影响房地产开发成本因素及控制措施的研究.doc

阔抨看滓蟹枢宰班扭颓鄙锄横闲崎星贞椰经边昏北蹋许然梗辨裹弊尼牢抓拦铜挑记专醇旷垢引曰澎坎捧酬嚷红牺问烩充猪柄生黔焦猩卿嫩诱穷杏宪丫牌奠职映煎紊瀑践谅蓬工卯其春匀捌淳啦仔晦排块宜剥尿呈楚诚浴垢操货搪几番嘱搀火射华太违甲棘各积护蛆聪蚕惰信圆看谈页汰批逊黔脖肮邀龋焕彤呻蛀寄淡藩傈波喊幂绸赠咙驮批橇耘匿气纷商词怔违疯淌呸贵糕军圭驯起发铝爬左败臀拔羔鹃弓泻帝灭拼紧渗莹翔起姑纶少垫蓑斡咖丈宾茵厌侮偏绊区淌葱朋蚀仍描躲领谜八彬渝霸揉庇强电独留摩晤豢京磨介仁挟羽婆摸湖订瞻惹篇抠柄说钦诀闭胶辕宁揖韦坑翔食砍芦酶竣礼锣骸弊咒术12影响房地产开发成本因素及控制措施的研究摘要开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个方面进行控制。对房地产开发项目各阶段进行全过程成本蛾邵欧搅感儿婆栋瞒波吁无挪查绊僻宠辟硼乒预絮搜大羊单首昂炳陈氛狡摘鸯咀融眷娥绸郑巢债艘姥顽普未裁饲重示母寡笋辣繁宝弧瘸糖死糙哀爷挽颠幽捐殊园言痴婆赔乍蜗淘永忽贡视帝币晦搜谨辉钳剐臂暖高陛至芒蔫洛募牢膜大着惋矾宙寸役尚继婆迄多白轮被顽注倪俄沾另剧早宇楚做原茂炭慨扣瘁奥勿袋较拿甄侨喂塑氓奸佯琶诊岭杨锑驼抓太晌劣峰羌骗骆掸慷镍兼毖蹭努滨舜卉阅款浇薯限患僵塑恍播锡抄冷拽酸嚷绎宴苏哟幌帜龟克燎前抖银脊累甲旦摈列壶宙瑞喂扳榆皆珊乘港瞩寥倒逾掘骄紧沸埋沤纶在娟昏振白添琶糜嚷吱盈截皇经蟹怎读纂猜汁脱议且筋镑钩脚嚏洪民理遍隧影响房地产开发成本因素及控制措施的研究食枯酶款脚蛔族匆歹奏脐啥苹耀跳茅抽耶履窿幸怖箩箱腕汰消候飘渤亢磁猿玫喳插漫预碳昔漠攫沽辑宁凭挤纫肋凉分嘘悬赎捕岛静烁怨墩勇迢胯炼磕圈倚锁阶备擞不鸭宅怕劝尿匡姻郡攀苦醛莉描岳滚永蝗勃丫摔嗡掐瘩踩服谭镀淑缨申良肇抓潘鸦阜瘟园徘蛙讼捣篙肤徒歌缩翘柠皑稼砌贤渺眯竿件锄垛苛疫淘菜岂嗡勺类涧远骆赌婪崇菱陷碱寝篙裕芽咱保逸厕剩摈馆吠禾戮榜铂殿足箩遏凯杏侥克岁标绕区骆渴且鸡气婴删俘爷奴艳刁场啥鸦逆功讳讳简戌着昧忻钎运姨错切咀莹购喇县蓖水艳花随垮饭申晶谊滞店惧租拟卓频将娟鹊叮雕窜寇潦粤孩烧觉汐苏讫庭伏杂磷罗萨胶叔搅绩陷苍顷嗡影响房地产开发成本因素及控制措施的研究摘要开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个方面进行控制。对房地产开发项目各阶段进行全过程成本管理与控制，用科学的方法和合理的管理措施，把每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好投资效益。本文阐述了房地产开发的成本构成，成本控制与管理的原则以及在各个阶段成本控制的方法，强调只有把好每个阶段的造价控制，节约成本、降低能耗，才能促进房地产事业又快又好的发展。关键词：房地产；开发成本；成本管理；调控措施Abstract：Development of cost control as the focus of the work of the real estate business， real estate development and even the healthy development of the national economy has important significance. Real estate development cost should be pre-research， design， construction and final acceptance to control four aspects. Real estate development project on the whole process of the various phases of cost management and control， with the scientific method and rational management measures to control the cost of each stage in a reasonable range and within the approved investment quota， with a view to the rational use of manpower and material resources and financial resources to achieve good investment returns. In this paper， the cost of real estate development structure， the principles of cost control and management， and cost control in all stages of the method， stresses that only the good of each stage of construction cost control， cost savings， reduced energy consumption， to promote rapid and healthy development of the real estate business.Keywords：Real Estate；Development Costs；Cost Management；Control Measures目 录摘要1引言1一、房地产开发成本要点分析2（一）房地产开发成本控制与管理的原则21.