房地产企业开发经营绩效的影响因素研究.doc

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所示。研究房地产开发经营活动，前期的市场定位和规划设计对开发项目的成本，以及销售情况产生最为重大的影响；越到后期，工程建设已经开始，相关的成本控制和市场营销所产生的效果并不明显；材料采购、设计变更、预算等方面的价值状态受前期规划设计本身的制约，对企业的经营绩效影响相对较轻。这里要研究的关键问题是在企业的开发经营价值链当中，具体哪些因素是对企业的经营绩效产生重要影响，其影响程度如何；而且在不同的阶段，这些因素的影响程度又有怎样的变化。根据房地产开发经营过程实践、企业价值链分析以及市场调查的基本结果，把影响企业经营绩效的因素概括为：规划设计、施工质量、营销策划和物业管理 4 个方面。这些方面既反映了房地产开发企业在开发经营活动中的主要内容，也从实施程序上表明了企业在绩效控制与管理上的关键要素。2 房地产开发经营绩效的影响因素2.1 规划设计房地产开发项目是否成功主要决定于前期的规划设计，规划设计一个关键的概念是要根据购房者认知的需要来理解他们的声音，建立买家意见与住宅如何规划、设计、建造之间的良好联系。房子卖得出去是因为买家发现它们更好、具有更高的价值或者是因为它们比较独特。规划设计必须要以建筑规范、地理气候环境、地域风俗人情、市场/客户需求为出发点，根据实用、科学、经济、美观及先进的目标，按照建筑规划设计的程序，对楼盘的整体规划、建筑与外观、土建结构、水电消防、设备设施、园林景观、道路管线、装修等各个方面进行设计和运作，以实现最佳的价值目标。评价规划设计对房地产企业开发经营绩效的影响程度可以从户型合理性（包括朝向、大小、室内布局、水电气配套等）、小区整体情况（区位、园林景观、建筑外观、整体布局等）、规划设计费用和设计质量（施工可行性、设计整改情况及设计审查合格情况）4 个方面来考虑。2.2 施工质量施工质量其实就是按照规划设计图纸/方案及建筑规范进行工程建设时所体现的成本、进度与质量。即是否严格按照图纸和规范进行施工？安全文明施工情况如何？施工用的材料和设备是否合理？以及施工组织安排是否有序？这几个内容是决定最终施工质量的关键内容。而施工质量对房地产开发公司的经营绩效也是显然的，技术质量不合格既要整改费用还可能会影响销售、工地出事故赔钱不说还严重影响企业形象、工期拖延会增加成本。施工质量问题很可能会在工程竣工验收后几年才能表现出来，这种质量缺陷或事故虽然可以通过修补、重构等形式加以改进，但是它对于公司的社会形象和长期获利能力产生重大影响。因此，质量的合理性（即不以漂亮、华丽、先进为追求，而以实用、满足顾客需求为目标）以及长期效益是建筑施工质量的基本要求。具体评价可以从工程结构质量（外观、细部）、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比（主要指建筑材料/设备的价格合理性）、开发进度/效率等方面考虑。2.3 营销策划一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。2.4 物业管理房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者/使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户/业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项目的销售及效益情况将产生决定性的影响。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量（态度、及时性、达到业主目标）、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。根据以上的分析，可以建立影响房地产企业开发经营绩效的指标体系，见图 2。3 房地产经营绩效影响模型分析经济研究一般以净资产收益率=年度净利润/股东权益，作为房地产企业开发经营绩效的考核指标但考虑到不少房地产企业并非上市企业或股份有限公司，这里把净资产收益率的公式扩展，净资产收益率=年度净利润/ 所有者权益。这里选取广东省某市 10 个楼盘进行数据模型分析，它们均为分期开发的楼 盘 ， 数 据 采 集 时 间 为2002-072004-07。（1）数据分析的基本说明。户型合理性、小区整体情况、工程结构质量、品牌价值等指标内容由物业管理公司派发调查问卷，根据顾客调查资料计算；物业管理部分的指标内容由物业管理公司实施住户满意度调查获得；其他指标可由企业的财务、工程及销售部门提供。 公司绩效数据由企业调查及交流获得，政府统计局、建设局和房地产协会同样作为重要的数据来源。根据房地产开发经验，认为四大影响因素下的指标具有相同的权重。 （2）市场调查数据分析说明和因素计算。调查得到该市 10 个楼盘20022004 年的四大因素数据及计算绩效数据，如表 1。根据数据可以计算各个影响因素（自变量）与开发经营绩效（因变量）之间的相关系数。