。不符合的，取消评价资格。商务面积应不少于5000。审查企业提供的资料。不符合的，取消评价资格。评价近三年，未发生质量、安全、环保、卫生、金融风险等事故；未存在偷税漏税行为被执法机关或税务机关立案查处并列入严重失信黑名单；未有因违反生产经营、知识产权、劳动保障等法律法规规定受到刑事或行政处罚；未有违反消防安全法律法规规定受到行政处罚的。将申报企业名单提供应急管理局、市场监管、环保、财税、金融办等部门审查。存在任一行为的，取消评价资格。提供的证实性材料不存在弄虚作假行为。对比企业提供的资料和现场核查的情况。存在弄虚作假行为的，取消评价资格。一级指标二级指标评分项说明评价依据得分1党建引领（5分）党组织建设（3分）成立党组织的得 1 分；配置党群服务站的得 1 分；实行党务（组织关系转接、三会一课、档案党费等）、政务商务一楼通办的，得 1 分；查阅资料党员服务（1分）配备专兼职党务工作者，做好组织关系转接、党务政策咨询、流动党员管理等党员服务的得1分。查阅资料群团活动（1分）组织或指导开展主题党日等党员固定活动的得0.5分；开展“青年文明号”等各类思想文化活动的得0.5分。查阅资料DB 3301/T 030720229表 B.1 评价指标体系(续)一级指标二级指标评分项说明评价依据得分2经济效益（30+X分）经常性税收（10+X分）20000 万元的得 10 分，每 5000 万元累计加 1 分；统计数据18000 万元，20000 万元的得 9 分；16000 万元，18000 万元的得 8 分；14000 万元，16000 万元的得 7 分；12000 万元，14000 万元的得 6 分；10000 万元，12000 万元的得 5 分；7000 万元，10000 万元的得 4 分；4000 万元，7000 万元的得 3 分；1000 万元，4000 万元的得 2 分。经常性税收同比增长率（3分）70%的得3分；统计数据40%，70%的得2分；10%，40%的得1分。平方税收（10+X分）10000元/m2的得10分，每2000元/m2累计加1分；统计数据5000元/m2，10000元/m2的得8分；3000元/m2，5000元/m2的得6分；2000元/m2，3000元/m2的得4分；1000元/m2，2000元/m2的得2分。楼宇贡献值（3分）3%的得3分；统计数据2%，3%的得2分；1%，2%的得1分。属地率（2分）90%的得2分；统计数据80%的得1分。重点行业聚集度（2分）a60%且b60%的得2分；统计数据a20%且b20%的得1分。3硬件设施（20分）体量规模（3分）100000m2的得3分；统计数据50000m2，100000m2的得2分。30000m2，50000m2的得1分。公共交通（2分）距离出入口300米内有3条及以上公交线路站点的得1分；距离出入口500米内有地铁站点的得1分。听取汇报、实地调查、查阅资料停车位（3分）按地上建筑面积计算，每200m2内配置1个停车位的得1分；地下或室内停车位数量不少于总停车位数量2/3的得1分；配置新能源汽车充电桩的得1分。统计数据电梯（2分）至少有1台消防梯兼货梯，每4500m2地上建筑面积配置1台客梯的得2分；统计数据至少有1台消防梯兼货梯，每5000m2地上建筑面积配置1台客梯的得1分。DB 3301/T 0307202210表 B.1 评价指标体系(续)一级指标二级指标评分项说明评价依据得分3硬件设施（20分）消防安全（3分）设有消控室，持证上岗24小时值班。自动消防设施保持完好有效，定期进行设施维保，每年开展1次设施检测、1次消防安全评估的得0.5分；应配置城市消防远程监控系统，每栋建筑应确定消防安全负责人，负责人了解掌握自身工作职责，并在每单元一楼显著位置张贴本建筑消防安全负责人姓名、照片、联系电话等相关信息的得0.25分；所有员工入职前经培训合格，落实人员三项职责十项制度的得0.25分；消防登高场地、消防车道保持畅通，无违规占用、堵塞的得0.5分；设置电动自行车集中智能停放点，电动自行车无违规停放、充电的得0.5分；楼宇内在显著位置张贴提示警示类标语的得0.25分；建立微型消防站，落实1、3、5分钟快速反应机制的得0.25分；制定灭火和应急疏散预案，每年组织2次演练的得0.5分。听取汇报、实地调查、查阅资料便民设施（3分）设置残疾人无障碍设施的得1分；设置AED除颤仪的得1分；设置母婴室的得1分。实地调查、查阅资料设施设备维护改造（2分）水、电、气等设施设备安全正常运行，并定期维护保养的得1分；特种设备的管理按行业主管部门要求执行，电梯维护保养质量符合DB3301/T0264的规定的得1分。