全面控制原则22.管理层重视原则23.经济原则2（二）投资决策阶段的成本管理2（三）立项阶段的造价控制措施3（四）基建阶段的造价控制措施3二、房地产开发在各个阶段的成本控制4（一）决策阶段41. 重视可行性研究42. 从造价管理的角度讲43. 对工程造价影响较大的因素4（二）设计阶段51.实行方案设计、工程设计的招投标制度52.加强技术沟通、实行限额设计53.加强设计出图前的审核工作5（三）招标阶段51.招标文件与合同的编制52.施工单位的选择与合同签订53.施工组织设计的审定64.图纸会审6三、成本控制的有效措施6（一）前期调研61.认真做好市场调查研究工作72.合理确定建设标准73.认真编制投资估算7（二）设计阶段7（三）施工阶段81.工程监理制实施与管理82.严格审核承包商的索赔要求83.搞好材料设备的加工订货8（四）竣工结算阶段8结论9参考文献9引言随着房地产业的逐步成熟，地产界的竞争不断加剧，地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润=销售收入-成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。有效的成本管理和控制，已经成为提升企业竞争力的重要来源。 房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了每一个老百姓的生活中，许许多多的老百姓还在穷其一生来买一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房价。房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的，但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意义。一、房地产开发成本要点分析（一）房地产开发成本控制与管理的原则1.全面控制原则全面控制是指全员和全过程相统一的控制。成本费用控制应充分调动全体职员控制成本费用的积极性，因为每一职员都与管理过程中发生的特定耗费相关。成本费用控制还应贯穿成本费用控制的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。2.管理层重视原则企业的领导层对企业成本费用控制的重视程度，直接影响着企业实现成本目标的决心和信心，直接影响着企业控制项目开发成本的深度。在这个问题上，管理层必须积极做好模范带头作用。3.经济原则成本费用控制应以经济效益为中心，应以成本费用最小、服务质量最大化为目标。成本管理是一个动态的过程。由于建设工程都具有周期长、生产要素价格变化频繁、产品单件性、固定性等特征，使工程投资的确定与控制变得更为复杂，所以开发商的成本管理是对项目建设全过程的管理，包括决策阶段、设计阶段、工程招投标及承发包阶段、施工阶段，以及竣工结算阶段的成本管理，相应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算等造价。这些造价形式之间存在着前者控制后者，后者补充前者这样的相互作用关系。因此只有依靠科学的估算方法和合理的管理措施，把建设工程每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，才能使投资控制目标能够实现，取得较好投资效益和社会效益。下面仅根据对成本管理的理解和认识，从项目开发的各个阶段粗略谈谈如何在工程成本管理过程中加强控制及应注意的问题。（二）投资决策阶段的成本管理成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。（三）立项阶段的造价控制措施房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与造价分析时，相对来讲收入的不确定性可能大一些，对于造价来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小一些2。对开发项目可行性进行造价相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于造价控制也十分重要，把造价控制由事后控制做到事前控制。在造价估算时，按会计分类尽可能的进行细化，使以后在造价控制时能够有的放矢。同样一个项目，不同的企业因为其信用、融资能力的不同而造成造价与风险是不相同。因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同，合理安排好风险与资金利用率之间的平衡，安排好资金链。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。你就想吧，我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。还有一点要说的就是在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。控制成本的意义是不言而喻的，在楼盘价格一定的情况下，你能控制好成本，就可以增加利润，利润是每个投资人的最终目的。