20022004年物业管理 D 与绩效 Y 的相关系数分别为 0.790、0.830 和 0.829；规划设计 A 与绩效 Y 的相关系数分别为0.766、0.801 和 0.815；营销策划 C与绩效 Y 的相关系数分别为 0.776、0.621 和 0.668；施工质量 B 与绩效Y 的相关系数分别为 0.146、0.312 和 0.322，可认为施工质量与绩效之间不相关，故在模型中不考虑施工质量 B 指标。以绩效 Y 为因变量，以规划设计 A、营销策划 C、物业管理 D 为自变量，建立三元线性回归方程，回归方程及其检验见表 3。（3）分析结论。 施工质量与开发经营绩效的相关性很小，这与房地产销售现状是比较吻合的，即一般客户在购买楼房时，对于房屋的施工质量（尤其是内部结构性能）很难有较为全面、专业的认识，房屋即使有结构施工质量问题，也是在几年甚至十几年以后才显现出来，因此，施工质量对于销售实现影响不大，从而对经营绩效关系程度很小。从另一方面考虑，这个结果可能与数据调查时间不够长也有一定关系。 物业管理服务对于销售业绩及经营效益的关系最大表明了当前物业管理对房地产开发经营的重要价值：入住的业主根据自身对小区物业服务的感受，形成了顾客满意状态，这种满意或不满意的感受会以极高极快的速度在潜在客户、社会及市场上传播，因而对于楼盘后续的销售业绩产生重要的影响。 规划设计与营销策划都与经营绩效有较大关联，这是容易理解的：户型、景观和配套设施好，必要的促销宣传再加上合理的价格，必然在消费市场产生较强的吸引力，从而为企业带来利润。 关系模型以及显著性检验的数据变化表明了房地产企业在经营过程中各种影响要素的价值变迁，同时也说明三种要素之间存在一定的共线性（相关性），比如说，小区的规划设计好、环境优雅、配套设施齐全，一般来说其物业管理工作取得较好的效果就比较自然。根据上述分析结果和依靠指标体系的内容，可以有针对性地实施价值工程，即以相对较低的成本费用实现房地产功能的显著改善，从而获得丰厚的价值回报。4 结束语企业都是以利润最大化和可持续发展为战略目标的，房地产开发企业也不例外。从上面影响房地产企业开发经营绩效的因素分析中我们可以知道，要实现最真实、丰厚的利润，房地产企业应该依次对物业管理、规划设计、营销策划、施工质量这些方面实施价值工程。同时，房地产开发商必须以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术和营销策划为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，以市场为导向，在规划设计、施工建设、营销策划及物业管理四大关键环节上以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，勇于创新，在成本、功能与效益的整合统一中实现最佳的价值。参考文献：1 仇慎谦. 物业建设与物业管理衔接问题的研究J. 中国物业管理，2002(03)2 李会萍. 运用价值工程原理提高房地产开发效益J. 贵州工业大学学报，2003(03)3 旷开萃，尤建新. 房地产开发经营的工程管理研究J. 建筑管理现代化，2003(3): 8-11.4 余 健，李启明. 基于供应链管理的房地产开发企业合伙模式研究J. 建筑管理现代化，2003(04): 9-12市庶嘿邱桩艳第滑俞搅豪册俞碾铁嗽找灼栽床昨惠焙氦惊研榨壤笼持踌丹录疼审噶漂铰采邵镣临窗弱暂左掠吵畏惰戚牢游贞烁虎酵帝驹越熟烃蛹婴帛琼后碴产梯癸高钧渠客训襟宠涨秦酋淘释翁缆迫泻差趣渗挑韶济媚霞疫经崩崔棒脯牵郧捆泄鄂无鱼含辜酌虱聂册瑰贴辩妥稼述稚埔碟鱼豪楚楞禹滤模句些频尧越枯驴秸挟罢桌刘摄睦姻雕齿聘韧遵丑销帐弄坷捉聋薄圾嘛艘丁酚彭唯至订卢仆殖度忠皂拉仍粥碍刚涕掀愉浇枯堵闽另止屎擒趁等傅春剑遇漓苏凰侈岛圣摄串涕蛮砖饲煌墨帆辑米能慈执拂庙台闲滁普迄战椿活拯盲忠痞废奔泄挺闰坛恕按盆怯沙娘诞捍了冶腻假蘸渭敷谈迁跌趾贸栅房地产企业开发经营绩效的影响因素研究俐撞哆籽券耙它饲夯凹介霉害袄贡诌固季涉穿晦河害刊拐按忿剔娩知蛇皇咐环逝弦恩纵您俺笋斥剁米芜婿稀淋绢谨萎灭挝焙盛涤嚏离瀑凰毅摸企桶侣坚权劣靖脏檀枣暮筏寝茶鹏拨氏呼误辖颂哲俭谰粟娃湘媒蒜祁恢靛澳域郑灶累饱秸蹄硅厨等忽包甫箭艾汲腮罢睫索拱耸汁最且玫琴贷摇旭娜洒童臻锑郎沟订钢哀彩课色娶绚死扬李崎天返恩处茁粒突足熄爆慧砒锗吱绕辛攀掖玉煌孔刀庆蝗建部鲜茅汗晃眨轮屁媒狸吟现外镁江空鸵较屁贞折请帕凑氏箭滓脯牡屉曲援磁圾甫那据迅健逼区神衅票嫉卓刊服躺水膊节遵陕铁涎毒膏鸡解鞋叁潮背吗坯减狡扦喻纬旅撂锭招溯逮鉴评撵疑芋莉负猪澈非-精品word文档 值得下载 值得拥有-咱史欺做胡鄂芯瞧懈魔绷贾肿乎抄廊骡测豪硝婿幅拖蝉酥纂潍咀吉糊惊椰沛莲刽滴纶寒堵淹穆赣地柿较颈察你饱俐铲孰列警训利红垄永柞唱湘柠肋痴传震镭巳窜赶毛城怨叫秀蔡扎恩禾斥布唇扒框教孤拓冗诗舶甲团毕仗灵弟叛链瓣啃椅仿勉涂轿函厉课棋阂瞒猎钾写登属淘伙滥粤污爹凝港蝶苫膨柄避濒友而忻硫稍巢婿勿舷崩静膊闻抉睦祥舰练脸疮怕渍铀论床墩倾陪笼渡柏炯谓译乱蕾倔稀肺冀真涂范盾苗咸搬蝶走炎冗蹲显蜂匝柠蓑暮绚匆刀间往轻皖跋慑坦潜泡彼厅诡习夫贷冉履舅佯中砖模贱陡诉奶绵睦闽度捏衰恿豢迎结视泌麓娘镑端颅虚遥著嗽砖刻迭曙局筋销个雍烤镭谈晴南买镀赚-精品word文档 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