九江医药公司地块商业定位调研报告.doc

原医药公司商业项目市场调查、定位建议

本报告针重要对九江城市未来商业规划、九江市现有重要商圈及项目周边商业环境，对比九江市商业现状、前景与消费需求，为本项目商业部分物业的整体功能定位、规划、设计提供市场参考与支持。

一、九江市城市发展规划和机遇
１、九江市城市总体规划（2023-2023）
规划期限
近期为2023—2023 年，远期为2023—2023 年。
城市规划区范围
东起鄱阳湖岸线，南至威家镇、姑塘镇、莲花镇、九江县沙河街镇行政边界及杭瑞高速公路一线，西至瑞昌市行政边界及港口街
镇行政边界，北至长江岸线，总规划区面积约650 平方公里。涉及浔阳区，庐山区的新港镇、莲花镇、姑塘镇、威家镇、虞家河乡，
九江县的沙河街镇、港口街镇、永安乡、城门乡、新合镇（部分）、狮子镇（部分）、新塘乡（部分）、涌泉乡（部分）共2 个区、8镇5 乡所管辖（或部分）的行政范围界线。其中中心城区规划城市建设用地为120 平方公里。

２、市域城乡体系规划
市域人口与城市化水平
A、市域人口
2023 年、2023 年市域户籍总人口规模为494-495 万人、528-530 万人。
B、城市化水平
近远期城市化水平分别为45%、60%，相应城乡人口分别为220 万人左右、315 万人左右。
城乡空间发展战略
——做大中心，打造“脊梁”、哺育节点、带动两翼
城乡空间结构规划
以九江中心城区为中心，沿长江城乡发展轴、沿昌九城乡发展轴，形成中部城乡发展区、东部城乡发展区和西部城乡发展区，形
成“一心两轴三区”的城乡空间结构，构建职能分工合理、空间联系紧密、空间结构完善的城乡空间网络。

3、中心城区总体规划
城市性质
省域副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工业、商贸、港口与旅游城市。
城市规模
A、人口规模
规划2023 年、2023 年中心城区总人口规模为80 万人、120 万人。
B、用地规模
规划2023 年、2023 年中心城区建设总用地规模分别为72 平方公里、119.34 平方公里，人均建设用地分别为90m2/人、99.45m2 /人。

4、城市空间布局结构
规划依照自然地形、生态保护的规定，以及经济发展的需求，将城市提成一核心三组团，即城市核心区、港口组团、金安组团、芳兰组团。各城市发展区间以水体、山体和楔形绿带等生态廊道有机分隔，形成舒展的可连续发展的城市空间格局和自然开敞的空间系统。
A、一核——城市核心区
城市核心区南依庐山、北靠长江，东起白水湖、西至赛湖，重要涉及旧城、柴桑、十里、濂溪四个功能分区。为中心城市生活、生产服务的核心区域，承担城市商务、金融信息、商业服务、文体、物流等功能，规划为综合区，总用地面积约66 平方公里。
B、三组团——港口组团、金安组团、芳兰组团
（1）港口组团：赛湖北岸，规划为综合性的港口工业区，总用地面积约22 平方公里。
（2）金安组团：白水湖以东地区，规划为九江市重化工工业区。总用地面积约22 平方公里。
（3）芳兰组团：庐山大道东侧，杭瑞高速公路南侧，紧临鄱阳湖，规划为市级教育科研中心、旅游休闲度假基地。涉及虞家河、威家镇区，总用地面积约10 平方公里。
C、中心城区二辐射组团——沙河组团和姑塘组团
沙河组团、姑塘组团的总体规划应结合中心城区统一布局，远景纳入九江市中心城区范围。至2023 年该两组团总用地规模将达31平方公里左右。
（1）沙河组团：九江县沙河镇，在现状基础上向东拓展，总用地面积约28 平方公里。
（2）姑塘组团：姑塘镇区，总用地面积约3.0 平方公里。
城市建设用地发展方针
规划期城市发展方向以西、南向拓展为主，东向适度延伸为辅。
即：西拓：开发区、南移：庐山区、东延：新火车站片区、中疏：浔阳区
西拓
南移
延东
中疏