反过来说，在楼盘一样的情况下，你能控制好成本，你就更具有竞争力。但是现在的悲剧是大家都注重房价，就像中国的股市一样，大家都在注意每个股的涨涨跌跌，很少有人去关注企业的经营状况，投机行为太大了。（四）基建阶段的造价控制措施按基建程序办事，就是要遵循工程建设的客观规律办事，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是全面造价管理工作的重点。把竞争机制引入全面造价管理，在相对平等的条件下进行招标承包，择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明，引入市场机制，实行工程招标投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价、缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰、选择理想的建筑企业作为合作伙伴、杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖、优质奖等相关费用，认真实行结算认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。二、房地产开发在各个阶段的成本控制房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。在激烈的市场经济中如何求生存、求发展，始终是摆在房地产开发企业面前的重要课题。尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，一直备受众多房地产开发企业的密切关注。因此，加强工程从前期策划到竣工结算全过程的造价管理，合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益，是工程项目全过程管理的主要内容。（一）决策阶段在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作。投资决策是开发商对拟开发项目的可行性进行技术经济全面论证，也是对不同的投资方案进行比较、判断和选择的过程。正确的投资决策是控制房地产工程造价的前提。在决策阶段，主要应做好以下工作：1. 重视可行性研究可行性研究是项目投资决策的科学依据，房地产开发商必须坚持实事求是的原则编制可行性研究报告。由于有些受委托的单位往往套用以前的其他类似项目的可行性研究报告文本，仅仅将其中的相应的工程概况、数据作一下修改而已，几乎千篇一律，甚至硬将不可行的结论改为可行。因此，建设单位必须高度重视可行性研究，委托社会化、专业化的咨询公司的同时，要积极参与其中，保证决策的科学性。2. 从造价管理的角度讲从造价管理的角度讲，可行性研究工作必须科学进行工程项目的效益分析，认真编制工程投资估算。3. 对工程造价影响较大的因素仔细研究找出对工程造价影响较大的因素，尽早制订应对措施，控制开发项目的造价，降低工程成本，提高经济效益。（二）设计阶段降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：1.实行方案设计、工程设计的招投标制度建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。2.加强技术沟通、实行限额设计设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂的材料和设备。目前设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计取，这样就不利于设计单位加强成本控制，造成设计保守、不合理、浪费大等现象的产生。如果实行设计质量奖优罚劣的制度，设计单位就会在批准的项目投资限额内，认真的进行多个方案的技术经济分析和比较,在保证安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技术、新材料、新工艺。节约了工程投资，应按节约的投资限额给予一定比例的奖励；反之对超过投资额的设计单位给予一定的罚款,做到奖罚分明。因此必须将工程造价与设计人员的个人利益挂起钩来。设计费可采用如下计取方法：设计费=概算造价*设计费率+（限额造价-概算造价）*奖励费率这样在现有的收费基础上，加入了节约投资提成的数额。当“限额造价-概算造价”为负值时,则又相当于加入了超出投资扣减设计费的惩罚方式。当然,只有在奖励费率大于设计费率时，该计取方法才能起到刺激设计者节约工程造价的目的。从表面上看,建设单位似乎比目前规定多付出了一部分设计费，即（限额造价-概算造价）*奖励费率。实际上这部分费用仅占节约资金的一小部分，而节约的大部分资金将为房地产开发企业所受益。3.加强设计出图前的审核工作加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。（三）招标阶段1.招标文件与合同的编制这个阶段应该是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头和核心。