听取汇报、实地调查、查阅资料公共卫生保障（2分）制定防控方案，包括防控目标、防控重点区域、防控流程和应急措施等的得0.5分；配备相应的防控资源，包括临时隔离观察室、口罩、消杀用品等的得0.5分；建有通行预警系统，记录进出人员身份、联系方式、行程码、健康码、体温、出入时间等信息的得0.5分；定期进行消杀管理，包括出入口、办公区域、餐厅、会议室以及空调等的得0.5分。实地调查、查阅资料DB 3301/T 0307202211表 B.1 评价指标体系(续)一级指标二级指标评分项说明评价依据得分4绿色环保（10分）绿地（2分）花草树木长势良好，修剪整齐、美观，绿地率达到20%的得1分；采用无公害病虫害防治技术，有效避免对土壤和地下水环境损害的得1分。统计数据垃圾分类（2分）每层配置垃圾桶，垃圾分类封闭存放的得1分；设置集中的垃圾处理间，做好垃圾集置规范工作，周边无臭味的得1分。实地调查、查阅资料环境管理（2分）通过GB/T24001环境管理体系认证的得1分；通过绿色建筑评价认证或国际环保认证，如LEED、WELL、RESET认证的得1分。查阅资料节能减排（2分）按照相关部门节能减排，采用雨水浇灌、节水器具、太阳能发电、节能灯等节能节水设施的，每项得1分，不超过2分。实地调查、查阅资料低碳管理（2分）定期开展节能诊断评估，并提供第三方机构评估报告，单位建筑面积年综合能耗符合GB/T 51161要求的得2分。查阅资料5智能管理（10分）通信网络系统（1分）通信信号实现全覆盖，无盲区，能提供无线网络的得1分。实地调查、查阅资料信息化应用系统（1分）采用专用办公系统或物业管理系统的得1分。实地调查、查阅资料安防监控系统（1分）配备安防监控中心，有视频安防监控系统的，进行实时监控并保存30日，列入防恐重点单位的应保存90日得1分。实地调查、查阅资料人行管理系统（1分）配备人行管理系统，宜支持包括人脸识别、二维码、智能卡、生物识别等多种身份识别方式的得1分。实地调查、查阅资料新风系统（1分）配备新风系统改善室内空气质量的得1分。实地调查、查阅资料停车系统（1分）配备停车库（场）智能管理系统，对车辆和停车位进行实时管控的得1分。实地调查、查阅资料快递系统（1分）配备智能快件箱，提供快件的投递与提取的得1分。实地调查、查阅资料智能外卖餐柜（1分）配备智能外卖餐柜，提供外卖餐品的存放及提取的得1分。实地调查、查阅资料智能信息公告系统（1分）配备智能信息公告系统的得1分。实地调查、查阅资料建筑环境监测系统（1分）配备建筑环境监测系统，自动采集温度、湿度、空气质量等环境数据并进行分析的得1分。实地调查、查阅资料DB 3301/T 0307202212表 B.1 评价指标体系(续)一级指标二级指标评分项说明评价依据得分6营商环境（25+X分）政务服务（2分）设服务窗口，专人负责协助入驻企业办理税务、社保、市场监管、城市管理等行政事务的得2分；查阅资料设专人对接属地街道，协助入驻企业办理行政事务的得1分。物业服务（2分）建立安全责任和安全管理制度，定期开展安全隐患排查的得1分；做好除四害，控烟等工作的得1分。查阅资料公共服务（4分）提供会议室、餐厅、24小时便利店的得1分；提供展示室、图书室、健身房等固定公共文化空间，且面积不小于100m2的每项得1分，最多得2分；组织开展各类艺术展示、文化培训、文化活动，每年不少于6次的得1分。查阅资料业权状态（2分）单一业权，只租不售的得2分；统计数据业权状态相对集中，最大面积业主持有量达到50%以上的得1分。质量管理（1分）通过GB/T19001质量管理体系认证的得1分。查阅资料入驻率（2分）80%的得2分；统计数据60%的得1分。整层出租率（2分）50%的得2分；统计数据30%，50%的得1分。优质企业（机构）（2分）10家的得2分；查阅资料5家，10家的得1分。知名企业（机构）（X分）世界500强、国际总部机构每家得3分；中国500强、国际总部一级分支机构每家得2分；民营500强、上市公司等其他单位每家得1分，可累计。查阅资料顾客满意度（1分）宜委托第三方机构开展满意度测评，且满意度超过90分的得1分。查阅资料国际化（2分）提供国际商务会议服务，有远程视频会议室、同声传译设备的得1分；公共设施有中英文标志标识且符合相关标准要求的得0.5分；配备外语人才的得0.5分。查阅资料荣誉奖励（3分）获得政府（部门）颁发荣誉或奖励，国家级得3分；查阅资料省级得2分；市级得1分。公益活动（2分）主体参与社会公益活动每类得1分，最高得2分。查阅资料DB 3301/T 0307202213参考文献1 GB/T 39066 楼宇经济术语