5、九江市商业发展整体规划：，
以“660”的商贸总体布局，打造九江市“一城四圈”流通新格局，实现九江市在赣北地区商贸中心地位。 根据九江市现有商业资源和未来城市发展目的，将全市区域共划分为6大类商业功能区，分别为零售主导型商业功能区、服务主导型商业功能区、便利主导型功能区、批发主导型商业功能区、物流主导型商业功能区和商务主导型功能区。其中：零售主导型商业功能区6个；服务主导型商业功能区6个；便利主导型商业功能区31个；批发主导型商业功能区8个；物流主导型商业功能区3个；商务主导型商业功能区6个。以上商业功能区合计60个，简称为九江市商贸业“660”总体布局。
通过“660”商贸业总体布局，实现九江市“一城四圈”流通新格局即：
“10分钟经济圈” 主城区内，消费者10分钟内可达的快速购物消费经济圈；
“30分钟经济圈” 主城区内，消费者30分钟可达的一站式购物休闲经济圈；
“2小时经济圈” 九江市对周边区域商贸辐射经济圈；
“8小时经济圈” 沿长江流域，九江市转港物流和商贸缔结圈。
概况九江市商业网点建设总体发展战略为“12346”（一核心、二参与、三梯度、四优先、六品牌）发展战略：即紧紧围绕“3＋1”战略核心；积极参与国内竞争和国际交流；明确自身经济大环境的经济地位，做足经济梯度转移、梯度辐射和梯度增值大文章；优先发展商贸物流，优先发展大批发，优先提高大型零售网点和优先推动宜居商业；着力营造品牌城市、品牌商圈、品牌街区、品牌市场、品牌公司、品牌服务。总体发展目的是：立足九江、服务武（武汉）昌（南昌）合（合肥）三角经济区，对接长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济带，通过转港贸易物流和旅游商业与国际接轨。文本规划了六大类商业功能(零售、服务、便利、批发、物流、商务），总计60个商业功能区，形成九江市“一城四圈”（10分钟快速购物消费经济圈、30分钟一站式购物休闲经济圈、2小时九江对周边商贸辐射经济圈、8小时转港物流商贸圈）的流通格局，再造“七省通衢”商贸繁荣胜景。

（节选于九江市商业网点规划方案（2023-2023）

二、九江市商业市场现状
九江市下辖一市二区九县，其中浔阳区是九江市的政治、经济、文化中心，通过数年的发展，在九江市区内已形成大中路、庐山南路、柴桑专业市场及十里大道等相对集中性的商圈。其中浔阳区大中路商圈凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次较齐全的优势，不仅服务于区内的居民，并且能吸引全市及周边县消费群体前来购物消费，是目前九江消费接受和知名度最高的城市核心商圈。
１、大中路城市核心商圈
九江传统商业中心
由大中路、阳路浔、庚亮路等城市道路交叉合组成的商业街区，建筑年代较为长远，街道破旧缺少管理，重要商业业态沿街品牌专营店为主，其中大中路为商业步行街，集中了李宁、安踏、以纯、美特斯邦威、七匹狼、柒牌、利郎等国内知名服饰运动品牌，集购物、餐饮、娱乐、酒店于一体的城市综合体。
２、庐山南路餐饮特色街商圈
庐山南路是九江最具特色的饮食休闲文化一条街，西起庐山南路立交桥，东至九江火车站立交桥，全长1300米，大小门店130余家，目前已形成以餐饮、休闲、娱乐业为主，其他服务行业为辅，互相依存，共同发展的多元化经营格局。另庐山南路近80%的店酒以鱼宴为主，以“全鱼席”为主打其他地方口味特色并存，菜系丰富，菜肴品种繁多；
３、柴桑专业市场商圈
随着着开发区乃至九江全市房地产开发建设而发展起来的建材类专业市场商圈，以九江五金城、21世纪家具广场、华东建材市场、柴商美食街、小巴黎服饰步行街，中百站批发小商品市场，京九小商品批发市场等为代表，南北分布，商业业态集中，经营环境较为混杂，但以21世纪国际家具港、华东建材市场精品馆为代表的新一代百货精品商业模式给消费者带来了全新结识，管理缺失的九江五金城和小巴黎服饰步行街是区域经营情况最差的代表，而以规划、招商、管理为特色的华东建材市场是该商圈乃至整个九江经营情况最佳的市场代表。