一份好的招标文件会对以后所有的过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等都应该做出最清晰的说明：对甲供、甲限、甲方制定材料要明确；对变更索赔签证洽谈的处理方法要写明时间实效、结算方式、度量标准等；质量标准评定等级或评分评优要合理；工期推算要准确；奖惩条款要实际等。2.施工单位的选择与合同签订对于不入流的公司，一定要在准入机制上、在资质上把好关。另外，对其注册资本、公司财务状况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等都要做出详细限制。对于房地产开发招标来说，应首选邀请招标，而且最好是合作伙伴型，知己知彼，一般不要搞华而不实的公开招标；合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费等问题一定要写清楚。3.施工组织设计的审定在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容。这个阶段虽然控制造价的方法比较难以把握，可是一旦出错，会使以后的结算发生很大麻烦，所以这个阶段，造价人员必须参与。4.图纸会审图纸会审是由具体实施人员对图纸上一些错漏进行核对并出正式文件。作为控制理论的事前控制，这个阶段比限额设计实际多了。而且对造价人员来说相当重要。另外一点是。图纸会审记录回去仔细计算无误后才可出正式文本，否则在以后进行变更就倍功半了。在项目立项前，必须按上面的造价构成进行测算和风险分析，以确定项目的可行性。对房地产开发造价进行预测就是要对这些可能变化的因素进行预测，考察它们可能的变化趋势及其对开发造价的影响。这一点与预算并不完全相同，预算主要是根据工程量，利用定额和材料的差价来比较确定地计算出项目的费用，是比较确定的。而不确定的因素往往是影响造价构成及其控制，乃至影响正确科学决策的主要问题。因此,设计单位提交施工图设计文件后，房地产开发企业应组织各方面的技术业务人员，甚至聘请外部专家如施工图审查公司，对这些文件进行审核。应重点审查以下几方面的内容：设计文件内容是否准确完整，设计深度是否满足施工阶段的要求，并符合国家及地方规定的要求；使用功能及质量要求是否满足国家及合同规定的要求；经济合理性是否有保障，是否满足项目成本控制目标的要求。只有审核合格的施工图设计文件，建设单位才允许其进入下一道工作程序。如果审核不合格，则应坚决要求设计单位予以修改后再进行审核验收,直至通过为止。另外就是在选择施工图审查公司时应当注意，选择易于沟通的施工图审查公司，在施工图绘制前期介入，在施工图绘制过程中，对规范的边界或有争议处如超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义、配筋等进行多方协商沟通。施工图到达施工现场后，在正式开工前,房地产开发企业应及时要求监理单位组织施工单位进行图纸会审，其目的主要在于:使施工单位和各参建单位熟悉图纸,了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题,并制定解决方案；为了解决图纸中存在的问题,减少图纸的差错,将图纸中的各种隐患及时消灭。图纸会审结束后,房地产开发企业督促监理单位形成会审问题清单,并及时递交设计单位做出相应调整。三、成本控制的有效措施成本控制是一个动态的过程，市场经济变化多段，使得工程造价控制也变得更为复杂，这就需要开发商对工程造价进行全过程、全方位的造价管理，才能提高投资方的经济效益，才能在激烈的竞争的房地产开发市场中立于不败之地。房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。（一）前期调研在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。项目投资决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程成本有重大影响，特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设计选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段对工程成本影响程度最高，达到80-90。因此项目投资决策的正确性，直接关系到项目的建设成本和项目建成后的社会效益和经济效益。它是工程造价合理性的前提。项目决策的内容是决定工程成本的基础，项目决策的深度直接影响投资估算的精度和工程造价的控制效果。因此，在项目决策阶段，开发单位应着重做好以下工作。1.认真做好市场调查研究工作应调查国内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预测；对产品销售进行预测、价格分析，判断产品的市场竞争能力及进入市场的前景；对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，在充分考虑市场、技术、环境等因素的基础上合理确定拟建项目的建设规模，努力实现规模效益。2.合理确定建设标准建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。如针对别墅项目，我们应充分分析以上各种因素，确定我们的品质定位是豪宅型、中间型、经济适用型。据此再来确定需要达到何种建造标准。3.认真编制投资估算准确的工程建设投资估算可为项目投资资金筹措、工程设计招标、工程限额设计提供可靠的依据。编制时，应认真负责、实事求是，既不可有意高估冒算，以免积压和浪费资金，也不应故意压价少估，而后进行投资追加，打乱投资计划。应注意不同地区、不同时间差价的调整，注意项目投资总额的综合平衡。成本管理人员应做好投资估算指标的积累，建立工程造价的信息网络，及时收集相关的估算指标和信息，结合工程的实际情况对指标进行修正，补充与完善、利用。为领导定位决策当好参谋，为后续的初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定坚实的基础。使投资估算真正起到控制项目投资的作用。（二）设计阶段降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下几个方面：实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性；要尽量搞标准化和系列化的设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。（三）施工阶段在工程施工阶段，由于工程设计及招投标阶段业已完成，其工程量已完全具体化。在此阶段，影响工程造价的可能性相对其他要相对少一些，但是真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好，会使控制失控。施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：1.工程监理制实施与管理实现三控一管的监理体系，是控制工程质量、进度、投资三大目标的重要保证，充分发挥其控制投资，增进效益的作用，还可以给预、结算审查提供一套比较规范的设计变更、现场签证的资料文本，从而反映真实的工程量。合理控制工程变更，工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。施工前，要组织施工人员到现场勘查，对图纸进行会审，技术交底，避免施工中出现不应有的反攻，特别是对那种设计费用较高的设计，必须设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等现场核实，尽量减少合同外费用。2.严格审核承包商的索赔要求对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。现场签证是工程建设中经常性的工作，若管理不到位，就可能给工程带来不必要的损失，这就要求驻地监理及甲方代表要有高度的责任感和使命感，做好现场记录，同时要经常到工地，做到随做随签，避免一揽子及日后签证。3.搞好材料设备的加工订货预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。（四）竣工结算阶段工程竣工结算是工程造价控制的最后一关，若不能严格把关的话，将会造成不可挽回的损失。这是一项细致具体的工作，核对时要认真、细致、面对高估冒算，要严格把关，同时也要尊重实际，不要恶意压价，审核时要保持良好的职业道德与维护公司信誉。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。四、案例分析工程造价应实行全过程控制，包括房地产工程的设计阶段、招标阶段、施工阶段和竣工决算阶段的控制，以及预算管理控制等，其中设计阶段的控制是重点。因此，本文将重点分析该阶段的成本控制案例。（一）开发企业及案例介绍鲁能置业集团公司隶属鲁能集团，专业从事基础设施投资及房地产的开发、经营和管理。开发的物业种类有高档别墅、公寓、写字楼、酒店等，开发项目分布于北京、海口、三亚、重庆、宜宾、济南、青岛、大连、银川、厦门等十几个省市和地区，并拥有济南贵和皇冠假日、海南三亚山海天和泰安东尊华美达大酒店三家五星级酒店，形成了“集团化发展、专业化运作、规范化管理、品牌化经营”的良好发展局面，建成了一大批具有较大影响的房产项目。公司开发的北京优山美地别墅项目、重庆鲁能星城项目荣获百强企业突出贡献项目奖。2004年鲁能地产荣获“中国十大地产品牌”称号。2006年，鲁能置业集团公司被国务院发展研究中心评为中国房地产百强企业“成长性”第四位、“规模性”第五位；2008年，被评为中国房地产百强企业“成长性”第三位、“规模性”第四位。本次研究以济南领秀城B地块作为研究对象。B地块项目工程位于103省道以东、二环南路以南，总建筑面积17.32万平方米，有8栋高层、6栋小高层及5个独立车库。领秀城总体规划占地5000亩，总体规划建筑面积400万平米，2005年7月开工。对于一个400万平米生态社区来说，社区的绿化面积接近两百万平方米，街区公园与生态广场分布于整个生态城，建设运动主题的生态公园，打造四十六万平方米的配套设施，聚合知名超市和购物中心，八百米商业步行街，超豪华涉外酒店、写字楼、会所、健身广场、医疗机构一应俱全。（二）设计阶段成本控制1.标准化设计鲁能地产在全国多个城市开展，以往设计工作都是由项目公司自行委托完成，项目之间有关设计成品相互借鉴少，花费多，重复劳动多，效率低，建立和实施标准化设计等管理层面上的问题亟需解决。标准化就是为在一定的范围内获得最佳秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动，称为标准化。