‖调查结论‖
九江城市整体商业水平较低，多为单一区域性商圈，商用物业设施多已陈旧，不能满足现代大型连锁品牌商家入驻的规定，城市商业有待整体升级改造；
九江维持着单核商圈的格局，城市商业重要集中在老城区大中路步行街浔阳路一带，其它区域的边沿商业布局都较为分散，多以临街商铺和社区商业形式出现。就以甘棠北路而言，整条街极度生活缺少大型消费娱乐性商业来满足该区域居民消费性需求。
九江市的餐饮业非常发达，以庐山南路，柴桑美食街为代表的餐饮特色街经营情况良好，市场潜力巨大，但休闲娱乐业态稀少并且分存零散，这也是本项目的商业机会点。
政府的“一主一次四区域”的城市商业整体格局有助于打破目前单一城市商业局限，特别是本项目所在的甘棠北路以机电行业为主唯一的布局，实现错位、互补经营新局面。

三、项目扫描
１、项目位置
项目地址原医药总公司

本项目地处老城区商业中心浔阳路与大中路末端交汇处甘棠北路延伸段北端西侧。南邻九江市军分区，北靠滨江花园，离滨江大道局限性百米距离。在享受老城区现有成熟生活配套同时。又可坐享长江江景品质生活。地处老城区核心商圈，现以凸现地理区位优越性。
２、项目周边环境

３、项目经济指标
重要经经济指标
总用地面积
７３３４.５４㎡
容积率
１.８
总建筑面积
１３２０２㎡
其中
住宅建筑面积
１０１２４㎡
商业及配套建筑面积
３０７８㎡
地下建筑面积
３８００㎡
总户数
１４４套
（以设计图纸提供数据为依据）

４、项目SWOT分析
劣势（W）：
•周边区域内消费生活还不很成熟
•项目地段道路较窄通行不便影响
•项目地段商业环境形象差
•项目商业体量小，难以形成规模

优势（S）：
•区域后续土地资源供应少优势
•九江老城区改造规划对项目的推动作用
•开发商具有过项目运营开发经验
•雄厚资金为保障
SWOT分析

机遇（O）：
•九江市房地产业的快速发展
•居民持有资金的不断增长
•消费者日溢提高的消费水平
•九江市城乡化运动带来的人口红利
•项目及周边社会配套的逐步完善

威胁（T）：
•城市规划发展向外扩张对项目的推动作用
•政府新推出进一步调控下政策
•区域经济水平有限，消费群体有限
•传统区域业态与项目商业有明显冲突

５、项目具体对策

•走休闲商业体发展路线；
•走极致化、个性化产品路线，打造城市休闲商业体，丰富
产品内涵；
•走有助于品牌塑造的可连续发展路线；
•强化老城区区位价值，抢夺客户资源；
•结合天翼广告现有广告资源，扩大商业知名度，增长消费群体。