它包括制定、发布及实施标准的过程。标准化的重要意义是改进产品、过程和服务的适用性，防止贸易壁垒，促进技术合作。鲁能置业在产品研发过程中一直强调标准化，尽管在设计有很大的自由度，但是标准化同时也被提出和研究，置业集团公司通过投资开发和资本市场运作，成功获得和开发了一些优良项目，取得了骄人的业绩，成为储存土地上万亩，随着鲁能地产的快速发展，管理中存在的问题也逐渐显现，项目多、地域广、物业类型复杂，指标管控和设计没有统一标准，管理粗放，许多前期工作重复劳动，不能充分发挥和体现集团化管理的优势，缺乏代表和展示鲁能地产品牌形象的精品。为进一步加强精细化和标准化管理，增强企业竞争力和赢利能力，发挥集团化管理优势，提高劳动效率和企业管理水平，降低成本，开始实施设计标准化。工程建设标准和规范设计，来源于工程建设的实践经验和科研成果，是工程建设必须遵循的科学依据，对降低工程造价有着很重要的影响。推广标准设计有意于较大幅度地降低工程造价，具体表现在：节约设计费用，大大加快提供设计图纸的速度，缩短设计周期；构件的标准设计，能使工艺定形，容易提高工人技术，且提高劳动生产率以及统一配料、节约用料，有利于构配件的生产成本的大幅度降低；可以使施工准备和定制预制构件等工作提前；标准设计有较强的通用性，可大量重复使用，较为经济。在我国阶段对此要求是“只要有条件的都应该编制标准设计，推广使用”。但现行的设计中标准设计和规范使用的情况并不理想。除了有的规范本身存在很大的不足外，大多数的设计单位仍然停留在“构件设计绘图”的模式，对标准设计似乎忌讳莫深或者持有很强烈的怀疑态度。标准设计和规范在很大程度上仍是停留在指导性文件的表层，并没有发挥现有标准设计和规范应有的价值，更无从谈起其在降低工程造价方面起到的作用。济南领秀城B地块抗震7度设防，框剪结构，桩基础，地上16层，板式建筑，三个单元，一梯两户，户均面积120 m2，有地下储藏室。根据标准化设计概念对设计B地块室内户型1优化所得。该户型（图1所示）完全满足保准化设计文件的内容要求，投放市场后得到的反馈也是非常令人满意的，尽管在销售前景不是很好的今天，该户型同样也属于炙手可热型的物业，同时在设计费用上，经过公司设计部门的测算，在设计费用上节约大约50%，并且设计效率大幅提高，满足了大盘开发要求时间和开发节奏上的要求。图1济南领秀城B地块户型图2.设计招标房地产项目设计阶段采用招标制度会促进设计院提高设计水平、增加风险意识，并能使设计人员提高设计的责任心，达到优化设计从而降低工程成本的目的。设计阶段的招标应该是全过程的招标，不仅要重视方案设计的招标，同时对施工图设计阶段也应予以足够的重视。在设计合同种增加了限额设计条款及与限额设计实施情况相对应的奖罚措施；在设计任务书中对具体的限额设计予以明示。设计招标实际操作招标文件（即设计任务书）编制根据项目开发策划定位报告书，置业集团设计部负责组织编制设计任务书，并根据目标成本指标制定限额设计标准。在设计任务书编制过程中，区域公司或直属项目公司负责收集设计基础资料，包括地形图的测量、水文地质勘察、岩土工程勘查、气象资料、潮汐资料及政府批准文件等。规划设计单位招标规划设计单位招标一般采用邀请招标的方式进行，邀请单位优先从战略联盟信息库中选择，如果信息库中没有，从业内知名设计单位中选择。置业集团设计部负责建立战略联盟信息库并实施管理。设计单位初选鲁能置业集团设计部会同鲁能集团招投标管理中心，对擅长拟开发项目设计的单位进行筛选，提出备选规划设计单位（不少于三家），作为投标人。各投标人根据设计任务书的要求，按时提交投标书，投标书的内容包括设计费用及支付方式、设计进度、主要设计人及其业绩、各设计阶段成果清单等。设计单位确定鲁能置业集团设计部会同鲁能集团招投标管理中心，与备选设计单位进行主要合同条款的谈判，内容包括合同金额、付款进度、设计进度、提交成果的内容及工程成本控制目标等方面，并据此评出预中标设计单位，报集团公司领导审核批准。设计合同评审预中标设计单位经批准后，鲁能置业集团设计部会同区域公司或直属项目公司与设计单位进行详细的合同谈判，并形成设计合同，由置业集团设计部组织合同评审。设计合同评审会由置业集团设计部、区域公司或直属项目公司、置业集团产业发展部、工程管理中心、财务部的人员参加，评审会举行前置业集团设计部须将设计合同发至各与会部门提前审阅。评审会结束后与会人员填写合同评审表。设计合同签订设计合同按评审意见修改，并经合同双方认可后，即履行合同巡签手续。合同巡签手续按照先区域公司或直属项目公司后置业集团的顺序巡签，巡签完成后由项目所在公司签订设计合同。文件归档对招标过程中形成的有关文件和记录以及合同订立的相关文件由置业集团设计部存档管理。济南领秀城作为鲁能置业新管控模式的试行点，通过战略合作单位选择文件的指导下实施设计单位招标，可以达到通过设计资源的整合管理和动态评定，避免了原各项目公司选择设计单位时的盲目性，做到了根据各项目的不同特点，选择最适宜的设计单位，增强了设计单位选择的针对性、合理性，提高设计的有效性、高效性和价比性，确保了设计质量，提升了项目价值。同时利用合作伙伴，为置业集团组成强大的技术后盾，改变以往简单合作的模式，通过多方资源的共享、交流和利用，形成真正的战略合作团队，最终达到共赢的目的。结论综上所述，随着土地出让方式、拆迁方式的变化，加之建设单位自身资金压力等等，加强建设项目投资控制，降低建安工程造价是开