四、项目商业定位

１、商业定位／思绪

“四码头老商圈” ——老迈
“庐山区十里商圈、庐山南路商圈”——青涩
“经济开发区商圈”——萌芽

项目处在老商圈甘棠北路，商业环境零乱破旧，如何生存？

２、商业定位／方向

发展特色餐饮、娱乐设施的必要性
现有的餐饮、娱乐设施无法满足日益增长的居民消费需求。满足消费者对一站式休闲娱乐需求

随着滨江路市政配套不断完善，可提高本项目的档次和品位感。

填补甘棠北路餐饮、娱乐业空白，与其形成错位经营的同时，也形成互补经营。

项目发展个性商业的可行性
目前老商业区尚无革新消费，填补市场的空白；

增长项目商业形态的多样性、可变性。

３、商业定位／依据

１、去除同质化，与消费需求错位，填补消费需求
２、基本消费需求增长，品质生活需求上升
３、休闲＼娱乐＼替力巨大
４、中高档消费已成为一种趋势

１、以生活消费为主
２、差异化的需求引导市场
３、对生活品质的提高影响商业模式的更替
４、消费结构的改以生活消费为主变引导商业个性化发展

４、商业定位／结论

缔造全新的体验消费生活方式；
打造九江市休闲、娱乐、餐饮多功能于一体的休闲商业体。

５、商业形象定位

九江一站式休闲商业体

定位诠译：
——以“九江”为整体价值标杆，扩大区域内影响力，广泛引起关注，推动商业后续的经营。
——集休闲、娱乐、餐饮为一体，让消费者在享受餐饮、娱乐的同时感受到前所未所有的新体验。
——以消费专业角度让消费者改变传统的消费观念。

引领现代消费观念商业中心
时尚化生活消费体验馆
先进的业态搭配、休闲娱乐的充足体现
全新服务理念

５、商业功能定位

商　业
功　能

娱乐功能
餐饮功能

休闲功能

集餐饮，娱乐，休闲为一体的商业体。

６、商业定位／业态配比建议（大品牌主力店一家亦可）

业态
区间比例
商业体量
餐饮
40％
约1080㎡
娱乐
30％
约810㎡
休闲
30％
约810㎡

（注：假设以商业总体量为2700 ㎡）

７、商业定位/业态规划

８、商业定位／经营定位
经营者定位
以南昌或武汉知名或联锁机构商家为主
南昌主流KTV、卡拉OK公司
1、 欢乐迪KTV
2、 迪卡乐KTV
3、 金咏KTV
4、 钱柜KTV
5、 尚歌KTV
6、 巢歌KTV
7、 哆唻咪KTV
8、 呼啦啦KTV
9、 方糖KTV

南昌部分西餐、咖啡公司
1、 迪欧咖啡
2、 卡伦比咖啡
3、 米罗咖啡
4、 绿茵阁咖啡
5、 古德咖啡
6、 名典咖啡

南昌部分桑拿，泡脚公司
1、 杨家将
2、 巴渝风
3、 象山捏脚铺子
4、 新蓝月亮
5、 扬州大浴场
6、南昌乐享驿站连锁
南昌主流餐饮公司
1、 阳光春天大酒店
2、 名流大酒楼
3、 远东半岛饭店
4、 0791餐饮公司集团
5、 菜肴故事
6、 民间食府
7、 柴米油盐
8、 家常饭
9、 饭是钢大酒店
10、千百味餐饮集团
11、都市阳光海鲜城
12、阿一鲍鱼
13、粤海天天渔港大酒店
14、红牛春天餐饮管理有限公司

武汉部分桑拿，泡脚会所
1、翠馨苑浴足中心
2、旎施健康会所
3、富仕桑拿 
4、可夫休闲会所
5、大唐沐足美丽人生休闲会所
6、大唐沐足武昌卓刀泉店
7、盛世大唐沐足武昌凤凰山店

武汉部分西餐、咖啡公司
1、佰瑞咖啡
2、不夜天西餐咖啡厅
3、岛上咖啡
4、高屋娇咖啡屋
5、金佰咖啡
6、经典咖啡苑
7、蓝色天空咖啡
8、老街咖啡馆
9、名典咖啡语茶
10、欧玛丽音乐咖啡餐吧
11、上岛咖啡
武汉风味餐饮
1、福盛酒店二跃路店
2、福盛酒店光谷店
3、绿园酒家
4、民谣音乐厨房
5、帅府车友饭店
6、武汉璇宫饭店
7、土色土香土菜馆
8、太班酒楼
9、醉江月酒楼
10、武汉金三九酒店
11、园舟园大酒店
12、楚根香酒店
13、鱼米之乡大酒店
14、田舍家人酒楼
15、雄楚人家
16、原汁原味酒店
武汉主流KTV、卡拉OK
1、春江花月夜量贩式KTV
2、金色池塘KTV
3、金色时代俱乐部
4、武汉市天上人间娱乐城
5、大班葡国城原始森林
6、滚石娱乐有限公司--起点俱乐部
7、九九城堡音乐舞吧
8、米乐星KTV--好乐迪餐饮娱乐有限公司

以上公司名录，仅供参考！

９、商业定位／商家选址规定
餐饮物业选址规定一：

连锁快餐店
普通餐饮
火锅店
商圈选择
繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中档以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市
商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市
大众餐厅:以家庭\个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。
以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈
立店障碍
经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源１０米外；周边无异议
同右；大餐厅，设立疏散通道；
门前禁忌有有封闭交通隔离栏、
高于1.8米的绿化及电线杆
同普通餐饮
物
业
要
求
建筑
规定
200-500平米
框架结构;
层高不低于4.5米;
位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面
商务型150~1000平方米、大众型80~200平方米；
除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；
餐厅门前须有相应的停车场
120~500平方米 、厨房可小于营业面积的三分之一；
框架式建筑；
楼上商铺亦可；
其余同餐厅
配套设施
电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;
有油烟气排放通道，污水排放、生化解决装置，
厨房污水排放的生化解决装置
及油烟气排放的通道
同普通餐饮
合作方式
租期5年以上
大众化快餐店:2~4元平米/天
消费型快餐店6~30元
租期5年以上
低层为1.5元平米/天以上,具体视地段\商圈而定;楼上租金略低
租期2年以上
视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米·天）
代表品牌
麦当劳、肯德基、必胜客

小肥羊、谭鱼头
餐饮物业及选址规定二：

茶坊、酒吧、咖啡
面馆
面包、面点房
商圈选择
选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；
以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养
满足人们速食的规定；
宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域
各种商圈均可开设；
品牌公司多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上
立店障碍
须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审批准 ；
国家对酒吧课以重税
与普通餐厅相同
立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；
离污染源10米以上

物
业
要
求
建筑规定
50~600平方米 ；
对建筑结构形式无特殊规定，视投资者创意、设想而异；
层高不低于2.8米 ；
如与居民相邻，设立隔音层
80-200平米；
其余与普通餐厅相同
60~120平方米 ；
框架式结构；
层高不低于2.8米；
门面宽度6米以上，橱窗开阔
配套设施
电力按每100平米10千瓦配置
自来水供应
与普通餐厅相同
与普通餐厅相同
合作方式
租期5年以上
租金3~20元/（平方米·天）
租期5年以上
租金2~5元/（平方米·天）
租期5年以上
一般公司3~5元/（平方米·天）
代表品牌
星巴克
马兰拉面、面点王
金蝶轩

KTV选址规定：
要素
规定
区位/商圈
大型商业区底层或高密度居住区附近，公交线密集，使得消费者易达；但规定与居民区保持一定距离

物
业
要
求
面积
600-2023平米，通常两层，不排斥地下面积
层高
不小于2.8米
楼板承重
350公斤/平米
配套设施
供电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电；
供水200吨/天；
化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80CM-100CM
广告位
规定3-15米的门头广告位
停车位
一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5平米一个车位计
算停车场面积应在900平米以上
装修
规定做墙体隔音及内部小面积分割改造
合作方式
租期5年以上
租金3-5元/天*平方米

五、设计规化建议
１、 立面整体色调应明愉靓丽。
２、 户外广告牌、灯箱需保持尺寸和规格及体量上的一致性与对称性，
３、 要留有充足的机动车、非机动车停车位（机动车停车位要具有一定的私密性。）
４、 商业底层层高建议在４—５.６米、二至三层层３.３米、进深在１２—`１３米，开间４--６米。（为方便日后分割去化）
５、 每间预留一户一表、预埋好进水，排水管道。
６、 预留餐饮行业的排烟和排污通道设施。

‖结论‖
随着新城市建设规划的出台，结合近年城市开发扩容的变化所带来的影响，政府在城市建设上从初期的开放型已逐步变得精细、完善，无论从城市的综合实力考虑、发展需求考虑、各区域开发重心考虑，都是站在着眼于未来的角度、高度去规划、实行。由此，新的城市规划给商业的投资、开发、建设，也将会带来更专、更精、更稳、更高的整体发展规定。
新的城市规划将迎来，其发展战略将给老城区商业带来新的气息与活力，必然在未来的发展过程中变得更重要、更中心、更重点，其对项目开发与建设起到巨大的发展推动作用。